Merkmalgruppe 2: Küche

Die zweite Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Küche. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:

 

Merkmalgruppe 2: Küche

Wohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale
(2.1-) Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung(2.1+) Hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett, Terrazzo als Bodenbelag jeweils in gutem Zustand
(2.2-) Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne
Backofen
(2.2+) separate Küche mit mind. 14 m2 Grundfläche
(2.3-) Keine Spüle(2.3+) Einbauküche mit Ober- und
Unterschränken sowie Herd und Spüle
(2.4-) Keine ausreichende Warmwasserversorgung
(z.B. keine zentrale Warmwasserversorgung, kein
Durchlauferhitzer, kein Boiler)
(2.4+) Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld
(2.5-) Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung(2.5+) Dunstabzug
(2.6-) Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder
anschließbar
(2.6+) Kühlschrank
Die wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale der Merkmalgruppe 2: Küche der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017

Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Küche kann man folgenden Bereichen zuordnen:

  1. Größe
  2. Ausstattung
  3. Heizung/Warmwasser
  4. Fenster/Entlüftung
  5. Boden
1. Größe

Zum Standard gehört eine Küche mit einer Größe bis 14 m². Bis zum Mietspiegel 2015 nannte der Mietspiegel eine so große Küche „Wohnküche”. Seit dem Mietspiegel 2017 ist nur noch von einer „Küche” die Rede. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden.

(2.2+): Ist die Küche hingegen separat und größer als 14 m², handelt es sich um ein (+). Die Ermittlung der Fläche erfolgt in der Regel nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Wohnfläche”. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 05.03.2014 (65 S 481/12) kommt es lediglich darauf an, dass ein separater Raum mit mindestens 14 m² Grundfläche vorhanden ist, nicht hingegen, ob es weitere besondere Ausstattungsmerkmale in der Küche gibt.

2. Ausstattung

Kochmöglichkeit/Backofen

Zum Standard einer Küche gehört ein Herd mit Kochmöglichkeit und Backofen.

(2.2-): Gibt es in der Küche hingegen keine Kochmöglichkeit oder einen Gas-/Elektroherd ohne Backofen, handelt es sich um ein (-). Das “oder” bringt zum Ausdruck, dass es ausreicht, wenn eine von beiden Möglichkeiten fehlt. Dies wird jedoch nur selten der Fall sein, da es für jeden Vermieter eine einfache und preiswerte Möglichkeit ist, einen Elektroherd mit Backofen in die Küche zu stellen. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 17.01.2011 (67 S 198/10) ist der Herd auch dann vom Vermieter gestellt, wenn der Mieter einen Teil der Kosten bezahlt hat, der allerdings geringer sein muss als der Anteil des Vermieters.

Gerade beim Herd und der Spüle wird es öfter vorkommen, dass der Mieter sie nicht haben möchte, da er seine eigene Kücheneinrichtung mitbringt. In diesen Fällen muss der Vermieter darauf achten, dass er die Wohnung trotzdem mit Herd und Spüle vermietet. Es ist dann eine nicht mietspiegelrelevante Entscheidung des Mieters, ob er Herd und Spüle entfernt oder gar nicht erst aufstellen lässt. Näheres dazu finden Sie im Gliederungspunkt 5 „Die Orientierungshilfe” in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2017”. 

(2.4+): Hat der Herd ein Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld, handelt es sich um ein (+).

(2.5+): Hat der Herd eine Dunstabzugshaube, handelt es sich um ein (+). Hinsichtlich der Dunstabzugshaube genügt es nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 11.07.2014 (65 S 94/14), wenn es sich um ein Umluftgerät handelt.

Spüle

Zum Standard einer Küche gehört eine Spüle. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin  vom 17.01.2011 (67 S 198/10) genügt dafür, dass das in der Küche aus dem Wasserhahn austretende Wasser in einem fest installierten Becken zum Spülen des Geschirrs aufgefangen werden und durch diesen abfließen kann. Nicht entscheidend sei hingegen, dass neben dem Becken auch noch eine Abstellmöglichkeit für Geschirr auf der Spüle vorhanden sei. Geschirr könne zum Abtropfen ebenso gut auf ein neben dem Becken stehendes haushaltsübliches Gestell oder auf einer Arbeitsplatte abgestellt werden. Diese Möglichkeit müsse jedoch nicht vom Vermieter gestellt werden. Diese Auffassung ist zutreffend, da im Mietspiegel von einer Spüle, nicht aber von einem Spültisch die Rede ist.

Nach Urteilen des Amtsgerichts Tempelho-Kreuzberg vom 18. Dezember 2008 (7 C 53/07) und des Amtsgerichts Schöneberg vom 13. August 2010 (17 C 13/10) stellt ein Ausgussbecken, wie man es häufig aus Email in Waschküchen findet, keine Spüle im Sinne des Mietspiegels dar. Dem Mietspiegeltext selbst lässt sich das nicht entnehmen, da keine besonderen qualitativen Anforderungen an die Spüle gestellt werden. Berücksichtigt man dann noch das zitierte Urteil des Landgerichts vom 17.01.2011, das das Merkmal der Spüle funktionsorientiert auslegt, kann der Auffassung des Amtsgerichts Schöneberg nicht gefolgt werden. So sieht es auch das Amtsgericht Lichtenberg in einer Entscheidung vom 27. Januar 2009 (6 C 397/08). 

(2.3-): Gibt es in der Küche hingegen keine Spüle, handelt es sich um ein (-). Dies wird jedoch nur selten der Fall sein, da es für jeden Vermieter eine einfache und preiswerte Möglichkeit ist, eine Spüle in die Küche zu stellen.

Geschirrspüler

Zum Standard einer Küche gehört es, dass man einen Geschirrspüler aufstellen und anschließen kann.

(2.6-): Ist ein Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder anschließbar, handelt es sich um ein (-).

Wie sich aus der Formulierung des Merkmals ergibt, setzt dies nicht nur einen Wasser- und Abwasseranschluss voraus, sondern auch genügend Platz, um eine Spülmaschine aufzustellen. Ist der Platz nicht vorhanden, auch weil er zwingend durch andere Kücheneinrichtungen belegt ist, ist das Negativmerkmal gegeben (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 23. November 2015, 211 C 515/14). Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg vom 04.11.2016 (15 C 10/16) genüge es, dass der Stellplatz für den Geschirrspüler in der Küche nicht nutzbar sei, weil die Waschmaschine, welcher der Vorrang vor einem Geschirrspüler zukomme, dort angeschlossen werden müsse, weil für diese kein Stell- und Anschlussplatz im Bad besteht. Das kann im Einzelfall durchaus wichtig sein, wenn die Merkmalgruppe 3, in der die Stellmöglichkeit für die Waschmaschine eine Rolle spielt, bereits aus anderen Gründen negativ ist, die Merkmalgruppe 2 aber nicht. Anders sah das allerdings das Amtsgericht Schöneberg in einer Entscheidung vom 18. August 2016 (106, C 419/15), in der das Gericht ausdrücklich darauf hinweist, dass es auch nicht darauf ankomme, ob der Mieter die Waschmaschine woanders in der Wohnung aufstellen könne oder nicht. Unseres Erachtens ist der Auffassung des Amtsgerichts Lichtenberg der Vorzug zu geben, da es darauf ankommt, ob der Mieter die Vorteile eines Geschirrspülers tatsächlich nutzen kann, nicht jedoch darauf, dass er sie nutzen könnte, wenn er dort nicht schon die Waschmaschine aufstellen müsste.

Einbauküche

Zum Standard einer Küche gehören die vorgenannten Ausstattungsmerkmale Kochmöglichkeit/Backofen, Spüle und die Möglichkeit, einen Geschirrspüler aufzustellen und anzuschließen. Weitere Ausstattungsgegenstände sind nicht erforderlich.

(2.3+): Ist aber eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle vorhanden, handelt es sich um ein (+). Eine besondere Qualität der Einbauküche oder ein Höchstalter sieht der Mietspiegel nicht vor (Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27.08.2014, 8 C 471/13). 

Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 16.12.2011 (63 S 170/11) zu Recht darauf hingewiesen, dass eine Einbauküche auch dann zu berücksichtigen ist, wenn der Vormieter sie eingebaut und in der Wohnung gelassen hat. Denn dann gehört sie mit zur Mietsache und muss vom Vermieter auch instandgehalten werden. Anders ist die Sachlage dann, wenn der Mieter sie vom Vormieter übernommen hat, egal ob er dafür etwas bezahlen musste oder nicht. Denn dann gehört sie nicht zur Mietsache. Gleiches gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 20.04.2011 (212 C 17/11), wenn der Mieter eine defekte Einbauküche in Abstimmung mit dem Vermieter auf eigene Kosten durch eine neue ersetzt.

Kühlschrank

Ein Kühlschrank gehört nicht zum Standard einer Küche, auch dann nicht, wenn eine Einbauküche als wohnwerterhöhendes Merkmal vorhanden ist.

(2.6+): Ist ein Kühlschrank vorhanden, handelt es sich um ein (+). Besondere qualitative Anforderungen an den Kühlschrank stellt der Mietspiegel nicht, insbesondere muss er weder hochwertig noch energiearm sein (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 4. Juni 2014, 11 C 13/14).

3. Heizung/Warmwasser

Heizung

Zum Standard gehört, dass die Küche in die normale Wohnungsheizung eingebunden ist, unabhängig davon, ob es sich um eine Zentralheizung oder eine Gasetagenheizung handelt.

(2.5-): Ist die Küche nicht beheizbar, handelt es sich um ein (–). Es ist nicht ausreichend, wenn die Beheizung lediglich über eine Holz-/Kohleheizung erfolgt. Dann liegt trotzdem ein (-) vor, da dies nicht Standard ist. 

Eine in den Plattenbauwohnungen in den östlichen Stadtbezirken häufig anzutreffende Situation ist die, dass die Küche mit dem Wohnzimmer zusammen Teil eines großen Raums ist und vom Wohnzimmer durch eine zum Teil offene Leichtbauwand abgetrennt ist. Dies ist nach einem Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 2. Februar 2016 (20 C 450/15) nicht ausreichend, da eine eigene Beheizbarkeit der Küche durch einen in der Küche selbst vorhandenen Heizkörper erforderlich sei. Wir teilen diese Auffassung nicht. Zum einen geht es im Ergebnis nur darum, dass die Küche warm ist. Wenn dies in einer offenen Konstruktion durch die Heizung in dem anderen Raumteil erfolgen kann, ist das ausreichend. Gerade in Küchen ist häufig kein Platz für Heizkörper, da überall Schränke und Geräte verbaut sind. Zum anderen geht es bei diesem Merkmal nicht um eine Heizung in der Küche, also einen Einbaugegenstand, sondern um die Beheizbarkeit der Küche, also eine Eigenschaft. Wie diese realisiert wird, gibt die Definition des Merkmales im Mietspiegel nicht vor. Wichtig ist allerdings, dass die Küche durch die mittelbare Beheizung ausreichend warm wird.

Keine ausreichende Beheizung der Küche stellt nach einem Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 30. Juli 2014 (2 C 23/14) ein fest montierter Elektroheizlüfter dar. Der vorhandene Elektroheizlüfter sei so unzureichend, das er dem Negativmerkmal „Küche nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung” gleichkommt. Die Merkmale der Orientierungshilfe seien nicht abschließend formuliert, so dass eine Korrektur zum Mittelwert auch dann angemessen sei, wenn ein Merkmal nicht im Wortlaut erfüllt sei, aber eine vergleichbare Situation vorliege. Dies sei hinsichtlich des Elektrolüfters der Fall. Der Heizlüfter stehe einem kleinen, mobilen Heizlüfter, mit dem sich Mieter beim Fehlen einer Heizung behelfen können, gleich. Alleine der Umstand, dass das Gerät an der Wand fest montiert sei, mache ihn nicht zu einer adäquaten Heizquelle. Der Betrieb des Gerätes sei zudem mit zusätzlichen und erheblichen Stromkosten verbunden, die dem Mieter neben der Nettomiete entstünden. Das Negativmerkmal der fehlenden Beheizbarkeit sei nicht zwingend an das Fehlen jeglicher Heizmöglichkeit gebunden. Der Hinweis der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung auf eine Holz-/Kohlebeheizung zeige, dass auch eine unzureichende Beheizbarkeit negativ zu berücksichtigen sei. Die Beheizung mittels des Heizlüfters sei nicht nachhaltig und zudem nur in Anwesenheit des Mieters möglich. Bereits aus Sicherheitsgründen könne das Gerät nicht während einer längeren Abwesenheit des Mieters betrieben werden. Die Küche sei daher bei Ankunft des Mieters in der Wohnung zwangsläufig kalt. Der Heizlüfter produziere darüber hinaus eine sehr trockene Luft. Beide Nachteile entsprächen den Nachteilen der in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung genannten Kohleheizung. 

Auch der Herd ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 15.03.2007 (67 S 418/06) keine adäquate Heizmöglichkeit für die Küche. Es mag sein, dass ein Herd Wärme abgibt. Das mache ihn jedoch noch nicht zu einer Heizung. Vielmehr handele es sich um die Abwärme bei der Zubereitung von Speisen. Es wäre ausgesprochen ineffizient, mit einem Herd einen Raum heizen zu wollen. Dafür sei er nicht gebaut.

Warmwasser

Zum Standard gehört, dass es in der Küche eine ausreichende Warmwasserversorgung gibt. Diese muss gewährleistet sein durch

  • die Einbindung in eine zentrale Warmwasserversorgung,
  • einen Durchlauferhitzer,
  • oder einen Boiler.

(2.4-): Liegt keine ausreichende Warmwasserversorgung vor, handelt es sich um ein (–). Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hat in einem Urteil vom 28.10.2008 – 7 C 220/08 – entschieden, dass die gemeinschaftliche Versorgung von Bad/WC einerseits und der Küche andererseits mit einem insgesamt 80 Liter fassenden Boiler für die Küche ausreichend sei, für das Bad allerdings nicht.  

4. Fenster/Entlüftung

Zum Standard einer Küche gehört die Möglichkeit, den Raum zu lüften und zu entlüften. Dazu dient ein Fenster oder eine Rohrentlüftung.

(2.1-): Ist keine Möglichkeit zum lüften und entlüften vorhanden, handelt es sich um ein (–). Durch das „und” wird verdeutlicht, dass beide Möglichkeiten fehlen müssen. Es reicht also aus, wenn in einer innen liegenden Küche eine Rohrentlüftung vorhanden ist. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 7. August 2008 (67 S 95/08) ist es ausreichend, wenn sich vor der Küche eine Loggia befindet, die über eine Tür von der Küche aus zu erreichen ist, denn auch darüber kann die Küche be- und entlüftet werden.

5. Boden

Zum Standard einer Küche gehört ein wasserfester Fußboden wie zum Beispiel Fliesen, Linoleum oder Kunststoff. Ein wohnwertminderndes Merkmal ist hierbei nicht vorhanden. Es kann sich also anders als im Bad auch um einen Dielenfußboden handeln, ohne dass sich dies wohnwertmindernd auswirkt.

(2.1+): Sind in der Küche hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett, Terrazzo als Bodenbelag jeweils in gutem Zustand vorhanden, handelt es sich um ein (+).

Bis zum Mietspiegel 2015 standen die Wörter „als Bodenbelag” am Anfang der Beschreibung des Merkmals. Es wird daher jetzt spekuliert, ob sie sich vielleicht nur noch auf den Terrazzo beziehen, die anderen Materialien also auch dann wohnwerterhöhend sind, wenn sie sich an der Wand befinden (Scheidacker, Berliner Mietspiegel 2017, S. 160). Wir denken das nicht. Es gibt keine Hinweise, dass mit der Umstellung auch eine inhaltliche Veränderung verbunden sein sollte. Es hätte nahegelegen, dann eine Wendung wie beim Merkmal (1.7+) zu finden, in dem Wandbekleidung und Bodenbelag ausdrücklich erwähnt werden. Die Umstellung ist unseres Erachtens rein sprachlich bedingt, da die Apposition „Bodenbelag” hinter den Bezugsnomen sprachlich eleganter ist als umgekehrt. Scheidacker ist aber zuzugestehen, dass die Beschreibung des Merkmals sprachlich immer noch nicht gelungen ist.

Fliesen als solche reichen noch nicht aus, um das wohnwerterhöhende Merkmal zu rechtfertigen. Der Vermieter muss vielmehr auch darlegen, warum die Fliesen „hochwertig” sind (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.03.2013, 63 S 261/12). Die „Hochwertigkeit” ergibt sich nicht in erster Linie aus dem Preis. Der kann ein Indiz sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 12.03.2013, 63 S 261/12). Entscheidend sind aber Faktoren wie die Qualität des Materials, die Haltbarkeit oder die Verlegung. Hochwertig heißt nicht nur „mehr als einfach”, sondern „über dem Durchschnitt” (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 24. Februar 2016, 19 C 264/15). Nicht relevant ist das Alter des Bodenbelages (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, 232 C 262/14), dass für einfache wie für hochwertige Bodenbeläge gleichermaßen verläuft. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 12.03.2014 (103 C 238/13) sollten hochwertige Fliesen nicht alle einheitlich z.B. in der Farbe Weiß, sondern durch Akzente oder Verzierungen wie farbige Bordüren oder Mosaikkacheln aufgewertet sein. Als hochwertige Fliesen zählen danach ferner Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit.

Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 01.04.2016 (63 S 259/15) entschieden, dass sich die Eigenschaft „hochwertig” eines Linoleumbodens nicht nur aus seinem Preis ergeben kann, sondern auch aus der Art und Weise seiner Verlegung. Im entschiedenen Fall wurde das Linoleum nicht einfach ausgelegt, sondern es wurden zusätzlich Verlegeplatten und eine 19 mm starke Trittschalldämmung darunter auf den Boden aufgebracht. Ferner waren die Nähte verschweißt und der Belag vollflächig verklebt worden. Aus diesem Grund sei im entschiedenen Fall von einem hochwertigen Linoleum auszugehen. Zum einen böten verschweißte Nähte einen besseren Feuchtigkeitsschutz und ermöglichten es dem Mieter, gerade in der Küche, den Fußboden problemlos nass zu säubern; zum anderen sei durch das vollflächige Verkleben des Bodens auch ein Verrutschen oder die Bildung von Falten ausgeschlossen, was insgesamt auch nach Jahren noch einen Eindruck der Hochwertigkeit vermittele.

Auch zu dem guten Zustand, in dem sich der hochwertige Bodenbelag befindet, muss der Vermieter konkret vortragen (Landgericht Berlin, Urteil vom 10. Dezember 2013, 63 S 141/13). Das gilt insbesondere dann, wenn der Mieter seinerseits Umstände vorträgt, aus denen sich eher ein schlechter Zustand ergibt (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.  Juli 2011, 65 S 472/10). Am besten reicht man im Streitfall Fotos ein, auf denen der gute Zustand erkennbar ist.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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