Merkmalgruppe 4: Gebäude

Die vierte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Gebäudes.

Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:

 

Wohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale
(4.1-): Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand(4.1+): Abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück
(4.2-): Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden(4.2+): Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung (z.B. Partyraum)
(4.3-): Hauseingangstür nicht abschließbar(4.3+): Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich)
(4.4-): Schlechter Instandhaltungszustand (z.B. dauernde
Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)
(4.4+): Überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach)
(4.5-): Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung(4.5+): Gegen-/Wechselsprechanlage mit Videokontakt und elektrischem Türöffner
(4.6-): Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Personenaufzug(4.6+): Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen
(4.7-): Keine Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner
(4.8-): Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988)(4.7+): Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003 (wenn Bezugsfertigkeit des Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)
(4.9-): Energieverbrauchskennwert größer als 155 kWh/(m2a)(4.8+): Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m2a)
(4.10-): Energieverbrauchskennwert größer als 195 kWh/(m2a)(4.9+): Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/(m2a)
(4.11-): Energieverbrauchskennwert größer als 235 kWh/(m2a)(4.10+): Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/(m2a)
Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser.
Für die Einordnung eines Endenergiebedarfskennwertes sind die oben angegebenen Verbrauchsenergiekennwert- Grenzen um 20 Prozent zu erhöhen.
Für dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 20 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen.
Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur ener- getischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmal- schutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnis- mäßig (teuer) wäre.

Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen:

  1. Eingang und Treppenhaus
  2. Keller
  3. Instandhaltungszustand des Gebäudes
  4. Lage der Wohnung
  5. Aufzug
  6. Fahrradabstellraum/Partyraum
  7. Energetischer Zustand
1. Eingang und Treppenhaus

Zustand Eingangsbereich und Treppenhaus

Zum Standard gehört, dass der Eingangsbereich und das Treppenhaus eines Gebäudes sich in einem guten Zustand befinden.

(4.1-): Befinden sich der Eingangsbereich und das Treppenhaus überwiegend in schlechtem Zustand, handelt es sich dabei um ein (-). Wie sich aus dem Adjektiv „überwiegend” ergibt, führen einzelne oder auch mehrere Bereiche in schlechtem Zustand noch nicht dazu, dass das wohnwertmindernde Merkmal vorliegt. Erst wenn mehr als die Hälfte des Eingangsbereichs und des Treppenhauses davon betroffen sind, kann von einem schlechten Zustand ausgegangen werden. Dies muss nach den allgemeinen Beweislastregeln der Mieter darlegen und beweisen, auch hinsichtlich des Umfangs.

Graffiti genügen nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Urteil vom 05.08.201567 S 76/15) nicht, um einen überwiegend schlechten Zustand zu begründen. Eine Begründung liefert die Kammer allerdings nicht dafür. Es dürfe auf den Umfang der Graffiti und darauf ankommen, ob der Vermieter sich um regelmäßige Beseitigung bemüht.

Das Amtsgericht Mitte stellt in einem Urteil vom 26. August 2014 (116 C 48/14) klar, dass es bei einem Altbau nicht wohnwertmindernd, wenn einzelne Stellen (z. B. Türgriffe, Bodenfliesen, Handläufe), welche einem besonders intensiven täglichen Gebrauch ausgesetzt sind, vereinzelt abgenutzt und erneuerungsbedürftig sind. In einem anderen Urteil hat vom 4. Februar 2015 (7 C 43/14) hat es ausgeführt, dass vereinzelte Putzschäden im Eingangsbereich sowie kleinere Farbabplatzungen im Treppenhaus zu keinem schlechten Zustand führen. Dies entspricht auch der Auffassung des Landgerichts Berlin in einer Entscheidung vom 14. Januar 2008 (62 S 313/07). 

(4.3+): Ein repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.B. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich) ist hingegen ein (+). In dieser Form befindet sich das wohnwerterhöhende Merkmal seit 2013 in der Orientierungshilfe. Die Konjunktion „oder” zeigt, dass ein repräsentativer Eingangsbereich auch dann ausreichend sein kann, wenn er nicht hochwertig saniert ist. Dies dürfte jedoch in der Praxis die Ausnahme sein. Repräsentative Eingangsbereiche sind in aller Regel auch hochwertig saniert. Trotzdem ist die Frage, wann dieses Merkmal gegeben ist, wegen der vielen wertenden Einzelelemente Gegenstand zahlreicher Meinungsverschiedenheiten und damit auch Gerichtsentscheidungen gewesen.

Ein Berliner Altbau besteht häufig aus mehreren Gebäudeteilen mit Vorderhaus, Seitenflügel und Gartenhaus. Jedes dieser Gebäude hat einen eigenen Eingang. Repräsentativ ist in der Regel nur der Eingang zum Vorderhaus. Die Eingänge zum Gartenhaus und zum Seitenflügel sind auch dann einfach, wenn der Eingang zum Vorderhaus repräsentativ im Sinne dieses Merkmals ist. In diesem Zusammenhang hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 27.03.2013 (67 S 510/12) festgestellt, dass für den Fall, dass mehrere Eingangsbereiche bzw. Treppenhäuser vorhanden sind, diese jeweils gesondert für die Wohnungen im jeweiligen (Teil-) Gebäude zu bewerten sind. Hinzu kommt, dass nach Durchschreiten des Eingangsbereiches des Vorderhauses und Betreten des einfachen Eingangsbereiches sowie Treppenhaus des Quergebäudes dessen Schlichtheit – vom historischen Bauherren durchaus gewollt – besonders augenscheinlich wird. An der Repräsentanz und Hochwertigkeit der genannten Bereiche des Vorderhauses nimmt das Quergebäude bzw. nehmen dessen Bewohner nicht teil: sie bewohnen nicht das entsprechend ausgestattete Vorderhaus, sondern das auch sonst – etwa hinsichtlich der Fassade – einfach gehaltene Quergebäude. Das wohnwerterhöhende Merkmal liegt daher in der Regel nur für die Wohnungen im Vorderhaus vor (So auch das Amtsgericht Schöneberg in einem Urteil vom 21. November 2008, 16b C 185/08). Dies gilt aber nicht, wenn die Wohnung auch vom Vorderhaus aus erreichbar ist (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 14. März 2014, 234 C 273/12).

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat zurecht in einem Urteil vom 04.06.2015 (210 C 42/15) darauf hingewiesen, dass Abnutzungserscheinungen, die über übliche Gebrauchsspuren nicht hinausgehen, nicht geeignet, den grundsätzlich vorhandenen repräsentativen Charakter eines Eingangsbereichs zunichte zu machen.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Urteil vom 16.10.2014107 C 434/12) ist es ausreichend, wenn der Eingangsbereich mit Stuck, flämischen Wandleuchtern, bunten Bleiglasfenstern sowie Terrazzoboden ausgestattet ist. 

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg meint in einem Urteil vom 01.02.2016 (213 C 160/15), dass das wohnwerterhöhende Merkmal vorliegt, wenn der Eingangsbereich mit deckenhohen Holzpaneelen und Kassettendecken ausgestattet ist, die jugendstiltypische Verzierungen aufweisen. Ferner war in dem entschiedenen Fall eine dazu passende Sitzbank vorhanden und im Eingangsbereich Eichenparkett und Kokosvelour verlegt.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Köpenick (Urteil vom 25.05.20166 C 14/16) ist ein Eingangsbereich großzügig (Was vom Amtsgericht gleichbedeutend mit repräsentativ behandelt wird), wenn die gewölbten Decke mit Stuckkassetten verziert und die Wände der Aufgänge gefliest sind.

Allein ein guter Zustand des Eingangsbereichs genügt jedoch nicht, auch dann nicht, wenn stuckverzierte Decken und eine farblich ansprechende Gestaltung vorhanden sind (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 27. August 2014, 8 C 471/13), da dies im wertenden Vergleich mit den im Mietspiegel beispielhaft aufgeführten Kriterien – etwa Spiegel, Marmor, Läufer im gesamten Flur- und Treppenbereich – nicht wohnwerterhöhend sei.

Hauseingangstür

Zum Standard gehört, dass die Hauseingangstür eines Gebäudes abschließbar ist.

(4.3-): Ist die Hauseingangstür nicht abschließbar, handelt es sich um ein (-). Dies dürfte in Berlin so gut wie nicht mehr vorkommen. Es wäre auch sehr ungeschickt, da es sich beim Einbau eines Haustürschlosses um keinen großen Aufwand handelt.

Bei der Frage, ob die Hauseingangstür abschließbar ist oder nicht, kommt es nur darauf an, ob ein Schloß vorhanden ist oder nicht. Weder ein Defekt am Schloss noch die Gewohnheit der Mieter, die Hauseingangstür offen stehen zu lassen, ändern etwas daran (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 15. Juni 2006, 219 C 41/06). In diesen Fällen muss das Schloss repariert bzw. auf die Mieter eingewirkt werden.

Gegensprechanlage und elektrischer Türöffner

Zum Standard gehört eine Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner.

(4.7-): Ist eine Gegen-/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner nicht vorhanden, handelt es sich um ein (-). Bis zum Mietspiegel 2015 waren lediglich Gegensprechanlagen, bei denen beide Gesprächsteilnehmer gleichzeitig sprechen können, privilegiert. Seit dem Mietspiegel 2017 sind auch Wechselsprechanlagen, bei denen immer nur einer der beiden Gesprächsteilnehmer sprechen kann, von dem wohnwertmindernden Merkmal ausgenommen worden, da der entscheidende Effekt darin besteht, dass man von der Wohnung aus mit demjenigen sprechen kann, der an der Hauseingangstür geklingelt hat. Im Zeitalter der Handys dürfte die Bedeutung dieses Merkmals weiter abnehmen, da der Besucher in den meisten Fällen von der Tür aus auch anrufen kann.

Nach einer Entscheidung des LG Berlin vom 11. Juli 2014 (63 S 48/18) setzt das wohnwertmindernde Merkmal voraus, dass es eine Hauseingangstür und eine Wohnungstür gibt. Ist wie bei Reihenhäusern die Wohnungstür zugleich die Haustür, liegt das Merkmal auch dann nicht vor, wenn keine Gegen- oder Wechselsprechanlage vorhanden ist, da der Mieter einfach nur zur Wohnungstür gehen muss, um zu sehen, wer geklingelt hat.

(4.5+): Ist eine Gegen-/Wechselsprechanlage mit Videokontakt und elektrischem Türöffner vorhanden, handelt es sich um ein (+). Wie bei dem wohnwertmindernden Merkmal (4.7-) wurde hier die Wechselsprechanlage einbezogen. Das wohnwerterhöhende Merkmal ist der Videokontakt, der die Sicherheit erhöht, da ich den Besucher nicht nur hören, sondern auch sehen kann.

2. Keller

Zum Standard einer Wohnung gehört ein Keller oder Kellerersatzraum.

(4.2-): Ist kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden, handelt es sich um ein (-). Anforderungen an die Größe, die Qualität oder die Nutzbarkeit stellt der Mietspiegel nicht.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 27. August 2010 (12 C 89/10) ist daher auch ein Keller, zu dem neben dem Mieter der Hauswart einen Schlüssel hat, weil sich dort der Gashauptanschluss befindet, zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden. Das ist zutreffend, da der Hauswart den Keller nicht nutzt, sondern nur bei Wartungen oder für Notfälle als Zugang benötigt. Das der Keller dadurch schlechter nutzbar ist, weil der Anschluss Raum benötigt und nicht verstellt werden darf, spielt keine Rolle. Anders sieht es dagegen aus, wenn ein anderer Mieter den Keller nutzen muss, um zu seinem eigenen Keller zu gelangen (Amtsgericht Wedding, Urteil vom 10. Mai 2010, 22b C 224/09). Diese Situation ist nicht anders als wäre es ein großer Keller, der von zwei Mietparteien genutzt wird.

3. Instandhaltungszustand des Gebäudes

Zum Standard gehört, dass sich ein Gebäude in einem durchschnittlich guten, mit ähnlichen Gebäuden vergleichbaren Instandhaltungszustand befindet, insbesondere keine dauernden Durchfeuchtungen des Mauerwerks, großen Putzschäden und erhebliche Schäden an der Dacheindeckung vorhanden sind.

(4.4-): Bei einem schlechten Instandhaltungszustand (z.B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks – auch Keller –, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung) handelt es sich dabei um ein (-). Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 05. April 2016 (63 S 273/15) setzt die Annahme dieses wohnwertmindernden Merkmals voraus, dass sich aus Anzahl und Umfang der Schäden der Gesamteindruck eines insgesamt überwiegend schlechten Instandhaltungszustands ergibt. Entsprechendes gilt für die Feuchtigkeit im Keller. Der Mieter muss zu diesem Punkt im einzelnen vortragen, was sich genau an dem Gebäude  in einem schlechten Instandhaltungszustand befindet. Die bloße Wiedergabe des Merkmalstextes reicht dafür nicht aus. Vielmehr muss man nach einer anderen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 31. März 2009 (63 S 321/08) konkrete Angaben dazu machen, an welchen Stellen des Gebäudes in welchem Umfang Schäden vorliegen. Am besten reicht man Fotos mit ein. 

(4.4+): Bei einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand des Gebäude (-teil-)s, in dem sich die Wohnung befindet (z.B. erneuerte Fassade, Dach), handelt es sich um ein (+). 

Die Erneuerung von Dach und Fassade im Jahr 1990 begründet nach über fünfzehn Jahren keinen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand (LG Berlin, Urteil vom 27.11.200763 S 144/07). In einem weiteren Urteil zu dem Thema hat das Landgericht Berlin am 26.04.2013 (63 S 335/12) entschieden, dass eine vor 5 Jahren erfolgte Erneuerung von Fassade und Dach allein nicht ausreicht, davon auszugehen, dass der Instandhaltungszustand zum für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens, noch überdurchschnittlich war. Dazu muss mehr vorgetragen werden. 

Ein 6 Jahre alter Anstrich ohne Putzsanierung reicht nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 12.03.2014 (103 C 238/13) nicht zur Annahme eines überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustandes. Weitergehend hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 25.11.2011 (63 S 139/11) entschieden, dass die Ausbesserung von Putzschäden und das Streichen der Fassade grundsätzlich nicht zu einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand führen. Wird die Fassade aber erneuert (Neuer Putz, neuer Anstrich), so begründet dies einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes (Landgericht Berlin, Urteil vom 9. Juni 2006, 65 S 75/06; Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 11. März 2008, 5 C 152/07). Das folgt bereits aus der Beschreibung des Merkmals im Mietspiegel. 

Allein eine Strangsanierung genügt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 31.01.2013 (102 C 29/12) nicht, um auf einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes schließen.

4. Lage der Wohnung

Zum Standard erklärt der Mietspiegel, dass eine Wohnung bei verdichteter Bebauung (Vorderhaus, Seitenflügel, Gartenhaus) im Vorderhaus liegt.

(4.5-): Liegt die Wohnung hingegen bei verdichteter Bebauung im Seitenflügel oder im Gartenhaus, handelt es sich dabei um ein (-).

Dazu hat das Landbericht Berlin in einem Urteil vom 10.04.2015 (65 S 476/14) entschieden, dass bei einem rundherum geschlossen Innenhof mit Randmaßen von 13,50 m auf 18,00 m eine verdichtete Bebauung vorliegt. Entscheidend sei dafür, dass die Bebauung so dicht ist, dass das Wohnen und vor allem die Belichtung und Besonnung mit den dadurch resultierenden Folgen (z. B. beschränkte bzw. fehlende Aussicht, Belichtung Einsehbarkeit, Lärmübertragung) erheblich von der Bebauung beeinflusst wird. Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat in einem Urteil vom 12.03.2014 (103 C 238/13) das wohnwertmindernde Merkmal in einem Fall bejaht, bei dem der Hof des Mietwohngebäudes ein geschlossenes Rechteck bildet, bei dem der Abstand zwischen den Seitenflügeln 20 m beträgt und der Abstand zwischen Vorder- und Hinterhaus unter 10 m liegt.

Die Wohnung muss insgesamt im in Seitenflügel oder im Gartenhaus liegen. Es ist nicht ausreichend, wenn nur Teile der Wohnung im Seitenflügel liegen, ein Teil der Wohnung aber im Vorderhaus (Kammergericht, Urteil vom 16. März 2009, 8 U 216/08; Landgericht Berlin, Urteil vom 15. August 2008, 63 S 42/08).

5. Aufzug

Zum Standard gehört, dass eine Wohnung ab dem 5. Obergeschoss mit einem Aufzug erreichbar ist. Pflicht sind Aufzüge bei Neubauten nämlich nach § 39 Absatz 4 der Berliner Bauordnung erst bei mehr als 4 oberirdischen Geschossen.

(4.6-): Ist eine Wohnung ab fünftem Obergeschoss nicht mit einem Personenaufzug erreichbar, handelt es sich dabei um ein (-).

Anders als in früheren Mietspiegeln wird jetzt ausdrückliche eine Personenaufzug gefordert. Ein Lastenaufzug ist nicht ausreichend. Ist bei einem ausgebauten Dachgeschoss oder einer Aufstockung nur die obere 6. Etage nicht mit dem Aufzug erreichbar, liegt das wohnwertmindernde Merkmal nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 27. Januar 2005 (67 S 195/04) nicht vor, da die Wohnung mit einer solchen im 1. Stock eines Gebäudes ohne Aufzug vergleichbar sei.

(4.6+): Ist ein Gebäude bei weniger als  fünf Obergeschossen mit einem Personenaufzug ausgestattet, handelt es sich dabei um ein (+). Anders als das entsprechende wohnwertmindernde Merkmal stellt das wohnwerterhöhende Merkmal nicht auf eine bestimmte Wohnung, sondern auf das Gebäude ab. Es gilt daher auch für Wohnungen im Erdgeschoß oder im 1. Obergeschoß. Die Wohnung muss aber mit dem Aufzug erreichbar sein (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 21. November 2008, 16b C 185/08).

6. Fahrradabstellraum / Partyraum

Fahrradabstellraum

Zum Standard gehört, dass es keinen abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück gibt.

(4.1+): Sind ein abschließbarer leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück vorhanden, handelt es sich um ein (+). Dieses wohnwerterhöhende Merkmal wurde gegenüber den bisherigen Mietspiegeln in 2 Punkten geändert. Der Fahrradabstellraum muss jetzt leicht zugänglich sein. Räume, die nur über steile und enge Treppen oder aus sonstigen Gründen schlecht erreichbar sind, genügen diesen Anforderungen nicht. Andererseits genügen jetzt auch Fahrradabstellplätze außerhalb des Gebäudes, während es früher immer ein abschließbarer Raum sein musste. Wohnwerterhöhend sind jetzt auch Fahrradabstellplätze im Hof, wenn man sein Fahrrad daran anschließen kann. Dafür muss eine Vorrichtung wie zum Beispiel ein Bügel vorhanden sein, an der man sein Fahrrad anschließen kann. Wie bei dem Fahrradabstellraum muss es sich um einen effektiven Schutz handeln, der auch tatsächlich Sicherheit gibt. Darum reichen Bodenbügel, an denen man nur die Fahrradfelde anschließen kann, oder nicht fest eingebaute Bügel nicht aus. Witterungsgeschützt wie ein Raum muss der Fahrradabstellplatz nicht sein. Es ist Sache des Mieters, sein Fahrrad ggfls. mit einer Plane gegen Witterungseinflüsse zu schützen.

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. März 2017 (67 S 375/16) müssen die Fahrradabstellmöglichkeiten ausreichend dimensioniert sein. Im konkreten Fall gab es bei 30 Wohnungen nur 12 bis 15 Fahrradabstellmöglichkeiten, was das Landgericht als nicht ausreichend angesehen hat. Nach der aktuellen Statistik gibt es in Berlin auf 1.000 Einwohner 721 Fahrräder. Dies sollte als Richtwert auch für die Fahrradabstellmöglichkeiten dienen. Nach der Anlage 2 zu den „Ausführungsvorschriften zu § 50 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) über Stellplätze für Kraftfahrzeuge für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl und Abstellmöglichkeiten für Fahrräder (AV Stellplätze)” vom 11. Dezember 2007 müssen es für Neubauten sogar 2 Fahrradabstellmöglichkeiten je Wohnung sein.

Partyraum

Zum Standard gehört, dass es keine zusätzlichen und in angemessenem Umfang nutzbaren Räume (z.B. Partyraum) außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung gibt.

(4.2+): Ist hingegen ein zusätzlicher und in angemessenem Umfang nutzbarer Raum (z.B. Partyraum) außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung vorhanden, handelt es sich um ein (+). Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 26.04.2013 (63 S 335/12) entschieden, dass ein Raum, der mehrere hundert Meter entfernt liegt, nicht mehr fußläufig entfernt ist. Bei einer Entfernung von 50 m hat die gleiche Kammer das anders gesehen (Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Januar 2010, 63 S 249/09), 200 m waren hingegen zu viel (Landgericht Berlin, Urteil vom 3. November 2009, 63 S 184/09). Der Raum muss auch nicht speziell als Partyraum angelegt sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 12. Juli 2007, 67 S 481/06). Es reicht daher auch eine Gemeinschaftswaschküche, die den Mietern auch für Feiern zur Verfügung steht (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13. August 2010, 17 C 13/10). 

7. Energetischer Zustand

Zu diesem Punkt heißt es im Mietspiegel:

„Die Umgestaltung des Wohngebäudebestandes unter energetischen Gesichtspunkten wird in den nächsten Jahren und Jahrzehnten immer wichtiger. Zudem gewinnen die Kosten von Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei der Bewertung von Wohnraum für die Mieter zunehmend an Bedeutung.

Der Berliner Mietspiegel 2017 trägt der Entwicklung der Energiekosten durch die Einbeziehung eines abgestuften Energiekennwertes Rechnung. Die Einbeziehung des energetischen Zustands in das Wertungssystem der Orientierungshilfe berücksichtigt sowohl die unterschiedlichen Energiekennwerte, die sich für ein Wohngebäude aus dezentraler oder zentraler Warmwasserversorgung ergeben, als auch Umsetzungshindernisse für energetische Sanierungsmaßnahmen, die sich aus denkmalschutzrechtlichen Vorgaben ableiten.

Das gestufte Wertungssystem (je geringer der Energieverbrauch ist, umso stärker soll sich dies wohnwerterhöhend auswirken – je mehr Energieverbrauch, umso stärker soll sich dies wohnwertmindernd auswirken) bietet ein transparentes, leicht nachvollziehbares Instrument auf der Basis von objektiven Energiekennwerten.

Bei den wohnwertmindernden Merkmalen ist es nur möglich, entweder das Merkmal »Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988)« oder ein bzw. mehrere Merkmale zum »Energieverbrauchskennwert« anzukreuzen. Analog gilt dies auch bei den wohnwerterhöhenden Merkmalen: Entweder das Merkmal »Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003 (wenn Bezugsfertigkeit des Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)« wird ausgewählt oder ein bzw. mehrere Merkmale zum »Energieverbrauchskennwert«. Wenn der »Energieverbrauchskennwert« ausgewählt wird, dann ist es möglich, ein, zwei oder drei Merkmale anzukreuzen – je nach der Höhe des vorliegenden Energiekennwertes. Liegt der »Energieverbrauchskennwert« z.B. bei 240 kWh/(m2a) können alle drei Kästchen als wohnwertminderndes Merkmal angekreuzt werden. Liegt er z.B. bei 90 kWh/(m2a) können die zwei oberen Kästchen als wohnwerterhöhendes Merkmal angekreuzt werden.

Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnismäßig (teuer) wäre.

Wärmedämmung / Heizanlage

Zum Standard gehört eine zureichende Wärmedämmung und eine Heizanlage mit günstigem Wirkungsgrad.

(4.8-): Bei einer unzureichenden Wärmedämmung oder einer Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Ein ungünstiger Wirkungsgrad liegt vor bei Einbau/Installation der Heizanlage vor 1988) handelt es sich um ein (-). Wie sich aus der Konjunktion „oder” ergibt, liegt das Merkmal vor, wenn entweder eine unzureichende Wärmedämmung oder eine Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad vorliegt.

Maßstab bezüglich der Wärmedämmung sind nicht die Anforderungen, die nach der EEnV an Neubauten zu stellen sind, sondern ein Vergleich mit anderen nach Baualter, Bauweise und Ausstattung vergleichbaren Häusern (Landgericht Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010, 63 S 256/09; Landgericht Berlin, Urteil vom 21. Februar 2012, 63 S 276/11).

Ob die Heizung einen ungünstigen Wirkungsgrad hat, wird nicht anhand energetischer Parameter, sondern aufgrund ihres Alters beurteilt. Das kann im Einzelfall zu ungenauen Ergebnissen führen, ist aber im Interesse der einfachen Handhabbarkeit des Mietspiegels hinzunehmen. Bis zum Mietspiegel 2015 lag dieses Merkmal vor bei einer vor 1984 eingebauten/installierten Heizanlage.

(4.7+): Bei einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003 (wenn Bezugsfertigkeit des Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt) handelt es sich um ein (+).

Ob es sich um eine moderne Heizanlage handelt, wird wie bei dem entsprechenden wohnwertmindernden Merkmal nicht anhand konkreter energetischer Parameter, sondern aufgrund des Datums des Einbaus beurteilt. Wurde in ein älteres Gebäude ab dem 01.01.2003 eine moderne Heizanlage eingebaut, ist sie auch modern im Sinne des Mietspiegels. Davon wird man in der Regel auch ausgehen können, da niemand eine alte Heizung neu einbauen würde.

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 26.08.2016 (65 S 291/16) entschieden, dass das wohnwerterhöhende Merkmal auch dann gegeben ist, wenn nur die Wärmeerzeugungsanlage und nicht auch die vorhandene Rohre und Heizkörper ausgetauscht wurden. 

Bei Fernwärme ist nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 05.04.2016 (63 S 273/15) der im Haus installierte Wärmeaustauscher maßgeblich, der als Wärmeerzeuger anzusehen und für die Ausnutzung der gelieferten und abgerechneten Wärmemenge zur Erwärmung der Wohnungen maßgeblich ist. Das Vattenfall als Berliner Fernwärmeversorger sein Fernwärmenetz auf dem neuesten Stand hält, spielt an dieser Stelle keine Rolle, da dies keine Maßnahmen des Vermieters sind.

oder

Energieverbrauchskennwert

Der Energieverbrauchskennwert gibt den gemessenen spezifischen Energieverbrauch eines Gebäudes in Kilowattstunden pro m² Wohnfläche im Jahr wieder. Er gilt immer für das Gebäude als Ganzes und wird nicht für einzelne Wohnungen oder Nutzer ermittelt. Am einfachsten ergibt er sich aus dem Energieausweis (Näheres dazu in unserem Beitrag „Vorlage Energieausweis”). Dafür reicht nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte (Urteil vom 15. Januar 2015, 21 C 43/14) auch ein verbrauchsabhängiger Energieausweis. Allerdings ist der Energieausweis insoweit nicht verbindlich. Wenn es aktuellere Zahlen gibt, sind diese einem älteren Energieausweis vorzuziehen (Landbericht Berlin, Urteil vom 7. November 2014, 65 S 527/13; Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 2. Februar 2016, 20 C 450/15).

Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Bei dezentraler Warmwasserversorgung (Boiler, Durchlauferhitzer) sind vor der Eingruppierung 20 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen.

Zum Standard gehört derzeit ein Energieverbrauchskennwert zwischen 120 kWh/(m²a) und 155 kWh/(m²a). In den vorausgegangenen Mietspiegeln waren es jeweils höhere Werte.

(4.9-): Ist der Energieverbrauchskennwert größer als 155 kWh/(m²a), so handelt es sich um ein (-).

(4.10-): Ist der Energieverbrauchskennwert größer als 195 kWh/(m²a), so handelt es sich um ein zweites (-).

(4.11-): Ist der Energieverbrauchskennwert größer als 235 kWh/(m²a), so handelt es sich um ein drittes (-).

(4.8+): Ist der Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a), so handelt es sich um ein (+).

(4.9+): Ist der Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/(m²a), so handelt es sich um ein zweites (+).

(4.10+): Ist der Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/(m²a), so handelt es sich um ein drittes (+).

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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