Mietausfall

Es gibt eine Reihe von Gründen für Mietausfall:

Leerstand

Eine Wohnung die leersteht bringt keine Miete ein. Die Gründe für Leerstand können vielfältig sein (Mehr dazu in unserem Beitrag zum Leerstand). In jedem Fall sollte man sich bemühen, den Leerstandszeitraum, der sich häufig aufgrund eines Mieterwechsels ergibt, so kurz wie möglich zu halten.

Mietrückstände

Wenn ein Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlt, entstehen Mietrückstände. Sie umfassen zumeist die Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen.

zu niedrige Miete

Ein Mietausfall entsteht auch, wenn die ich den Vorschriften des Mietpreisrechts mögliche Miete nicht erzielt wird. Die Gründe können Fehler bei der Berechnung oder der Umsetzung im Rahmen der gesetzlich vorgegebenen Mieterhöhungsverfahren sein.

Mietminderung

Wenn ein Mangel vorhanden ist, ist der Mieter nach § 536 Absatz 1 BGB berechtigt, die Miete zu mindern.

nicht umgelegte Betriebskosten

Die Umlage von Betriebskosten führt immer wieder zu Fehlern. Diese wirken sich häufig zu Lasten der Vermieter aus, sei es direkt, weil umlagefähige Kosten vergessen werden, sei es indirekt, weil nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist eine bestimmte Position nicht mehr korrigiert werden kann. Dies führt im Ergebnis zu einem Mietausfall.

Freimonate

Wenn eine Wohnung vermietet werden soll, muss man manchmal als Vermieter einem Mietinteressenten einige Freimonate einräumen, in denen er die Wohnung schon bewohnen darf, ohne dafür Miete zahlen zu müssen. Der Grund dafür ist häufig der schlechte Zustand der Wohnung, die der neue Mieter auf eigene Kosten herrichtet. Auch dies führt zu einem Mietausfall.

Der Mietausfall muss bei der Kalkulation eines Immobilienprojektes mit berücksichtigt werden. Bei den Unternehmen des GdW liegen die Mietrückstände bei 3,9 %. Der Leerstand ist stark regional geprägt. Setzt man ihn mit einem Schnitt von 3 % an, liegt der Mietausfall schon bei fast 7 %. Zusammen mit den anderen genannten Tatbeständen ergeben sich mindestens 8 %, die man kalkulatorisch berücksichtigen muss.

Im sozialen Wohnungsbau gilt § 29 der II. BV: Danach ist Mietausfallwagnis das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es umfaßt auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung oder Räumung. Das Mietausfallwagnis darf höchstens mit 2 vom Hundert der Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 angesetzt werden. 2 % dürfte selbst bei den niedrigen Mieten im sozialen Wohnungsbau nicht ausreichend sein.

Bild: Alex-White / Fotolia

 

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