Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Die erste Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Bades/WCs. In vielen Wohnungen befinden sich Bad und WC in einem Raum. Häufig gibt es aber auch ein Bad und ein gesondertes WC.

Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:

 

Wohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale
(1.1-) Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder im Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50 x 25 cm oder kleiner)(1.1+) Sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens 80 cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken
(1.2-) WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung(1.2+) Besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel, Eckwanne, Rundwanne)
(1.3-) Dielenfußboden im Bad(1.3+) Innen liegendes Bad mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensor)
(1.4-) Bad oder WC nicht beheizbar oder Holz-/
Kohleheizung oder Elektroheizstrahler
(1.4+) Zweites WC in der Wohnung oder Bad und WC getrennt
(1.5-) Keine ausreichende Warmwasserversorgung (z.B. keine zentrale Warmwasserversorgung,
kein Durchlauferhitzer, kein Boiler > 60 Liter)
(1.5+) Mindestens ein Bad größer als 8 m2
(1.6-) Bad ohne separate Dusche mit frei stehender
Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht
modernisiertem Bad
(1.6+) Fußbodenheizung
(1.7-) Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von
Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche ge iest
(1.7+) Wandbekleidung und Bodenbelag hochwertig
(1.8-) Bad mit WC ohne Fenster(1.8+) Wandhängendes WC mit in der Wand
eingelassenem Spülkasten
(1.9-) Keine Duschmöglichkeit(1.9+) Strukturheizkörper als Handtuchwärmer
(1.10-) Kleines Bad (kleiner als 4 m2); gilt nicht in der
Baualtersklasse 1973 bis 1990 Ost
(1.10+) Von der Badewanne getrennte zusätzliche Duschtasse
oder -kabine

Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Bades/WCs kann man folgenden Bereichen zuordnen:

  1. Größe
  2. Ausstattung
  3. Heizung/Warmwasser
  4. Lüftung/Entlüftung
  5. Boden und Wände
1. Größe

Zum Standard gehört ein Bad mit einer Größe von 4 m² oder größer (bis 8 m²). Die Ermittlung der Flächen erfolgt in der Regel nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Wohnfläche”.

(1.10-): Ist das Bad kleiner als 4 m², handelt es sich um ein (–). Das gilt aber nicht in der Baualtersklasse 1973 bis 1990 Ost. Dabei handelt es sich um die DDR-Plattenbauten in den östlichen Stadtteilen, in denen die kleinen Bäder standardisiert eingebaut wurden und daher bis heute den Standard bilden. Sie können modernisiert, aber nicht vergrößert werden.

(1.5+): Ist das Bad hingegen größer als 8 m², handelt es sich um ein (+).

2. Ausstattung

Nicht modernisiertes Bad

Zum Standard gehört, dass das Bad modernisiert ist. Im Zuge der Badmodernisierungen werden in der Regel auch die alten frei stehenden Badewannen gegen Einbauwannen ausgetauscht. Freistehend bleibt eine nicht eingebaute Badewanne auch dann, wenn sie verblendet ist.

(1.6-): Ist das Bad nicht modernisiert, handelt es sich um ein (–), es sei denn, es ist eine Einbauwanne oder zusätzlich zur Badewanne eine separate Dusche vorhanden. Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einer Entscheidung vom 13. Oktober 2014 (213 C 106/14) ein 15 Jahre vor der Mieterhöhung modernisiertes Bad als nicht modernisiert angesehen. Das halten wir für falsch, da es auf den konkreten Zustand des Bades ankommt, nicht auf die Frage, wieviel Jahre seit der Modernisierung vergangen sind. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 7. Februar 2014 (16 C 130/13) ist eine Wanne nicht freistehend, wenn sie an der Wand steht, mit dieser verbunden und durch eine Silikonfuge abgedichtet ist. Eine Silikonfuge für ein paar € kann also durchaus den Unterschied bedeuten, ob die Merkmalgruppe 1 negativ oder zumindest neutral zu werten ist. Die frühere Rechtsprechung des Amtsgerichts Schöneberg (Urteil vom 09.09.201115 C 142/10), eine Schürzenwanne sei keine freistehende Wanne, hat sich angesichts der Änderung dieses Merkmals mit dem Mietspiegel 2013 und dem ausdrücklichen Hinweis darauf, dass es auf die Frage der Verblendung nicht ankommt, erledigt. 

Da die freistehende Wanne in den letzten Jahren wieder im kommen ist, bleibt abzuwarten, wie lange dieses Merkmal noch in dieser Form bestehen bleibt.  

Handwaschbecken

Zum Standard eines Bades gehört ein normal großes Handwaschbecken. Es ist ausreichend, wenn es im Bad vorhanden ist, wenn die beiden Räume getrennt sind. In vielen Fällen wird im Bad ein größeres und im WC ein kleineres Handwaschbecken vorhanden sein.

(1.1-): Ist kein Handwaschbecken in Bad oder WC vorhanden oder betragen die Außenmaße des Handwaschbeckens im Bad 50 x 25 cm oder weniger (Die Größe bezieht sich nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg vom 9. November 2013 –6 C 91/13– auf die Fläche des Waschbeckens, weniger ist also weniger als 50 x 25 cm = 1.250 cm²), handelt es sich um ein (–).

(1.1+): Ist ein sehr großes Waschbecken mit einem Außenmaß von mindestens 80 cm Breite vorhanden oder sogar ein Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken, handelt es sich um ein (+).

Duschmöglichkeit

Zum Standard gehört, dass man im Bad oder WC duschen kann, entweder in der Badewanne oder in einer separaten Dusche.

(1.9-): Ist im Bad oder WC keine Duschmöglichkeit vorhanden, handelt es sich um ein (–). Es muss keine separate Dusche vorhanden sein, es ist ausreichend, wenn man in der Badewanne duschen kann. Dafür ist ein Duschkopf erforderlich.

(1.10+): Ist eine von der Badewanne getrennte zusätzliche Duschtasse oder -kabine vorhanden, handelt es sich um ein (+). Anders als bei dem wohnwertmindernden Merkmal reicht es hier nicht aus, wenn irgendwo ein zusätzlicher Duschkopf vorhanden ist. Vielmehr ist seit dem Mietspiegel 2017 ausdrücklich „eine von der Badewanne getrennte zusätzliche Duschtasse oder -kabine” erforderlich. Dies war in den vorhergehenden Mietspiegeln noch anders.

Die Möglichkeit zu baden gehört hingegen nicht zum Standard. Wenn sie fehlt, führt das zu keinem (-), solange nur eine Dusche vorhanden ist. Ist die Badewanne aber zusätzlich zur Dusche vorhanden, führt das zu einem (+). Auf den Zustand der Badewanne kommt es hier übrigens nicht an. Es kann sich durchaus um eine Badewanne handeln, die beim nicht modernisierten Bad (1.6-) zu einem wohnwertmindernden Merkmal führt. 

Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten

Zum Standard gehört ein Stand-WC mit vorgebautem Spülkasten.

(1.8+): Ist ein wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten vorhanden, handelt es sich um ein (+).

Strukturheizkörper als Handtuchwärmer

Zum Standard gehört das Recht, Handtuchhalter im Bad anzubringen.

(1.9+): Ist ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden, handelt es sich um ein (+). Ein Strukturheizkörper dient der Beheizung des Bades und der Erwärmung und Trocknung der Handtücher.

Hochwertige Ausstattung des Badezimmers

Zum Standard gehört eine einfache Ausstattung.

(1.2+): Ist eine besondere und hochwertige Ausstattung (z.B. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Badmöbel, Eckwanne, Rundwanne) vorhanden, handelt es sich um ein (+). Diese Ausstattungsmerkmale gelten alternativ, nicht kumulativ.

Bad und WC

Zum Standard gehört, dass Bad und WC in einem Raum sind und das Bad in diesem Fall ein Fenster zum Lüften hat.

(1.8-): Ist das WC im Bad und kein Fenster vorhanden (Innenliegendes Bad mit WC), handelt es sich um ein (–). Auf die Größe des Fensters kommt es dabei nicht an. Ausreichend ist es, wenn das Fenster einen wenn auch geringen Lichteinfall bietet und zum Lüften geöffnet werden kann (Amtsgericht Wedding, Urteil vom 10. Mai 2010, 22b C 224/09). Andererseits ist es nach einem Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 21. Januar 2008 (20 C 329/07) und einem Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 27. August 2014 (8 C 471/13) nicht ausreichend, wenn lediglich ein nicht zu öffnendes Oberlicht vorhanden ist, da es nicht nur auf die Belichtung, sondern auf die Möglichkeit zur Belüftung ankommt. Bei einem Fenster handele es sich nach dem allgemeinen Verständnis um eine verschließbare Belichtungs- und Lüftungsöffnung an Gebäuden. Ein unbewegliches Fenster ohne Lüftungsfunktion erfülle diese Kriterien nicht.

(1.4+): Sind Bad und WC getrennt oder ist ein zweites WC in der Wohnung vorhanden, handelt es sich um ein (+). Nach einem Hinweisbeschluss des Landgerichts Berlin vom 14.10.2010 (67 S 121/10) soll dies nicht gelten, wenn der WC-Raum nicht verfließt und dort kein Waschbecken vorhanden ist. Einen Grund dafür nennt das Landgericht allerdings nicht. Da es bei diesem wohnwerterhöhenden Merkmal vor allem darum geht, dass das Bad und das WC zeitgleich genutzt werden können, ist die Entscheidung nicht überzeugend, da dafür weder eine Verfliesung noch ein zweites Waschbecken erforderlich ist. So sieht das auch das Amtsgericht Tiergarten in einem Urteil vom 10 Februar 2010 (5 C 660/09).

3. Heizung/Warmwasser

Heizung

Zum Standard gehört, dass Bad und WC in die normale Wohnungsheizung eingebunden sind, unabhängig davon, ob es sich um eine Zentralheizung oder eine Gasetagenheizung handelt.

(1.4-): Sind Bad oder WC nicht beheizbar, handelt es sich um ein (–). Sind die beiden Räume getrennt reicht es schon, wenn einer von beiden nicht beheizbar ist. Allerdings hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 17.03.200361 S 345/02 – entschieden, dass ein nicht beheizbares gesondertes WC nicht wohnwertmindernd ist, wenn es zusätzlich zu einem WC im beheizten Bad vorhanden ist. Im übrigen ist es nicht ausreichend, wenn die Beheizung lediglich über eine Holz-/Kohleheizung oder einen Elektroheizstrahler erfolgt. Dann liegt trotzdem ein (-) vor, da dies nicht Standard ist. 

(1.6+): Sind die Räume dagegen mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, handelt es sich um ein (+).

Warmwasser

Zum Standard gehört, dass es im Bad/WC eine ausreichende Warmwasserversorgung gibt. Diese muss gewährleistet sein durch

  • die Einbindung in eine zentrale Warmwasserversorgung,
  • einen Durchlauferhitzer,
  • oder einen Boiler mit einem Fassungsvermögen von über 60 Litern.

(1.5-): Liegt keine ausreichende Warmwasserversorgung vor, handelt es sich um ein (–). Sind Bad und WC getrennt, ist es ausreichend, wenn wie häufig in solchen Fällen das Bad über eine ausreichende Warmwasserversorgung verfügt (Landgericht Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010, 63 S 256/09). Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hat in einem Urteil vom 28.10.2008 – 7 C 220/08 – entschieden, dass die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/WC einerseits und der Küche andererseits mit einem insgesamt 80 Liter fassenden Boiler für das Bad nicht ausreichend sei. Die Abforderung von mehr als 20 Liter Warmwasser zum Abwaschen und Spülen führe zu einer unzureichenden Versorgung des Bades und sei als nicht ganz ungewöhnlich anzusehen. 

4. Lüftung/Entlüftung

WC-Lüftung/Entlüftung

Zum Standard eines WCs gehört die Möglichkeit, den Raum zu lüften und zu entlüften. Dazu dient ein Fenster oder eine Rohrentlüftung.

(1.2-): Ist keine Möglichkeit zum lüften und entlüften vorhanden, handelt es sich um ein (–). Durch das „und” wird verdeutlicht, dass beide Möglichkeiten fehlen müssen. Es reicht also aus, wenn in einem innen liegenden WC eine Rohrentlüftung vorhanden ist. Dies gilt auch dann, wenn, wie es in Altbauten noch vorkommt, die Wohnung neben dem WC kein gesondertes Badezimmer hat (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.11.2011, 67 S 284/11).

Badentlüftung

Zum Standard eines Bades gehört die Möglichkeit, den Raum zu lüften und zu entlüften. Bei innenliegenden Bädern dient dazu meistens eine normale Rohrentlüftung.

(1.3+): Ist ein innen liegendes Bad mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.B. mittels Feuchtigkeitssensor) vorhanden, handelt es sich um ein (+). Diese Art der Lüftung hat den Vorteil, dass sie bedarfsgerecht gesteuert wird. Keine bedarfsgerechte Steuerung ist hingegen ein automatischer Ventilator (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 22. August 2012, 212 C 56/12). Diese Ventilatoren hängen in der Regel am Lichtschalter oder sind zeitgesteuert und daher nicht mit einer bedarfsgerechten Steuerung mittels eines Feuchtigkeitssensors vergleichbar. Dies sehen auch das Amtsgericht Lichtenberg in einer Entscheidung vom 2. Februar 2016 (20 C 450/15) und das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Urteil vom 27. August 2014 (8 C 471/13) so. Eine moderne, gesteuerte Entlüftung ist nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 13. Juli 2012 (65 S 116/12) auch bei einer nutzungsabhängigen Intervallschaltung gegeben. Ihre Steuerung ist nämlich nicht beschränkt auf eine vorgegebene und nicht steuerbare Nachlaufzeit nach dem Ausschalten des Lichts, sondern richtet sich nach der Dauer der Nutzung des Bades, die anhand der Lichtschaltung erkannt wird. Dies reicht nach Auffassung des Landgerichts aus. Es müsse nicht zwingend ein Feuchtigkeitssensor vorhanden sein. Die ergänzende Angabe „Feuchtigkeitssensor” im Mietspiegel zu diesem Merkmal sei nur beispielhaft erfolgt, um erkennbar zu machen, dass eine durchlaufende Lüftungsanlage oder allein eine nicht steuerbare Zeitschaltung nicht ausreichen würde.

5. Boden und Wände

Bodenbelag

Zum Standard eines Bades gehört ein wasserfester Fußboden wie zum Beispiel Fliesen, Linoleum oder Kunststoff.

(1.3-): Ist im Bad ein Dielenfußboden vorhanden, wie es insbesondere in unsanierten Berliner Altbauten häufig der Fall ist, handelt es sich um ein (–). Ein Dielenboden ist ein Holzfußboden aus breiten und langen Vollholzelementen, zumeist aus Nadelhölzern (Im Gegensatz dazu werden kleinformate Holzböden als Parkett bezeichnet). Hier kann es wegen der Feuchtigkeit bei den Oberflächen und und Fugen zu Problemen kommen. Allerdings sind moderne Holzböden im Bad heutzutage eigentlich kein Problem mehr, so dass dieses wohnwertmindernde Merkmal als Pauschalurteil nicht mehr zu rechtfertigen ist. Hier bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten. Unerheblich ist ein Dielenfußboden nach einem Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 9. November 2013 (6 C 91/13) in einem gesonderten WC-Raum, da es insoweit nach der eindeutigen Regelung des Mietspiegels nur auf das Bad ankommt.

Wandbekleidung im Spritzwasserbereich

Zum Standard gehört, dass die Wände in Bad und WC im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche ausreichend gefliest sind. Bei diesem Merkmal hat es wegen des Wegfalls des Sondermerkmals „modernes Bad” vom Mietspiegel 2015 zum Mietspiegel 2017 eine wesentliche Veränderung gegeben. Bis zum Mietspiegel 2015 hieß es noch ganz allgemein „Wände nicht überwiegend verfliest”, was zu vielerlei Rechtsstreitigkeiten Anlass gegeben hat. Die haben sich jetzt überwiegend erledigt.

(1.7-): Sind die Wände an einer Stelle im Spritzwasserbereich von Bad oder WC nicht ausreichend gefliest, handelt es sich um ein (–). Welchen Umfang die Verfliesung haben muss, ist im jeweiligen Einzelfall nach den Verhältnissen vor Ort zu beurteilen. Das entscheidende Kriterium ist dabei der Spritzwasserschutz. Daraus folgt, dass die Verfliesung beim Handwaschbecken und bei der Badewanne niedriger sein kann als bei der Dusche. So hat etwa das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 11. Dezember 2009 (65 S 182/09) eine Höhe von 1,46 m für die Verfliesung bei einer Badewanne für ausreichend erachtet. Für den Duschbereich wäre diese Höhe nach Auffassung des Landgerichts allerdings nicht ausreichend. In derselben Entscheidung hat das Landgericht auch darauf hingewiesen, dass es nicht schädlich ist, wenn die Fliesen überstrichen sind, was das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einem Urteil vom 12. August 2009 (17 C 157/08) noch anders gesehen hat. Anders sieht dies allerdings die 63. Kammer des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 27.11.2007 (63 S 144/07), da die Eigenschaften der Oberfläche in Bezug auf optischen Eindruck und Pflegebedürftigkeit einem Farbanstrich entsprechen würden und nicht einer Verfliesung. Es komme nicht darauf an, was sich unter dem Anstrich für ein Untergrund befinde, wenn lediglich die Struktur der Verfliesung erkennbar ist. Das halten wir für falsch, da der Spritzwasserschutz unabhängig davon gewährleistet ist, ob die Fliesen überstrichen sind oder nicht. Auf den optischen Eindruck und die Pflegebedürftigkeit kommt es nicht in erster Linie an. 

Fliesen im Sinne des Mietspiegels sind nur Keramikfliesen. Kunststofffliesen reichen nicht aus (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 3. Februar 2005, 8 C 101/04), ebensowenig ein Ölpaneel, auch wenn dieses ebenfalls einen Spritzwasserschutz bietet (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 3. Februar 2009, 4 C 285/08).

Wandbekleidung und Bodenbelag

Zum Standard gehören eine einfache Wandbekleidung und ein einfacher Bodenbelag. Im Mietspiegel 2015 hieß es noch „Hochwertige Boden- oder Wandfliesen”. Das war einerseits enger, da nur Fliesen als wohnwerterhöhendes Merkmal in Betracht kamen, andererseits weiter, da da durch das „oder” statt des „und” verdeutlicht wurde, dass es ausreichte, wenn entweder der Boden oder die Wände hochwertig verfliest waren. Da im Rahmen einer Balsamierung in der Regel Wände und Böden aufgewertet werden, dürfte die Einschränkung g in der Praxis keine große Rolle spielen, während die Ausweitung der Materialien durchaus von Bedeutung ist.

(1.7+): Sind Wandbekleidung und Bodenbelag hingegen hochwertig, handelt es sich um ein (+). Wann die Wandbekleidung und der Bodenbelag hochwertig sind, wird nicht näher definiert. Hier kann man auf die konkreteren Ausführungen bei dem entsprechenden wohnwerterhöhenden Merkmal in der Merkmalgruppe 2: Küche zurückgreifen, wo „hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett, Terrazzo jeweils in gutem Zustand genannt werden.  

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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