Immobilie

Der Immobilienbegriff

Der Begriff der Immobilie kommt im Zivilrecht als solcher nicht vor. Das Zivilrecht knüpft vielmehr an das Grundstück oder das Gebäude (Z.B. in § 94 BGB), die Mietsache (Z.B. in § 535 BGB) oder den Wohnraum (Z.B. in § 549 BGB) an. Trotzdem ist der Begriff der Immobilie wichtig, weil er die vielen verschiedenen Aspekte, unter denen man Grundstücke, Gebäude, Wohnungen, Läden oder Büros betrachten kann, in sich vereint.

Eine Immobilie (von lateinisch immobilis = unbeweglich) ist, wie der Name schon sagt, eine unbewegliche Sache. Eine Immobilie ist daher immer auch ein Grundstück (Näheres dazu in unserem Beitrag „Grundstück”), wobei es nicht relevant ist, ob und wie das Grundstück bebaut und genutzt wird. Wegen seiner Immobilität kann man eine Immobilie nicht an einen anderen Ort bringen. Ein Wohnwagen ist also keine Immobilie, selbst wenn man darin wohnen kann.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks und damit der Immobilie gehören nach § 94 Absatz 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Absatz 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Für den Wert einer Immobilie bedeutsam ist der Umstand, dass die zur Verfügung stehende Fläche nicht vermehrbar ist. Von den 357.000 km² in Deutschland werden ca. 25.000 km² als Gebäude- und Freifläche (Flächen mit Gebäuden und unbebaute Flächen, die Zwecken der Gebäude untergeordnet sind) genutzt, davon 14.000 km² zum Wohnen (Statistisches Bundesamt, Flächennutzung nach Nutzungsarten). Eine Erweiterung dieser Fläche geht immer zu Lasten anderer Nutzungen. Dies ist aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nur in begrenzten Umfang möglich. Immobilienwirtschaftlich relevant sind daher nur die Immobilien, die bebaut sind oder zumindest bebaut werden könnten.

Ökonomisch betrachtet sind Immobilien neben Arbeit und Kapital Produktionsfaktoren, um Produkte oder Dienstleistungen zu erstellen und damit Erträge zu erzielen. Die Immobilien können aber auch selbst als Produkt angesehen werden, um durch Vermietung oder Verkauf Erträge zu erzielen. Schließlich gibt es noch die Möglichkeit, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Die Immobilienarten

Wenn von Immobilienarten die Rede ist, geht es gewöhnlich um die Frage, zu welchen Zwecken die jeweiligen Immobilien genutzt werden. Unterschieden werden Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Immobilien zu öffentlichen Zwecken.

Wohnimmobilien
Gewerbeimmobilien

Der Begriff der Gewerbeimmobilien umfasst einerseits eine Reihe fest definierter Nutzungsarten, ist aber auch ein Auffangtatbestand für alle privaten Nutzungen, die keine Wohnnutzung sind. Das Gesetz spricht insoweit in § 578 Absatz 2 BGB von Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind.

 

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