Konkurrenzschutz

Auch wenn es im Bereich des Wohnraummietrechts keine Rolle spielt, ist die Frage des Konkurrenzschutzes doch geeignet, um wichtige Frage des Mängelgewährleistungsrechts zu erläutern, insbesondere die Bedeutung der mietvertraglichen Vereinbarungen für den Begriff des Mangels. Daher wird an dieser Stelle auch auf diesen Punkt ausführlich eingegangen.

Inhalt:
  1. Konkurrenz belebt das Geschäft
  2. Ausdrücklicher Konkurrenzschutz
  3. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
  4. Konkurrenzschutz gegenüber konzernverbundenen Vermietern
  5. Die Rechte der Mieter bei Verstößen gegen den Konkurrenzschutz
1. Konkurrenz belebt das Geschäft

Diese Volksweisheit ist häufig falsch. Konkurrenz belebt den Wettbewerb, die Innovation, aber für den einzelnen Unternehmer oft nicht das Geschäft. Wenn es anders wäre, bräuchte man keine Regelungen über das Verbot von Kartellen oder Preisabsprachen bei Ausschreibungen. Was volkswirtschaftlich sinnvoll ist, ist für den einzelnen Gewerbetreibenden zunächst einmal lästig. Konkurrenz hält man sich am liebsten vom Leibe. Insbesondere im Bereich des örtlichen Einzelhandels und in Einkaufszentren kommt es daher immer wieder zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern wegen auftauchender Konkurrenz. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vermietung von Gewerberäumen an einen Konkurrenten ein Mangel der Mietsache ist. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden: Die Verletzung des in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzes durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2012, XII ZR 117/10). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen ausdrücklich vereinbarten oder um den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz handelt (dazu nachfolgend mehr). 

2. Ausdrücklicher Konkurrenzschutz

Am einfachsten ist die Situation zu beurteilen, wenn der Mietvertrag ausdrückliche Regelungen zu dem Problem enthält. Gerade in Einkaufszentren ist es oft üblich, dass die Mietverträge Regelungen zum Thema „Konkurrenzschutz” enthalten.

Der Streit wird sich in diesen Fällen meistens um die Frage drehen, ob es sich tatsächlich um Konkurrenz handelt (Vergleichbarkeit der Angebote, Haupt- oder Nebensortiment), da nähere Bestimmungen zum inhaltlichen Umfang des Konkurrenzschutzes zumeist nicht vorliegen. Dieser besteht dann nur für das Hauptsortiment, so wie auch beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (Dazu später mehr). Als Hauptsortiment gilt die Ware, die den Stil des Geschäfts bestimmt und diesem das ihm eigentümliche Gepräge gibt. Für einen Baumarkt beispielsweise, der ein weitgefächertes Warensortiment anbietet, trifft das dann zu, wenn die Waren – z.B. Fliesen – in einer Vielfalt, Auswahlmöglichkeit, Geschlossenheit und Übersichtlichkeit dargeboten werden, die dem Angebot eines Fachgeschäftes entsprechen, weil der Zweck und das Gepräge des Geschäfts von Waren dieser Art zumindest mitbestimmt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 03. Juli 1985, VIII ZR 128/84). Der Baumarkt kann dann gegenüber dem Fliesenfachgeschäft als Konkurrent angesehen werden, auch wenn er neben Fliesen noch viele andere Waren im Angebot hat.

Die Mietvertragsparteien können aber auch ausdrücklich einen völligen Konkurrenzschutz vereinbaren, der dann auch Nebenartikel eines branchenfremden Geschäfts erfaßt (BGH vom 03. Juli 1985, VIII ZR 128/84). Verletzt der Vermieter eine solche Konkurrenzschutzklausel, indem er an einen Konkurrenten vermietet, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Anders sah dies noch das Oberlandesgericht Dresden, dass in einem Urteil vom 20. Juli 2010 (5 U 1286/09) entschieden hat, dass die Verletzung eines vertraglich vereinbarten Konkurrenzschutzes für sich genommen kein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung rechtfertigt. Dieses Urteil ist jedoch durch die oben genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10. Oktober 2012 überholt.  

Ein Verstoss gegen eine ausdrücklich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel ist ein Mangel der Mietsache, der nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Naumburg vom 17. Februar 2000 (2 U 44/99) eine Mietminderung in Höhe von 13 % rechtfertigt. Das Oberlandesgericht Koblenz hat in einem ähnlichen Fall in einem Urteil vom 15. Dezember 2006 (10 U 1013/05) sogar auf eine Minderungsquote von 30 % erkannt.

Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz bezieht sich im Zweifel jedoch nur auf zukünftige Mietverträge, nicht auf bereits bestehende Vertragsverhältnisse (Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 16. Dezember 1997, Aktenzeichen 24 U 100–97). 

Wird durch eine Konkurrenzschutzklausel ausdrücklich nur die Konkurrenz durch einen gleichartigen Betrieb (Z.B. Bäckerhandwerk) ausgeschlossen, so ist dadurch Konkurrenz in einer anderen Organisationsform (Backshop) in der Regel nicht ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. Januar 2012, XII ZR 40/10).

3. Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz

Anders sieht es aus, wenn es keine ausdrückliche oder konkludente vertragliche Regelung zum Konkurrenzschutz gibt oder wenn die vertragliche Regelung nur den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz wiederholt. Dann muss im Wege der Auslegung ermittelt werden, was in dieser Frage zwischen den Parteien gilt. Gibt es allerdings eine ausdrückliche Konkurrenzschutzregelung, so geht diese dem vertragsimmanenten Konkurrenzschutz in der Regel vor (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 06. Mai 2010, Aktenzeichen 12 U 150/09). Sie kann ihn auch einschränken. 

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass der Vermieter auch ohne ausdrückliche vertragliche Verpflichtung seine Gebrauchsgewährungspflicht verletzt, wenn er im selben Gebäude oder auf seinem angrenzenden Grundstück Räume an einen Konkurrenten des Mieters vermietet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Januar 1979, VIII ZR 56/78; OLG Düsseldorf, Urteil vom 06. Juli 2001, 24 U 174/00, Minderungsquote 20 %; Kammergericht Berlin, Urteil vom 10. Mai 1999, 8 U 7114/98; Kammergericht Berlin, Urteil vom 05. September 2005, 12 U 95/05; Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26. Mai 2010, 3 U 101/09). 

Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Sortimentsumstellung bei einem Mieter duldet, die zu einer Konkurrenzsituation führt (Kammergericht Berlin, Urteil vom 25. Januar 2007, 8 U 140/06). 

Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, daß es bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Unumstritten wie dieser Grundsatz selbst ist seine Eingrenzung in der Weise, daß der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten, vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist.

Dabei ist es nicht relevant, ob es zu nachweisbaren Umsatzeinbußen kommt (Kammergericht Berlin, Urteil vom 25. Januar 2007, 8 U 140/06). Dass die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig ist, ergibt sich nach Ansicht des Kammergerichts schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im Allgemeinen höher ist als die für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation besteht. Die Frage nach der Umsatzeinbuße kann allerdings bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung eine Rolle spielen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 06. Juli 2001, 24 U 174/00).

Ferner wird das Maß des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes durch den Prioritätsgedanken geprägt: Der Konkurrenzschutz eines Mieters richtet sich wesentlich danach, welchen Besitzstand er nach den bei Vertragsschluss ersichtlichen Umständen erwarten konnte. Regelmäßig kann Konkurrenzschutz daher nur der zuerst vorhandene im Verhältnis zu einem hinzukommenden Mieter beanspruchen (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26. Mai 2010, 3 U 101/09). Bei nachträglicher Angebotserweiterung des älteren Mieters ist darauf abzustellen, ob und inwieweit der neue Mieter bei Abschluss seines Mietvertrages mit Veränderungen und Erweiterungen des Angebots bereits vorhandener Mieter rechnen konnte und musste  (Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26. Mai 2010, 3 U 101/09).

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich nicht auf alle Artikel eines Geschäfts, sondern nur auf die sogenannten Hauptartikel, die dem Geschäft das Gepräge geben (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 16. Dezember 1997, 7 U 64/97; Oberlandesgericht Brandenburg, Urteil vom 26. Mai 2010, 3 U 101/09). Nebenartikel umfaßt der vertragsimmanente Konkurrenzschutz mithin nicht. So besteht nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 13. Januar 1987 (7 U 193/86) beispielsweise kein Konkurrenzschutz für eine Metzgerei mit heißer Theke gegenüber einem Imbiss, da der Verkauf warmer Speisen nicht zu den Hauptartikeln der Metzgerei gehört. Zwischen zwei gastronomischen Betrieben besteht nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 07. April 1989 (14 U 16/86) Konkurrenzschutz, auch wenn sie verschiedene gastronomische Richtungen vertreten. Die Verletzung des Konkurrenzschutzes bei einer Gaststätte stellt einen Mangel der Mietsache dar, der nach der genannten Entscheidung des OLG im ersten Jahr des Betriebs der Konkurrenzgaststätte eine Mietminderung in Höhe von 8 % rechtfertigt (Im zweiten Jahr 10 %, im dritten Jahr 13 %).

Das Argument, der Mieter müßte den Wettbewerb auch dann hinnehmen, wenn das Nachbargrundstück im Eigentum eines Dritten stünde, greift nicht. Es geht nämlich nicht um das Hinnehmen oder Abwehren von Wettbewerb an sich, sondern um die Wertung eines – sonst nicht unzulässigen – Verhaltens als illoyal aufgrund eingegangener Verpflichtungen. Das Schutzbedürfnis des Mieters ist demnach nicht aus der allgemeinen Wettbewerbssituation, als vielmehr aus seinem Vertrauen auf ein loyales Verhalten des Vermieters zu begründen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 10. Mai 1999, 8 U 7114/98).

Eine Ausdehnung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes über das unmittelbare Nachbargebäude hinaus erfolgt jedoch nicht. Läßt der Vermieter in einem Haus auf der gegenüberliegenden Straßenseite einen Konkurrenzbetrieb zu, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des OLG Rostock vom 10. Januar 2005 (3 W 130/04) nicht um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung rechtfertigt. Zu der Frage, wie weit die unmittelbare Nachbarschaft reicht, die der vertragsimmanente Konkurrenzschutz umfasst, hat der BGH in einer Entscheidung vom 24. Januar 1979 (VIII ZR 56/78) dahingehend Stellung genommen, dass eine Entfernung von 350 m jedenfalls keine unmittelbare Nachbarschaft mehr darstellt, weder in einer Einkaufsstraße, noch ein einem Einkaufszentrum. 

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrags über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, indem der Vermieter selbst in 5 m Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel vor, der nach einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 16. April 2007  (8 U 199/06) eine Mietminderung in Höhe von 25 % rechtfertigt.

Der Ausschluss des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes einer innerstädtischen Arztpraxis durch allgemeine Geschäftsbedingungen ist wirksam (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 17. Dezember 1986, 4 U 237/85). Dies kann als allgemeines Prinzip angesehen werden, bedarf aber nach dem genannten Urteil immer auch der Einzelfallbetrachtung. 

4. Konkurrenzschutz gegenüber konzernverbundenen Vermietern

In einem Urteil vom 07. April 1989 (14 U 16/86) hat das OLG Karlsruhe entschieden, dass Konkurrenzschutz auch gegenüber konzernverbundenen Vermietern besteht. Er kann also nicht dadurch umgangen werden, dass die Mietverträge auf Vermieterseite von unterschiedlichen Konzerntöchtern abgeschlossen werden. 

5. Die Rechte der Mieter bei Verstößen gegen den Konkurrenzschutz

Eine vertragswidrige Konkurrenzsituation berechtigt den betroffenen Mieter zur Wahrnehmung aller ihm zustehenden Gewährleistungsrechte (Näheres dazu in unserem Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”), also auch zu einer Minderung der Miete. Die Verletzung des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter kann grundsätzlich einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel darstellen, auch wenn kein Umsatzeinbruch nachweisbar ist (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15. Mai 1997, 10 U 4-96). Neben dem Vorliegen eines Mangels setzt die Minderung der Miete nach § 536 Absatz1 Satz 3 BGB  jedoch voraus, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Oktober 2012, XII ZR 117/10). Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Mietminderung und ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete begründet sind, hängt dann davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das Bestehen der Konkurrenzsituation gestört ist. Dies muss vom Gericht beurteilt werden, ggfls. unter Einschaltung eines Sachverständigen. 

Der Mieter kann vom Vermieter aber auch verlangen, dass er eine beabsichtigte Vermietung unterlässt oder darauf, dafür zu sorgen, dass der Konkurrent die konkurrierende Tätigkeit beendet. 

Bild: strichfiguren.de / Fotolia

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