Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB  ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für die Schönheitsreparaturen und für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden.

Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (BGH, Urteil vom 07.06.1989VIII ZR 91/88, sogenannte „Kostenklauseln”). Nicht möglich sind hingegen Klauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung der Kleinreparaturen selbst verpflichtet ist (sogenannte „Vornahmeklauseln”, Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91).

Die Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel hängt bei Wohnraummietverträgen von zwei Voraussetzungen ab (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538, Rdnr. 56 ff):

  1. Dem Umfang der zu Grunde liegenden Arbeiten;
  2. Der Höhe der Kosten.
zu 1.

Eine Kleinreparaturklausel darf sich nur auf solche Teile der Mietsache erstrecken, die zur Wohnung gehören. Die Einbeziehung von Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstigen Ausstattungen des Hauses wie etwa des Hauseinganges, des Treppenhauses, des Flures, des Aufzuges oder des Kellers ist unzulässig.

Aber auch in der Wohnung kommen nur solche Teile in Betracht, deren Zustand und Lebensdauer vom – häufigen – Umgang des Mieters mit ihnen abhängen. Nur insoweit ist die Verlagerung der Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung auf den Mieter nach Auffassung der Gerichte sachgerecht, weil er es durch pflegliche und sorgsame Behandlung in der Hand hat, wie oft und in welchem Umfang Reparaturen anfallen. Anknüpfungspunkt dafür ist die Definition der kleinen Instandhaltung in § 28 Absatz 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung:

„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.”

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 05.02.2020 (15 C 256/19) ist die Reparatur einer Steckdose vom so definierten Umfang der Kleinreparaturen gedeckt. Eine  Dichtung am Abflussrohr der Toilette stellt nach dieser Entscheidung jedoch ebenso wie die Ablaufpumpe für eine Dusche keinen Gegenstand dar, der dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist. Beide Gegenstände können daher nicht Gegenstand der Kleinreparaturklausel sein.

zu 2.

Der Höhe nach muss die Kostenbeteiligung in der Kleinreparaturklausel doppelt begrenzt werden (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 05.02.2020 – 15 C 256/19):

  • Pro Einzelreparatur auf 100 € bis 150 €;
  • Pro Jahr auf bis zu 8 % der Jahresnettokaltmiete

Bei einer durchschnittlichen 2-Zimmer-Wohnung für 350 € im Monat ergibt sich so ein Betrag in Höhe von 336 €. Das sind ca. 3 bis 4 Reparaturen jährlich.

Kostet die Einzelreparatur mehr als 150 €, so kann der Betrag gar nicht einbezogen werden, da es sich dann nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Fallen hingegen Kleinreparaturen für über 8 % an, so können diese bis zu 8 % abgerechnet werden.

Bild: lvnl / Fotolia

2 Kommentare

  • Hallo Julius,
    nach der gesetzlichen Regelung betrifft die Kleinreparaturklausel nur die Verschlüsse der Fensterläden. Wenn die Fensterläden selbst defekt sind, ist das immer eine Sache des Vermieters, ohne dass er den Mieter an den Kosten beteiligen kann.
    Mit freundlichen Grüßen
    Stefan Pfeiffer

  • Julius

    Hallo,
    wirklich nützlicher Artikel vielen Dank! Mich betrifft das mit den Fensterläden. Meine sind schon sehr marode geworden und brauche daher dringend neue.

    Mfg
    Julius

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