Instandhaltung

Die Instandhaltung von Wohnungen und Gebäuden ist in vielen Bereichen der Wohnungswirtschaft von Bedeutung.

Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er muss sie also instandhalten. Nach § 555a Absatz 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).

Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 WEG eine der Aufgaben, die zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört.

Nach § 28 der II. BV sind Instandhaltungskosten die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Was genau Instandhaltung ist, wird jedoch weder im Mietrecht noch im Wohnungseigentumsrecht definiert. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Es wird auch nicht differenziert zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, weil es für den Regelungszweck der genannten Vorschriften auch nicht erforderlich ist.

Eine Definition des Begriffs Instandhaltung findet man in der DIN 31051. Danach ist Instandhaltung die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit (hier: eines Gebäudes oder von Teilen davon) zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann. Danach umfasst die Instandhaltung die nachstehend beschriebenen Maßnahmen:

Wartung:

Maßnahmen zur Verzögerung des Abbaus des Abnutzungsvorrates (z.B. Austausch von Verschleißteilen und Schmierstoffen). Die Wartung spielt in der Wohnungswirtschaft vor allem bei technischen Anlagen wie Heizungen, Aufzügen oder Pumpen eine Rolle. Die dadurch entstehenden Kosten sind in der Regel Betriebskosten, wenn die Wartung regelmäßig durchgeführt wird.

Inspektion:

Maßnahmen zur Feststellung und Beurteilung des Istzustandes einer Betrachtungseinheit einschließlich der Bestimmung der Ursachen der Abnutzung und dem Ableiten der notwendigen Konsequenzen für eine künftige Nutzung. Inspektionen finden in der Wohnungswirtschaft in der Regel durch die vor Ort tätigen Hauswarte statt, die die Wohnungsbestände regelmäßig inspizieren und dadurch auch die Verkehrssicherungspflichten wahrnehmen. Aber auch die Wartungen der technischen Anlagen gehen immer mit ihrer Inspektion einher.

Instandsetzung:

Maßnahmen zur Rückführung einer Betrachtungseinheit in den funktionsfähigen Zustand, mit Ausnahme von Verbesserungen. Die Instandsetzung geht über die Wartung hinaus, sie umfasst auch den Ersatz von defekten Bauteilen, die keine Verschleißteile sind. Instandsetzungsmaßnahmen finden in der Wohnungswirtschaft ständig statt. Jedes Wohnungsunternehmen und jedes Verwaltungsobjekt verfügt über ein Instandsetzungsbudget. Die Instandsetzung gehört zu den grundlegenden mietvertraglichen Pflichten des Vermieters und ist Teil ordnungsgemäßer Verwaltung im Wohnungseigentumsrecht.

Verbesserung:

Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen des Managements zur Steigerung der Funktionssicherheit einer Betrachtungseinheit, ohne die von ihr geforderte Funktion zu ändern. Die Verbesserung im Sinne der DIN ist nicht gleichzusetzen mit der Modernisierung im Sinne des Mietrechts. Sie soll dazu dienen, zukünftig eine seltenere und einfachere Instandhaltung zu gewährleisten, während die Modernisierung den Gebrauchswert der Mietsache oder ihre ökologischen Eigenschaften verbessern soll.

Zusammengefasst kann man sagen, dass die Instandhaltung als Oberbegriff alle administrativen und technischen Maßnahmen umfasst, um den vertragsgemäßen Zustand eines Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen. Zentral ist dabei die Zielrichtung der Maßnahmen, der vertragsgemäße Zustand, der sowohl die mietrechtliche Dimension (Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs, siehe § 535 BGB) als auch die technische Dimension (die geforderte Funktion erfüllen) der DIN umfasst. Zur Instandhaltung gehören die Inspektion, die Wartung und die Instandsetzung.

Bild: lvnl / Fotolia

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