Mängelhaftung

Inhalt:
  1. Zahlen zum Thema
  2. Nutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand
  3. Suchen Sie nicht nach der Schuld
  4. Von Rechts wegen

Gemäß den §§ 535, 536 BGB haftet der Vermieter dem Mieter für die dauernde Mangelfreiheit der vermieteten Wohnung. Auf gut Deutsch: Die Wohnung muss in Ordnung sein.

Zumeist wird dies kein Problem sein. Wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel meldet, wird der Vermieter ihn beseitigen. Dazu ist er verpflichtet und berechtigt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”). In vielen Fällen kommen die Vermieter dieser Pflicht auch nach. Es handelt sich dann um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555a BGB.

Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach, hat der Mieter verschiedene in den §§ 535, 536 und 536a BGB geregelte Rechte. Diese Erfüllungs- und Gewährleistungsrechte stehen dem Mieter unabhängig davon zu, ob es sich um eine freifinanzierte oder um eine preisgebundene Wohnung handelt

Natürlich kann er zunächst einmal vom Vermieter verlangen, dass dieser die Wohnung in Ordnung bringt, den Mangel also beseitigt. Dies nimmt jedoch in der Regel einige Zeit in Anspruch, selbst wenn der Vermieter guten Willens ist. In dieser Zeit ist die Wohnung in ihrer Tauglichkeit für den Mieter gemindert. Um diese Störung des vertraglichen Gleichgewichts auszugleichen, hat der Mieter das Recht, die von ihm gemäß § 535 Absatz 2 BGB zu zahlende Miete ganz oder teilweise zu mindern.

Bei der Anwendung dieser Vorschriften entstehen immer wieder die verschiedensten Konfliktfälle. Wann ist eine Wohnung mangelhaft? Beeinträchtigt ein Mangel auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch? Wie hoch ist im konkreten Fall die Minderung? Auf welcher Grundlage wird die Minderung berechnet? Wann ist eine Minderung der Tauglichkeit unerheblich?

1. Zahlen zum Thema

Es handelt sich dabei um ein auch praktisch außerordentlich wichtiges Thema.

Es gibt in Deutschland gut 21 Millionen Mietwohnungen. Für jede dieser Wohnungen hat der Vermieter die Pflicht, sie mangelfrei zu übergeben und zu erhalten.

Dies geschieht oft genug nicht. So hat der Deutsche Mieterbund im Jahr 2016 über 1 Millionen Rechtsberatungen durchgeführt, von denen etwa 20 % oder ca. 200.000 Fälle den Bereich der Wohnungsmängel betrafen. Sie sind damit nach den Betriebskosten das zweithäufigstes Beratungsthema (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratung- und Prozessstatistik”).

Nach Angaben des Mieterbundes erledigen sich 97 % aller Beratungsfälle außergerichtlich. In 3 % aller Fälle muss also ein Gericht den Streit klären. Geht man davon aus, dass diese Zahlen repräsentativ sind, kann man das Mengengerüst für Mängelfälle insgesamt näher bestimmen.

Im Jahre 2016 wurden vor den Amtsgerichten gut 240.000 Wohnraummietsachen verhandelt. Geht man davon aus, dass dies wie beim Mieterbund 3 % der Gesamtfälle entspricht, kommt man auf gut 8 Millionen Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Wenn wie beim DMB davon 20 % Wohnungsmängel betreffen, sind das gut 1,6 Millionen Fälle im Jahr. In allen diesen Fällen müsste eigentlich die Frage geklärt werden, welche Rechte der Mieter hat und ob und in welcher Höhe eine Mietminderung eintritt.

Der Deutsche Mieterbund konstatiert zunehmende Fallzahlen. Auch das Bewusstsein der Menschen verändert sich in diesem Bereich durch zahlreiche Publikationen in den Massenmedien. Die energetische Sanierung hunderttausender Wohnungen wird die Zahl der Mängel und der Mietminderungen ebenfalls steigen lassen. Insbesondere beim Thema Lärm steigt die Empfindlichkeit der Menschen, gerade in den Ballungsräumen, die seit Jahren wachsen.

2. Nutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand

Wie meistens kommt man auch in den sich um die Mängelhaftung rankenden Fragestellungen in der Regel mit dem gesunden Menschenverstand zurecht. In der überwiegenden Anzahl der Fälle liegt die Mangelhaftigkeit auf der Hand und man wird nur über die Höhe einer eventuellen Mietminderung diskutieren müssen. Wenn sie denn überhaupt streitig wird. Denn es zeigt sich in der Praxis durchaus, dass ein Vermieter, der den Hinweis seines Mieters auf einen Mangel ernst nimmt und sich zügig um die Beseitigung kümmert und den Mieter über seine Maßnahmen zeitnah informiert, in der Regel von Minderungen verschont bleibt. Die meisten Mieter wollen nämlich nur mangelfrei wohnen und sich nicht mit ihrem Vermieter streiten.

3. Suchen Sie nicht nach der Schuld

Auf eines wollen wir an dieser Stelle schon vorweg hinweisen: Eine Mietminderung tritt auch dann ein, wenn der Vermieter für den Mangel gar nichts kann, ihn vielleicht nicht einmal beseitigen kann, weil er ihn seinerseits hinnehmen muss, wie z.B. wenn die Ursache Baulärm aus der Nachbarschaft ist. Es kommt allein auf die Störung der Äquivalenz der Leistungen (Miete einerseits, mangelfreies Wohnen andererseits) im Mietverhältnis an, die durch die Mietminderung ausgeglichen werden soll. Unter Umständen hat der Vermieter in diesen Fällen einen Ausgleichsanspruch gegen den störenden Nachbarn. Dies ist jedoch für die Berechtigung der Mietminderung nicht relevant.

Auch dann, wenn der Vermieter den Mangel sofort ordnungsgemäß beseitigt, tritt die Mietminderung vom Auftreten des Mangels bis zu seiner Beseitigung ein. Ob der Mieter sie dann auch einfordert, ist eine andere Frage.

4. Von Rechts wegen

Die Mietminderung ist kein Recht, dass der Mieter geltend machen muss. Sie tritt von Rechts wegen ein. Der Mieter muss sie nicht beantragen, der Vermieter muss sie nicht gewähren.

Sinnlos ist auch eine Mietminderung „…ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.“ Steht sie dem Mieter zu, ist es eine überflüssige Leerformel. Steht sie ihm nicht zu, sollte er sie nicht bekommen. Will man dem Mieter entgegenkommen, etwa um eine Verärgerung eines langjährigen guten und zuverlässigen Mieters zu vermeiden, sollte man ihm lieber eine andere Aufmerksamkeit zukommen lassen oder allerhöchstens auf einen Teil der Miete einmalig verzichten.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere