Heizkosten

Inhaltsverzeichnis:
  1. Einleitung
  2. Heizungsarten
  3. Kosten der Wärmelieferung
  4. Einrohrheizungen
  5. Die einzelnen Kostenpositionen
  6. Die Höhe der Heizkosten
  7. Die Heizkosten in der Geislinger Konvention
1. Einleitung

Die vierte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Heizkosten. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

4. die Kosten 

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, 

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,  die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung  

oder 

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums  

oder 

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, 

hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a 

oder 

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, 

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; 

Die Heizkosten sind der größte Posten in der Betriebskostenabrechnung. Außerdem können sie durch Investitionen und das Verhalten der Nutzer beeinflusst werden. Nicht zuletzt aus diesem Grunde ist die Frage nach der Erzeugung von Wärme und Warmwasser derzeit eines der wichtigsten wohnungswirtschaftlichen Themen.

2. Heizungsarten

Es gibt im Wohnungsbau unter abrechnungstechnischen Gesichtspunkten zwei verschiedene Möglichkeiten, wie Wohnräume beheizt werden können, nämlich über eine dezentrale Heizung und über eine Zentralheizung. Unter diesen Oberbegriffen gibt es eine Reihe von Unterarten, auf die wir zum Teil kurz hinweisen. Für das Thema Betriebskosten sind diese beiden Gruppen jedoch entscheidend.

Bei einer dezentralen Heizung findet die Wärmeerzeugung in der Wohnung beim Mieter statt. Dieser ist auch der einzige, der auf die Wärme Einfluss nehmen kann. In früheren Jahren herrschten solche Heizungsarten vor, ganz früher als Holz- oder Kohleheizung, später dann mit Gas oder Strom. In der Regel steht in jedem Zimmer ein Ofen, heute zumeist ein Gasofen, oder eine Elektroheizung in Form einer Nachtspeicherheizung. Weit verbreitet ist aber auch die sogenannte Gasetagenheizung, bei der ein in der Küche oder im Bad montierter Gasofen die Heizenergie für die gesamte Wohnung erzeugt. Warmwasser wird bei solchen Systemen zumeist elektrisch über Boiler oder Durchlauferhitzer erzeugt.

Die Brennstoffe wie Gas oder Strom kauft der Mieter direkt beim Versorger, dem Gas- oder dem Elektrizitätswerk. Die Abrechnung erfolgt direkt zwischen dem Mieter und dem Versorger. Der Mieter bezahlt nur die Energie, die er auch selbst verbraucht. Bei den Nachtspeicherheizungen wird der Strom für diese Heizungen jedoch oft auch vom Vermieter eingekauft und bereitgestellt. Die Abrechnung erfolgt dann entweder über Wohnungszähler oder über den Flächenschlüssel, wenn es nur einen zentralen Zähler gibt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung sind auf diese Fälle nicht anwendbar, da es sich um keine zentrale Heizungsanlage im Sinne von § 1 HeizkostenV handelt.

Die Öfen müssen regelmäßig gewartet werden. Dies ist eine Aufgabe des Vermieters, der die Kosten dafür auf die Mieter umlegen kann. Manchmal wird diese Aufgabe aber auch mietvertraglich auf die Mieter übertragen. Dies ist aber nicht zu empfehlen, da man dann nicht sicher sein kann, ob der Mieter seiner Verpflichtung auch tatsächlich nachkommt, was die Geräte in Mitleidenschaft zieht und im schlimmsten Fall zu Gesundheitsgefahren für die Mieter führen kann.

Bei einer zentralen Heizungsanlage findet die Wärmeerzeugung zentral durch den Vermieter statt. Als Energieträger dienen überwiegend Öl, Gas, Fernwärme und zunehmend auch regenerative Energiequellen. Die Wärme wird dann durch ein Leitungsnetz zu den einzelnen Wohnungen transportiert und dort verteilt. Die Kosten fallen beim Vermieter an und müssen nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung auf die Mieter verteilt werden.

Die „Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten“, kurz Heizkostenverordnung (HeizkostenV), regelt seit dem 1. Juli 1981 die Frage, wie die Heiz- und Warmwasserkosten nach deutschem Miet- und Wohneigentumsrecht abgerechnet werden müssen. Die Heizkostenverordnung gilt gemäß § 2 HeizkostenV grundsätzlich vor jeder rechtsgeschäftlichen Vereinbarung über die Warmwasser- und Heizkostenabrechnung (Es sei denn, es handelt sich um ein Gebäude mit einer oder mit zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird).

Gemäß § 4 HeizkostenV hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser mit geeigneten Geräten zu erfassen. Dafür müssen die Gebäude nach § 5 HeizkostenV mit den erforderlichen Geräten zur Verbrauchserfassung ausgestattet werden, damit dann, wie § 6 HeizkostenV es vorschreibt, die Kosten anteilig nach dem gemessenen Verbrauch auf die Nutzer verteilt werden können. Wie genau diese Verteilung zu erfolgen hat, regeln die §§ 7 – 9b HeizkostenV. Die Verteilung erfolgt nicht vollständig nach dem Verbrauch, sondern zu einem gewissen Anteil auch nach der Wohnfläche, also dem Maßstab des § 556a BGB. Der verbrauchsabhängige Anteil beträgt nach derzeitiger Rechtslage mindestens 50 % und höchstens 70 %.

3. Kosten der Wärmelieferung

Nach § 556c BGB kann der Vermieter die Beheizung des Gebäudes von der Eigenversorgung auf Wärmelieferung (sogenanntes „Wärmecontracting”) umstellen. Die Vorschrift lautet:

§ 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung

(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn
1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen.
Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken.
(2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung).
(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wärmecontracting liegt vor, wenn der Vermieter die Heizenergie nicht mehr selbst erzeugt, sondern die Lieferung der erforderlichen Heizenergie auf einen Dritten überträgt, den Wärmelieferanten. Der Wärmelieferant kann die bisherige Heizanlage weiterbetreiben, sie instandsetzen und/oder modernisieren. Unter den Voraussetzungen von § 556c Absatz 1 Satz 2 BGB können die dadurch verursachten Kosten auf die Mieter umgelegt werden. In vielen Fällen wird der Wärmelieferant aber eine neue Heizanlage errichten oder das Gebäude an ein Wärmenetz anschließen. Unter den Voraussetzungen von § 556c Absatz 1 Satz 1 BGB können die dadurch verursachten Kosten auf die Mieter umgelegt werden. In beiden Fällen ist Voraussetzung für die Umlage, dass die Kosten der Wärmelieferung die Kosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen.

Von der Ermächtigung in § 556c Absatz 3 BGB hat die Bundesregierung durch die „Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (Wärmelieferverordnung – WärmeLV)” Gebrauch gemacht. Sie enthält Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung auf Wärmelieferung nach § 556c BGB geschlossen werden, und mietrechtliche Vorschriften für den Kostenvergleich und die Umstellungsankündigung nach § 556c BGB.

4. Einrohrheizungen

Bei Einrohrheizungen kommt es typischerweise zu zwei Problemfeldern: der Rohrwärmeabgabe und der Rückerwärmung am Rücklauf.

Durch die Rohrwärmeabgabe kommt es dazu, dass in bestimmten Wohnungen kaum oder gar nicht geheizt werden muss, während in anderen Wohnungen, insbesondere solchen mit vielen Außenwänden, die Heizung zugeschaltet werden muss. Dies führt dazu, dass in Wohnungen, in denen nicht zusätzlich geheizt werden muss, kaum Verbrauch gemessen wird, während die Rohrwärmeverluste durch die Heizkostenverteiler nicht erfasst werden. Dies widerspricht eigentlich dem Anliegen der HeizkostenV, durch eine verursachergerechte Abrechnung einen Anreiz zum Energiesparen zu geben.

Um dieses Problem zu lösen, gibt es seit einigen Jahren § 7 Absatz 1 Satz 3 der HeizkostenVO und die VDI 2077. Die VDI 2077 sieht verschiedene Varianten vor, wie man die Rohrwärme in der Abrechnung berücksichtigen kann. Bei ihrer Anwendung kommt es jedoch immer wieder zu Problemen.

Während die HeizkostenVO als Anwendungsvoraussetzung nur von einem großen Anteil an nicht erfasster Rohrwärme spricht, sieht die VDI 2077 drei Anwendungsvoraussetzungen vor, von denen der Anteil an nicht erfasster Rohrwärme nur einer ist. Ein alter Streit geht hier um die Frage, ob alle 3 Voraussetzungen der VDI 2077 vorliegen müssen um sie anzuwenden, oder ob wegen der Formulierung in § 7 Absatz 1 Satz 3 der HeizkostenVO allein ein hoher Anteil nicht erfasster Rohrwärme ausreicht. Das LG Dresden (LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 – 4 S 610/12) sieht das z.B. so. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 28.06.2016, 63 S 14/16) steht dagegen auf dem Standpunkt, dass alle drei in der VDI 2077 genannten Voraussetzungen vorliegen müssen. Ist dies nicht der Fall, muss die VDI 2077 nicht angewendet werden, auch wenn ein hoher Anteil an nicht erfasster Rohrwärme vorliegt.

Durch die Mikrozirkulation spült bei den Einrohrheizungen warmes Wasser auch bei abgedrehtem Heizkörper durch den Rücklauf in den Heizkörper. Es kommt daher zu einem nicht gewillkürten Verbrauch, was von vielen Mietern moniert wird („Mein Heizkörper ist warm, obwohl ich ihn zugedreht habe“). Das Landgericht Berlin hat bereits 2011 durch eine Entscheidung (LG Berlin, Beschluss vom 01.11.2011, 63 S 341/11) klargestellt, dass es sich dabei um keinen Mangel handelt. 2016 hat es zusätzlich klargestellt, dass auch die Heizkostenabrechnung dadurch nicht fehlerhaft ist (Urteil vom 28.06.2016, 63 S 14/16).

5. Die einzelnen Kostenpositionen

Die Heizkosten sind eine komplexe Betriebskostenposition. Dies liegt in der Natur der Sache, da die Heizanlage in einem Wohngebäude in der Regel die komplexeste technische Einrichtung ist. Aus diesem Grunde gehören viele verschiedene Einzelpositionen zu den Heizkosten.

Zu den Heizkosten gehören

die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,

die Kosten des Betriebsstroms,

die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,

die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,

die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums: Die wiederkehrenden Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Bei einer Ölheizung ist der Tank integraler Bestandteil der Anlage. Ohne den Tank kann die Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung der Anlage umfasst daher auch die Reinigung des Tanks.

die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz,

die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung: Mit diesen Tätigkeiten beauftragen die Vermieter in der Regel einen der großen Messdienstleister. Wir verweisen insoweit auf unseren gesonderten Beitrag.

6. Die Höhe der Heizkosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die Heizkosten zwischen 0,44 und 1,15 € pro qm Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,79 €.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Heizkosten bei 1,07 € pro qm Wohnfläche im Monat (Bei einer Spanne zwischen 0,73 € und 1,98 €).

Die Kosten für die Wassererwärmung betragen nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 zwischen 0,14 und 0,52 € pro qm Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,30 €.  Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes sind es 0,29 € pro qm Wohnfläche im Monat. Dabei handelt es sich nur um die Energiekosten für die Erwärmung, nicht um die für das Wasser. Diese werden bei den Wasserkosten abgerechnet.

Trotz der jüngsten Preisrückgänge im Energiesektor sind die Energiekosten nach Einschätzung des GdW langfristig betrachtet der größte Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind nach Berechnungen des GdW zwischen 2000 und 2015 um 74 % gestiegen, während die Nettokaltmieten bundesweit im gleichen Zeitraum nur um 24 % zulegten. Noch stärker legten die Strompreise mit 102 % zu (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 9).

Diese Einschätzung wird bestätigt in einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 01. März 2017 (070/17). In dieser beziffert das Amt die Inflationsrate in Deutschland im Februar 2017 auf 2,2 %. Die Nettokaltmieten stiegen demgegenüber nur um 1,6 %. Die Werte für Haushaltsenergie und Kraftstoffe erhöhten sich dagegen um 7,2 %.

Weitere Informationen über die Höhe der Heizkosten je nach Heizungsart (Öl, Gas, Fernwärme) bekommt man aus dem Heizspiegel (www.heizspiegel.de). Den Heizspiegel gibt im Auftrag des Bundesumweltministeriums die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2-online seit einigen Jahren in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund heraus. Der am 8. November 2017 veröffentlichte Heizspiegel 2017 belegt, dass der energetische Zustand eines Gebäudes der wichtigste Faktor für die Höhe der Heizkosten und der CO2-Emissionen ist. 2016 ist der Heizenergieverbrauch aufgrund kühlerer Witterung im Vergleich zu 2015 leicht angestiegen. Da jedoch die Heizenergiepreise zugleich deutlich gesunken sind (Insbesondere beim Heizöl), musste insgesamt weniger für die Heizung bezahlt werden. Für 2017 werden leicht steigende Heizungskosten bei Gas und Fernwärme erwartet, etwas stärker steigende bei Heizöl.

7. Die Heizkosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Heizkosten folgendermaßen auf:

gk-heizkosten

Bild: VRD / Fotolia

 

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere