Heizungsmängel

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume ausreichend zu heizen. Dazu muss er die Heizungsanlage betriebsbereit halten und für ausreichend Heizmaterial sorgen. Das gilt auch im Sommer. Der Mieter muss an kalten Tagen jederzeit in der Lage sein, die Wohnung zu beheizen.

Die Heizung muss so funktionieren, dass bei voll aufgedrehten Heizkörpern eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad gewährleistet ist. In der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) darf die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung abgesenkt werden.

Näheres dazu finden Sie in unseren Beiträgen „Heizung und Warmwasser” und „Heizkosten”.

Inhalt:
  1. Zu geringe Temperaturen als Mangel der Mietsache
  2. Die erforderlichen Temperaturen und die Heizperiode
  3. Die Höhe der Mietminderung bei zu geringen Temperaturen
  4. Darlegungsobliegenheiten bei zu geringen Temperaturen
  5. Eine unwirtschaftliche Heizung als Mangel der Mietsache
  6. Die Lage der Wohnung als Mangel
  7. Leerstand der Nachbarwohnungen als Mangel
  8. Fehlende Regulierbarkeit der Heizungstemperatur in den einzelnen Räumen
1. Zu geringe Temperaturen als Mangel der Mietsache

Zu den mietvertraglichen Pflichten des Vermieters gehört die Sorge für eine ausreichende Temperierung der Mieträume (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28. April 2008, 8 U 209/07). Wenn der Mieter die Wohnung nicht ausreichend heizen kann, liegt ein Mangel vor, der alle Gewährleistungsrechte eröffnet. Dies gilt unabhängig davon, welches die Ursache der zu geringen Temperierung ist. Der Grund kann die Heizung sein, aber auch sonstige bauliche Gründe wie zum Beispiel undichte Fenster oder Probleme mit der Wärmedämmung können vorliegen.

Bei Einzelheizungen (Gasetage, Nachtspeicheröfen, Holz- bzw. Kohleöfen, näheres dazu in unserem Beitrag „Heizkosten”) kann der Mieter selbst regeln, wann die Heizung betrieben wird. Ein Mangel kann hier dann vorliegen, wenn die Geräte nicht ordnungsgemäß funktionieren oder es Probleme bei der Brennstoffversorgung (Gasleitung) gibt. Im übrigen kann der Mieter selbst bestimmen, wann welche Temperatur herrscht. Gibt es jedoch eine zentrale Heizungsanlage, ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Wohnung ausreichend beheizen lässt 

2. Die erforderlichen Temperaturen und die Heizperiode

Gesetzliche Regelungen darüber, welche Mindesttemperatur erreicht werden muss, gibt es nicht. Manchmal enthalten die Mietverträge entsprechende Vereinbarungen. Ansonsten kommt es darauf an, was die Rechtsprechung für angemessen hält.

Zentralheizungsanlagen werden nur während einer sogenannten „Heizperiode“ betrieben. Sie ist in den meisten Mietverträgen verankert und umfasst zumeist den Zeitraum vom 01.10. bis zum 30.04. eines Jahres (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28. April 2008, 8 U 209/07), manchmal auch vom 15.09. bis zum 15.05. Eine Verkürzung z.B. auf den Zeitraum 01.11. bis 31.03. ist unwirksam. Die vereinbarte Heizperiode stellt aber nur einen Richtwert dar. Die Verpflichtung des Vermieters zu einer ausreichenden Temperierung der Wohnung besteht jederzeit.

Der Vermieter muss eine Mindesttemperatur von durchschnittlich 20 Grad gewährleisten (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28. April 2008, 8 U 209/07; OLG München, Urteil vom 21. November 2000, 5 U 2889/00). Dieser Wert hat sich als allgemeiner Komfortwert herausgebildet. Er kann auch ohne besondere Vereinbarung erwartet werden. Er entspricht beispielsweise den Empfehlungen des Umweltbundesamtes, dem Arbeitsstättenrecht oder der DIN 4701. Er wurde in der Vergangenheit auch schon in einer Reihe von Gerichtsentscheidungen bestätigt (z. B. LG Berlin, Urteil vom 26. Mai 1989, 64 S 266/97; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08. März 1995 – Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93; Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13. April 2012 – Aktenzeichen (Az.) 201 C 481/10). 

Häufig wird noch differenziert nach den in der Wohnung vorhandenen Zimmern. Empfohlen werden für Wohnräume 20 Grad und für Bad und Toilette 21 Grad (LG Berlin, a.a.O.). Diese Binnendifferenzierung ist jedoch Sache des Mieters. 

Der Anspruch des Mieters auf Beheizung auf mindestens 20 Grad Celsius in der Zeit von 8-22 Uhr kann nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. Dezember 1990 (61 S 178/89) durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht ausgeschlossen werden, denn bei einer Erwärmung auf nur 18 Grad Celsius ist nach Auffassung des Gerichts die Erreichung des Vertragszwecks (Wohnen) gefährdet.

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine über diese Richtwerte hinausgehende Beheizung seiner Räume. Er hat auch keinen Anspruch darauf, dass die geschuldete Heizleistung schon bei einer niedrigen Einstellung der Heizungsventile erreicht wird. Wird die notwendige Raumtemperatur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht, so liegt nach einem Urteil des Amtsgerichts Münster vom 07. März 1984 (6 C 218/81) kein Mangel der Mietsache vor (Ebenso Amtsgericht Fürstenwalde vom 23. Juni 2005, 12 C 481/04).  

Gerade vor dem Hintergrund, dass auch in Wohngebäuden mit Energie sparsam umgegangen werden sollte, besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter diese Temperaturen nicht rund um die Uhr zur Verfügung stellen muss. Als ausreichend wird eine Zeit angesehen, in der das Gros der Menschen beruflich oder privat aktiv ist, also ein Zeitraum von ca. 6 bis 24 Uhr. Außerhalb dieser Spanne reichen auch 18 Grad. Weniger darf es nach herrschender Meinung aber auch dann nicht sein. Nach einer solchen Nachtabsenkung müssen die Mieträume tagsüber innerhalb einer Zeit von einer halben bis längstens einer Stunde wieder auf mindestens 20 Grad erwärmt werden können (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08. März 1995 – Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93). Der Mieter ist seinerseits nicht verpflichtet, die Mieträume auch nachts in vollem Umfang zu beheizen, damit sie morgens ohne weiteres die geschuldeten Temperaturen erreichen  (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08. März 1995 – Aktenzeichen (Az.) 41a C 1371/93).

Diese Anforderungen gelten auch außerhalb der Heizperiode, also auch im Frühjahr oder im Herbst, sogar im Sommer, wenn es kalt wird. Sicher wird man dem Vermieter einen oder zwei Tage Karenzzeit zubilligen müssen, bevor er gerade größere Heizanlagen in Betrieb nehmen muss. Es gibt aber keine Verpflichtung des Mieters, im Sommer zu frieren oder mit Schal und Mütze in der Wohnung zu sitzen. Erreicht die Temperatur in einer Wohnung außerhalb der Heizperiode nur 16 bis 18 Grad, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 15% rechtfertigt (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 04. Februar 1998, 5 C 375/97).

Gerade in der sogenannten Übergangszeit kommt es häufig zu Konflikten zwischen frierenden und sparsamen Mietern. Hier gilt: Im Falle einer Witterungsveränderung mit sich verschlechternden Außentemperaturen ist der Vermieter verpflichtet, die Heizungsanlage unverzüglich in Betrieb zu nehmen, ohne abzuwarten, bis sich evtl. die Mehrheit der Mieter hierzu erklärt. Tut er dies nicht, liegt ein Mangel der Mietsache vor (Urteil des Amtsgericht Köln vom 29. November 1984, 206 C 351/84; Urteil des Landgerichts Berlin vom 18. Januar 1979, 63 T 67/77).

Die vorstehenden Anforderungen gelten auch für Gewerberäume, die für den Aufenthalt von Menschen gedacht sind (Kammergericht Berlin, Urteil vom 17. Juni 2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09). Erreichen die Raumtemperaturen in den Räumen einer Anwaltskanzlei 20 Grad Celsius, so liegt nach einem Urteil des Oberlandesgerichts München vom 21. November 2000 (5 U 2889/00) kein Mangel der Mietsache vor. Anders ist es bei nicht zum Aufenthalt von Menschen vermieteten Räumen. Wird beispielsweise in einem Lagerraum eines Getränkeladens lediglich eine Temperatur von 15 Grad Celsius erreicht, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 1992 (64 S 167/91) um keinen Mangel der Mietsache. Wird in einem Verkaufsraum lediglich eine Temperatur von weniger als 18 Grad (hier: 15 Grad) Celsius erreicht, so handelt es sich nach der gleichen Entscheidung um einen Mangel der Mietsache, der eine Minderung in Höhe von 20% der anteiligen Raummiete rechtfertigt.   

3. Die Höhe der Mietminderung bei zu geringen Temperaturen

Bei einer nicht ausreichenden Heizleistung oder wenn die Heizung ganz ausfällt wurden von der Rechtsprechung je nach Umfang der Nutzungseinschränkung Mietminderungsbeträge in Höhe von 7,5 – 100 % zuerkannt. Entscheidend ist, wieviele Zimmer betroffen sind, welche Zimmer betroffen sind, in welchem Umfang die einzelnen Räume betroffen sind. Als Richtwert schlagen wir einen Wert von 10 % pro Grad Minderwärme vor. Bei nur noch 16 Grad könnte die Miete in den betroffenen Räumen daher um 40 % gemindert werden, selbstverständlich nur an den Tagen mit zu geringer Raumtemperatur. 

Jedes nicht nur ganz geringfügige oder kurzzeitige Absinken der Raumtemperaturen unter 20°C begründet einen Mangel (Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 30.04.2012 – Aktenzeichen (Az.) 23 C 236/10). Nach einer Entscheidung des LG Berlin (Urteil vom 20.10.1992, 65 S 70/92) berechtigt beispielsweise der Ausfall der Gasversorgung in einer Wohnung, die mit Gas versorgt wird, mit dem die Heizung, die Warmwasserbereitung und der Herd betrieben werden, in den Monaten Oktober bis Dezember zu einer Mietminderung von 100 %. Das Amtsgericht Görlitz hat in zwei Urteilen vom 15.05.1997 und 03.11.1997 (3 C 1347/96 und 1 C 1320/96) entschieden, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt, der eine Mietminderung von 70 % oder 30 % rechtfertigt, wenn die Temperatur in einer Wohnung in den Wintermonaten nur 14 bis 15 bzw. 16 bis 18 Grad erreicht. Der komplette Ausfall der Heizung im Winter ist ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 29.07.2001 (61 S 37/02) eine Mietminderung in Höhe von 70 % und nach einem Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 04.07.1977 (1 S 426/76) eine Mietminderung von 100 % rechtfertigt. Der Ausfall der Heizung im Schlafzimmer im Winter rechtfertigt nach einem Urteil des Landgerichts Hannover vom 19.12.1979 (11 S 296/79) eine Mietminderung in Höhe von 20 %. Unterschreiten die Raumtemperaturen 20 Grad Celsius und liegen sie stundenweise nur bei 18 Grad Celsius, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der nach einem neueren Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 30.04.2012 – Aktenzeichen (Az.) 23 C 236/10 eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt.

Sind Küche und Bad gar nicht und Kinder- und Schlafzimmer nicht genügend beheizbar, so ist das ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 07.04.1994 (26 C 281/93) eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt.

Fällt in einer Wohnung in den Wintermonaten die Heizung aus, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der nach einer Entscheidung des Landgerichts Bonn vom 02.11.1981 (6 S 396/81) eine Mietminderung in Höhe von 50 % rechtfertigt. 

Die Annahme eines geringfügigen Mangels (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB) ist nur bei sehr kurzem Heizungsausfall oder bei vorübergehend geringfügiger (1° C) Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung möglich (Urteil des BGH vom 30.06.2004, XII ZR 251/02). Beträgt die Temperatur in einer Wohnung statt 20 lediglich 19 Grad, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg vom 06.03.1979 (16 O 100/78) um einen unerheblichen Mangel der Mietsache, der keine Mietminderung rechtfertigt. Falsch dürfte daher die Entscheidung des Amtsgerichts Erkelenz vom 27.07.1998 (8 C 243/98) sein, nach der es sich nur um einen unerheblichen Mangel der Mietsache handelt, der keine Mietminderung rechtfertigt, wenn  die Heizung an vier Tagen Ende Januar / Anfang Februar ausfällt. Kurzfristige Heizungsausfälle in der kalten Jahreszeit sind hingegen nach einem beachtlichen Urteil des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 21.02.1997 (61 C 424/96) ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 50 % der auf den fraglichen Zeitraum entfallenden Miete rechtfertigt. Zu berücksichtigen sei, dass bei einem derartig kurzfristigen Ausfall sich der Mieter durch eine individuelle Planung des Tagesablaufes wie durch elektrische Heiz- und Kochhilfen in zumutbarer Weise behelfen könne. Auch kühle ein Mietobjekt nicht sofort aus, sondern dies dauere einige Tage. Dies rechtfertige es, bei kurzfristigen Heizungsausfällen die Wohnwertbeeinträchtigung mit etwa 50 % des auf den fraglichen Zeitraum entfallenden Mietzinses anzusetzen. Bei längeren Ausfällen müßten es dann also deutlich mehr sein. 

Auch in den warmen Monaten stellt eine defekte Heizung einen Mangel der Mietsache dar, der beseitigt werden muss. Allerdings handelt es sich in dieser Zeit um einen unerheblichen Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 Satz 3 BGB, da die Mietsache trotzdem warm genug ist. Eine Mietminderung kommt daher nicht in Betracht (Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 29.09.1989, 8 S 135/89). Ebenso sind schwergängige oder nicht zu öffnende Heizungsventile für sich kein Mangel der Mietsache, sondern erst wenn sie zu einer zu geringen Temperatur in den Wohnräumen führen (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.06.2005, 63 S 98/05).  

4. Darlegungsobliegenheiten bei zu geringen Temperaturen

Bei einer Mietminderung wegen zu geringen Temperaturen muss der Mieter darlegen, welche Temperaturen in den betroffenen Räumen zu erzielen waren (Kammergericht Berlin, Urteil vom 17.06.2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 51/09). Bei einem Heizungsmangel muss man als Mieter die Rauminnentemperaturen bei vollständig aufgedrehter Heizung einige Tage hintereinander mit einem geeichten Thermometer in der Raummitte messen und protokollieren. Dies sollte man am besten durch einen Nachbarn erledigen lassen, der im Streitfall als Zeuge in Betracht kommt. Mit diesen Daten kann man dann seine Gewährleistungsrechte geltend machen. Der Ausfall der Heizung kann im Rechtsstreit nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 08.03.1994 (64 S 285/93) nur dann als Mangel der Mietsache berücksichtigt werden, wenn der Mieter angibt, an welchen Tagen und in welchen Räumen die Heizung ausgefallen ist und welche Temperaturen außen und in der Wohnung gemessen wurden.

Geht es nicht um die Temperatur als solche, sondern um ein defektes Bauteil wie ein Fenster oder einen Heizkörper, beschränkt sich die Darlegungslast darauf. Der Mieter genügt bei einem defekten Heizkörper seiner Darlegungslast, wenn er vorträgt, dass der Heizkörper defekt ist. Er muss nichts zur Art der Fehlfunktion oder zu den erzielten Temperaturen darlegen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11).

5. Eine unwirtschaftliche Heizung als Mangel der Mietsache

Zumeist geht es bei Mängeln der Heizungsanlage darum, dass sie nicht genügend leistet, um die Wohnung in der kalten Jahreszeit auf die vereinbarten Temperaturen zu bringen. Es gibt aber auch den Fall, dass die Heizung unwirtschaftlich arbeitet und dadurch hohe Betriebskosten verursacht. Dies ist kein Mangel der Mietsache, wenn die Heizung also solche in Ordnung ist. Hohe Betriebskosten sind als solche kein Mangel (LG Hamburg, Urteil vom 05.05.1988, 7 S 166/87; Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.04.2008, 12 U 6/07). Den Vermieter trifft insoweit auch keine Aufklärungspflicht bei Abschluss des Mietvertrages (Landgericht Hamburg, a.a.O.; anders Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 16.12.1986, 2/11 S 387/84). Wenn die hohen Kosten aber darauf beruhen, dass die Heizung defekt oder nicht richtig eingestellt ist, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt (Kammergericht, a.a.O.). Gleiches gilt, wenn die Heizungsrohre im Keller nicht isoliert sind oder die Isolierung defekt ist (Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 16.12.1986, 2/11 S 387/84).

Auch eine überdimensionierte und damit unwirtschaftliche Heizungsanlage ist nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 04.11.1982 (10 U 109/82) ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. Der Mangel liegt hier in der falschen Dimensionierung, auch wenn die Heizung als solche in Ordnung ist.  

6. Die Lage der Wohnung als Mangel

Die Lage einer Wohnung an der Außenseite eines Gebäudes stellt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Steinfurt vom 14.04.1983 (4 C 490/82) auch dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn damit höhere Heizkosten verbunden sind (Ebenso das LG Berlin, Urteil vom 27.01.1987, 63 S 100/86). Hohe Kosten sind für sich genommen kein Mangel. Sie können aber die Folge eines Mangels sein. In dem entschiedenen Fall ist allein die Lage der Wohnung mit vielen Außenflächen, über die Wärme abgegeben wird, kein Mangel, da sie Teil der mietvertraglichen Vereinbarung geworden ist. Der Mieter hat sich durch die Anmietung nach der üblichen Besichtigung damit einverstanden erklärt, auch wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht. 

7. Leerstand der Nachbarwohnungen als Mangel

Auch höhere Heizkosten aufgrund von leerstehenden Nachbarwohnungen sind nach einem Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/Oder vom 24.11.2004 (2.5 C 1002/04) kein Mangel der Mietsache. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Leerstand als Mangel”.

8. Fehlende Regulierbarkeit der Heizungstemperatur in den einzelnen Räumen

Wenn der Mieter nicht die Möglichkeit hat, die Beheizung der einzelnen Mieträume zu regulieren, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 13.04.2012 – Aktenzeichen (Az.) 201 C 481/10 – um einen Mangel der Mietsache. In dem entschiedenen Fall konnten die Mieter die Wärme nur zentral regulieren. Nach den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts führt dies dazu, dass immer in allen Räumen die gleiche Temperatur eingestellt ist. Dies beeinträchtige die Gebrauchstauglichkeit der einzelnen Räume, da z. B. eine unterschiedliche Temperierung gerade von Haupt- und Nebenräumen die Wohnlichkeit beeinflusse. So werde beispielsweise im Bad eine höhere Temperatur zum Gebrauch angenehm sein, während z. B. im Schlafzimmer eine deutlich niedrigere Temperatur angenehm zum Schlafen empfunden werde.

Diese Frage ist davon zu unterscheiden, ob die fehlende Regulierbarkeit eines einzelnen Heizkörpers einen Mangel darstellt. Dies wird von der Rechtsprechung abgelehnt (Landgericht Berlin, Urteil vom 22.06.1983 – Aktenzeichen (Az.) 63 a 69/83).

Bild: pololia / Fotolia

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