Instandhaltungskosten

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind Bewirtschaftungskosten, aber keine Betriebskosten. Dies bestimmt § 1 Absatz 2 Nummer 2 der BetrKV.

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ein wesentlicher Kostenfaktor im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung. Weitere Angaben, auch zur Höhe potentieller Instandhaltungskosten, gibt es in § 28 der II. BV. Die Vorschrift lautet:

§ 28 Instandhaltungskosten

(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25 Abs. 3 zulässig ist.
(2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:
1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro,
2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 Euro,
3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 Euro.
Diese Sätze verringern sich bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) um 0,20 Euro. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1 Euro.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens 68 Euro jährlich je Garagenoder Einstellplatz angesetzt werden.
(5a) Die in den Absätzen 2 bis 5 genannten Beträge verändern sich entsprechend § 26 Abs. 4.
(6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden.
(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den vorstehenden Sätzen abgegolten.

Die vorstehend genannten Sätze dienen unmittelbar nur dem Kostenansatz in Wirtschaftlichkeitsberechnungen für den sozialen Wohnungsbau. Aber es sind Erfahrungswerte, die überall als Anhaltspunkt für Kalkulationen herangezogen werden können. Es handelt sich nur um die Kosten der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung. Da sich die Beträge nach § 28 Absatz 5a in Verbindung mit § 26 Absatz 4 II. BV regelmäßig verändern, liegen sie aktuell bereits bei 8,78 €/m², 11,14 €/m² und 14,23 €/m². Nähere Angaben zum jeweils aktuellen Stand findet man z.B. auf der Webseite www.gug-aktuell.de. Investitionen für Erweiterungen oder Modernisierungen sind darin nicht enthalten.

Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Instandhaltung und Instandsetzung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (BGH, Urteil vom 11.11.2009, VIII ZR 221/08). Bei der Instandhaltung geht es vor allem um vorbeugende Maßnahmen, um drohende Schäden zu vermeiden. Bei der Instandsetzung geht es um die Beseitigung bereits eingetretener Schäden, also um Reparatur oder Wiederbeschaffung.

Instandhaltungskosten sind, wie sich aus § 1 Absatz 2 Nummer 2 der BetrKV ergibt, grundsätzlich nicht als Betriebskosten umlegbar. Es gibt aber Ausnahmen. So sind die Kosten einer Reihe von Wartungsmaßnahmen (=Instandhaltung) im Betriebskostenkatalog ausdrücklich als Betriebskosten deklariert, auch wenn sie es der Sache nach eigentlich nicht sind. Dazu gehören die Kosten der Wassermengenregler in Nr.2, Wartungskosten der Heizung in Nr. 4 oder Wartungskosten des Aufzuges in Nr. 7. Weitere Wartungskosten aus dem Bereich der Überprüfung technischer Einrichtungen (z.B. Feuerlöscher) können als sonstige Betriebskosten bei Nr. 17 angesetzt werden. Selbst für die Instandsetzung besteht bei der Gartenpflege in Nr. 10 eine ausdrückliche Ausnahme.

Häufig treffen Betriebskosten mit nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten in einer Leistung zusammen, vor allem bei sogenannten „Vollwartungsverträgen“, z.B. im Bereich der Betreuung der Aufzüge. Auch die Hauswarte nehmen regelmäßig Aufgaben aus beiden Bereichen wahr. In diesen Fällen sind die umlagefähigen Betriebskosten aus dem Gesamtbetrag herauszurechnen.

Hinzuweisen ist noch darauf, dass bei vermieteten Eigentumswohnungen in den WEG-Abrechnungen in aller Regel auch Instandhaltungskosten enthalten sind. Diese dürfen natürlich nicht an den Mieter der Wohnung weiterbelastet werden.

Bild: lvnl / Fotolia

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