Hauswart

Inhalt:
  1. Die Aufgaben des Hauswartes
  2. Die Umlage der Hauswartkosten
  3. Der Abrechnungsmaßstab
  4. Die Höhe der Hauswartkosten
  5. Die Hauswartkosten in der Geislinger Konvention

Die vierzehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten für den Hauswart. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

14. die Kosten für den Hauswart, 

hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; 

1. Die Aufgaben des Hauswartes

Was genau der Hauswart (oder auch Hausmeister) eigentlich macht, ist nirgends gesetzlich niedergelegt worden. Die BetrkV führt lediglich aus, was von den durch seinen Einsatz entstehenden Kosten nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden darf, nämlich die Kosten für Instandsetzungs- und Verwaltungsarbeiten.

In der Regel ist es so, dass der Hauswart für Sicherheit, Ordnung und Sauberkeit sorgt und sich um die Überwachung der Haustechnik kümmert. Hinzu kommt das Auswechseln durchgebrannter Glühbirnen, das Ablesen des Strom- und Wasserzählers und die allgemeine Aufgabe, innerhalb des Hauses oder der Wohnanlage „nach dem Rechten“ zu sehen. Immer seltener wird hingegen die früher übliche Aufgabe der Gebäudereinigung, der Grünpflege und des Winterdienstes. Dafür nimmt die Kontrolle der für diese Aufgaben eingesetzten Firmen einen zunehmenden Raum ein.

In Deutschland ist der Hauswart kein Ausbildungsberuf. Zumeist ist es so, dass die Beschäftigten einen oder mehrere Handwerksberufe erlernt haben, da zu ihren Aufgaben auch kleinere Reparaturen gehören. In vielen Fällen delegieren Wohnungs- und Hauseigentümer sowie Hausverwaltungen weitere Aufgaben wie das Anfertigen von Übergabeprotokollen bei Mieterwechseln, das Überwachen von Handwerkern, die Kontrolle von Aufmaßen und die Zustellung von Schreiben an die Mieter (=Verwaltungsleistungen) auf die Hauswarte.

Heute gibt es zunehmend keine eigenen Hauswarte der Vermieter mehr, sondern spezialisierte Dienstleister, die als Unternehmen auf die umfassende infrastrukturelle Betreuung von Immobilien spezialisiert sind. Damit steigen aber auch die Erwartungen der Auftraggeber an die Professionalität dieser „Facility Manager”. Man erwartet von solchen Dienstleistern die komplette Bandbreite möglicher Leistungen in hoher Qualität aus einer Hand, verbunden mit den dazugehörigen kaufmännischen und handwerklichen Tätigkeiten.

Die großen Vermieter verlangen dabei schon vor der Beauftragung die Vorlage entsprechender Referenzen. Zum Leistungsumfang dieser Firmen gehören alle Tätigkeiten aus der BetrkV, insbesondere die Hausreinigung und Grünpflege, die Überwachung und Bedienung aller technischen Anlagen wie Heizungs-, Klima-, Aufzugs-, Garagenanlage etc.  sowie die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten. Die Hauswartstätigkeit ist dann nur noch ein Teil des Gesamtpaketes.

Beispielhaft sei nachfolgend ein einfaches Leistungsverzeichnis über Hauswartertätigkeiten aufgeführt. Leistungen, die nach anderen Bestimmungen der BetrkV umlagefähig sind, haben wir dabei außen vor gelassen.

  • Überwachung der Ordnung und des einwandfreien Gesamtzustandes der betreuten Wohnanlage; Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht;
  • Kehrdienste von Hof, Straße und Gehweg (=Außenreinigung). Dazu gehört das Entfernen von Unkraut, das Kehren von Hauszugängen, Zufahrten, Pkw-Plätzen und Wegen; Fußroste an den Haustüren herausnehmen und reinigen; Papierkörbe und Abfalleimer leeren; Wassereinläufe von Gullys von Schmutz wie Laub, Papier oder sonstigem Unrat befreien;
  • Überwachung der Garagen/Tiefgaragen;
  • Überwachung der Müllanlagen und der Gemeinschaftsräume; Gemeinschaftsräume sauber halten und auskehren; technische Räume wie Öllager, Heizungsraum, Lüftungsraum, Waschküche und Trockenräume überwachen; gemeinschaftliche Kellerräume, Speicherflächen; Gänge, Abstellräume und Fahrradräume überwachen;
  • Säubern von Grün- und Gartenanlagen; Papier, Steine, sonstigen Unrat aus Gartenanlagen beseitigen und auf gepflegten Gesamteindruck achten;
  • Überwachung der Heizungsanlage, Überwachung der Brennstoffvorräte – dazu gehört auch das Umschalten der Pumpe, das Bedienen der Heizungsanlage nach den technischen Vorschriften des Herstellers und das Auffüllen von Wasser;
  • Ausführung von Kleininstandsetzungen wie Beseitigen von kleinen Verstopfungen, Auswechseln von defekten Glühbirnen oder Leuchtröhren;
  • Bei Bedarf von umfangreicheren Instandsetzungen ist es Aufgabe des Hauswartes, den Hauseigentümer oder Hausverwalter entsprechend zu informieren.
2. Die Umlage der Hauswartkosten

Das Hauptproblem bei der Umlage der Hauswartkosten ist selten die absolute Höhe, also ein Verstoss gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Das Problem ist zumeist die Abgrenzung des umlagefähigen Anteils der Hauswartkosten von den nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Mit dieser Frage beschäftigen sich auch die meisten Gerichtsentscheidungen.

In der Rechtsprechung gibt es eine Tendenz, den Anteil der nicht umlagefähigen Kosten an den Hauswartkosten zu schätzen und zwar zumeist mit 20 %, so z.B. das LG Berlin in GE 2001, 923; GE 2002, 736 & 860. Wichtig ist allerdings, dass der Vermieter in der Pflicht ist, für diese Schätzung eine tragfähige Grundlage zu liefern. Dafür müssen ausreichend Tatsachen zum jeweiligen Anteil der Kosten vorgetragen werden. Allein die Vorlage des Vertrages reicht dafür nicht. Vielmehr kommt es auf den tatsächlichen Arbeitsablauf an, der z.B. durch die Vorlage von Stundenlisten dargelegt werden kann. Werden diese über mehrere Monate geführt, ergibt sich eine Verteilung der Arbeitszeit auf die verschiedenen Arbeitsbereiche, die für den gesamten Abrechnungszeitraum zugrunde gelegt werden kann, und wenn sich die Aufgabenbereiche nicht verändern auch für spätere Abrechnungsperioden.

Dieses Problem kann man beim Einsatz fremder Hauswarte umgehen, indem man zwei unterschiedliche Verträge abschließt. Der eine umfasst die Leistungen, die umlagefähig nach der BetrkV sind, der andere die nicht umlagefähigen Leistungen aus den Bereichen Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung.

3. Der Abrechnungsmaßstab

Die Hauswartkosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).

4. Die Höhe der Hauswartkosten

Umlagefähig sind die Personalkosten eines angestellten Hauswartes, also im wesentlichen sein Arbeitslohn und die Lohnnebenkosten. Nimmt der Vermieter, wie in Berlin inzwischen in vielen Wohnungsunternehmen üblich, ein Hausmeisterserviceunternehmen in Anspruch, so sind die ihm von diesem vertragsgemäß in Rechnung gestellten Beträge als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt auch dann, wenn es sich um ein konzerneigenes Tochterunternehmen oder einen Regiebetrieb handelt. In beiden Fällen sind die Kosten in der Abrechnung um die Kostenanteile für Verwaltungs- und Instandhaltungsleistungen zu bereinigen.

Sachkosten sind im Rahmen dieser Bestimmung nicht umlagefähig. Erledigt der Hauswart jedoch Arbeiten, die zu anderen Betriebskostenarten gehören, wie z.B. die Hausreinigung, so können die dabei anfallenden Sachkosten im Rahmen der jeweiligen Kostenart abgerechnet werden.

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die Kosten für den Hauswart zwischen 0,05 und 0,33 € pro qm Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,16 €.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Kosten für den Hauswart bei 0,29 € pro qm Wohnfläche im Monat.

5. Die Hauswartkosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten der Gartenpflegen folgendermaßen auf:

gk-hauswartkosten

Bild: fotomek / Fotolia

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