Merkmalgruppe 3: Wohnung

Die dritte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung.

Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:

 

Wohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale
(3.1-) Überwiegend Einfachverglasung(3.1+) Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung
(3.2-) Unzureichende Elektroinstallation, z.B. keine
ausreichende Elektrosteigleitung und/oder VDE- gerechte Elektroinstallation (z.B. kein FI-Schalter, Potentialausgleich)
(3.2+) Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m2)
(3.3-) Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz(3.3+) Überwiegend Fußbodenheizung
(3.4-) Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf
Putz
(3.4+) Aufwändige Decken- und/oder Wandverkleidung (z.B.
Stuck, Täfelung) in gutem Zustand in der
überwiegenden Anzahl der Wohnräume
(3.5-) Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder
nicht anschließbar
(3.5+) Heizungsrohre überwiegend nicht sichtbar
(3.6-) Schlechter Schnitt
(z.B. gefangener Raum und/oder Durchgangsraum)
(3.6+) Rollläden
(3.7-) Kein Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia und Winter-/
Dachgarten (gilt nicht, wenn das Merkmal aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist)
(3.7+) Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler in vor 1998
bezugsfertigen Gebäuden/Wohnungen, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt
(3.8+) Ein Wohnraum größer als 40 m2
(3.9+) Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in
der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/ Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung)
(3.10+) Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
(3.11+) Überwiegend Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 1995) oder Schallschutzfenster für Wohngebäude/ Wohnungen, die vor 1995 bezugsfertig geworden sind
(3.12+) Zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür (z.B. hochwertige Sperrbügel und/oder Türschlösser mit Mehrfachverriegelung) bei verstärkten Türen

Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen:

  1. Räume
  2. Ausstattung
  3. Heizung
  4. Elektro
  5. Be- und Entwässerung
  6. Fenster
  7. Balkon/Loggia
1. Räume

schlechter Schnitt

Zum Standard gehört, dass es in einer Wohnung keine gefangenen Räume und/oder Durchgangsräume gibt, sondern alle Wohnräume von einem Flur aus erreichbar sind. Ein gefangener Raum ist ein Raum, in den man nur durch einen anderen Wohnraum kommt. Ein Durchgangsraum ist ein Wohnraum, durch den man hindurch muss, um einen anderen Raum zu betreten.

(3.6-): Gibt es in der Wohnung einen gefangenen Raum und/oder einen Durchgangsraum, hat sie einen schlechten Schnitt. Es handelt es sich dabei um ein (-). Bis zum Mietspiegel 2015 lautete dieses wohnwertmindernde Merkmal „Schlechter Schnitt (z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer)”. Durch die Neufassung ist die bisherige Rechtsprechung zum größten Teil nicht mehr verwertbar. Der Schnitt soll jetzt schon dann schlecht sein, wenn ein Raum gefangen ist. Es muss kein Zimmer mehr sein, wie bisher. Vom Wortlaut her reichen also auch die Küche oder der Flur oder ein Ankleidezimmer. Tatsächlich dürften diese Fälle aber nicht gemeint sein. Fragwürdig ist auch das gesonderte Merkmal „Durchgangsraum”, da dieser zwangsläufig vorliegen muss, wenn es einen gefangenen Raum gibt. Es wird daher Sache der Gerichte sein, im jeweiligen Einzelfall darüber zu entscheiden, wann ein gefangener Raum oder ein Durchgangsraum zu einem schlechten Schnitt führen.

Raumgröße

Zum Standard gehört, dass es in einer Wohnung nur Wohnräume mit einer Größe von bis zu 40 m² gibt.

(3.8+): Ist ein Wohnraum hingegen größer als 40 m², handelt es sich um ein (+). Dieses wohnwerterhöhende Merkmal gibt es seit dem Mietspiegel 2013. Die Ermittlung der Fläche erfolgt in der Regel nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Wohnfläche”.

2. Ausstattung

Waschmaschinenanschluss

Zum Standard einer Wohnung gehört es, dass man eine Waschmaschine entweder im Bad oder in der Küche aufstellen und anschließen kann, weil dies die Feuchträume sind und dort die erforderlichen Wasser- und Abwasseranschlüsse vorhanden sind.

(3.5-): Ist eine Waschmaschine weder im Bad noch in der Küche stellbar oder anschließbar, handelt es sich um ein (-). Wenn man die Waschmaschine schon wegen der unzureichenden Elektroinstallation nicht anschließen kann, so wird das nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. November 2011 (63 S 139/11) bereits durch das Merkmal (3.2-) abgedeckt sein. Eine weitere Berücksichtigung an dieser Stelle kommt dann nicht in Betracht. „Nicht anschließbar” ist eine Waschmaschine nach Auffassung des Amtsgerichts Mitte (Urteil vom 8. Juli 2010, 6 C 29/10) auch dann, wenn zwar ein Wasseranschluss vorhanden ist, es aber an einer Anschlussmöglichkeit für den Wasserablauf fehlt. Denn bei einem dann nur möglichen in die Badewanne eingehängten Abwasserschlauch bedarf der Waschvorgang ständiger Überwachung und birgt, wie aus der miet- und versicherungsrechtlichen Praxis bekannt ist, ein deutlich erhöhtes Risiko, das es zu Wasserschäden kommen kann. Das Fehlen dieses üblichen Komforts rechtfertigt es nach Meinung des Amtsgerichts, ein wohnwertmindernes Merkmal anzunehmen.

Einbauschrank/Abstellraum

Zum Standard einer Wohnung gehört normalerweise kein gesonderter Abstellraum in der Wohnung. Abstellräume finden sich im Keller oder auf dem Boden eines Hauses.

(3.1+): Ist hingegen ein Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung vorhanden, handelt es sich um ein (+). Dies entspricht der Regelung bis zum Mietspiegel 2007. Zwischen dem Mietspiegel 2009 und dem Mietspiegel 2015 waren nur Einbauschränke oder Abstellräume mit Sichtschutz wohnwerterhöhend. Der Sichtschutz ist mit dem Mietspiegel 2017 entfallen. Somit sind nun auch offene Einbauschränke und türlose Abstellkammern wohnwerterhöhend. Das privilegiert insbesondere offene Flurnischen. Da die meisten Mieter ein eigenes Interesse daran haben dass der Blick in die offenen abgeteilten Flurenden verdeckt wird, sind in den meisten Fällen mindestens Vorhänge vorhanden. Da diese häufig von den Mietern selbst installiert wurden, entfiel dadurch das wohnwerterhöhende Merkmal. Das ist jetzt nicht mehr der Fall.

Eine bestimmte Größe setzt der Mietspiegel nicht voraus. So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 15.01.2016 (65 S 145/15) entschieden, dass auch eine ca. 50 cm breite, 25 cm tiefe und max. 1,70 m hohe Nische ausreichend sei. Die Orientierungshilfe setze insoweit keine Mindestgröße voraus. Darüber hinaus ermögliche auch eine solche Vorrichtung trotz der geringen Grundfläche noch eine sinnvolle Nutzung als zusätzlichen Stauraum, sei es durch Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z. B. Besen, Eimer oder Staubsauger etc. Auch die gute alte Speisekammer ist nach einer anderen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2015 (65 S 252/14) ein Abstellraum im Sinne dieses wohnwerterhöhenden Merkmals. Stauraum in einer abgehängten Decke steht einem Einbauschrank oder einem Abstellraum nach Urteilen der Amtsgerichte Berlin Mitte vom 1. November 2006 (5 C 526/05) und Berlin-Tempelhof-Kreuzberg vom 24.03.2014 (20 C 303/13) hingegen nicht gleich, vor allem deshalb nicht, weil der Zugang zum Hängeboden im Vergleich zum Abstellraum üblicherweise eine Leiter erfordert. 

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 10. September 2009 (67 S 441/08). Dort ging es um einen Fall, in dem eine 2 ½ Zimmer Wohnung vermietet worden war. Der Vermieter wollte das halbe Zimmer im Rahmen einer Mieterhöhung als Abstellraum ansetzen. Das hat das Landgericht aber nicht mitgemacht, da entscheidend die mietvertragliche Vereinbarung sei und der Vermieter ein halbes Zimmer nicht einfach in eine Abstellkammer umdefinierten könne. Die Nutzungsart eines Raumes werde mit dem Mietvertrag festgelegt. Dies gilt nach einem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 28. Juni 2013 (213 C 497/12) aber auch umgekehrt: Ein als Abstellraum vermieteter 7,5 m² großer Raum bleibt Abstellraum im Sinne des Mietspiegels, auch wenn der Mieter ihn mit Mobiliar ausstattet und als Zimmer nutzt.

Decken- und/oder Wandverkleidung

Zum Standard einer Wohnung gehören glatte Wände und Decken.

(3.4+): Ist eine aufwändige Decken- und/oder Wandverkleidung (z.B. Stuck, Täfelung) in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume vorhanden, handelt es sich um ein (+). Da der Stuck an sich ein Beispielsfall für eine aufwändige Deckenverkleidung ist, kommt es nicht darauf an, ob der Stuck selbst aufwändig ist (Urteil des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg vom 28. Juni 2013, 213 C 497/12). Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 18.11.2015 (15 C 45/15) ist die Deckenverkleidung in keinem guten Zustand, wenn sie mit diversen Farb- und Lackschichten überzogen ist. 

Rollläden

Zum Standard einer Wohnung gehören Fenster ohne Rollläden.

(3.6+): Sind Rollläden vorhanden, handelt es sich um ein (+). Bis zum Mietspiegel 2011 bezog sich dieses wohnwerterhöhende Merkmal nur auf Rollläden im Erdgeschoss. Seitdem dem Mietspiegel 2013 gilt es für Rollläden in allen Geschossen. Da es hier keine Einschränkung durch ein Adverb wie „überwiegend” gibt, müssen im Prinzip alle Fensterflächen mit Rollläden ausgestattet sein.

wohnungsbezogener Kaltwasserzähler

Zum Standard von Neubauten gehört nach § 43 Absatz 3 Satz 1 BauOBln ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler zur verursachergerechten Betriebskostenabrechnung (Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Wasserversorgung”). Diese Regelung gilt aber erst seit 1997. Für Gebäude, die davor errichtet wurden, ist der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler kein Standard.

(3.7+): Ist ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler in vor 1998 bezugsfertigen Gebäuden/Wohnungen vorhanden, handelt es sich um ein (+). In älteren Mietspiegeln wurde diese Differenzierung nach dem Baujahr nicht vorgenommen, so dass ein wohnwerterhöhendes Merkmal auch dann vorlag, wenn gesetzlich eine Einbaupflicht gegeben war. Dies war nicht sachgerecht und wurde jetzt mit dem Mietspiegel 2017 geändert. Ein wohnwerterhöhendes Merkmal liegt jetzt nur dann vor, wenn der Vermieter den wohnungsbezogenen Wasserzähler freiwillig eingebaut hat. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter die Kosten für Miete oder Leasing des Wasserzählers im Rahmen der Betriebskosten trägt, was in den meisten Fällen so ist. Tatsächlich dürfte dieses Merkmal daher nur sehr selten vorliegen.

Barrierearme Wohnungsgestaltung

Zum Standard einer Wohnung gehört, dass sie nicht barrierearm gestaltet ist (Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mieterumbauten”).

(3.9+): Bei einer barrierearmen Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/Terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung) handelt es sich daher um ein (+). Dieses wohnwerterhöhende Merkmal gibt es seit dem Mietspiegel 2013. Barrierearm ist die Wohnung schon dann, wenn die aufgezählten Merkmale vorliegen. Die Wohnung ist dann noch nicht barrierefrei im Sinne des § 50 der BauOBln. Rechtsprechung ist nicht bekannt. Die Vermieter scheinen sich daher nur selten auf dieses Merkmal zu beziehen. Das liegt sicher auch daran, dass die Darlegungslast erheblich ist. Der Vermieter muss dafür detailliert vortragen, dass die im Mietspiegel genannten Ausstattungsmerkmale vorliegen.

Bodenbelag

Zum Standard einer Wohnung gehört ein normaler Bodenbelag.

(3.10+): Ist hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden, handelt es sich um ein (+). Seit der Ausgabe 2017 knüpft der Mietspiegel ausdrücklich an den „Wohnraum” an. Bad, Küche, Abstellraum, Loggia und Flur gehören nicht zu den Wohnräumen. Für Bad und Küche gibt es in den Merkmalgruppen 1 und 2 auch eigene Regelungen zur Bodenbeschaffenheit.

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 13.07.2012 (65 S 116/12) knüpft das Merkmal an die Anzahl der Wohnräume und nicht an die Wohnfläche an, so dass es unbeachtlich ist, wenn die hochwertig ausgestatteten Wohnräume größer sind als die gleiche Anzahl normal ausgestatteter Räume.

Zugleich hat das Landgericht abgezogene Holzdielen nicht als hochwertigen Bodenbelag angesehen. Diese Auffassung hat die 65 Kammer jedoch in einem späteren Urteil vom 16. November 2016 (65 S 187/16) geändert und den abgezogene Dielenfußboden als hochwertigen Bodenbelag anerkannt (In der Entscheidung ging es um das Sondermerkmal „hochwertiger Bodenbelag”). Zu berücksichtigen sei, dass die Wohnvorstellungen der Mieter Veränderungen unterliegen. Dies habe die Kammer berücksichtigt.

Ein hochwertiger Parkettboden bleibt auch dann hochwertig, wenn er altersbedingt nachdunkelt, die Fugen sich vergrößern und er teilweise knarrt und sich leicht absenkt, wenn er betreten wird (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 28. Juni 2013, 213 C 497/12). Diese sich aus dem Lebensalter des Parketts ergebenden Abnutzungen stehen der Bewertung als hochwertiger Bodenbelag nach Auffassung des Amtsgerichts nicht entgegen.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 2. Mai 2013 (17 C 3/13) ist ein Bodenbelag aus Laminat nicht hochwertig. Laminat sei ein Boden auf Kunststoffbasis (Plastik), der allenfalls so eingefärbt sein könne, dass er auf den ersten Blick den Eindruck eines „Parketts” oder „Natursteins” hinterlasse. Das ändere aber nichts an dem Umstand, dass die typischen Eigenschaften im Umgang mit diesem Fußboden eben die eines aus Kunststoff seien. Die besondere Solidität eines „Parketts” oder eines „Natursteins” werde der Boden aus Laminat weder aufweisen noch bei dem Nutzer auch nur den entsprechenden Eindruck hinterlassen. 

Einbruchssicherung

Zum Standard einer Wohnung gehört eine normales Schloss, mit dem die Wohnungseingangstür verschlossen werden kann.

(3.12+): Ist eine zusätzliche Einbruchsicherung für die Wohnungstür (z.B. hochwertige Sperrbügel und/oder Türschlösser mit Mehrfachverriegelung) bei verstärkten Türen vorhanden, handelt es sich um ein (+). Hier muss zunächst einmal eine verstärkte Tür vorliegen. Was genau das ist, definiert der Mietspiegel nicht. Bis zum Mietspiegel 2015 war insoweit von einer einbruchshemmenden Tür die Rede. Es muss sich wohl um mehr als die üblichen Waben- und Röhrenspantürblätter handeln, die immer noch die am meisten verbreiteten Türblätter sind. Sie werden hauptsächlich für Innentüren verwendet und haben aufgrund ihrer dünnen Decklage und ihres labilen Rahmenholzes trotz einer Türblattdicke von ca. 40 mm eine geringe mechanische Widerstandsfähigkeit. Nimmt man das Merkmal wörtlich, kommen nur Türen in Betracht, die ursprünglich nicht verstärkt waren und dann verstärkt wurden. Da es dafür keine inhaltliche Rechtfertigung gäbe zählen natürlich auch Türen, die von Anfang an stark genug sind wie z.B. Vollholztüren. Bei solchen Wohnungstüren  muss dann noch eine zusätzliche Einbruchssicherung in Form eines hochwertigen Sperrbügels und/oder eines Türschlosses mit Mehrfachverriegelung vorhanden sein. Dies sind nur Beispiele, die aber die Richtung vorgeben und die häufigsten Fälle darstellen dürften.

Die einbruchshemmende Haustür, die bis zum Mietspiegel 2015 ebenfalls noch relevant war, spielt seit dem Mietspiegel 2017 keine Rolle mehr.

3. Heizung

Fußbodenheizung

Zum Standard einer Wohnung gehört eine Heizung mit Heizkörpern oder Heizöfen in den Räumen.

(3.3+): Sind die Räume dagegen überwiegend mit einer Fußbodenheizung ausgestattet, handelt es sich um ein (+). Überwiegend dürfte sich hier an der Zahl der Räume orientieren, nicht an der Wohnfläche.

Heizungsrohre

Zum Standard einer Wohnung gehören sichtbare Heizungsrohre, die vor den Wänden zu den Heizkörpern verlaufen.

(3.5+): Sind die Heizungsrohre überwiegend nicht sichtbar, handelt es sich um ein (+). Dazu ist erforderlich, dass die Rohre in den Wänden verlaufen oder abgekoffert sind. Bis zum Mietspiegel 2015 lag nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal vor, wenn die Heizungsrohre überwiegend unter Putz verliefen. Durch die Änderung wird verdeutlicht, dass die Sichtbarkeit entscheidend ist und somit auch eine Abkofferung ausreicht.

4. Elektro

Elektroinstallation unzureichend

Zum Standard einer Wohnung gehört eine zeitgemäße Elektroinstallation mit ausreichender Elektrosteigleitung und/oder VDE-gerechter Elektroinstallation (z.B. FI-Schalter, Potentialausgleich).

(3.2-): Bei einer unzureichenden Elektroinstallation, die z.B. keine ausreichende Elektrosteigleitung und/oder keine VDE-gerechte Elektroinstallation (z.B. kein FI-Schalter, Potentialausgleich) hat, handelt es sich um ein (–). Dies ist ein für die Mieter nur schwer zu handhabendes Merkmal, da die Frage, ob die Elektroinstallation VDE-gerecht und die Elektrosteigeleitung ausreichend ist, in der Regel nur unter Zuhilfenahme entsprechender Fachleute beantwortet und vorgetragen werden kann. Bis zum Mietspiegel 2015 waren die Beispiele aus Nutzersicht formuliert (Weniger als 2 Steckdosen in Wohnräumen, kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens 2 haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten). Inwieweit diese Merkmale wegen des Beispielscharakters der Aufzählung weiterhin zum Tragen kommen können, muss die weitere Entwicklung der Rechtsprechung zeigen. Man muss wohl davon ausgehen, dass dieses Merkmal zukünftig seltener angeführt wird.

Elektroinstallation auf Putz

Zum Standard einer Wohnung gehört, dass die Elektroinstallationen unter Putz verlegt sind.

(3.3-): Liegt die Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz, handelt es sich um ein (–).   Wie sich aus der Verwendung des Begriffs „überwiegend” ergibt, ist es nicht ausreichend, wenn nur Teile der Elektroinstallation sichtbar auf Putz liegen. Der Mieter muss daher Umstände vortragen, aus denen ersichtlich ist, dass der überwiegende Teil der Elektroinstallation sichtbar auf Putz liegt. Er muss dazu detaillierte Angaben zur Beschaffenheit der Elektroinstallation in den einzelnen Räumen liefern (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 18. Januar 2011, 3 C 28/10). Am besten werden dazu Fotos vorgelegt.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten vom 16.07.2012 (603 C 97/12) liegt dieses wohnwertmindernde Merkmal nicht vor, wenn sich die Elektroinstallation überwiegend unter einer angebrachten weißen Holzleiste befindet, die an der Decke entlang verläuft. Nach Sinn und Zweck des genannten negativen Wohnwertmerkmals würde sich die Sichtbarkeit der Elektroinstallation – als optische Beeinträchtigung – negativ auswirken. Die Elektroinstallation sei durch die dezente weiße Holzverkleidung überwiegend unsichtbar und daher nicht negativ zu bewerten. Gleiches muss dann auch für andere Formen von Kabelkanälen oder Abkofferungen gelten (Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 19.03.2008, 7 C 457/07). 

5. Be- und Entwässerung

Zum Standard einer Wohnung gehört, dass die Be- und Entwässerungsinstallation unter Putz verlegt ist.

(3.4-): Liegt die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz, handelt es sich um ein (–). Wie sich aus der Verwendung des Begriffs „überwiegend” ergibt, ist es nicht ausreichend, wenn nur Teile der Be- und Entwässerungsinstallation sichtbar auf Putz liegen. Der Mieter muss daher Umstände vortragen, aus denen ersichtlich ist, dass der überwiegende Teil der Be- und Entwässerungsinstallation sichtbar auf Putz liegt. Er muss dazu detaillierte Angaben zur Beschaffenheit der Be- und Entwässerungsinstallation in den einzelnen Räumen liefern. Am besten werden dazu Fotos vorgelegt. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 06.10.200963 S 509/08 klargestellt, dass sich das Merkmal nicht auf die gesamte Wohnung bezieht, sondern nur auf die Räume, die auch über einen Wasseranschluss verfügen, in der Regel also Küche und Bad (Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin hat das in einer Entscheidung vom 9. Juni 2006 ebenso beurteilt). Hier kommt es dann auf das Verhältnis der einzelnen Rohre auf bzw. unter Putz an. In dieser Entscheidung und in einem weiteren Urteil vom 03.11.2009 (63 S 184/09) hat das Landgericht entschieden, dass das Merkmal schon dann vorliegt, wenn die Be- und Entwässerungsinstallation im Bad auf Putz verlegt ist. 

6. Fenster

Zum Standard einer Wohnung gehört eine normale Doppelverglasung.

(3.1-): Ist überwiegend eine Einfachverglasung vorhanden, handelt es sich um ein (–). Wichtig ist das Adverb „überwiegend”. Einzelne Fenster können durchaus über eine Einfachverglasung verfügen, ohne dass dies zu einer Wohnwertminderung führt. Erst wenn die Einfachverglasung überwiegt, ist das wohnwertmindernde Merkmal gegeben. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 15.08.200863 S 42/08) kommt es bei der Beurteilung nur auf die Wohnräume an, zu denen Küche und Kammer (Und wohl auch das Bad und das WC) nicht gehören. Doppelkastenfenster sind nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 15.06.2016 (7 C 38/16) keine Einfachverglasung.

(3.11+): Ist überwiegend eine Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 1995) oder sind Schallschutzfenster für Wohngebäude/Wohnungen vorhanden, die vor 1995 bezugsfertig geworden sind, handelt es sich um ein (+). Bis zum Mietspiegel 2015 reichte noch eine Isolierverglasung (Einbau ab 1987) oder Schallschutzfenster. Durch diese Änderung ist die Rechtsprechung zu den älteren Mietspiegeln kaum noch verwendbar. Maßgeblich ist in diesem Zusammenhang nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 10.09.2009 (67 S 441/08) nicht die Fensterfläche, sondern allein die Anzahl der Fenster. Alles andere sei nicht praktikabel und lasse sich dem Mietspiegel auch nicht entnehmen.

Bei einer Wärmeschutzverglasung handelt es sich um Isolierglasfenster, bei denen mindestens eine der Scheiben beschichtet ist. Mit der Beschichtung kann der Verlust der Wärmedämmung aus dem Wärmestrahlungsanteil erheblich verringert werden. Die Beschichtungen bestehen aus Edelmetallen oder Metalloxiden. Um eine Beschädigung bei der Nutzung und Reinigung zu vermeiden, sind sie meist im Scheibenzwischenraum angeordnet. Eine verbindliche Definition eines Schallschutzfensters gibt es nicht. Das dürfte auch von den konkreten örtlichen Gegebenheiten abhängen. Am Ende zählt das Ergebnis, nämlich der Schallschutz.

7. Balkon/Loggia

Zum Standard einer Wohnung gehört ein Balkon, eine Terrasse oder eine Loggia bis 4 m² Fläche.

(3.7-): Sind kein Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia und Winter-/Dachgarten vorhanden, handelt es sich um ein (-). Dies gilt nicht, wenn das Merkmal aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist. Bis zum Mietspiegel 2015 reichte es aus, wenn die Wohnung keinen Balkon hatte, auch wenn die anderen jetzt genannten Alternativen vorhanden waren. Diese zu enge Fassung wurde mit dem Mietspiegel 2017 korrigiert. Für den Umstand, dass Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia und Winter-/Dachgarten aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig sind, ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 05.04.2016 (63 S 273/15) genügt dazu beispielsweise nicht der bloße Hinweis, dass sich das Gebäude in einem denkmalgeschützten Ensemble befinde. Denn hieraus ergäbe sich nicht zwingend, dass ein Balkon grundsätzlich nicht genehmigungsfähig sei. Vielmehr müsse der Vermieter darlegen, dass er sich beispielsweise um eine Genehmigung bemüht habe oder etwa eine Bauvoranfrage abschlägig beschieden worden sei. 

(3.2+): Ist ein großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Winter-/Dachgarten (ab 4 m²) vorhanden, handelt es sich um ein (+). Bis zum Mietspiegel 2009 fehlte die Größenangabe, so dass es immer wieder Auseinandersetzungen darüber gab, wann ein Balkon groß und geräumig ist. Dies ist seit dem Mietspiegel 2011 durch die Angabe der 4 m² in der Regel nicht mehr der Fall. Bei der Ermittlung der Größe wird nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 9. Februar 2015 (67 S 299/14) auf die Grundfläche abgestellt. Die Grundfläche ist nach § 3 Absatz 1 Satz 1 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln. Dies erfolgt nach § 3 Absatz 4 Satz 1 WoFlV durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zur „Wohnfläche”.

Das Immobilienportal Immowelt hat unter dem 10. April 2018 eine Untersuchung zum Wohnen mit Balkon veröffentlicht. Danach müssen Mieter für eine Wohnung mit Balkon bis zu 31 % mehr Miete zahlen. Dies gilt besonders für Neubauten. In Berlin liegt der Quadratmeterpreis für Wohnungen mit Balkon oder Loggia bei 10,50 Euro, ein Preisplus von 9 Prozent. Hinzu kommt, dass die Fläche von Balkonen anteilig in die Gesamtfläche der Wohnung einberechnet wird (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”). Der Balkon muss also doppelt bezahlt werden.

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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