Kündigung und Corona

Aufgrund der coronabedingten Einschränkungen des wirtschaftlichen Lebens hat der Gesetzgeber Kündigungen wegen Zahlungsverzugs erschwert. Seit dem 1. April 2020 darf der Vermieter aufgrund Artikel 240 § 2 Absatz 1 EGBGB, eingeführt durch das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht” dem Mieter von Wohn- oder Gewerberaum nicht wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs kündigen, der die Mieten für April, Mai und Juni 2020 betrifft. Die Vorschrift lautet:

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

Die Regelung betrifft Wohnungs- und Gewerberaummietverträge sowie nach Absatz 3 auch Pachtverträge.

Die Mietzahlungspflicht als solche bleibt bestehen, die Mieten bleiben auch fällig. Die Zahlungspflicht des Mieters bleibt vom Kündigungsausschluss also unberührt. Es wird keine Stundung begründet. Es besteht daher Verzug und die Mietrückstände müssen verzinst werden. Die Rückstände der betroffenen Mieten muss der Mieter bis zum 30. Juni 2022  nachzahlen.

Eine fristlose oder fristgemäße Kündigung wegen Rückständen mit diesen Mieten ist aber nicht möglich. Der Mieter muss allerdings darlegen und nachweisen, dass der Zahlungsverzug coronabedingt ist, weil er beispielsweise wegen Kurzarbeit oder Umsatzrückgangs Einkommenseinbußen hinnehmen musste.

Kündigungen aus anderen Gründen oder wegen anderer Mietrückstände bleiben möglich (Näheres dazu in unserem Bereich „Die Beendigung des Mietvertrages”). Ebenso wird die Kündigung wegen dieser Mieten wieder möglich, wenn sie nicht bis zum 30. Juni 2022 bezahlt werden.

Nach Artikel 240 § 2 Absatz 2 EGBGB kann von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Die Regelung ist also zwingendes Recht, die auch entsprechenden Vereinbarungen vorgeht.

Die Bundesregierung wird in Artikel 240 § 4 Absatz 1 Nummer 2 EGBGB ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die in § 2 Absatz 1 und 3 enthaltene Kündigungsbeschränkung auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstanden sind.

Diese Sonderregelung gilt vorerst bis zum 30. Juni 2020. Die Bundesregierung könnte sie auf Zah​lungs​rück​stände aus dem Zeit​raum Juli bis Sep​tember 2020 erstre​cken, plant dies aber aktuell nicht, wie sich aus einer Antwort der Bun​des​re​gie​rung auf eine Anfrage von Bündnis 90/Die Grünen ergibt.

Bild: Aldeca-Productions_AdobeStock

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