Leerstand

Leerstand bedeutet, dass eine Wohnung, die eigentlich vermietet werden könnte, nicht vermietet ist. Sie verursacht also Kosten (Betriebskosten, Verwaltungskosten, Kapitalkosten, Instandhaltungskosten, etc.), bringt aber keine Mieteinnahmen ein. Die Vermietung der Wohnung verursacht Personal- und Sachkosten. Viele Vermieter müssen dafür einen Makler einschalten, dessen Kosten sie nach der letzten Gesetzesänderung nicht mehr auf die Mieter abwälzen können. Außerdem müssen leerstehende Wohnungen zumeist renoviert oder sogar umgebaut werden, um sie wieder vermieten zu können.

Häufig ist Leerstand aber auch eine Chance. Alte Mietverträge enthalten manchmal Regelungen, die nachteilig für den Vermieter sind (keine Betriebskostenumlage, unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, keine Kleinreparaturklausel, keine spezifizierten sonstigen Betriebskosten). Die Miete ist bei Bestandsmietverhältnissen häufig deutlich niedriger als sie bei einer Neuvermietung möglich ist. Schließlich kann der Vermieter einen Mieterwechsel zu einer umfassenden Modernisierung ohne rechtliche und wirtschaftliche Einschränkungen nutzen. Die Wohnung unterliegt dann anschließend auch nicht mehr den Bestimmungen der Mietpreisbremse.

Leerstand ist also eine zwiespältige Angelegenheit für den Vermieter.

Auch für den Wohnungsmarkt als Ganzes ist Leerstand nicht per se schlecht. Zu viel Leerstand oder zu wenig Leerstand ist das Problem. Bei zu viel Leerstand können die Vermieter die für eine sachgerechte Bewirtschaftung erforderlichen Erträge nicht erwirtschaften. Bei zu wenig Leerstand haben Wohnungsinteressenten kaum Auswahl, um ihre Wohnbedürfnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu befriedigen. Ein funktionierender Wohnungsmarkt setzt daher eine gewisse Anzahl an leerstehenden Wohnungen als sogenannte „Fluktuationsreserve” voraus. Wohnungssuchende Haushalte haben dadurch die Möglichkeit, auf veränderte Wünsche oder Bedingungen zu reagieren. Dies gilt insbesondere für Menschen mit mittleren und geringen Einkünften.

Fluktuation und Leerstand sind übrigens zwei deutlich voneinander zu trennende Größen. Die Fluktuation bildet das Umzugsgeschehen in den Wohnungsbeständen ab. Sie wird ausgedrückt in einer Prozentzahl, die das Verhältnis der Kündigungen zur Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt. Auch in guten Wohnungsbeständen mit wenig Leerstand gibt es Fluktuation ((Mehr dazu in unserem Beitrag „Fluktuation”). Leerstand entsteht hingegen, wenn wenn es nur einen Aus-, aber keinen Einzug gibt. Eine hohe Fluktuationsrate sagt daher nicht unbedingt etwas über die Marktgängigkeit einer Wohnung aus (Beispiel: Studentenheim), ein hoher Leerstand schon.

Die akzeptable Fluktuationsreserve auf einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt wird bei ca. 3 % angesetzt.

Aufgrund der für den Wohnungsmarkt notwendigen Fluktuationsreserve ist ein Leerstand wohnungspolitisch erst dann relevant, wenn er eine gewisse Dauer überschreitet. Man kann diesen Zeitraum mit 6 Monaten ansetzen. Nur dann, wenn eine Wohnung länger als 6 Monate leersteht, ist der Leerstand als kritisch zu betrachten.

Leerstand kann die verschiedensten Ursachen haben. In vielen Gegenden Deutschlands ist es die demographische Entwicklung, bei anderen Wohnungen sind es bauliche Gründe, wieder andere stehen aus spekulativen Gründen leer. Und natürlich gibt es auch den ganz normalen marktbedingten Leerstand, der so manche Wohnung im Rahmen eines Mieterwechsels den einen oder anderen Monat leerstehen läßt.

Politisch ist Leerstand gerade in angespannten Wohnungsmärkten höchst unerwünscht. Daher gilt gewillkürter Leerstand ab einer bestimmten Dauer zum Beispiel in Berlin als Zweckentfremdung und ist genehmigungspflichtig. Eine Genehmigung wird ohne sachlichen Grund nicht erteilt.

Auch private Initiativen versuchen gegen gewillkürten Leerstand anzugehen. So gibt es beispielsweise die Website leerstandsmelder.de, auf der angeblich leerstehende Wohnungen bundesweit gemeldet werden können. Allerdings werden die Meldungen nicht verifiziert oder regelmäßig aktualisiert, so dass die Angaben nicht verlässlich sind. Auch aus diesem Grund ist der Berliner Mieterverein gegen diese Aktion.

Inhalt:
  1. Leerstandsarten
  2. Leerstandsdauer
  3. Leerstandskosten
  4. Mietrechtliche Folgen von Leerstand
  5. Leerstandsstatistik
1. Leerstandsarten

In seinen Auswirkungen ist Leerstand zunächst einmal Leerstand. Man kann aber verschiedene Leerstandsarten nach ihren Ursachen unterscheiden (BBSR, Wohnungs- und Immobilienmärkte 2016, Seite 46):

  • Marktbedingter Leerstand entsteht, wenn das Wohnungsangebot größer als die Wohnungsnachfrage ist.
  • Fluktuationsbedingter Leerstand beruht auf den normalen Mieterwechseln, die unabhängig von der Marktsituation immer wieder vorkommen, weil sich die persönliche Situation der Mieter oder ihre Wohnwünsche ändern. Die Fluktuationsreserve sollte in einem gesunden Wohnungsmarkt bei mindestens 2 % liegen.
  • Baubedingter Leerstand ergibt sich aus schlechter Bausubstanz oder einem Sanierungsstau. Solange die Wohnung als solche noch nutzbar ist ist er eigentliche eine Unterart des marktbedingten Leerstandes. Dazu gehört auch der Leerstand während Bauarbeiten an der Wohnung oder dem Gebäude.
  • Spekulativer Leerstand beruht auf der Entscheidung des Eigentümers, die Wohnung nicht zu vermieten. Zumeist steckt dahinter die Absicht, durch eine hochwertige Sanierung, Umbau oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen eine höhere Rendite zu erzielen. Das ist einfacher, wenn die Wohnung nicht vermietet ist.
2. Leerstandsdauer

Mieterwechsel gehören zum normalen Lebenszyklus einer Mietwohnung. Leerstand nicht. Im optimalen Fall geben sich der alte und der neue Mieter die Türklinke in die Hand. Das wird jedoch nur in den seltensten Fällen gelingen. Zumeist zieht der Auszug eines Mieters einen mehr oder weniger langen Leerstand nach sich. Der kann von wenigen Tagen bis hin zu mehreren Monaten dauern. Das hängt von vielen Faktoren ab, vor allem vom Zustand der Wohnung und von der Lage auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt. Wenn die Wohnung saniert werden muss und die Nachfrage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt gering ist kann es durchaus mehrere Monate dauern, bis eine Wohnung wieder vermietet ist. In Einzelfällen stehen Wohnungen in schwierigen Märkten auch jahrelang leer.

Bis zu 3 Monaten Dauer ist es ein kurzfristiger Leerstand (3 Monate sind die normale Kündigungsfrist eines Wohnungsmieters nach § 573c BGB). Ein Leerstand zwischen 4 und 6 Monaten ist ein normaler Leerstand. Darüber hinaus ist es ein langfristiger Leerstand. Daher behandelt der Berliner Gesetzgeber in § 2 Absatz 1 Nummer 4 ZwVbG einen Leerstand bis zu 6 Monaten auch nicht als Zweckentfremdung.

3. Leerstandskosten

Die Kosten des Leerstandes, auch die Betriebskosten, hat der Vermieter zu tragen. Die werden sehr schnell sehr hoch, so dass es in den meisten Fällen deutlich günstiger ist, in eine professionelle Pflege der Bestandsmietverhältnisse zu investieren.

Nehmen wir eine durchschnittliche Wohnung mit 65 m², die für 7 € Nettokaltmiete und 3 € Betriebskosten vermietet wird. Wenn der fluktuationsbedingte Leerstand nur 3 Monate dauert, entstehen dadurch Mietausfälle in Höhe von 1.950 €. Für die Vermietung selbst kann man Kosten in Höhe von 1.083 € ansetzen, die ein professioneller Wohnungsvermittler nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz nehmen dürfte. Selbst wenn der Vormieter die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt hat, sind in der Regel kleinere Arbeiten zu veranlassen, für die wir vorsichtig 20 € pro m² ansetzen. Das sind nochmals 1.300 €. Insgesamt kostet so ein durchnittlicher Mieterwechsel 4.333 €. Das sind fast 7 Monatsmieten. Dabei ist der eigene Verwaltungsaufwand, der dem Wohnungsunternehmen entsteht, noch nicht einmal eingerechnet.

4. Mietrechtliche Folgen von Leerstand

Leerstand wirft nicht nur wirtschaftliche und stadtplanerische Fragen auf, sondern auch mietrechtliche. Diese betreffen die Betriebskosten, die Miethöhe und das Gewährleistungsrecht.

Steht eine Wohnung leer, erzielt der Vermieter keine Mieteinnahmen. Die Kosten der Bewirtschaftung entstehen zum größten Teil unvermindert weiter. Lediglich bei den verbrauchsabhängigen Kosten (Heizung, Warmwasser, Wasser) reduzieren sich die Ausgaben, da die Wohnung nicht beheizt werden muss und auch kein Wasser verbraucht wird. Diese Kosten hat der Vermieter zu tragen. Er trägt das Vermietungsrisiko (BGH, Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Er darf die leerstehende Wohnung daher bei der Betriebskostenabrechnung nicht unberücksichtigt lassen, sondern muss sie so behandeln, als sei sie an ihn vermietet. Refinanzieren muss der Vermieter diese Kosten aus den Mieteinnahmen der vermieteten Wohnungen.

Gleiches gilt im geförderten Wohnungsbau. Wegen des dort geltenden Kostenmietenprinzips erhält der Vermieter zur Refinanzierung der leerstandsbedingten Betriebskosten nach § 25a NMV ein Umlageausfallwagnis von 2 % der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten. Eine entsprechende Mietvertragsklausel bei nicht geförderten Wohnungen wäre unwirksam.

Um die leerstandsbedingten Betriebskosten gering zu halten, sollten sie möglichst weitgehend vom konkreten Verbrauch abhängen (§ 556a Absatz 1 BGB). Denn anders als bei den Kosten, die nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet werden, reduzieren sie sich tatsächlich, wenn die Wohnung leersteht. Das bedeutet: Bei Heizung und Warmwasser sollten die Kosten zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach der Fläche verteilt werden. Für die Wasserkosten sollte es Wasseruhren geben, damit die Kosten in vollem Umfang nach dem Verbrauch verteilt werden können. Auch bei den Müllkosten ist über Müllschleusen und ähnliche Einrichtungen eine Kostenverteilung nach dem Verbrauch machbar.

Im Gewerberaummietrecht kommt es immer wieder zu Fällen, in denen die Gerichte darüber entscheiden müssen, ob Leerstand für die Mieter einen Mangel der Mietsache nach § 536 BGB darstellt. Zumeist geht es dabei um Einkaufszentren, in denen die Mieter über schlechte Umsätze klagen, weil in der Nachbarschaft Läden leerstehen und dies die potentielle Kundschaft abschreckt. In der Regel handelt es sich hierbei nach der Rechtsprechung um keinen Mangel. Für Wohnungen gilt dies erst recht. Im übrigen ist es dem Vermieter nicht verwehrt, Maßnahmen zu ergreifen, um seine Leerstandskosten niedrig zu halten. Mieter können daher nicht verlangen, dass leerstehende Räume über das zur Substanzerhaltung erforderliche Maß hinaus geheizt werden, auch wenn das bei ihnen einen Mehraufwand im Bereich der Heizkosten verursacht (Amtsgericht Frankfurt/Oder, Urteil vom 24.11.2004, 2.5 C 1002/04). Anders sieht es aus, wenn es aufgrund des Leerstandes anderer Wohnungen dazu kommt, dass die eigene Wohnung nicht mehr warm wird. Das ist dann ein Mangel. Der Leerstand ist dabei aber lediglich Teil der Ursache, nicht als solcher der Mangel.

Auch für den Preis einer Wohnung ist es wichtig, ob die Wohnung leersteht und wie es mit dem Leerstand im örtlichen Wohnungsmarkt aussieht. Wr eine nachgefragte Wohnung verkaufen möchte, kann dies einfacher und zu einem höheren Preis, wenn sie nicht vermietet ist. Mancher Kündigungsrechtsstreit beruht auf dieser Überlegung. Die Miete von Wohnungen hängt natürlich von der Wohnung selbst ab, ihrer Größe, Ausstattung und Lage. Vor allem aber hängt sie von der Gesamtsituation auf dem örtlichen Wohnungsmarkt ab, die sich auch in der Leerstandsquote niederschlägt. Eine hohe Nachfrage führt zu einer niedrigen Leerstandsquote und zu einer hohen ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB. Auf diese Weise steht der Leerstand mittelbar mit der zulässigen Miethöhe in Verbindung.

Einen unmittelbaren Bezug zur Miethöhe hat die Leerstandsquote im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse. Sie gilt nicht überall, sondern nur in Gebieten, die die Landesregierungen ausdrücklich dafür definiert haben. Dazu müssen nach § 556d Absatz 2 BGB bestimmte Kriterien erfüllt sein. Zu diesen gehört nach § 556d Absatz 2 Nummer 4 BGB ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage. Ein geringer Leerstand im Sinne dieser Vorschrift liegt wegen der erforderlichen Fluktuationsreserve erst bei unter 2 % vor ( Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d, Rdnr. 37).

5. Leerstandsstatistik

Es gibt weder in Deutschland als Ganzes noch in den einzelnen Regionen und Städten eine systematische Leerstandserfassung. Es gibt aber viele Einzeluntersuchungen, auf die man zurückgreifen kann. Wir werden in diesem Beitrag auf einzelne dieser Untersuchungen eingehen.

Mit der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”) wurden erstmals seit der Wiedervereinigung leerstehende Wohnungen bundesweit erfasst. Danach standen 2011 in ganz Deutschland 4,5 % oder 1,83 Millionen Wohnungen leer (BBSR, Wohnungs- und Immobilienmärkte 2016, Seite 46). Auf dieser Grundlage hat das BBSR für 2014 einen Leerstand von 2,05 Millionen Wohnungen ermittelt. Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,1 %.

Diese deutschlandweiten Zahlen sind jedoch nur von begrenzter Aussagekraft. Wohnungsleerstände bestehen und verändern sich nämlich regional sehr unterschiedlich. Sie sind abhängig von den wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen in den verschiedenen Regionen und Städten Deutschlands (BBSR, Wohnungs- und Immobilienmärkte 2016, Seite 46). Hohe Leerstände in Mehrfamilienhäusern findet man mit Leerstandsquoten von über 10 % vornehmlich in den neuen Bundesländern (Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen) und im südlichen Niedersachsen. Die Gründe dafür sind vor allem in der zu niedrigen Nachfrage aufgrund des Bevölkerungsrückgangs zu suchen.

CBRE–Empirica–Leerstandsindex (marktaktiver Leerstand)

Der CBRE–Empirica–Leerstandsindex wurde gemeinsam von dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE und dem auf die Immobilienwirtschaft spezialisierten Marktforschungsinstitut Empirica entwickelt und am 5. Dezember 2016 veröffentlicht. Seine Grundlage sind der 800.000 Wohnungen umfassende Datenbestand von CBRE, die Regionaldatenbank von Empirica sowie Zahlen des Statistischen Bundesamtes. Der CBRE–Empirica–Leerstandsindex bezieht sich auf den marktaktiven Leerstand in Deutschland. Dieser umfasst, anders als die Gebäude- und Wohnungszählung des Statistischen Bundesamtes, keine Wohnungen, die aus baulichen oder sonstigen Gründen gar nicht vermietet werden können oder sollen (Und ist daher wichtig für Mietinteressenten, für die baufällige oder zu verkaufende Wohnungen keine Rolle spielen).

Gemäß dem CBRE–Empirica–Leerstandsindex lag der marktaktive Leerstand Ende 2015 bei 3 % oder rund 622.000 Wohnungen. Ende 2010 waren es noch rund 747.000 Wohnungen.

Der marktaktive Leerstand ist regional sehr unterschiedlich verteilt. Er liegt in den östlichen Bundesländern ohne Berlin bei 6 %, in den westlichen Bundesländern nur bei 2,4 %. Wichtiger als die Himmelsrichtung ist jedoch die Unterscheidung in wachsende und schrumpfende Regionen. In den schrumpfenden Regionen liegt der marktaktive Leerstand bei fast 7 %. Dazu gehören nicht nur viele ländliche Regionen, sondern auch Städte in Ost und West wie Salzgitter (9,8 %) oder Schwerin (8,4 %).

In den Wachstumsregionen liegt der marktaktive Leerstand nur noch bei 2,1 %. Dazu gehören vor allem die westdeutschen Groß- und Universitätsstädte wie München (0,2 %), Hamburg (0,6 %) oder Münster (0,5 %).

In den Wachstumsregionen wird der marktaktive Leerstand weiter sinken und die Wohnungssuche erschweren. Leerstandsreserven, wie sie beispielsweise in Berlin den Wohnungsmarkt noch vor wenigen Jahren entlastet haben, sind weitgehend abgebaut. Hier ist Neubau dringend erforderlich. Auch in manchen Städten, die heute noch einen hohen Leerstand haben wie z.B. Halle (8 %), wird der marktaktive Leerstand zurückgehen. In den ländlichen Schrumpfungsregionen, die heute schon die Hälfte der Leerstände umfassen (ca. 300.000 Wohnungen), wird sich der marktaktive Leerstand nach Auffassung der Verfasser der Studie bis 2020 mehr als verdoppeln, was dann auch insgesamt den Leerstand wieder in die Höhe treibt.

Am 10. April 2018 wurde der neue CBRE–Empirica–Leerstandsindex zum 31.12.2016 veröffentlicht. Danach hat der marktaktive Leerstand ein neues Rekordtief erreicht und liegt  jetzt bundesweit bei 2,9%. Der marktaktiver Leerstand ist seit 10 Jahren rückläufig. In den Wachstumsregionen liegt der Leerstand Ende 2016 nur noch 2,0%. In den schrumpfenden Regionen stieg der Leerstand auf 7,1 %.

Die niedrigsten Quoten gibt es in München mit 0,2% sowie Münster, Frankfurt, Darmstadt und Freiburg mit je 0,5%, die höchsten Quoten in Pirmasens (9,0%) und Schwerin (8,9%). München (16,65 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt am Main (13,09 Euro) und Freiburg (11,74 Euro) gehörten 2017 auch zu den teuersten Mietstädten.

Bundesweit wurde die Leerstandsreserve um rund 6.000 Wohnungen gegenüber Vorjahr abgebaut. Der Abbau von Leerstandsreserven konnte den Wohnungsmarkt lange entlasten. Das ist jetzt vorbei. In den prosperierenden Städten sind die Reserven erschöpft. Diese Märkte brauchen daher dringend Neubau und dazu Bauland auf der grünen Wiese. Das gilt nach Angaben der Autoren erst recht, wenn man die anerkannten Flüchtlinge hinzurechnet, die noch nicht in „normalen“ Wohnungen, sondern immer noch in Notunterkünften leben.

In den ländlichen Schrumpfungsregionen werden die Leerstände dagegen weiter steigen: Außerhalb der Wachstumsregionen gibt es heute schon mehr als 300.000 marktaktive Leerstände, bis 2021 könnte diese Zahl auf mehr als 400.000 ansteigen.

Bild: Stefan Pfeiffer

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