Meinung: Das Mietrecht ändern

In Berlin und darüber hinaus wird in den letzten Monaten viel über rechtliche Instrumente diskutiert, die wegen ihrer brachialen Gewalt nur die Ultima Ratio der Wohnungspolitik sein sollten: den absoluten Mietendeckel und die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen. Das es so weit gekommen ist, liegt auch daran, dass die Große Koalition, insbesondere die Unionsfraktionen, sich grundlegenden Änderungen des im BGB geregelten Mietrechts verweigert hat. Und die wären durchaus möglich, ohne gleich auf der Ebene des Grundgesetzes streiten zu müssen, was beim Mietendeckel und der Vergesellschaftung der Fall ist. Wer sich notwendigen Änderungen an bestehenden Instrumenten der Marktregulierung verweigert, darf sich nicht wundern, wenn er Systemdebatten heraufbeschwört.

Meinung:

Aufgrund des Zuzugs vieler Menschen in bestimmte Regionen unseres Landes (Vor allem die Universitätsstädte und die Metropolen) und des zu geringen Neubaus vor allem preiswerter Wohnungen (Es fehlen Grundstücke und Baukapazitäten) wird es immer schwieriger, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Mieter werden immer wieder mit Entscheidungen ihrer Vermieter (Eigenbedarfskündigungen, Mieterhöhungen, Modernisierungen) konfrontiert, die ihnen ihre weitere Lebensplanung schwer machen. Ein paar Änderungen im Mietrecht könnten hier für deutlich mehr Sicherheit und Rechtsfrieden sorgen:

1.

Wer eine Wohnung vermietet oder eine vermietete Wohnung kauft weiß, dass die Wohnung vermietet ist. So lange die Mieter ihren vertraglichen Pflichten nachkommen, sollte es keine Möglichkeit geben, sie über eine Eigenbedarfskündigung gegen ihren Willen aus der Wohnung zu drängen. Wer eine Wohnung für sich oder seine Kinder oder andere Angehörige oder Bekannte benötigt, muss sich entweder eine leerstehende Wohnung kaufen oder selbst eine anmieten. Das ist in der Regel auch gar kein Problem. Leerstehende Wohnungen sind allerdings teurer als vermietete. Und das ist auch der eigentliche Punkt, um den es in der Debatte geht: Wer eine vermietete Wohnung kauft, zahlt einen geringeren Preis. Wer eine nicht vermietete Wohnung kauft, zahlt einen höheren Preis. Die Eigenbedarfskündigung führt dazu, dass man beim Kauf Geld spart und später trotzdem eine nicht mehr vermietete Wohnung hat. Die wirtschaftliche Differenz trägt dann allerdings nicht der Eigentümer, sondern der gekündigte Mieter. Das ist weder fair noch rechtlich zwingend. Auch aus Sicht des Verkäufers: Wenn er eine vermietete Wohnung anbietet, bekommt er nur einen geringeren Preis. Wenn er die Wohnung zu einem höheren Preis verkaufen möchte, muss er mit dem Mieter verhandeln und diesen für den Auszug finanziell entschädigen. Wenn der Mehrwert höher ist als die Entschädigung kann das trotzdem sinnvoll sein. Wichtig ist nur, dass das Risiko beim Käufer oder Verkäufer bleibt, nicht wie jetzt beim Mieter.  

Daher sollte die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung ersatzlos gestrichen werden. Es sollte uneingeschränkt wieder der alte Grundsatz gelten: Pacta sunt servanda.

2.

Mietverhältnisse dauern lange, oft sogar sehr lange. Natürlich muss es dem Eigentümer möglich sein, das Gebäude und die Wohnungen zu verbessern, ohne das alle Mieter dem vorher zustimmen. Andernfalls würde wohl tendenziell Stillstand auf dem Gebäudesektor herrschen.

Eine solche Modernisierung ist eine rechtlich und technisch komplizierte Maßnahme, von der sich der Gesetzgeber viele positive Effekte insbesondere in ökologischer Hinsicht erhofft. Eines muss sie derzeit jedoch nicht sein: wirtschaftlich sinnvoll. Von Seiten der Mieterverbände wird das System der Modernisierungsumlage daher immer wieder kritisiert.

Grundsätzlich sind die Mieter in Deutschland durch das Vergleichsmietensystem (Näheres dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”) und die Mietpreisbremse (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”) gegen überfordernde Mieterhöhungen eigentlich geschützt, da es gesetzlich vorgegebene Grenzen gibt. Die Modernisierung ist eine Ausnahme davon, da sie weder am Nutzen noch an der Einsparung anknüpft und auch der Höhe nach nicht begrenzt ist.

Das für das deutschen Mietrecht grundlegende Vergleichsmietensystem wird durch die Modernisierungsumlage ausgehebelt. Es kommt nicht darauf an, ob und in welchem Umfang etwas den Wohnwert erhöht, sondern nur noch darauf, was es gekostet hat. Die Modernisierungsumlage hat daher nichts mehr mit der Vergleichsmiete zu tun, sondern entstammt den Grundgedanken der Kostenmiete, wie wir sie aus dem Sozialen Wohnungsbau kennen. Als systemfremdes Instrument sollte sie daher abgeschafft werden.

Wenn es keine Modernisierungsumlage mehr gibt, muss der Vermieter seine Modernisierungsmaßnahmen daran orientieren, welche Auswirkungen sie im Mietspiegel haben. Er kann dann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Miete nach einer Modernisierung erhöhen. Nicht nach Maßgabe der Kosten, sondern nach dem Nutzen, den die Nutzer davon haben. 

Daher sollte die Möglichkeit der Modernisierungsumlage ersatzlos gestrichen werden. 

3.

Sicherheit ist ein ganz wesentlicher Aspekt in der Lebensplanung der Menschen. Bei der Miete ist das nicht anders. Neben der bereits angesprochenen Eigenbedarfskündigung, die ein erheblicher Unsicherheitsfaktor ist, sind unkalkulierbare Mieterhöhungen ein großes Problem. Sicherheit schafft in unserem System vor allem der Mietspiegel, der mit viel Aufwand unter Beteiligung von Experten und relevanten gesellschaftlichen Gruppen erarbeitet wird. Vergleichswohnungen und Gutachten sind hingegen unkalkulierbar, sowohl für den Mieter, als auch für das Gericht, dass ggfls. über eine Mieterhöhung zu entscheiden hat. 

Daher sollte die Möglichkeit, ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, auf den Mietspiegel begrenzt werden. Andere Begründungsmittel sollten nur noch zulässig sein, wenn es in einer Kommune keinen Mietspiegel gibt. 

4.

Der Mietspiegel selbst benötigt dringend ein stabiles regulatorisches Fundament. Nicht erst die Deutsche Wohnen hat in den letzten Jahren immer wieder versucht, den Berliner Mietspiegel zu disqualifizieren um dadurch andere Begründungsinstrumente nutzen zu können. Leider ist auch eine Berufungskammer des Berliner Landgerichts dem gefolgt. Der Bund sollte endlich dafür sorgen, dass es klare und verbindliche Regeln dafür gibt, wie Mietspiegel erstellt und angewandt werden können. In § 558c Absatz 5 BGB ist dafür bereits seit vielen Jahren eine Rechtsgrundlage vorhanden. Außerdem sollte die Erstellung von Mietspiegeln durch den Bund finanziell gefördert werden, damit nicht nur große Städte sich dieses der Rechtssicherheit dienende Instrument leisten können.

Diese Form der Rechtssicherheit ist auch wichtig für die Vermieter, damit auch sie sich darauf verlassen können, dass der Mietspiegel das einzige legitime Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist und nicht besonders finanzstarke Vermieter es sich leisten können, durch teure Gutachten höhere Mieten herauszuholen. Das verzerrt nämlich den Wettbewerb.

5.

Schließlich sollte der Gesetzgeber dafür sorgen, dass die Regelungen über die Schonfristzahlung auch für die fristgemäße Kündigung gelten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Meinung: Die Schonfristzahlung muss auch für die fristgemäße Kündigung gelten”).

Bild: miket / Fotolia

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