Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Inhalt:
  1. Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
  2. Verwalterbudget
  3. Notgeschäftsführung
  4. Finanzierung von Instandhaltungsaufträgen
  5. Vergabe und Überwachung von Instandhaltungsaufträgen
1. Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Näheres zu dem Begriff in unserem Beitrag „Instandhaltung”) ist nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 WEG eine der Aufgaben, die zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach § 21 Absatz 1 WEG in erster Linie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dafür treffen sie nach § 21 Absatz 3 WEG mit Stimmenmehrheit Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen nach § 23 WEG.

In der Praxis kümmert sich in erster Linie der Verwalter darum. Zu den Aufgaben des Verwalters gehört es nämlich nach § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dabei handelt es sich um eine der zentralen Pflichten des Verwalters. Der Verwalter muss insoweit alles erforderliche veranlassen, sobald ihm ein entsprechender Handlungsbedarf bekannt wird. In diesem Zusammenhang sind auch noch zu nennen:

  • § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG, wonach der Verwalter die Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die sich häufig mit Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung befassen, durchzuführen hat;
  • § 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG, wonach der Verwalter in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen hat;

Liegt ein Mangel am Grundstück oder am Gebäude vor, ist es Aufgabe des Verwalters, unter Zuhilfenahme von Fachhandwerkern oder Ingenieuren die Maßnahmen zu planen, die zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind, und entsprechende Angebote einzuholen. Diese hat er dann der Eigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vorzustellen, deren Entscheidung einzuholen und anschließend umzusetzen.

In den meisten Fällen wir der Verwalter von den Bewohnern, vom Hauswart oder von im Haus tätigen Fachfirmen auf Mängel aufmerksam gemacht, um die er sich kümmern muss. Um nicht alleine auf diese Mängelanzeigen angewiesen zu sein, sollte jeder Verwalter in regelmäßigen Abständen gemeinsam mit dem Hauswart und dem Verwaltungsbeirat Begehungen der Wohnungseigentumsanlage durchführen.

2. Verwalterbudget

In den meisten Wohnungseigentumsanlagen darf der Verwalter Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Betrag über ein ihm zur Verfügung gestelltes Verwalterbudget abwickeln, ohne dass er dafür zuvor jeweils einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen muss. Die Grundlage dafür findet sich zumeist im Verwaltervertrag oder einem gesonderten Beschluss, wo die Höhe des Gesamtbudgets und der Umfang der Einzelmaßnahmen festgelegt worden sind. In vielen Fällen wird die Verfügung über dieses Budget von der Zustimmung des Verwaltungsbeirats oder eines Wohnungseigentümers abhängig gemacht. Besteht die Gefahr, dass der kalkulierte Betrag am Ende durch die tatsächlichen Kosten überschritten wird und liegt dieser Betrag dann über dem Verwalterbudget, sollte in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat entschieden werden, ob zur Vorsicht doch ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt wird.

3. Notgeschäftsführung

Nach § 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG hat der Verwalter in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Diese Pflicht und Befugnis betrifft nicht nur den Verwalter, sondern auch die Wohnungseigentümer, da die Notgeschäftsführung eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 WEG ist. Die Pflicht zur Notgeschäftsführung besteht auch bezüglich des Sondereigentums.

Ausnahmsweise sind der Verwalter und die Eigentümer auch ohne vorherige Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung berechtigt, Aufträge zur Reparatur oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums zu vergeben, wenn dies erforderlich ist, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Dies setzt voraus, dass die Maßnahme so dringend ist, dass selbst für die kurzfristige Einberufung einer Eigentümerversammlung keine Zeit mehr ist. Beispiele sind ein Wasserrohrbruch, ein abgedecktes Dach, ein zerbrochenes Fenster oder eine defekte Heizung im Winter. In allen diesen Fällen muss sofort gehandelt werden. Es können nicht erst noch Angebote eingeholt und eine Versammlung abgehalten werden. Unabhängig davon ist es trotzdem geboten, sich mit dem Verwaltungsbeirat oder, wenn es den nicht gibt, mit einzelnen Eigentümern abzustimmen. Das geht eigentlich immer. Die Befugnis zur Notgeschäftsführung berechtigt jedoch nur zu Notmaßnahmen, um die Schadensursache abzustellen und den Eintritt oder die Vergrößerung eines Schadens zu verhindern. Die endgültige Reparatur hat in den meisten Fällen bis nach einer Beschlussfassung Zeit.

4. Finanzierung von Instandhaltungsaufträgen

Instandhaltungskosten- und Instandsetzungsmaßnahmen werden aus verschiedenen Töpfen finanziert.

Kleinere Maßnahmen werden in der Regel im Rahmen des Verwalterbudgets oder bei darüber hinausgehenden Kosten mit Zustimmung des Verwaltungsbeirates aus den Mitteln des laufenden Wirtschaftsjahres finanziert. Bei größeren Maßnahmen wird dafür ein Beschluss der Wohnungseigentümer eingeholt. 

Maßnahmen, deren Kosten die Mittel des laufenden Wirtschaftsjahres übersteigen, werden über eine Sonderumlage oder aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert.

Wenn es sich um Arbeiten handelt, deren Kosten über eine Versicherung abgedeckt werden wie beispielsweise einen Sturmschaden oder einen Leitungswasserschaden, ist die Schadensabwicklung mit der Versicherung im Rahmen des § 27 Absatz 1 Nummer 2 WEG Aufgabe des Verwalters.

5. Vergabe und Überwachung von Instandhaltungsaufträgen

Wenn eine Instandhaltungamaßnahme erforderlich ist, muss der Verwalter die für eine Auftragsvergabe erforderlichen Voraussetzungen schaffen. Soweit kein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt und der Umfang des Auftrages das Verwalterbudget überschreitet, müssen zunächst einmal die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, welche Firma zu welchem Preis den Auftrag bekommen soll. Dazu muss der Verwalter mehrere Angebote von unterschiedlichen Firmen einholen, die er dann den Eigentümern im Rahmen einer Versammlung zur Entscheidung vorlegt.

Wenn der Beschluss vorliegt muss der Verwalter nach § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG den Beschluss durchführen und den Instandhaltungsauftrag unverzüglich an die von den Eigentümern bestimmte Firma vergeben und darauf achten, dass er vertragsgemäß durchgeführt wird. Dies gilt auch, wenn der Beschluss angefochten wird. Die Beschlussanfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange der Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist, ist er gültig und der Verwalter muss ihn umsetzen (BGH, Urteil vom 04.04.2014V ZR 167/13). 

Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung eines beschlossenen Instandhaltungsauftrages im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 278 Absatz 1 BGB. Für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet daher regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Bild: fotodo / Fotolia

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