Investition

Immobilien sind eine eigene Anlageform. Sie stehen neben Finanzanlagen, Unternehmensbeteiligungen, Versicherungen oder anderen Sachanlagen wie Edelmetallen. Sie gelten als eine relativ krisensichere Anlageform. Sie sind in der gegenwärtigen Marktsituation stark nachgefragt. Dies liegt an den niedrigen Zinsen, am seit Jahren stabilen Wirtschaftswachstum und dem Zuzug insbesondere in die großen Städte. Für risikoarme Anlagen bekommt man dadurch einerseits keine attraktive Verzinsung. Andererseits ist Fremdkapital billig. Allerdings wird die Chance, dadurch eine bessere Rendite zu erwirtschaften, häufig durch hohe Einstandspreise konterkariert.

Wer sein Geld in Immobilien investiert, kann sie anschließend selbst nutzen oder an Dritte vermieten. Wer selbst in seinem Haus wohnt, hofft auf eine Wertsteigerung und möchte vor Mietsteigerungen geschützt sein. Wer die Immobilie verkauft oder vermietet, möchte eine angemessene Rendite auf das eingesetzte Kapital erzielen.

Wie alle Investitionen sind Immobilien mit Chancen und mit Risiken behaftet:

  • Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition. Dies bedeutet, dass man   sich nicht ständig damit befassen muss. Auf der anderen Seite wird das Kapital in einer Immobilie langfristig gebunden. Es kann nicht einfach abgezogen und an anderer Stelle verwendet werden. Ein Verkauf dauert seine Zeit und ist mit erheblichen Transaktionskosten verbunden. Zudem sind Immobilien eine teure Anlage. Die meisten Menschen investieren einen Großteil ihres Kapitals in eine einzige Anlage.
  • Der Kauf einer Immobilie kann durch eine Wertsteigerung ein gutes Geschäft sein. Eine solche Wertsteigerung ist jedoch nicht garantiert. Sie hängt von vielen Faktoren ab, insbesondere der Lage der Immobilie und der Einschätzung der künftigen Nachfrage. Man braucht in der Regel auch viel Geduld, da zunächst einmal die Erwerbsnebenkosten verdient werden müssen, die leicht 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.
  • Immobilieninvestitionen können steuerliche Vorteile bringen. Diese sind jedoch in den vergangenen Jahren stark zusammengestrichen worden und in hohem Maße von den individuellen steuerlichen Gegebenheiten abhängig.

Wer die Immobilie vermietet, möchte damit eine Rendite erzielen. Diese setzt sich zusammen aus der erhofften Wertsteigerung und den Erträgen aus der Vermietung. Um die anfänglichen Mieterträge bemessen und vergleichen zu können, haben sich bestimmte Kennzahlen herausgebildet.

Die Bruttomietrendite setzt den Kaufpreis in ein Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Sie berechnet sich wie folgt:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 1.150.000 €, die Jahreskaltmiete 54.650 €. Daraus ergibt sich folgende Berechnung:

Bruttomietrendite = (54.650 € / 1.150.000 €) = 0,0475 x 100 = 4,75 %

Die Bruttomietrendite ist nur ein erster Anhaltspunkt für eine überschlägige Berechnung. Sie dient nur dem Vergleich mit anderen Angeboten. Sie berücksichtigt nämlich noch nicht die weiteren Kosten, die für den Ankauf entstehen, sowie die Finanzierungskosten für das Fremdkapital. Sie sollte daher zwischen 4 und 6 % liegen, damit insgesamt noch ein positives Ergebnis erzielt werden kann (Geyer/Müller, Crashkurs Immobilienwirtschaft, Seite 29).

Eine detailliertere Kennzahl ist die Nettomietrendite. Die Nettomietrendite setzt den Kaufpreis und die Erwerbskosten in ein Verhältnis zur Jahreskaltmiete abzüglich des Zinsaufwandes und der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (=BWK). Sie berechnet sich wie folgt:

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Finanzierungskosten – BWK / Kaufpreis + Erwerbskosten) x 100

Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 1.150.000 €, die Erwerbskosten inclusive Makler 15 % = 172.500. Die Jahreskaltmiete beträgt 54.650 €, Zinsen und BWK belaufen sich auf 37.000 €. Daraus ergibt sich folgende Berechnung:

Nettomietrendite = (54.650 € – 37.000 €) / (1.150.000 € + 172.500 €) x 100 = 1,33 %

Wie man sieht geht die Rendite durch diese zusätzlichen Faktoren stark nach unten.

Beide Kennzahlen stellen nur die Anfangsrenditen dar. Veränderungen insbesondere bei den Mieten sind nicht berücksichtigt. Hier setzen Investoren an, um über höhere Mieten und geringere Kosten mehr Rendite zu erzielen.

Das Immobilienportal Immowelt hat im Oktober 2018 die Bruttorenditen bei Kapitalanlageimmobilien in Deutschland untersucht (Pressemitteilung Immowelt.de vom 18. Oktober 2018). Es handelt sich um eine Analyse, für die die Bruttorenditen von Eigentumswohnungen in 40 ausgewählten deutschen Großstädten berechnet wurden. Die Zinsen bei der Fremdfinanzierung, Kaufneben-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind nicht berücksichtigt. Dabei haben sich Bruttorenditen zwischen 7 % in Duisburg und 2,8 % in Rostock ergeben. In Berlin liegt die Bruttorendite bei 3,6 %.

Bild: magele-picture / Fotolia

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