Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld

Die fünfte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Wohnumfeldes.

Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:

 

Wohnwertmindernde MerkmaleWohnwerterhöhende Merkmale
(5.1-): Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage(5.1+): Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)
(5.2-): Besonders lärmbelastete Lage (ein Indiz hierfür kann die Ausweisung einer hohen Verkehrslärmbelastung gemäß Erläuterungen unter Nr. 12 dieses Mietspiegels sein)(5.2+): Besonders ruhige Lage
(5.3-): Besonders geruchsbelastete Lage(5.3+): Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem
Grundstück (z.B. Kinderspielplatz – bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes vor 2003, Sitzbänke oder Ruhezonen, gute Gehwegbefestigung mit Grün ächen und Beleuchtung)
(5.4-): Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück(5.4+): Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW- Parkplatzangebot in der Nähe
(5.5+): Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang

Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen:

  1. Lage
  2. Ausstattung des Grundstücks
1. Lage

Umgebung

Zum Standard gehört unabhängig von der Lage eine gepflegte Umgebung.

(5.1-): Liegt das Gebäude in stark vernachlässigter Umgebung, handelt es sich dabei um ein (-). Dies gilt jedoch nur in einfacher Wohnlage.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 11.03.2008 (5 C 152/07) ist eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und Hauseingangstüren des Wohnblocks mit Graffiti beschmiert sind. Erforderlich ist vielmehr eine unterlassene Instandsetzung über einen längeren Zeitraum. Das Landgericht Berlin hat dementsprechend in einem Beschluss vom 06.03.2008 (67 S 9/08) entschieden, dass es insoweit auf das vernachlässigte Aussehen von Straßen, Plätzen, Vorgärten und Häusern ankommt.

Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hat in einem Urteil vom 25.05.2016 (6 C 14/16) entschieden, dass das gelegentliche Herumliegen von Müll nicht zur Einstufung einer Gegend als stark vernachlässigt führt. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln (Urteil vom 22. April 2014, 5 C 311/13) ist jedoch von einer stark vernachlässigten Umgebung auszugehen, wenn über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung ständig wechselnder Sperrmüll herumliegt und auch andere Abfälle wie gefüllte Kleidersäcke und anderes. Die Vielzahl dieser verschiedenen großen Abfälle an verschiedenen Tagen belegt, dass es sich nicht um einzelne Ausreißer handelt, sondern ein typisches Erscheinungsbild.

Das Amtsgericht Berlin-Neukölln hat in einem Urteil vom 19.08.2011 (20 C 162/11) ausgeführt, dass die Einbeziehung des Gebietes in das Quartiersmanagement ein Anhaltspunkt in Bezug auf eine vernachlässigte Wohnumgebung sein könne, der sich aber in dem äußeren Erscheinungsbild des Gebietes konkret darstellen müsse. Gleiches gilt für eine hohe Kriminalitätsbelastung. Solange sie keinen sichtbaren Niederschlag im Straßenbild findet, ist sie für den Mietspiegel nicht relevant. Dazu passt, dass das Landgericht Berlin in einem Beschluss vom 06.03.2008 (67 S 9/08) entschieden hat, dass allein der Umstand, dass sich in einer Gegend im Straßenbild alkoholkranke Personen vor diversen Ausschankgelegenheiten zusammen mit einer Vielzahl von Hunden aufhalten, dass Merkmal nicht erfüllt. Denn es käme nicht auf das „vernachlässigte” Erscheinungsbild mancher Bewohner dieser Gegend an, sondern auf das vernachlässigte Aussehen von Straßen, Plätzen, Vorgärten und Häusern.

Lärmbelastung

Zum Standard gehört, dass die Lage der Wohnung nicht besonders lärmbelastet ist.

(5.2-): Befindet sich die Wohnung in einer besonders lärmbelasteten Lage (ein Indiz hierfür kann die Ausweisung einer hohen Verkehrslärmbelastung gemäß Erläuterungen unter Nr. 12 des Mietspiegels sein), handelt es sich um ein (-).

Das Straßenverzeichnis zum Mietspiegel benennt die Wohnlageneinstufung aller bekannten Wohnadressen in Berlin. Zusätzlich gibt es Hinweise auf bestehende Verkehrslärmbelastung einzelner Adressen. Die Lärmkennzeichnung wird auf Basis einer von der Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz bereitgestellten Datengrundlage vorgenommen.

Die Erläuterungen unter Nr. 12 des Mietspiegels lauten (auszugsweise): „Die verkehrslärmbelasteten Adressen sind mit einem Sternsymbol »*« gekennzeichnet. Dabei ist zu beachten, dass unter Umständen nicht alle Wohnungen an den gekennzeichneten Adressen lärmbelastet sind. So kann es z.B. sein, dass einige Wohnungen einer Adresse zur Straße hin gelegen und verkehrslärmbelastet sind, während andere, rückwärtig gelegene Wohnungen nicht von Verkehrslärm betroffen sind. Weitere Wohnungen können trotz fehlender Kennzeichnung ebenfalls hoch lärmbelastet sein (siehe Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung unter Nr. 11 Wohnumfeld -). Die Ausweisung von Straßen-, Schienen- und Fluglärm ist bei der Anwendung auf eine Wohnung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.”

Wie sich aus dem Mietspiegel ergibt, ist die Kennzeichnung einer Adresse nur ein Indiz für eine besonders lärmbelastete Lage (Dies war bis zum Mietspiegel 2015 noch anders, weshalb sich eine ganze Reihe von Entscheidungen finden, nach denen die Kennzeichnung die Lärmbelastung abschließend festlegt. Diese Rechtsprechung ist durch den Mietspiegel 2017 jedoch überholt). Die kann daher im Einzelfall trotz entsprechender Kennzeichnung nicht vorliegen und umgekehrt, da es nicht auf die Lage des Gebäudes ankommt, sondern auf die der konkreten Wohnung (Landgericht Berlin, Urteil vom 26. Februar 2002, 65 S 373/01). Typischerweise sind in den Berliner Altbauquartieren die Vorderhäuser von Lärmbelastungen betroffen. Für die im Seitenflügel oder im Gartenhaus belegenen Wohnungen bedarf es daher ergänzenden Vortrags des Mieters (Landgericht Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2013, 67 S 629/12; Amtsgericht Berlin-Tiergarten, Urteil vom 28. Januar 2011, 3 C 70/10).

Es geht bei diesem Merkmal jedoch nicht nur um die Verkehrslärmbelastung, sondern auch um die Beeinträchtigung durch sonstige Geräusche zum Beispiel von einem Gewerbebetrieb.  Dies war neben der Verkehrslärmbelastung bis zum Mietspiegel 2015 noch ein ausdrücklich bei diesem Punkt genanntes wohnwertminderndes Merkmal.

Ob eine Lage besonders lärmbelastet ist, enthält durch das Adverb „besonders” eine wertende Komponente. Es kommt dabei auf die konkrete Situation vor Ort an, zu der insbesondere der Mieter entsprechende Umstände vortragen muss. Es gibt daher auch eine große Anzahl an Entscheidungen zu diesem Merkmal. Dabei muss davon ausgegangen ist, dass es sich um den Mietspiegel für Berlin handelt, also die großstadttypischen Geräusche zum Wohnen in Berlin dazugehören.

Daher hat zum Beispiel das Amtsgericht Berlin-Schöneberg in einem Urteil vom 15.06.2016 (7 C 38/16) festgehalten, dass eine Straße nicht dadurch besonders verkehrsbelastet ist, dass auf ihr ein Bus fährt und man ein Grundrauschen von der Autobahn sowie bei geöffnetem Fenster Geräusche von der Bahnstrecke hört. In einer Großstadt höre man fast immer irgendwelche Geräusche. Das Negativmerkmal liege aber nicht bei jeder Geräuschbeeinträchtigung vor, sondern nur, wenn die Straße besonders verkehrsbelastet sei. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 21.02.2012 (63 S 276/11) die Geräuschbelästigungen durch einen Wochenmarkt und Gaststätten am Kollwitzplatz als nicht wohnwertmindernd bezeichnet. Es handele sich hierbei um ein ortsübliches Erscheinungsbild einer innerstädtischen Wohnlage, die gerade eine Gegend wie den Kollwitzplatz und dessen Umgebung präge und ihr den besonderen Reiz verleihe.Sie seien Begleiterscheinungen des Lebens in einer Metropole, in der Autos fahren und parken, Leute einkaufen und sich Fußgänger auch in größeren Gruppen aufhalten und bewegen. Dass die hiermit zwangsläufig verbundenen Auswirkungen das in einer zentralen Großstadtlage zu erwartende und hinzunehmende Maß überschritten, müsse der Mieter anhand konkreter Anhaltspunkte darlegen.

Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil vom 02.03.2017 (67 S 375/16) entschieden, dass Geräuschbeeinträchtigungen aufgrund von Rettungsfahrzeugen in einer Häufigkeit von etwa 5 bis 20 Mal täglich in einer Großstadt zu keiner besonders lärmbelasteten Gegend führen.

Dass man wegen des Lärms straßenseitig mit offenem Fenster nicht schlafen kann, reicht nach einem Urteil des Landgerichts Berlin in einem Urteil vom 05. Juni 2015 – 65 S 252/14 zur Annahme einer besonders lärmbelasteten Lage in einer innerstädtischen, einfachen Wohnlage nicht aus, da dort nach Auffasssung der Kammer grundsätzlich nicht damit gerechnet werden dürfe, bei offenem Fenster die zum Schlaf erforderlichen Ruhe zu finden.

Befindet sich in höchstens 20 Metern Entfernung zur Wohnung ein Supermarkt, der über einen eigenen Kundenparkplatz mit mindestens 15 Stellplätzen verfügt, liegt nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 29.06.2007 (17b C 70/07) aufgrund des damit einhergehenden Liefer- und Kundenverkehrs eine besondere Lärmbelastung vor.

(5.2+): Befindet sich die Wohnung in einer besonders ruhigen Lage, handelt es sich um ein (+). Durch das Adverb „besonders” werden die Anforderungen an die Ruhe der Wohnlage als über dem Durchschnitt einer ruhigen Wohnlage definiert. Dafür reicht es nicht schon aus, dass die Wohnung nicht zu den verkehrslärmbelasteten Adressen im Straßenverzeichnis gehört. Es geht auch bei diesem Merkmal nicht nur um die Verkehrslärmbelastung, sondern auch um eventuelle Beeinträchtigungen durch sonstige Geräusche.

Wie beim wohnwertmindernden Merkmal der besonders lärmbelasteten Lage kann es hier auch auf die konkrete Lage der Wohnung ankommen. Besonders Wohnungen im Seitenflügel oder im Gartenhaus können insoweit privilegiert sein, auch wenn sich das Vorderhaus nicht in einer besonders ruhigen Lage befindet. So hat das Amtsgericht Berlin-Mitte am 16. August 2016 (8 C 56/16) eine besonders ruhige Lage angenommen, da sich die Wohnung im Gartenhaus befindet, welches durch das Vorderhaus vom Straßenverkehr abgeschirmt wird.

Das Amtsgericht Berlin-Köpenick hat in einem Urteil vom 22. Dezember 2016 (5 C 104/16) entschieden, dass eine Straße, die in der Mittagszeit von 12 KFZ pro Stunde befahren wird, vielleicht ruhig, aber nicht besondern ruhig ist.

Die Lage eines Hauses in einem verkehrsberuhigten Bereich sagt nach einem Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 26. Januar 2011 (3 C 568/09) nichts über den dort herrschenden Verkehr aus und belegt daher für sich noch nicht die eine besonders ruhige Lage.

Geruchsbelastung

Zum Standard gehört, dass die Lage der Wohnung nicht besonders geruchsbelastet ist.

(5.3-): Befindet sich die Wohnung in einer besonders geruchsbelastete Lage, handelt es sich um ein (-). Entscheidend ist hier der Bezug auf die Wohnlage. Geruchsbelästigungen, die durch Wohnungsnachbarn verursacht werden, sind Mängel der Mietsache und im Rahmen der Orientierungshilfe nicht zu berücksichtigen. In Frage kommen etwa Geruchsbelästigungen durch Industrie- oder Kläranlagen.

bevorzugte Citylage

Zum Standard gehört eine normale Lage innerhalb der Stadtgrenzen.

(5.1+): Befindet sich das Gebäude in einer bevorzugten Lage nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten, handelt es sich um ein (+). Dies gilt jedoch nur in Citylagen, nicht in peripheren Lagen. Bei diesem wohnwerterhöhenden Merkmal spielen neben den genannten objektiven Kriterien auch Wertungen eine große Rolle, die sich aus den genannten Adjektiven wie „repräsentativ” oder „überregional ausstrahlend” ergeben. Es gibt zu diesem Merkmal daher viele Einzelentscheidungen der Berliner Gerichte. Da Berlin eine Stadt mit vielen Stadtteilen ist, die ihrerseits in der Regel über ein Zentrum verfügen wie zum Beispiel Spandau oder Köpenick, kann schon begrifflich nicht jedes dieser Stadtteilzentren als Citylage gewertet werden, da das Merkmal sonst in einem großen Teil der Stadt gelten und völlig entwertet würde.

Als “City” definiert das Amtsgericht Berlin-Mitte in einem Urteil vom 25. März 2015 (15 C 267/14) die Bereiche um den Bahnhof Zoologischer Garten und Savignyplatz im Westen und um den Bahnhof Friedrichstraße und den Alexanderplatz im Osten. Eine Wohnung in einer Straße, die weit außerhalb dieser beiden Gebiete liege, erfülle das wohnwerterhöhende Merkmal „Bevorzugte Citylage” nicht. Die Wohnung muss direkt in diesem Gebiet liegen oder in fußläufiger Entfernung (Landgericht Berlin, Urteil vom 9. April 2013, 63 S 286/12).

Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 12. Dezember 2013 (67 S 629/12) entschieden, dass der Stuttgarter Platz keine bevorzugte Citylage ist. Denn eine solche kennzeichne die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen habe. Die „Citylage” einer Wohnung sei daher nicht “bevorzugt”, wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweise. Dies sei beim Stuttgarter Platz der Fall. Zwar befinde sich in dessen Nähe die Wilmersdorfer Straße. Diese weise aber lediglich eine für die Großstadt Berlin typisches Maß an Einkaufsmöglichkeiten auf.

In einem anderen Verfahren hat sich das Landgericht mit der Nürnberger Straße in der City-West befasst. In einem Hinweisbeschluss vom 12.02.2014 (18 S 281/13) führt die Kammer aus, das Merkmal der „bevorzugten Citylage“ kennzeichne die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen habe (…). Die „Citylage“ einer Wohnung sei daher dann nicht „bevorzugt“, wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweise. An diesen Maßstäben gemessen handele es sich bei der Nürnberger Straße um eine „bevorzugte Citylage“.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg ist in einem Urteil vom 17.10.2013 (211 C 567/12) der Auffassung, dass es sich bei der Charlottenburger Goethestraße um eine bevorzugte Citylage handelt. Denn die Lage nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten sei gegeben. Die Wohnung befinde sich nahe einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin und sei durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen ausgezeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen habe. 

Der Viktoria-Luise-Platz in Schöneberg mit seinen anliegenden Straßen gehört nach Auffasssung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Urteil vom 27.05.2009, 6 C 592/08) zu den bevorzugtesten Wohngegenden Berlins. Es sei dort ruhig, grün und absolut citynah. Die auf den Platz zuführenden Straßen seien verkehrsberuhigt, der Platz selbst begrünt. Springbrunnen und Bänke lüden zum Ausruhen ein. In der Umgebung befänden sich Geschäfte des täglichen Lebens sowie eine Vielzahl von Gastronomiebetrieben. Der Fußweg zur Tauentzienstraße betrage nur wenige Minuten.

Die Schlossstraße in Steglitz liegt nicht zentral in Berlin. Sie befindet sich deshalb schon begrifflich nicht in der City (Landgericht Berlin, Urteil vom 12. März 2013, 63 S 261/12).

Zu Kreuzberg im Allgemeinen (Und der Dieffenbachstraße im besonderen) hat das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg in einem Urteil vom 16.02.2016 (6 C 227/15) entschieden, dass es weder zur City West noch zur City Ost gehöre und insoweit schon keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins darstelle. Außerdem fehle es an der eine bevorzugte Citylage auszeichnenden Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen. Sicherlich befänden sich in Kreuzberg zahlreiche Geschäfte, Cafés, Kneipen und Bars. Bei den Geschäften handele es sich aber vorwiegend um Lebensmittelläden und kleine Geschäfte und Boutiquen mit Kreuzberg-typischem Flair, nicht jedoch um überwiegend nur in der City angesiedelte große Geschäfte bekannter Marken und große Kaufhäuser wie etwa das KaDeWe in der City West und die Galeries Lafayette in der City Ost. Auch bekannte Kultureinrichtungen, die nicht nur der Kleinkunstszene zuzuordnen sind, fehlten hier, während in der City West beispielsweise der Zoo-Palast als großes Kino und in der City Ost das Konzerthaus lägen. Des Weiteren hätten die in Kreuzberg gelegenen gastronomischen Betriebe überwiegend Kneipencharakter, die mit den zahlreichen Restaurants gehobener Klasse, die in der City West und der City Ost vorhanden seien, nicht vergleichbar wären. Kreuzberg habe im Ergebnis zwar einen bei vielen Bewohnern und auch Touristen begehrten Kiezcharakter, der aber nichts mit einer bevorzugten Citylage zu tun habe.

Auch Berlin-Neukölln ist nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Neukölln vom 22. April 2014 (5 C 311/13) keine bevorzugte Citylage im Sinne des Berliner Mietspiegels. Dazu genüge nicht, dass sich Neukölln samt der Gegend nördlich des Hermannplatzes zunehmender Beliebtheit erfreue.

Die im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in „bevorzugter Citylage“ (Landgericht Berlin, Urteil vom 19 :März 2013, 63 S 557/12).

Auch die in den Grenzen des Ortsteils Prenzlauer Berg gelegenen Wohnungen erfüllen nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 16.7.2015 (67 S 120/15) das wohnwerterhöhende Merkmal „Bevorzugte Citylage” nicht. Dieser Begriff kennzeichne die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichne, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben. An diesen Voraussetzungen fehle es bei Wohnungen im Prenzlauer Berg. Dieser Ortsteil und die in dessen Grenzen gelegenen Wohnungen seien Teil des Bezirks Pankow im Nordosten Berlins, der zwar im Westen und Südwesten an den Bezirk Mitte grenze, jedoch keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins darstelle. Damit fehle es bereits räumlich an einer Citylage.

2. Ausstattung des Grundstücks

Fahrradabstellmöglichkeit

Zum Standard gehört, dass auf dem Grundstück eine Fahrradabstellmöglichkeit vorhanden ist. Wie sich aus dem wohnwertsteigernden Merkmal in der Merkmalgruppe 4 ergibt, muss es sich dabei um keinen abschließbaren leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück handeln. Es kommt nur darauf an, dass man das Fahrrad abstellen kann.

(5.4-): Ist keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück vorhanden, handelt es sich um ein (-). Dieses wohnwertmindernde Merkmal fand sich bis zum Mietspiegel 2015 in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude). Durch die Umgruppierung in die Merkmalgruppe 5 erhält die Fahrradabstellmöglichkeit ein stärkeres Gewicht, da hier nur 5 wohnorterhöhende Merkmale zur Verfügung stehen, mit denen die fehlende Fahrradabstellmöglichkeit kompensiert werden kann. In der Merkmalgruppe 4 waren es noch 6 zuzüglich der energetischen Einordnung des Gebäudes. Andererseits werden anders als bei dem wohnwertsteigernden Merkmal in der Merkmalgruppe 4 keine inhaltlichen Anforderungen an die Fahrradabstellmöglichkeit gestellt, so dass es nur einen Platz auf dem Grundstück oder im Gebäude geben muss, wo man sein Fahrrad abstellen kann. Das sollte eigentlich immer darstellbar sein.

So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 2.3.2017 (67 S 375/16) entschieden, dass die Fahrradabstellmöglichkeit keine Überdachung und/oder Abschließbarkeit voraussetzt. Es ist auch ausreichend, wenn Fahrräder nur im Keller abgestellt werden können und dieser nur über eine Treppe mit mehreren Stufen erreichbar ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 27. Mai 2016, 63 S 335/15). 

Wohnumfeld

Zum Standard gehört, dass das Wohnumfeld auf dem Grundstück nicht besonders aufwändig gestaltet ist.

(5.3+): Ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.B. Kinderspielplatz – bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes vor 2003, Sitzbänke oder Ruhezonen, gute Gehwegbefestigung mit Grünflächen und Beleuchtung), handelt es sich um ein (+). Die Beispiele wurden bei diesem wohnwerterhöhenden Merkmal gegenüber dem Mietspiegel 2015 um den Kinderspielplatz und die Beleuchtung ergänzt. Die Jahresangabe bezieht sich auf den Kinderspielplatz, nicht auf die danach folgenden Beispiele. Andernfalls gäbe es kein Komma zwischen 2003 und Sitzbänke. Dies ist wieder eines der Merkmale, die nicht nur anhand objektiver Kriterien feststellbar sind, sondern eine wertende Betrachtung der Gesamtsituation erfordern. Es müssen nicht alle Beispielskriterien vorliegen, es reicht aber auch nicht aus, wenn nur eines vorliegt. Es kommt auf den Gesamteindruck des Wohnumfeldes auf dem Grundstück an. Aus diesem Grunde ist es auch wichtig, dass das Wohnumfeld gepflegt wird (Landgericht Berlin, Urteil vom 26. April 2013, 63 S 335/12; Amtsgericht Berlin-Köpenick, Urteil vom 2.5.2013 – 17 C 3/13). Ein ungepflegtes Wohnumfeld kann nicht als aufwändig gestaltet gelten, auch wenn einzelne der aufgezählten Merkmale vorhanden sind.

Das Landgericht Berlin (Urteil vom 26. April 2013, 63 S 335/129) hat zu diesem Merkmal ausgeführt, dass Voraussetzung für ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung ist. Eine Wohnwerterhöhung könne nicht schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssten sich auch diese Einzelbeispiele unter das Merkmal „aufwändig gestaltet” subsumieren lassen.

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 01.02.2016213 C 160/15) liegt ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld vor, wenn der Hofweg aufwändig unter Verwendung von Terrakottasteinen im Verbund mit basaltfarbenen Mosaikpflastern angelegt ist, der begrünte Innenhof sich mit Pflanzengestaltung deutlich von einer standardmäßigen Gestaltung hervorhebt und der straßenseitige Bereich vor dem Grundstück eine leicht abfallenden Schräge und mit Hecken bepflanzten Gestaltung aufweist.

Befinden sich im Innenhofbereich einer Wohnanlage eine Liegewiese, ein Kinderspielplatz mit einem Sandkasten, Schaukeln, Spiralwippen und weiteren Spielgeräten , Ruhebänke mit berankter Pergola, eine Natursteinterrasse, ein Zierrasen, Blumenrabatten, asphaltierte Wirtschaftswege und alter Baumbestand,  so ist nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 31.01.2013 (102 C 29/12von einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld auf dem Grundstück auszugehen. In einer Entscheidung vom 29.01.2013 (15 C 552/11) hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg klargestellt, dass Liege- und Spielwiesen sowie alter Baumbestand sind keine Gestaltungselemente im Sinne dieses wohnwerterhöhenden Merkmals seien und allein einige Pergolen für eine aufwendige Gestaltung nicht ausreichen.

PKW-Parkplatz

(5.4+): Zum Standard gehört kein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe der Wohnung.

Ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe ist ein (+). Bis zum Mietspiegel 2015 musste es ein zur Wohnung gehöriger kostenfreier Garagen- oder Stellplatz sein. Der Parkplatz muss jetzt nicht mehr wohnungsbezogen und auch nicht mehr  kostenfrei sein. Ein zum Haus gehörender Parkplatz oder eine Tiefgarage mit Stellplätzen, die angemietet werden können, ist ausreichend. Ob der Mieter von dem Angebot Gebrauch macht, ist nicht relevant.

Mietergarten

Ein Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang gehört nicht zum Standard einer Wohnung.

(5.5+): Ein Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang ist ein (+).

Der zur Wohnung gehörende Garten mit direktem Zugang kommt nur bei Erdgeschosswohnungen in Betracht. Er muss, anders als der Mietergarten, nicht entgeltfrei sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Mai 2015, 63 S 371/14).

Bild: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen

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