Lichteinfall

Licht gehört zu jeder Wohnung. Nach § 47 Absatz 2 der Bauordnung für Berlin müssen Aufenthaltsräume ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes haben. Die Belichtung mit Tageslicht gehört daher auch bei einer Wohnungsbesichtigung regelmäßig zu den wichtigsten Kriterien für oder gegen eine Wohnung. 

Vereinbarungen zum Lichteinfall

Ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen zum Lichteinfall werden durch die Parteien eines Mietvertrages in der Regel nicht getroffen. Im Rahmen der Vertragsauslegung kommt man daher zu dem Ergebnis, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen Lichtverhältnisse maßgebend sind. Sie definieren die Soll-Beschaffenheit der Mietsache in Bezug auf die Belichtungsverhältnisse. An ihnen muss sich später die Beurteilung orientieren, ob eine Veränderung ein Mangel der Mietsache ist.

Im Zusammenhang mit dem Lichteinfall kann es drei Arten von Mängeln geben:

  • Beeinträchtigung des Lichteinfalls
  • störender Lichteinfall
  • Aufheizung durch Lichteinfall
Beeinträchtigung des Lichteinfalls

So hat beispielsweise das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 08. Januar 2001 (8 U 5875/98) entschieden, dass Beeinträchtigungen des Lichteinfalls aufgrund eines Gerüstes und von Planen, mit denen das Gebäude verhängt wird, eine Mietminderung von 10 % zur Folge hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Bauarbeiten als Mangel”). Auch wenn die Plane lichtdurchlässig ist, was sie wohl in den meisten Fällen sein wird, so verhindert sie doch den ungehinderten Blick nach draußen und vermindert die Frischluftzufuhr. 

Eine Mietminderung von 2,5 % ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg vom 01. September 1999 (319 C 349/99) gerechtfertigt, wenn ein nachträglich errichteter Balkon in der ersten Etage die Erdgeschosswohnung verschattet.

Die Licht- und Sichtbeeinträchtigung durch eine in unmittelbarer Nähe der Wohnung gebaute 5,5 m hohe Gefängnismauer ist ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt (Landgericht Hamburg, Urteil vom 12. Dezember 1989, 16 S 232/89).

Kommt es aufgrund einer nicht beschnittenen Fassadenbegrünung zu Einschränkungen des Lichteinfalls in die Wohnung, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 30. Dezember 2003 (201 C 68/03) eine Mietminderung in Höhe von 3 % rechtfertigt.

Führen bereits bei Vertragsschluss vorhandene Bäume im Laufe der Zeit aufgrund ihres Wuchses zu einer zunehmenden Verschattung, so stellt dies keinen zu einer Mietminderung führenden Mangel der Mietsache dar, da die Mietvertragsparteien diese in der Natur der Sache liegende Entwicklung mangels entgegenstehender Vereinbarung bei Vertragsschluss als gegeben hingenommen haben (Landgericht Hamburg, Urteil vom 10. September 1998, 307 S 130/98; Landgericht Berlin, Urteil vom 05. Dezember 2000, 63 S 155/00). Anders sieht es allerdings aus, wenn die Anpflanzung erst nach Vertragsabschluss vorgenommen wurde, oder wenn eine zulässige Beschneidung das Problem beseitigen kann (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 07. September 2006, 211 C 70/06, Mietminderung 5 %). 

störender Lichteinfall

Durch Leuchtreklamen und deren Ausstrahlung verursachter Lichteinfall stellt nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 19. Dezember 2003 (64 S 353/03) in einer Großstadt keinen Mangel dar, weil innerhalb solcher Ortschaften stets mit der Errichtung von Gewerbezentren mit Lichtreklamen zu rechnen ist. So wie bei Innenstadtlagen ortsübliche Lärmbelästigungen keine Mängel der Mietsache sind, verhält es sich nach Meinung des Landgerichts auch mit typischen Lichtern einer Großstadt wie Leuchtreklamen.  

Aufheizung durch Lichteinfall

Soweit es um die Aufheizung der Räume durch eine zu intensive Sonneneinstrahlung geht, verweisen wir auf unseren Beitrag zum Thema „Temperatur”. 

Bild: AdobeStock_complize-m.martins

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