Meinung: Die Schonfristzahlung muss auch für die fristgemäße Kündigung gelten

Mit zwei Urteilen vom 19. September 2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlicher Kündigung verbunden werden kann. Dies führt dazu, dass der Mieter nur einen Aufschub bekommt, die Räumung aber nicht verhindern kann. Das sollte unserer Meinung nach geändert werden.

Grund genug, in unserem Beitrag zum Thema „Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug” unsere Meinung zu sagen (20181102).

Meinung:

Aufgrund dieser Entscheidung ist klar, dass die Möglichkeit, eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen durch eine Nachzahlung zu heilen, auf die fristlose Kündigung beschränkt bleibt. Das ist nach dem bestehenden Recht konsequent, da dieses Recht den Mieter nach der Auslegung des BGH nicht vor dem Verlust der Wohnung an sich, sondern nur vor einer Obdachlosigkeit bewahren soll, die darauf beruht, dass er nach einer fristlosen Kündigung keine Zeit hat, sich eine neue Wohnung zu suchen. 

Diese Regelung entspricht jedoch nicht mehr den gesellschaftlichen Anforderungen an das Wohnraummietrecht und sollte daher geändert werden. Der Grundgedanke, dass Zahlungsrückstände unbedingt zum Verlust der Wohnung führen müssen, ist nicht mehr  überzeugend – wenn er es denn je war. Die Wohnung ist für alle Menschen ein überragendes Wirtschaftsgut, wie schon aus dem gesonderten Schutz in Artikel 13 GG deutlich wird. Daher sollte sie auch bei einem Vertragsverstoß wie einem Zahlungsrückstand anders behandelt werden als beispielsweise ein Zeitschriftenabonnement. Nach dem Motto “Einmal ist keinmal” sollte allen Mietern die Möglichkeit eingeräumt werden, eine auf einem Zahlungsrückstand beruhende Kündigung durch eine Nachzahlung endgültig zu heilen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine fristlose oder eine fristgemäße Kündigung handelt. 

In vielen Wohnungsmärkten ist es mittlerweile nur noch sehr schwer möglich, überhaupt eine bezahlbare Wohnung zu finden, selbst wenn man 3 Monate Zeit und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Es ist daher nicht mehr eine Frage der Zeit, sondern ob man überhaupt eine Chance hat, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist eine Wohnung zu finden. Vor dieser Entwicklung darf der Gesetzgeber nicht die Augen verschließen. 

Mietschulden gehören zu den folgenreichsten Schulden, da man seine Wohnung verlieren  kann. Es gibt aber auch kaum eine verlockendere Geldquelle als die Miete wenn es mal eng wird: Es geht um hohe Beträge und man hat keine sofortigen Konsequenzen zu befürchten, wenn man nicht zahlt. Schließlich muss der Vermieter erst kündigen, klagen und räumen. Bis dahin kann man das schon irgendwie regeln, mag mancher denken. Aber das dicke Ende kommt, vor dem man am Anfang noch die Augen verschließen kann. Das ändert nichts daran, dass Mietschulden rechtswidrig sind und auch Konsequenzen haben müssen. Aber bei der Abwägung muss bedacht werden, dass die Folge, die Wohnung zu verlieren, in einem angemessenen Verhältnis zu dem Vertragsverstoß steht. Und da ist es meines Erachtens nicht gerechtfertigt, wenn schon die erste Kündigung auch nach Ausgleich des Zahlungsrückstandes den endgültigen Verlust der Wohnung bedeutet.  

Auch die öffentlichen Haushalte werden von einer solchen Neuregelung profitieren. Einmalige Mietschulden zu übernehmen ist günstiger als Obdachlosigkeit zu finanzieren und zu beenden. Und in vielen Fällen läuft es darauf hinaus, dass die Gemeinschaft diese Kosten bezahlen muss. 

Daher sollte das Gesetz geändert werden, so dass die Schonfristzahlung einmalig auch die fristgemäße Kündigung aus der Welt schafft. 

Bild: miket / Fotolia

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