Mietendeckel Berlin

Im folgenden geht es um eine der Mietpreisgrenzen im freifinanzierten Wohnungsbau, den Mietendeckel Berlin durch das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” (Näheres zu anderen Mietpreisgrenzen in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”). Es gilt für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen.

Am 22. Februar 2020 ist das am 30. Januar 2020 vom Abgeordnetenhaus verabschiedete „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin”, mit dem der Mietendeckel in Berlin eingeführt wird, im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin Nummer 6/2020 veröffentlicht worden und somit am 23. Februar in Kraft getreten.

Das Gesetz sieht folgende Eckpunkte vor:

  • Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten erfolgt durch ein Landesgesetz, welches das Abgeordnetenhaus von Berlin beschlossen hat.
  • Es wird ein Mietenstop in bestehenden Mietverhältnissen für fünf Jahre auf der Basis der am 18. Juni 2019 bestehenden Mieten eingeführt. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen sind nicht zulässig (Preiserhöhungsverbot). Ab 2022 wird die Möglichkeit einer Anpassung von bis zu 1,3 % pro Jahr geschaffen.
  • Es werden verbindliche Mietobergrenzen für neue Mietverträge festgelegt. Zur Festlegung der Mietobergrenzen wurden die Mieten des Berliner Mietspiegels 2013 mit der Reallohnentwicklung bis 2019 fortgeschrieben. Der Berliner Mietspiegel 2019 spielt keine Rolle.
  • Bei der Vermietung von Wohnungen nach Inkrafttreten des Gesetzes darf höchstens die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Stichtagsmiete), höchstens jedoch der Betrag der Mietobergrenze.
  • In Mietverhältnissen sind überhöhte Mieten verboten (Dies gilt für Bestands- und Neuverträge). Sie sind überhöht, wenn sie um mehr als 20 % über der zulässigen Mietobergrenze liegt. Dabei werden Zu- und Abschläge für einfache Lage (-28 ct/qm), mittlere Lage (-9 ct/qm) und gute Lage (+74 ct/qm) berücksichtigt.
  • Modernisierungsmaßnahmen dürfen nur in Höhe von 1 Euro/qm umgelegt werden. Es besteht eine Anzeigepflicht bei der IBB.
  • Verstöße gegen die Anforderungen des Gesetzes werden als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet.

Das Inkrafttreten des Gesetzes bedeutet daher:

  • Ab dem 23. Februar 2020 sind in Bestandsmietverhältnissen bis zum 22. Februar 2025 keine Mieterhöhungen mehr zulässig, außer in den Fällen, die das MietenWoG Bln selbst zulässt. Mieterhöhungen, die zwischen dem 18. Juni 2019 und dem 22. Februar 2020 vorgenommen wurden, sind unwirksam.
  • Ab dem 23. Februar 2020 dürfen in neuen Mietverträgen nur die Stichtagsmieten, höchstens jedoch die Mietobergrenzen vereinbart werden. Es gilt immer die dem Mieter günstigere Regelung.
  • Ab dem 23. Februar 2020 müssen den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete (=Stichtagsmiete) sowie die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände schriftlich oder elektronisch mitgeteilt werden.
  • Bis zum 22. April 2020 muss allen Mietern Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände erteilt werden. Ein Schreiben dazu finden Sie unten bei den Mustern. Achten Sie darauf, dass Sie wie bei der Betriebskostenabrechnung nachweisen können, dass die Mieter das Schreiben bekommen haben.
  • Ab dem 23. November 2020 gilt die Regelung zu den überhöhten Mieten. Sie müssen bis dahin überprüfen, ob bei Ihnen überhöhte Mieten im Sinne des § 5 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln vorliegen. Wenn ja müssen Sie sie von sich aus absenken, da andernfalls zivil- und ordnungsrechtliche Konsequenzen drohen.

Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird nach § 2 Absatz 4 MietenWoG Bln ermächtigt, Ausführungsvorschriften für die Anwendung des Gesetzes zu erlassen. Von dieser Ermächtigung hat die Senatsverwaltung mit den  „Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (AV-MietenWoG Bln)” Gebrauch gemacht, die im Amtsblatt für Berlin vom 17. April 2020 veröffentlicht wurden. Die wesentlichen Regelungen der Ausführungsvorschriften haben wir in den folgenden Beitrag eingearbeitet.

Gegen das Gesetz gibt es umfangreiche politische und verfassungsrechtliche Bedenken (siehe Ziffer 13.). Es haben bereits mehrere Fraktionen im Deutschen Bundestag sowie im Abgeordnetenhaus des Landes Berlin verfassungsgerichtliche Normenkontrollverfahren gegen das Gesetz angekündigt. Unabhängig davon müssen sich Mieter und Vermieter in Berlin zunächst einmal darauf einstellen, solange nicht das Verfassungsgericht eine vorläufige oder endgültige Entscheidung gegen das Gesetz getroffen hat.

Inhalt:
  1. Der Mietendeckel Berlin
  2. Anwendungsbereich, Inkrafttreten
  3. Mietenstop und Preiserhöhungsverbot
  4. Mietobergrenzen
  5. Modernisierung
  6. Überhöhte Mieten
  7. Auskunftsspflichten
  8. Härtefälle und Mietzuschuss
  9. Ordnungswidrigkeiten
  10. Zuständigkeiten und Rechtsbehelfe
  11. Datenschutz
  12. Ausführungsvorschriften
  13. Politische und rechtliche Bewertung
  14. Der Gesetzestext
  15. Muster Mietendeckel
1. Der Mietendeckel Berlin

Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat in seiner 53. Sitzung am 30. Januar 2020 das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin” verabschiedet, im allgemeinen Sprachgebrauch als „Mietendeckel” bezeichnet. Es ist als dessen Artikel 1 Teil des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung”.

Zugrunde liegt dem Gesetz eine Vorlage des Senats von Berlin vom 28. November 2019 (Drucksache 18/2347), überarbeitet durch einen Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22. Januar 2020 (Drucksache 18/2437).

Den Gesetzestext finden Sie unter Ziffer 14 am Ende dieses Beitrages.

Es gibt 2 wichtige Zeitpunkte in dem Gesetz: Das ist einmal der 18. Juni 2019, der sogenannte „Stichtag”. An diesem Tag hat der Senat von Berlin seinen Grundsatzbeschluss gefasst, einen Mietendeckel für die Stadt auf den Weg zu bringen. Der andere Tag ist der des Inkrafttretens des Gesetzes, am Tag nachdem es im Gesetzblatt verkündet wurde. Dieser Tag ist der 23. Februar 2020.

Der Mietendeckel sieht zwei Mietpreisgrenzen vor:

Als relative Grenze die sogenannte „Stichtagsmiete”. Das ist in der Regel die am 18. Juni 2019 vereinbarte Miete, unabhängig von ihrer Höhe (Siehe nachfolgend Ziffer 3).

Als absolute Grenze die sogenannte „Mietobergrenze”. Das ist die sich aus der Tabelle in § 6 MietenWoG Bln ergebende Höchstmiete (Siehe nachfolgend Ziffer 4).

2. Anwendungsbereich, Inkrafttreten

Nach § 1 MietenWoG Bln gilt das Gesetz gilt für Wohnraum (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnung”). Es gilt also nicht für Gewerberäume. In Ziffer 1. der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Wohnraum im Sinne des Gesetzes muss dabei stets nach dem jeweiligen Verwendungszweck der Mietsache bestimmt werden. Nur zum Wohnen genutzte Wohnungen können und sollen den Regelungen des MietenWoG Bln Unterfallen. Tatsächlich zur Ausübung eines Gewerbes genutzte Wohnungen (z.B.  Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien, etc.) unterliegen hingegen nicht dem Anwendungsbereich des Gesetzes.”

Ausgenommen von dem Gesetz ist:

  1. Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (In Ziffer 1.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Nach Nummer 1 findet dieses Gesetz auf Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus keine Anwendung, solange Belegungs- und Mietpreisbindungen existieren.”),
  2. Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
  3. Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde (Nach Ziffer 1.3 der AV-MietenWoG Bln dient diese Ausnahme der Aufrechterhaltung der Neubauaktivitäten im Land Berlin. Dies übersieht, dass für die Finanzierung eines Neubaus nicht nur dessen unmittelbarer Ertrag, sondern noch mehr die Ertragskraft des Bauherrn insgesamt entscheidend ist.),
  4. Wohnraum, der im Einzelfall dauerhaft unbewohnbar war oder unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,
  5. Wohnraum in einem Wohnheim (In Ziffer 1.5 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Nach Nummer 4 werden Wohnheime vom Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen. Unter diese Regelung fallen vor allem Studenten und Seniorenwohnheime.”),
  6. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.

Bei den öffentlich geförderten Wohnungen gibt es eigene Rechtssysteme zur Mietpreisbindung (Nähres dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).

Neubauten und neubauähnliche Sanierungen sind ausgenommen, um Investitionen nicht zu bremsen. In dieser Ausnahme steckt zum einen das Eingeständnis, dass der Mietendeckel eine Bauinvestitionsbremse ist. Außerdem verkennt er, dass für die meisten Investoren neben der Rentabilität des jeweiligen Projektes auch entscheidend ist, welche Erträge sie mit ihren sonstigen Wohnungsbeständen erwirtschaften können.

Nach Artikel 4 Absatz 1 des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” tritt das Gesetz am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. § 5 (überhöhte Mieten) tritt neun Monate nach der Verkündung in Kraft.

Nach Artikel 4 Absatz 2 des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” tritt das Mietendeckelgesetz fünf Jahre nach seinem Inkrafttreten außer Kraft. Die §§ 9 bis 11 sind auch nach dem Außerkrafttreten anzuwenden, soweit und solange sie Wirkung für den Geltungszeitraum dieses Gesetzes entfalten.

Vor und auch nach dem Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes bleiben die Vorschriften des BGB in vollem Umfang auch in Berlin in Kraft. Das Mietendeckelgesetz verdrängt als öffentliches Landesrecht das privatrechtliche Mietrecht nicht (Ob diese feinsinnige Unterscheidung verfassungsrechtlich haltbar ist, wird das Verfassungsgericht zu prüfen haben). Das MietenWoG Bln legt für einen begrenzten Zeitraum öffentlich-rechtliche Obergrenzen bei den Mieten fest und stellt ausdrücklich keinen Ersatz für das BGB dar. Will man als Vermieter gegen das Gesetz vorgehen, muss man seinem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff BGB zusenden und ihn dann ggfls. auf Zustimmung verklagen (Näheres dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”). Im Rahmen des Zustimmungsprozesses müsste dann das Amtsgericht prüfen, ob das MietenWoG Bln anzuwenden ist oder nicht. Bevor es soweit kommt werden jedoch die angekündigten Organstreitverfahren bereits für eine Klärung sorgen (Näheres dazu in Ziffer 13.).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29.4.2020 (VIII ZR 355/18) entschieden, dass der Mie​ten​de​ckel nicht bei Alt-Pro​zessen über Miet​erhö​hungen greift. Dabei handelt es sich um Mieterhöhungsverfahren, in denen der Ver​mieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeit​punkt ver​folgt. Inhalt​lich gehe es bei der Klage auf Zustim​mung zur Miet​erhö​hung nämlich um einen Anspruch des Ver​mie​ters auf Erhö​hung der Miete bereits zum Beginn des dritten auf das Erhö​hungs​ver​langen fol​genden Monats. Der Mieter müsse die erhöhte Miete auch nachzahlen, denn die Ver​trags​än​de​rung bewirke, dass der Mieter die erhöhte Miete rück​wir​kend schulde. Deshalb seien vom Ber​liner Mie​ten​de​ckel Miet​erhöhungs​ver​langen nicht erfasst, in denen der Ver​mieter eine Mieterhöhung zu einem Zeitpunkt vor dem Stichtag verlangt. Auf die Frage, ob der Ber​liner Mie​ten​de​ckel ver​fas​sungs​gemäß ist (Näheres dazu unter Ziffer 13.), kam es in dem Verfahren nicht an.

3. Mietenstop und Preiserhöhungsverbot

Grundlage des Mietenstops ist die sogenannte „Stichtagsmiete”. Nach § 3 Absatz 1 MietenWoG Bln ist (Vorbehaltlich der auf diese Regelung folgenden Ausnahmen) ab Inkrafttreten des Gesetzes eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (=Mietenstop). In Ziffer 3.2 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die Verwendung des Wortes „verboten” soll verdeutlichen, dass es sich hierbei um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind insoweit nichtig, als sie gegen das Verbot verstoßen. Soweit eine Überschreitung der Stichtagsmiete nicht genehmigt wurde, liegt hierin ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot mit der Folge der Teilnichtigkeit in Bezug auf die Überschreitung der zulässigen Miete vor.”

Dies bedeutet zunächst einmal, dass

  • keine Mieterhöhungen mehr zulässig sind,
  • und alle seit dem 18. Juni 2019 vorgenommenen Mieterhöhungen ebenfalls unwirksam sind.

Diese Vorschrift gilt zunächst für Bestandsmietverhältnisse, da sie eine wirksam vereinbarte Miete voraussetzt. Mieterhöhungen, die nach dem Stichtag vorgenommen wurden, sind rückwirkend unwirksam. Dies gilt zunächst für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). Wurde vertraglich eine Staffelmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) oder Indexmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Indexmiete”) vereinbart, ist die zu diesem Stichtag geschuldete Miete maßgeblich.

Zahlungen über der Stichtagsmiete können von den Mietern ab Inkrafttreten des Gesetzes verweigert werden. Die Frage, ob sie auch für die Vergangenheit zurückgefordert werden können, dürfte wegen des Rückwirkungsverbotes aber zu verneinen sein.

Ob die Stichtagsmieten die Mietobergrenzen des § 6 MietenWoG Bln einhält, spielt bei den Bestandsmietverhältnissen keine Rolle, da sie nach § 4 MietenWoG Bln nur gelten, wenn  Wohnraum nach Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermietet wird.

Wird Wohnraum nach dem 18. Juni 2019 wiedervermietet und besteht dieses Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fort, so ist die wirksam vereinbarte Miete (Das ist die Miete, die am Tag des Beginns des Mietverhältnisses gilt) nach § 3 Absatz 2 Satz 2 MietenWoG Bln für den Mietenstop maßgeblich.

Wurde Wohnraum, der bis zum 18. Juni 2019 noch nie als Wohnraum vermietet war, zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes erstmalig vermietet (Z.B. umgenutzter ehemaliger Gewerberaum), so ist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 MietenWoG Bln ebenfalls die wirksam vereinbarte Miete für den Mietenstop maßgeblich. Dieser Fall wurde zwar extra geregelt, dürfte aber in der Praxis nur selten vorkommen.

Dies bedeutet:

  • Besteht ein Mietvertrag am Stichtag und besteht er am Tag des Inkrafttretens fort, ist die Stichtagsmiete die vom 18. Juni 2019.
  • Wird eine Wohnung zwischen dem Stichtag und dem Tag des Inkrafttretens neu vermietet und besteht das Mietverhältnis am Tag des Inkrafttretens fort, ist die wirksam vereinbarte Miete für den Mietenstop maßgeblich. Das gleich gilt für Wohnraum, der bis zum 18. Juni 2019 noch nie als Wohnraum vermietet war und zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes erstmalig vermietet wird.
  • Wird Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes neu vermietet, ist die nach den beiden vorgenannten Varianten berechnete Miete maßgeblich. Allerdings ist nach § 4 auch die Mietenobergrenze zu beachten.

Miete im Sinne dieses Gesetzes ist nach § 3 Absatz 5 MietenWoG Bln die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben nach § 3 Absatz 1 Satz 3 MietenWoG Bln bei der Bestimmung der Stichtagsmiete außer Betracht.

Beträgt die nach diesen Regelungen zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung zwei Merkmale nach § 6 Absatz 3 MietenWoG Bln auf, erhöht sich nach § 3 Absatz 3 MietenWoG Bln die zulässige Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Eine Erhöhung im laufenden Mietverhältnis ist hingegen nicht möglich. Dort bleibt es bei der niedrigeren Stichtagsmiete.

Da das Gesetz fünf Jahre gelten soll (Auch wenn die meisten Beobachter davon ausgehen, dass es nach dieser Zeit verlängert wird, siehe Mietpreisbremse), hat der Gesetzgeber in § 3 Absatz 4 MietenWoG Bln eine Anpassung der Mieten vorgesehen. Danach erhöhen sich die Höchstwerte ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag (18. Juni 2019) eingetretenen und durch das Statistische Bundesamt zum 31. Dezember des Vorjahres festgestellten Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent. Dies gilt aber nicht, wenn dadurch die Obergrenzen aus der Mietentabelle nach § 6 MietenWoG Bln überschritten werden. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung stellt den maßgeblichen Prozentsatz durch Rechtsverordnung fest.

In Ziffer 3.4 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die Erhöhungsmöglichkeit nach § 3 Absatz 4 Satz 1 bewirkt keine Erhöhung der vereinbarten Mieten von Gesetzes wegen. Es bedarf also für die Geltendmachung einer Mieterhöhung weiterhin eines Mieterhöhungsverlangens, das sich an den Regelungen des BGB messen lassen muss und im Einzelfall hiernach unzulässig sein kann, obwohl das MietenWoG Bln eine jährliche Erhöhung der gesetzlichen Höchstmiete von bis zu 1,3 Prozent vorsieht. Der Prozentsatz von 1,3 ergibt sich aus dem gerundeten geometrischen Mittel der durchschnittlichen Veränderung der Verbraucherpreise zwischen 2009 und 2018.”

4. Mietobergrenzen

Wird Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war (Beispielsweise eine bisher selbstgenutzte Eigentumswohnung), erstmalig vermietet, ist zunächst einmal die Stichtagsmiete zu beachten. Sie darf in der Regel nicht überschritten werden.

Darüber hinaus ist nach § 4 MietenWoG Bln für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den §§ 6 (Mietobergrenzen) und 7 MietenWoG Bln (Modernisierungen) ergeben.

Die Miete darf also nicht höher sein als die Stichtagsmiete, höchstens jedoch die Mietobergrenze erreichen, auch wenn die Stichtagsmiete höher ist. Es gilt zu Gunsten der Mieter die niedrigere der beiden Grenzen.

§ 6 Absatz 1 MietenWoG Bln legt Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Abhängigkeit von der Wohnfläche und der erstmaligen Bezugsfertigkeit und Ausstattung einer Wohnung nach Maßgabe der dort folgenden Mietentabelle. Sie reichen von 3,92 € pro qm für Wohnungen bis 1918 für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad bis 9,80 € pro qm für Wohnungen aus den Jahren 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad.

In Ziffer 6.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die Höhe der Mietobergrenzen leitet sich von einem Zeitpunkt ab, als der Berliner Wohnungsmarkt noch entspannt war. In Anlehnung an den Mietspiegel 2013 (und damit dem Mietenniveau von 2012) werden die Mietobergrenzen nach dem Kriterium der erstmaligen Bezugsfertigkeit gegliedert. Eine Differenzierung nach Baualter (Bezugsfertigkeit) bildet die unterschiedliche Beschaffenheit und Mietpreisstruktur der Wohnungen gut ab. Die Beschaffenheit und Miethöhe einer Wohnung wird wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise geprägt. Die in der Mietspiegeltabelle des Berliner Mietspiegels 2013 abgebildeten erheblichen Unterschiede in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmieten nach Ausstattung mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC im Altbau werden durch entsprechend differenzierte Mietobergrenzen nachvollzogen. Darüber hinaus enthaltene Abschläge im Berliner Mietspiegel 2013 für minderausgestattete Wohnungen hinsichtlich Sammelheizung und Bad sowie der Zuschlag für nach 2002 fertiggestellte Wohnungen werden herangezogen, um spezifische Mietobergrenzen für die Wohnungen zu definieren.
Die Fortschreibung der nach Bezugsfertigkeitsklassen und Ausstattung gegliederten Durchschnittsmieten aus dem Berliner Mietspiegel 2013 erfolgte anhand der Reallohnentwicklung im Zeitraum 2012 bis 2018 im Land Berlin sowie der Prognose bis 2019 entsprechend der durchschnittlichen jährlichen Entwicklung der Vorjahre seit 2012. Die Reallohnentwicklung bildet den um die Preisentwicklung bereinigten Lohnzuwachs ab.
Für Wohnungen, die nicht die in § 6 Absatz 1 MietenWoG aufgelisteten Merkmale aufweisen, gibt es keine Mietobergrenzen; Mietsenkungen können deshalb nicht vorgenommen werden und es bleibt bei der Stichtagsmiete.”

Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze gemäß § 6 Absatz 2 MietenWoG Bln um zehn Prozent.

Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach § 6 Absatz 3 MietenWoG Bln um 1 Euro. In Ziffer 6.3 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Dabei ist nur die Ausstattung maßgeblich, die vom Vermieter gestellt wird. Die Nachweisführung über das Vorliegen der Merkmale einer modernen Ausstattung obliegt dem Vermieter. 

Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:

  1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug; In Ziffer 6.3.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Der Personenaufzug muss von der Wohnung und vom Hauseingang schwellenlos erreichbar sein, wobei Barrieren von maximal zwei cm Höhe zulässig sind. Es kann auch mehr als eine Barriere geben; jede darf dabei nur maximal zwei cm hoch sein und die Barrieren dürfen nicht direkt hintereinanderliegen. Als Kriterium für das Merk- mal gilt, dass keine unüberwindlichen Barrieren für einen Rollstuhl beziehungsweise Rollator vorhanden sind.
  2. Einbauküche; In Ziffer 6.3.2 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Eine Einbauküche beinhaltet Ober- und Unterschränke, Herd oder Kochfeld und
    Backofen, Dunstabzugshaube und Spüle.”
  3. hochwertige Sanitärausstattung; In Ziffer 6.3.2 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die Sanitärausstattung in Bad und WC (Badewanne, Dusche und Waschbecken einschließlich Armaturen, Toilette) muss hochwertig sein. Hochwertig bezieht sich auf die Qualität des Materials und dessen aufwändige Verarbeitung sowie den Preis. Auch besondere Ausführungen (zum Beispiel Rund- oder Eckbadewanne, Whirlpool) deuten auf Hochwertigkeit hin.”
  4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume; In Ziffer 6.3.4 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Hochwertiges Parkett, Naturstein, Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume. Der entsprechende Bodenbelag muss sich deutlich von einem Standardbodenbelag hinsichtlich Qualität und Preis unterscheiden und in mehr als 50 Prozent der Wohnräume (ohne Küche und Bad/WC) vorhanden sein. Hochwertig bezieht sich auf Qualität (zum Beispiel hohe Abrieb- und/ oder Trittfestigkeit des Bodenbelags, den Aufbau beziehungsweise die Dicke bei Parkett) und Preis.”
  5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a); In Ziffer 6.3.5 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Der Energieverbrauchskennwert muss kleiner sein als 120 kWh/(m2a). Der Wert bezieht sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Bei dezentraler Warmwasserversorgung sind vor der Würdigung des Merkmals 20 kWh/(m2a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen.
    Bei Vorliegen eines Endenergiebedarfskennwertes ist die Energieverbrauchskennwert-Grenze um 20 % zu erhöhen – es gilt in diesem Fall ein Grenzwert von 144 kWh/(m2a), der unterschritten werden muss. Die Nachweispflicht obliegt den Vermieterinnen und Vermietern.”

Zur näheren Bestimmung dieser Merkmale kann auf die Rechtsprechung zurückgegriffen werden, die zum Berliner Mietspiegel ergangen ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”).

Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ist gemäß § 6 Absatz 5 MietenWoG Bln verpflichtet, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben. In Ziffer 6.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Absatz 5 enthält die Ermächtigung der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Absatz 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben. Der Reallohn beschreibt das Verhältnis von Nominallohn und Preisniveau.” Interessant ist, dass in den AV von einer Ermächtigung zur Anpassung die Rede ist, während das Gesetz insoweit eine Verpflichtung vorsieht.

5. Modernisierung

Das Gesetz greift auch in das Modernisierungsrecht ein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind danach nur noch bei bestimmten Arbeiten und nur noch in eingeschränktem Umfang möglich.

Nach § 7 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln müssen Vermieterinnen und Vermieter, die nach durchgeführter Modernisierung die Miete nach Inkrafttreten dieses Gesetzes erhöhen, dies der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzeigen. Modernisierungsumlagen sind nur noch möglich bei Modernisierungsmaßnahmen

  1. aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
  2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  5. zum Heizanlagenaustausch,
  6. zum Aufzugsanbau oder
  7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Andere Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der §§ 555b BGB weiterhin zulässig (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”), berechtigen jedoch zu keiner Mieterhöhung.

Die zulässige Miete gemäß § 3 MietenWoG Bln (Stichtagsmiete) und § 6 MietenWoG Bln (Obergrenze) erhöht sich im Fall solcher Modernisierungsmaßnahmen nach § 7 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter. Dies ist weniger als nach dem geltenden Mietrecht des BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Eine Modernisierungsumlage über 1 Euro ist gesetzlich verboten. Aufgrund der Modernisierungsumlage kann sich sowohl die Stichtagsmiete als auch die Mietobergrenze erhöhen. In Ziffer 7.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu ergänzend: „Wird die Mietobergrenze nach § 6 durch die Modernisierungsmieterhöhung überschritten, können keine weiteren Mieterhöhungen nach § 3 Absatz 4 (=Anpassung der Stichtagsmiete) vorgenommen werden.”

Auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum des Gesetzes darf sich dadurch die nach dem MietenWoG Bln zulässige Miete insgesamt um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

Die genannten Vorgaben gelten nach § 7 Absatz 2 MietenWoG Bln entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem Stichtag (18. Juni 2019) und dem Inkrafttreten des Gesetzes (23. Februar 2020) erfolgt sind. Die Mieterhöhung (Bis zu 1 Euro) ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass die Mieterhöhung ohne Anzeige unzulässig ist.

Für Modernisierungen vor dem Stichtag heißt es in Ziffer 3.1.2 der AV-MietenWoG Bln: „Wenn das Berliner Mietengesetz bestimmt, dass die zum Zeitpunkt des Senatsbeschlusses vereinbarten oder geltenden Mieten nicht weiter erhöht werden dürfen, so können nur solche Modernisierungsmieterhöhungen in die einzufrierende Miethöhe einbezogen werden, bei denen die Erhöhungserklärung des Vermieters zu diesem Zeitpunkt den Mietern zugegangen ist. Denn nach § 559b Absatz 1 BGB tritt die Mieterhöhung mit Zugang beim Mieter automatisch ein, lediglich die Fälligkeit der erhöhten Miete tritt nach § 559b Absatz 2 BGB zeitlich später ein.”

Zum Verhältnis von § 6 Absatz 3 MietenWoG Bln und § 7 MietenWoG Bln heißt es in Ziffer 4. der AV-MietenWoG Bln: „Erfolgt die Wiedervermietung von Wohnraum nach Modernisierung (§ 7 Absatz 1), erhöht sich die zulässige Miete gemäß § 3 und die Mietobergrenze gemäß § 6 um insgesamt höchstens 1 Euro pro Quadratmeter. Maßgebend sind allein die in § 7 Absatz 1 privilegierten Maßnahmen. Eine gleichzeitige Berücksichtigung von mit der Modernisierung geschaffenen nicht privilegierten Maßnahmen im Sinne von § 6 Absatz 3 scheidet aus, weil ansonsten die Mietobergrenze bei Wiedervermietung nach Modernisierung um bis zu 2 Euro pro Quadratmeter steigen könnte. Dies widerspricht der Intention des § 7 Absatz 1, der aufgrund der Modernisierung lediglich eine um maximal 1 Euro erhöhte Mietobergrenze ermöglicht.” 

6. Überhöhte Mieten

Die Mietobergrenze ist die Grundlage der Regelungen über die überhöhten Mieten. Sie gilt für Bestands- und für Neumietverträge.

Eine Miete ist nach § 5 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 MietenWoG Bln um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 8 MietenWoG Bln genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlagen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.

Die Wohnlagenzuordnung erfolgt nicht automatisch nach der des aktuellen Berliner Mietspiegels (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Vielmehr wird nach nach § 5 Absatz 3 MietenWoG Bln die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen. In Ziffer 5.2 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die objektscharfe Einordnung der Wohnung in die jeweilige Wohnlage wird durch die nach § 5 Absatz 3 zu erlassende Rechtsverordnung festgelegt. Diese Verordnung wird jedoch aufgrund des späteren Inkrafttretens des § 5 frühestens zum 22.11.2020 erlassen werden. Bis dahin kann die Wohnlage anhand des Adressverzeichnisses zum Mietspiegel 2019 bestimmt werden. 

Eine überhöhte Miete ist nach § 5 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln verboten. Bei der Regelung handelt es sich um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB mit der Folge der Nichtigkeit des zu viel geforderten Betrages. Es bedarf daher weder eines Antrages zur Absenkung noch einer behördlichen Entscheidung. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung überwacht nach § 5 Absatz 2 MietenWoG Bln die Einhaltung dieses Verbots. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind. Näheres dazu finden Sie unter der Ziffer 10 „Zuständigkeiten und Rechtsbehelfe”.

Die genauen Konsequenzen einer überhöhten Miete sind unklar. Die ursprünglich geplante  Absenkung auf Antrag der Mieter durch die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ist durch den Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen aus dem Gesetz gestrichen worden. Stattdessen bestimmt § 5 Absatz 2 MietenWoG Bln, dass die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung die Einhaltung des Verbots überwacht und von Amts wegen alle Maßnahmen treffen kann, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind. Was dass heißt, bleibt allerdings unklar.

Unabhängig davon sollten Vermieter von sich aus ihre Mieten auf eine Mietpreisüberhöhung prüfen und die Mieten auf ein zulässiges Maß absenken. Das ist bei Neumietverträgen die Mietobergrenze und bei Bestandsmietverträgen ein Betrag von 20 % über der Mietobergrenze.

Überhöhte Mieten dürften die ersten sein, gegen die die Ordnungsbehörden mit Bußgeldern vorgehen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass § 5 MietenWoG Bln erst neun Monate nach Verkündung des MietenWoG Bln in Kraft tritt (Das ist der 23. November 2020, siehe unter Ziffer 2.). Das heißt auch, dass erst ab diesem Zeitpunkt die Mieten abgesenkt werden müssen und Bußgelder verhängt werden können.

7. Auskunftspflichten

Update:

Der Berliner Senat hat in seiner Sitzung am 24. März 2020 beschlossen, dass im Rahmen der Maßnahmen zur Verbesserung des Mieterschutzes in Berlin für die Dauer der Corona-Krise bei Verstößen gegen Melde- und Informationspflichten gemäß MietenWoG Bln bis auf Weiteres auf Sanktionen verzichtet wird. Es werden also nicht die Auskunftspflichten als solche suspendiert, sondern nur aus Verstößen gegen sie keine Konsequenzen gezogen, insbesondere keine Bußgelder verhängt. Dieser Senatsbeschluss gilt für die Dauer der Corona-Krise, zunächst für 6 Monate, also bis zum 23. September 2020.

Der Verzicht auf Sanktionen gilt aber nicht pauschal für 6 Monate, sondern nur solange die Corona-Krise die Erfüllung der Auskunftspflichten unmöglich macht und die Unmöglichkeit der Informations- oder Meldepflichterfüllung auf die Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen ist. Für alle anderen Fälle bleibt es bei der grundsätzlichen Verpflichtung der Vermieterinnen und Vermieter aus dem MietenWoG Bln.

Relevant ist dies vor allem für die Auskunftspflicht nach § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln (siehe unten). Danach haben die Vermieter den Mietern bis zum 23. April 2020 unaufgefordert schriftlich über die zur Berechnung der Mietoberwerte maßgeblichen Umstände Auskunft zu erteilen. Soweit Vermieter die Frist nicht einhalten können, droht die Einleitung eines Bußgeldverfahrens (siehe die Ausführungen in Ziffer 9.). Im Rahmen des Verfahrens müssten die betroffenen Vermieter dann ihre Gründe darlegen, warum sie die gesetzliche Frist nach § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln nicht einhalten konnten. Dies könnte insbesondere eine coronabedingt eingeschränkte Arbeitsfähigkeit sein, da die Mitarbeiter im Homeoffice sind und nur eine Notbesetzung im Unternehmen tätig ist.

Das Gesetz sieht an verschiedenen Stellen eine ganze Reihe von Informationspflichten insbesondere für die Vermieterinnen und Vermieter vor.

Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie die für diese handelnden Personen sind nach § 2 Absatz 3 MietenWoG Bln verpflichtet, der zuständigen Stelle (siehe nachfolgend Ziffer 10) auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen. Welche Auskünfte und Unterlagen das sind, ist nicht näher definiert. Es dürfte jedoch in einem sehr weitgehenden Sinne zu verstehen sein.

Nach § 3 Absatz 1 Satz 3 MietenWoG Bln haben Vermieterinnen und Vermieter

  • den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages
  • und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter
  • oder des zuständigen Bezirksamtes

die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete (=Stichtagsmiete) schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.

Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern nach § 6 Absatz 4 MietenWoG Bln unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes, also bis zum 22. April 2020, Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen.

In Ziffer 6.4 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die Auskunft gegenüber den Mieterinnen und Mieter muss innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes hinsichtlich folgender Angaben erfolgen

  • Baualter des Wohngebäudes
  • Angaben zur Heizung (Sammelheizung oder nicht)
  • Anzahl der Wohnungen im Gebäude
  • gegebenenfalls Auflistung der Merkmale für eine moderne Ausstattung (falls sich der Vermieter gemäß § 6 Absatz 3 hierauf bezieht)

Eine Auskunftsverpflichtung zur Wohnlage ergibt sich nicht, da die Wohnlagenzuordnung gemäß § 5 Absatz 3 in Verbindung mit Artikel 4 Absatz 2 erst nach Ablauf von neun Monaten durch Rechtsverordnung näher bestimmt wird.”

Diese Auskunftspflicht ist von besonderer Bedeutung, da sie alle bestehenden Mietverhältnisse betrifft und ohne ein Auskunftsbegehren eines Mieters oder einer öffentlichen Stelle innerhalb der vorgegebenen Zeit erfüllt werden muss. Die Vermieter müssen also von sich aus tätig werden.

Die gleiche Pflicht trifft die Vermieterinnen und Vermieter neuen Mieterinnen und Mietern gegenüber vor Vertragsabschluss.

Der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung gegenüber ist auf deren Verlangen in jedem Fall diese Auskunft zu erteilen.

8. Härtefälle und Mietzuschuss

Wenn es in Gesetzen um Härtefälle geht, sind in der Regel die Mieter gemeint. Im Zusammenhang mit dem Mietendeckel geht es jedoch um die Vermieter. Das Gesetz richtet sich politisch in erster Linie gegen die „Abzocke” durch börsengetriebene Großvermieter und reiche Immobilienbesitzer, die die Mieter mit Mieterhöhungen finanziell an den Rand der Armut drängen. Bei diesen geht man davon aus, dass für sie der Mietenstop und eventuelle Mietabsenkungen finanziell zumutbar sind, dass sie es gewissermaßen „verdient” haben.

Der Gesetzgeber hat allerdings gesehen, dass es durchaus auch andere Vermieter gibt, die nur eine oder wenige Wohnungen haben und die durch diesen staatlichen Eingriff in die Mietverhältnisse in ernste Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten. Daher hat er für diese sogenannten „Härtefälle” in § 8 MietenWoG Bln eine Sonderregelung getroffen.

Nach § 8 Absatz 1 MietenWoG Bln kann die Investitionsbank Berlin zur Vermeidung einer unbilligen Härte aufgrund dieses Gesetzes auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln zulässige Miete genehmigen, soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter können dabei zum Beispiel liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.

Eine unbillige Härte liegt nach § 8 Absatz 2 MietenWoG Bln insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 MietenWoG Bln zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen.

Eine Wirtschaftseinheit ist nach § 8 Absatz 2 Satz 4 MietenWoG Bln eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.

Die Regelung ist gespickt mit unbestimmten Rechtsbegriffen (Wann reichen die Erträge für die Erhaltung nicht mehr aus?). Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird daher in § 8 Absatz 3 MietenWoG Bln ermächtigt, durch Rechtsverordnung die für einen Härtefall maßgeblichen Kriterien näher zu bestimmen.

Genehmigt die IBB einem Vermieter eine höhere Miete, so könnte dies wiederum Mieter mit geringem Einkommen in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Nach § 9 MietenWoG Bln können die davon betroffenen Mieterinnen und Mieter daher einen Mietzuschuss entsprechend den Bestimmungen des § 2 des Wohnraumgesetzes Berlin bei der Investitionsbank Berlin beantragen. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen. Einzelheiten dazu sind geregelt in den „Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss nach § 9 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen Berlin vom 11. Februar 2020 (MietzuschussVV nach § 9 MietenWoG Bln)”, die im Amtsblatt für Berlin vom 17. April 2020 veröffentlicht wurden.

9. Ordnungswidrigkeiten

Beim MietenWoG Bln handelt es sich nicht um Zivilrecht, sondern um Verwaltungsrecht. Dies spielt bei der Frage eine Rolle, ob das Land Berlin überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz für die darin geregelten Sachverhalte hat (Näheres dazu im folgenden Abschnitt). Es führt aber auch dazu, dass Verstöße gegen das Gesetz nicht nur vertragsrechtliche Konsequenzen haben, sondern auch bußgeldbewehrt sind.

Nach § 11 Absatz 1 MietenWoG Bln handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig

  1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 3 Satz 3 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt,
  2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt,
  3. die Auskunft nach § 6 Absatz 4 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder
  4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt oder
  5. entgegen § 7 die Erhöhung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt.

Die Ordnungswidrigkeit kann nach § 11 Absatz 2 MietenWoG Bln mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden. In Ziffer 11.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es zur Zumessung der Bußgelder: „Grundlage für die Zumessung der Geldbuße sind die Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und der Vorwurf, der den Täter trifft. Für die Bußgeldbemessung im engeren Sinne werden insoweit durch einen Bußgeldrahmen rechtlich bindende Wertungsmaßstäbe aufgestellt, die namentlich bei der Verhängung der Mindest- beziehungsweise der Höchstgeldbuße zu besonderem Begründungsaufwand führen. Bei Verhängung des Höchstmaßes der Geldbuße müssen die Feststellungen belegen, dass es sich um einen der denkbar schwersten Fälle handelt. Dies ist regelmäßig nur dann der Fall, wenn keinerlei Milderungsgründe vorliegen. Deswegen wird die Verhängung des Höchstmaßes gegenüber einem Ersttäter nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen in Betracht kommen. Darüber hinaus muss nur die Verhängung der Höchstbuße geeignet erscheinen, den Betroffenen zur Befolgung der Rechtsordnung anzuhalten. Wird demgegenüber die Mindestbuße verhängt, so müssen die Feststellungen belegen, dass ein weniger schwerwiegender Fall der Erfüllung des Bußgeldtatbestandes nicht vorstellbar ist. Dies kann auch bei Vorliegen mehrerer Erschwerungsgründe der Fall sein, wenn gleichzeitig die mildernden Umstände so deutlich überwiegen, dass die Bußgeldschärfungsgründe dadurch nicht mehr ins Gewicht fallen.

Die Grundsätze von § 17 OWiG sind bei der Zumessung der Geldbuße zu beachten. Gemäß § 17 Absatz 3 OWiG ist Grundlage für die Zumessung der Geldbuße die Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und der Vorwurf, der den Täter trifft. Auch die wirtschaftlichen Verhältnisse des Täters kommen in Betracht. Gemäß § 17 Absatz 4 OWiG soll die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil, den der Täter aus der Ordnungswidrigkeit gezogen hat, übersteigen. Es ist also bei Festlegung eines Bußgeldes eine Einzelfallbetrachtung notwendig, um die konkreten Umstände des Einzelfalles (zum Beispiel „Ersttäter“) bei der Entscheidung gewichten zu können. Zudem ist zu unterscheiden, ob fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln vorlag. § 17 Absatz 2 OWiG gibt vor, dass fahrlässiges Handeln im Höchstmaß nur mit der Hälfte des angedrohten Höchstbetrages der Geldbuße geahndet werden darf.

Es muss also eine auf den jeweiligen Einzelfall abgestimmte flexible Handhabung erfolgen.”

Im Anschluss daran werden für die einzelnen Tatbestände nach § 11 Absatz 1 MietenWoG Bln Vorgaben zur Bemessung der Bußgelder gemacht.

Zuständig für die Verfolgung und Ahndung der Ordnungswidrigkeiten sind nach § 2 Absatz 2 MietenWoG Bln die Bezirksämter.

Da das Gesetz die Stichtagsmiete rückwirkend zum 18.06.2019 festlegt, werden viele Vermieter, die sich nicht gleich ab diesem Tag an das noch nicht bestehende Gesetz gehalten haben, formal betrachtet gegen § 11 Absatz 1 Nummer 4 MietenWoG Bln verstoßen. Dies wäre jedoch ein Verstoß gegen das Rückwirkungsverbot für Strafen. Daher können auch nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln keine Bußgelder in solchen Fälle verhängt werden, die zwischen dem 18. Juni 2019 und dem Inkrafttreten des MietenWoG Bln gegen die Bestimmungen des MietenWoG Bln verstoßen.

10. Zuständigkeiten und Rechtsbehelfe

Anders als im Mietrecht, in dem es immer Aufgabe des Mieters ist, seine Interessen gegen den Vermieter durchzusetzen, sieht das MietenWoG Bln auch eine Reihe von Befugnissen für  Behörden und die IBB vor.

Nach § 2 Absatz 1 Satz 1 MietenWoG Bln werden Aufgaben nach § 5 MietenWoG Bln (überhöhte Miete) von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung durchgeführt.

In Ziffer 2.1 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind.”

In Ziffer 5.3 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung überwacht die Einhaltung des Verbots nach Absatz 1. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind. Sie ist insofern befugt, zur Durchsetzung des Verbots überhöhter Mieten von allen Mitteln Gebrauch zu machen, die ihm nach dem allgemeinen Verwaltungs- und Verwaltungsvollstreckungsrecht zur Verfügung stehen. Sie kann daher auch untersagende Verwaltungsakte erlassen, die das Verbot des § 5 Absatz 1 bezogen auf den Einzelfall wiederholen und diese Verwaltungsakte vollstrecken. Weiterhin kann sie auch (die Miethöhe) feststellende Verwaltungsakte erlassen. Die Durchsetzung des Verbots überhöhter Mieten hängt also nicht (nur) von den Mieterinnen und Mietern ab. Die Auswahl der geeigneten Maßnahmen liegt im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Senatsverwaltung. In einem ersten Schritt sollte die zuständige Senatsverwaltung deshalb nach erfolgter Sachverhaltsaufklärung die Vermieterin oder den Vermieter auffordern, innerhalb einer Frist darzulegen, ob und inwieweit sie oder er den gesetzlichen Vorgaben nachkommt. Nach erfolglosem Ablauf der Frist sollte dann in einem zweiten Schritt ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet werden. Als letzten Schritt kann der Bezirk dann einen untersagenden oder feststellenden Verwaltungsakt erlassen.”

Die Durchführung der Aufgaben nach den §§ 7 bis 9 MietenWoG Bln (Modernisierung, Härtefälle und Mietzuschuss) obliegt nach § 2 Absatz 1 Satz 2 MietenWoG Bln der Investitionsbank Berlin.

Im Übrigen obliegt die Durchführung der Aufgaben nach diesem Gesetz nach § 2 Absatz 1 Satz 3 MietenWoG Bln den Bezirksämtern. Sie überwachen nach § 2 Absatz 2 MietenWoG Bln die Einhaltung der Vorschriften des Gesetzes, soweit nicht andere Behörden für die Durchführung zuständig sind. Sie können dazu von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung des Gesetzes erforderlich sind. Sie sind auch für die Verfolgung und Ahnung von Ordnungswidrigkeiten zuständig.

In Ziffer 2.3 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „Die Bezirksämter überwachen gemäß § 2 Absatz 2 die Einhaltung der Vorschriften des Gesetzes. Hierzu zählen vor allem die Verbote nach §§ 3 und 4. Die Bezirksämter können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind. Das zuständige Bezirksamt ist daher befugt, zur Durchsetzung des Verbots überhöhter Mieten von allen Mitteln Gebrauch zu machen, die ihm nach dem allgemeinen Verwaltungs- und Verwaltungsvollstreckungsrecht zur Verfügung stehen. Es kann daher auch untersagende Verwaltungsakte erlassen, die das Verbot des § 3 Absatz 1 und des § 4 bezogen auf den Einzelfall wiederholen und diese Verwaltungsakte vollstrecken. Weiterhin kann das Bezirksamt auch (die Miethöhe) feststellende Verwaltungsakte erlassen. Die Auswahl der geeigneten Maßnahmen liegt im pflichtgemäßen Ermessen des zuständigen Bezirksamts. In einem ersten Schritt sollte der Bezirk nach erfolgter Sachverhaltsaufklärung die Vermieterin oder den Vermieter auffordern, innerhalb einer Frist darzulegen, ob und inwieweit sie oder er den gesetzlichen Vorgaben nachkommt. Nach erfolglosem Ablauf der Frist sollte dann in einem zweiten Schritt ein Ordnungswidrigkeitenverfahren eingeleitet werden. Als letzten Schritt kann der Bezirk dann einen untersagenden oder feststellenden Verwaltungsakt erlassen.”

Soweit Behörden (Senatsverwaltung, Bezirksverwaltung, IBB) im Rahmen des Gesetzes tätig werden und eine Regelung treffen, ist dafür nicht der Zivilrechtsweg zu den Amtsgerichten, sondern der Verwaltungsrechtsweg gegeben. Vor Erhebung der Anfechtungsklage sind Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsakts nach § 68 Absatz 1 Satz 1 VwGO in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Nach § 10 Absatz 1 MietenWoG Bln ist auch dann ein Vorverfahren nach § 68 VwGO erforderlich, wenn ein Verwaltungsakt von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung als oberster Landesbehörde erlassen worden ist.

Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach dem MietenWoG Bln haben gemäß § 10 Absatz 2 Satz 1 MietenWoG Bln keine aufschiebende Wirkung (Anders als nach § 80 VwGO).

Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung entscheidet nach § 10 Absatz 2 Satz 2 MietenWoG Bln über den Widerspruch gegen einen auf Grundlage des Gesetzes erlassenen Verwaltungsakt und damit verbundene Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung. Dabei geht es um Widersprüche gegen Verwaltungsakte der Bezirksämter, der Investitionsbank Berlin und der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung.

11. Datenschutz

Nach § 2 Absatz 3 Satz 1 MietenWoG Bln sind die zuständigen Stellen befugt, personenbezogene Daten zu verarbeiten und insbesondere einander zu übermitteln, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist.

In Ziffer 2.4 der AV-MietenWoG Bln heißt es dazu: „§ 2 Absatz 3 Satz 1 beinhaltet beinhaltet eine Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten im Sinne von Artikel 6 Absatz 1 Satz 1 Buchstabe e und Absatz 3 Buchstabe e der DSGVO. Hiernach sind die nach diesem Gesetz zuständigen Stellen befugt, personenbezogene Daten zu verarbeiten und insbesondere einander zu übermitteln, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach dem MietenWoG Bln erforderlich ist. Die Vorschrift formuliert die Voraussetzungen der Datenverarbeitung ganz allgemein und mach sie vom Inhalt und Umfang der sich aus dem Gesetz ergebenden Aufgaben abhängig. „Erforderlich” ist nur die Verarbeitung von personenbezogenen Daten, die für die Aufgabenerfüllung unbedingt benötigt werden. Die besondere Nennung der gegenseitigen Datenübermittlung dient der Klarstellung, da auch die Datenübermittlung eine Form der Datenverarbeitung ist. Erforderlich kann etwa die Übermittlung der von der IBB oder der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung erlassenen Verwaltungsakte an die Bezirksämter sein, um diese zur Wahrnehmung der Gesetzesüberwachung über die im Einzelfall geltende Rechtslage in Kenntnis zu setzen.”

Darüber hinaus sind die zuständigen Behörden ermächtigt, Mieterinnen und Mietern auch jenseits eines konkreten Verwaltungsverfahrens Auskunft über die nach dem MietenWoG Bln  zulässige Miethöhe zu erteilen.

12. Ausführungsvorschriften

Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird nach § 2 Absatz 4 MietenWoG Bln ermächtigt, Ausführungsvorschriften für die Anwendung des Gesetzes zu erlassen. Von dieser Ermächtigung hat die Senatsverwaltung mit den  „Ausführungsvorschriften zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (AV-MietenWoG Bln)” Gebrauch gemacht, die im Amtsblatt für Berlin vom 17. April 2020 veröffentlicht wurden.

13. Politische und rechtliche Bewertung

Die Vermieterverbände halten den Mietenstop für wohnungspolitisch falsch und für rechtlich unzulässig. So wendet der GdW ein:

  • Die abschließende Gesetzgebungskompetenz für das Mietpreisrecht liege gemäß Art. 74 Abs.1 Nr. 1 GG beim Bund (Siehe dazu beispielsweise das Gutachten des früheren Präsidenten des BVerfG Prof. Papier im Auftrag des GdW).
  • Mit der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzenverordnung habe der Bund den Ländern bereits einen engen Rahmen vorgegeben, den die Länder mit angespannten Wohnungsmärkten nutzen können.
  • Länder könnten nicht beschließen, Bundesrecht nicht anzuwenden. Bundesrecht breche Landesrecht – nicht umgekehrt.
  • Die Zuständigkeit der Länder für das Wohnungswesen beschränke sich allein auf öffentlich- rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung und nicht auf die im BGB geregelte Höhe der Miete.
  • Ein Mietenstop greife elementar in die Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG und das Verbot der Verlustrechnung ein. Durch das Einfrieren der Mieten wären sämtliche Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Nicht einmal ein Inflationsausgleich wäre noch möglich.

Auch der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat in einem Gutachten festgestellt, dass eine Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer für freifinanzierte Wohnungen nicht bestehen dürfte. Die Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen beschränkt sich danach auf öffentlich-rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung, nicht aber auf die ausschließlich zivilrechtlich geregelte Miethöhe im freifinanzierten Wohnungsbau.

Die Auswirkungen des Mietendeckels sind umstritten. Unmittelbar wird er dazu führen, dass für einen Zeitraum von 5 Jahren die Nettokaltmieten in Berlin (Außer bei Neubauten) nicht mehr steigen. Man muss aber auch die mittelbaren Folgen im Auge behalten:

  • Durch den Mietendeckel wird Wohnraum in Berlin in den nächsten Jahren nicht teurer, bestimmte Mieten werden sogar sinken, bei steigenden Einkommen werden die Mieten relativ sinken. Dadurch wird der ohnehin schon starke Zuzug nach Berlin zusätzlich stimuliert. Die Wohnungsnachfrage wird dadurch noch größer.
  • Im Wettbewerb um die dann insgesamt preiswerteren Wohnungen wird sich nichts ändern. Die Vermieter werden die Wohnungen trotzdem weiterhin an diejenigen Mietinteressenten mit den höchsten Einkommen und der besten Bonität vermieten.
  • Die Haushalte können sich aufgrund des geringeren Mietpreises mehr Wohnfläche leisten und werden diese auch nachfragen, also beispielsweise eine Wohnung mit 75 qm statt 65 qm anmieten – selbst wenn sie die zusätzliche Fläche nicht unbedingt benötigen. Sie nehmen damit Wohnfläche vom Markt, die anderen Haushalten fehlt.
  • Der gleiche Effekt wird bei den Bestandsmietern eintreten. Wer wegen der Miete in eine kleinere Wohnung umziehen wollte (Auch dann, wenn es darauf beruht, dass  sich die persönlichen Lebensumstände geändert haben), wird diese Absicht entweder aufschieben oder sogar ganz aufgeben.
  • Der Mietendeckel wird zu Verunsicherung bei den Investoren führen. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsbau nicht anzieht, sondern eher weiter nachlässt. Die Berliner Politik hat es in diesem Zusammenhang auch versäumt, zusammen mit dem Mietendeckel ein nachvollziehbares Konzept vorzulegen, wie der Wohnungsbau weiter angekurbelt werden soll.
  • Zulegen wird höchstens der Bau von Eigentumswohnungen und die Umwandlung von bestehendem Wohnraum, weil für diesen die Mietregulierung des Mietendeckels nicht gilt. Konsequenterweise müsste der Senat überlegen, ob er nicht auch noch die Möglichkeit dazu für 5 Jahre aussetzt.
  • Auch wenn weniger neu gebaut und modernisiert würde, müssten die Wohnungsunternehmen trotzdem weiterhin Bauleistungen in Anspruch nehmen, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten und Mängel zu beseitigen. Handwerks- und Bauleistungen würden sich dennoch weiter verteuern (Oder soll etwa auch ein Lohnstop für die Bauwirtschaft verordnet werden?). Diese für die Bestandsbewirtschaftung oder Instandhaltung unumgänglichen Kostensteigerungen können dann nicht mehr refinanziert werden.
  • Als Reaktion werden viele Vermieter weniger in ihre Häuser und Wohnungen investieren. Modernisierungen werden zurückgestellt. Bei Neuvermietungen werden die Wohnungen unsaniert vermietet. Die Qualität wird insgesamt zurückgehen. Einer BBU-Umfrage vom Juni 2019 unter seinen Berliner Mitgliedsunternehmen zufolge gehen 24 % davon aus, dass sie dann ihre Neubauinvestitionen ganz einstellen müssten; weitere 30 % sehen eine deutliche Reduktion vorher. Sogar fast 90 % würden ihre Modernisierungsinvestitionen voraussichtlich ganz oder deutlich einschränken müssen, fast 55 % sehen deutliche Abstriche bei der Instandhaltung vorher. Gespart werden müsste auch bei Projekten zur energetischen Modernisierung (22 % völlige Einstellung, 69 % deutliche Reduktion) oder der Wohnumfeldgestaltung (rd. 19 % völlige Einstellung, 71 % deutliche Reduktion).

Ein Problem des Mietendeckels besteht auch darin, dass er nicht nur denen zugute kommt, die Schutz benötigen, sondern allen Berliner Mietern. Das bedeutet, dass er sowohl finanziell schwächere als auch finanziell stärkere Haushalte subventioniert. Es wird also nicht nur im Interesse von Mietern mit geringem Einkommen in das Eigentumsrecht der Vermieter eingegriffen, sondern auch zu Gunsten von gutverdienenden oder vermögenden Mietern.

Die Intervention in den Markt durch den Mietendeckel lässt sich auch nur schwer wieder beenden, weil nicht zu erwarten ist, dass die Situation in 5 Jahren besser ist als heute. Wenn der Zuzug in die Stadt anhält, der Wohnungsbau nicht merklich anzieht und die vorstehend beschriebenen Effekte eintreten (Was sehr wahrscheinlich ist), wird man bei gleicher politischer Konstellation wie heute in 5 Jahren keine neuen Argumente haben, die es rechtfertigen würden, den Mietendeckel auslaufen zu lassen.

Der Senat ist sich laut eigener Aussage darüber bewusst, dass er mit der Einführung eines Mietendeckels juristisches Neuland betritt, mit allen damit verbundenen Unwägbarkeiten. Es sei aber keine Option, die Mietpreisentwicklung und damit die existenzielle Entscheidung darüber, ob Menschen in unserer Stadt ihr Zuhause verlieren, dem Markt zu überlassen.

Das BVerfG hat durch Beschluss vom 10.03.2020 (1 BvQ 15/20) in einer ersten Entscheidung das Mietendeckelgesetz nicht im Wege einer einstweiligen Anordnung gestoppt. Die Antragsteller wollten, dass die Bußgeldvorschriften in § 11 MietenWoG Bln vorläufig bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache nicht in Kraft treten. Das hat das Bundesverfassungsgericht mit der Begründung abgelehnt, es dürfe von seiner Befugnis, den Vollzug eines in Kraft getretenen Gesetzes auszusetzen, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, da der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets einen erheblichen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers darstelle. Die für eine vorläufige Regelung sprechenden Gründe müssten von besonderem Gewicht sein und den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen. Insoweit ist von entscheidender Bedeutung, ob die Nachteile irreversibel oder nur sehr erschwert revidierbar seien. Daran gemessen seien die Bußgeldregelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nicht außer Kraft zu setzen. Allerdings hat das Gericht auch darauf hingewiesen, dass die Verfassungsbeschwerde weder offensichtlich unzulässig noch unbegründet sei. Die Frage der Gesetzgebungskompetenz hat das Gericht “vorerst” offengelassen und dazu ausgeführt: „Die Verfassungsbeschwerde ist auch nicht offensichtlich unbegründet. Die Frage, ob das Land Berlin die Kompetenz besaß, das BlnMietenWoG einzuführen, muss jedenfalls als offen bezeichnet werden.”

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 12.03.2020 (67 S 274/19) entschieden, dass die Regelungen des MietenWoG Bln bereits deswegen verfassungswidrig seien, weil es dem Land Berlin insofern an der erforderlichen Gesetzgebungszuständigkeit fehle. Es hat seinen Fall, in dem es um eine streitige Mieterhöhung geht, daher gemäß Artikel 100 Absatz 1 GG dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.

§ 3 MietenWoG Bln sei mit Artikel 72 Absatz 1, Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 GG i.V.m. § 557 Absatz 1, § 558 Absatz 1 und 2 BGB unvereinbar. Das Gericht weist darauf hin, dass das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen den Anforderungen des BGB entspreche, die Berufung also nur dann Erfolg haben könne, wenn § 3 MietenWoG Bln verfassungsgemäß wäre. Dem Land Berlin fehle es aber an der erforderlichen Gesetzgebungskompetenz. Der Bund habe von seiner auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umfassenden Kompetenz des Artikel 74 Absatz 1 Nummer 1 GG Gebrauch gemacht und das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung im BGB abschließend normiert. Diese Regelungen würden eine Sperrwirkung für den Landesgesetzgeber und damit auch das Land Berlin entfalten. Die Länder seien auch nicht berechtigt, eine konkurrierende Gesetzgebungskompetenz dort in Anspruch zu nehmen, wo sie eine abschließende Bundesregelung für unzulänglich und deshalb reformbedürftig hielten; das Grundgesetz weise ihnen nicht die Aufgabe zu, kompetenzgemäß getroffene Entscheidungen des Bundesgesetzgebers „nachzubessern”

Die fehlende Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin könne auch nicht durch ein Berufen auf den Kompetenztitel des “Wohnungswesens” aus Artikel 74 Satz 1 Nr. 18 GG a.F. überwunden werden.

Der Baye​ri​sche Ver​fas​sungs​ge​richtshof hat in einem Urteil vom 16. Juli 2020 (Vf. 32-IX-20) eine Klage auf Zulas​sung des bayerischen Volks​be​geh​rens “Sechs Jahre Mie​ten​stopp” mit der Begründung abgewiesen, Mietrecht sei Sache des Bundes. Der Ge​setz​geber sei in diesem Bereich auch mit Regelungen wie der Miet​preis​bremse (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”) tätig geworden. Das Urteil könnte auch für den Berliner Mietendeckel weg​wei​send sein. Allerdings waren auch drei Mit​glieder des G​erichts der Meinung, das Volks​be​gehren hätte zuge​lassen werden müssen. Es seien beacht​liche Argumente dafür vor​ge​bracht worden, dass der Gesetz​ent​wurf des Volks​be​geh​rens mit Bundes​recht ver​einbar sein könnte. Der Gesetz​ent​wurf für einen “Mie​ten​stopp für Bayern” stammt aus der Feder der Jura​pro​fes​soren Markus Artz und Franz Mayer (beide Uni​ver​sität Bie​le​feld), die bereits für den Berliner Mietendeckel das theoretische Grundgerüst geliefert haben.

Um eine Kompetenz zum Erlaß des Mietendeckels begründen zu können, hat das Land Berlin ihn ausdrücklich als öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten konzipiert, der mit den zivilrechtlichen Fragen der Miethöhe (Für die der Bund zuständig ist!) nichts zu tun habe. Aus diesem Grundgedanken hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg in einem  Urteil vom 20.03.2020 (238 C 188/19) die Konsequenz gezogen, dass der Berliner Mietendeckel den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) nicht ausschließe. Als öffentlich-rechtliche Regelung spiele der Mietendeckel im zivilrechtlichen Verhältnis keine Rolle.

Die Bundestags- und Landtagsfraktionen von CDU/CSU und FDP gehen vor den Verfassungsgerichten gegen den Mietendeckel vor. CDU/CSU und FDP im Bundestag haben ihre Klage am 6. Mai 2020 beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. CDU und FDP im Berliner Abgeordnetenhaus haben ihre Klage vor dem Landsverfassungsgericht am 25. Mai 2020 eingereicht.

Unklar ist noch, wie die tatsächlichen Auswirkungen des Mietendeckels sein werden. Auch aufgrund der öffentlich-rechtlichen Ausgestaltung mit Bußgeldern kann man jedoch davon ausgehen, dass er überwiegend befolgt wird, wenn der die verfassungsrechtliche Prüfung übersteht.

Als eines der ersten Unternehmen hat die Deutsche Wohnen über die Auswirkungen des Mietendeckels berichtet. Dem Unternehmen gehören ca. 116.000 Wohnungen in Berlin (Stand: 20200608). Aufgrund des Mie​ten​de​ckels musste das Unternehmen bereits alle Miet​erhö​hungen ab dem Stichtag zurücknehmen und sich bei Neuver​mie​tungen an die Ober​grenzen halten. Ab dem 23. November müssen zudem die Bestandsmieten reduziert werden, wenn sie mehr als 20 Prozent über der Obergrenze liegen. Davon sind nach Angabe von Vorstandsmitglied Urbansky auf der Hauptversammlung am 5. Juni 2020 zirka 30 Prozent der Ber​liner Miet​verhält​nisse betroffen. Das wären ca. 34.800 Wohnungen. Im Jahr 2019 erzielte die Deutsche Wohnen Mieteinnahmen in Höhe von ca. 862 Millionen €. Der Vorstand geht davon aus, dass es 2020 durch den Mietendeckel zu Mindereinnahmen in Höhe von 9 Millionen € kommt und 2021 in Höhe von 30 Millionen €. Die Deutsche Wohnen geht davon aus, dass der Mietendeckel vom Verfassungsgericht für unwirksam erklärt wird und vereinbart daher in neuen Mietverträgen eine sogenannte “Schattenmiete”, wie dies auch von uns empfohlen wird (siehe unten Ziffer 15).

Die Berliner Zeitung berichtet am 17. Juni 2020 über eine Umfrage unter 171 Vermietern, die vom Maklerhaus Engel & Völkers und dem Investmentunternehmen Skjerven Group beauftragt wurde. 84 % der befragten Vermieter werden danach ab November Mieten absenken müssen. Mehr als die Hälfte (57 %) geht dabei von einem maximalen Korrekturbedarf von 30 % für einzelne Wohnungen aus. Nur 16 % der Vermieter werden keine Mieten absenken müssen. Etwa jeder achte Vermieter erwartet, durch den Mietendeckel in die Verlustzone zu rutschen. 78 % der Vermieter wollten dann bei Modernisierung und Sanierung sparen.

Der Tagesspiegel hat am 11. September 2020 über die Auswirkungen des Mietendeckels berichtet (https://plus.tagesspiegel.de/berlin/ungerechter-mietendeckel-drei-beispiele-zeigen-wer-wirklich-profitiert-43635.html). Dabei kommt er unter der Überschrift „Ungerechter Mietendeckel : Drei Beispiele zeigen, wer wirklich profitiert” anhand konkreter Fälle zu dem Schluss, dass Bewohner teuer sanierter Wohnungen stark entlastet werden, Mieter von einfacheren dagegen um nicht einen Cent. Der Mietendeckel helfe nicht den Berlinern mit geringen und mittleren Einkommen, sondern vor allem Mietern teurer Wohnungen. Das sind laut Tagesspiegel keine Ausnahmefälle, sondern beruhe auf einem „Webfehler” des Gesetzes. Am meisten profitierten zahlungskräftige Mieter, die in sanierten Wohnungen in guten Lagen zu entsprechend höheren Mieten leben. Keine Entlastung bei den Wohnkosten hätten die meisten Berliner zu erwarten, die außerhalb der Innenstadt in Lagen mit geringeren ortsüblichen Mieten leben oder dort hingezogen sind. Das wird anscheinend nicht einmal vom Berliner Mieterverein bestritten, der laut Tagesspiegel angemerkt hat, dass es nicht möglich sei, hier nach „sozialer Bedürftigkeit“ zu unterscheiden. Das mag ein Argument hinsichtlich der Mitnahmeeffekte durch die wohlhabenderen Mieter dieser Stadt sein, nicht aber gegenüber der Wirkungslosigkeit des Mietendeckels bei den mit den kleinen Einkommen.

14. Der Gesetzestext

Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)

Erster Abschnitt

Allgemeine Bestimmungen
§ 1 Anwendungsbereich

Dieses Gesetz gilt für Wohnraum mit Ausnahme

  1. von Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus,
  2. von Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt,
  3. von Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde oder im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohn- raum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird,
  4. von Wohnraum in einem Wohnheim und
  5. von Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnbedarf, mit Pflege- oder Teilhabebedarf mietet oder vermietet.
§ 2 Zuständigkeit, Aufgaben und Befugnisse

(1) Aufgaben nach § 5 werden von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung durchgeführt. Die Durchführung der Aufgaben nach den §§ 7 bis 9 obliegt der Investitionsbank Berlin. Im Übrigen obliegt die Durchführung der Aufgaben nach diesem Gesetz den Bezirksämtern.
(2) Die Bezirksämter überwachen die Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes, soweit nicht nach Absatz 1 andere Behörden für die Durchführung zuständig sind. Sie können von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Umsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind.
(3) Die nach diesem Gesetz zuständigen Stellen sind befugt, personenbezogene Daten zu verarbeiten und insbesondere einander zu übermitteln, soweit dies zur Erfüllung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz erforderlich ist. Darüber hinaus sind sie ermächtigt, Mieterinnen und Mietern auch jenseits eines konkreten Verwaltungsverfahrens Auskunft über die nach diesem Gesetz zulässige Miethöhe zu erteilen. Mieterinnen, Mieter, Vermieterinnen und Vermieter sowie die für diese handelnden Personen sind verpflichtet, der zuständigen Stelle auf Verlangen die zur Einhaltung der Vorschriften dieses Gesetzes erforderlichen Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen.
(4) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, Ausführungsvorschriften für die Anwendung dieses Gesetzes zu erlassen.

Zweiter Abschnitt

Zulässige Miethöhe
§ 3 Mietenstopp und Preiserhöhungsverbot

(1) Vorbehaltlich der nachfolgenden Regelungen ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Wurde vertraglich eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, ist die zu diesem Stichtag geschuldete Miete maßgeblich. Mängelbedingte Mietminderungen bleiben außer Betracht. Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages und jederzeit auf Verlangen der Mieterinnen und Mieter oder des zuständigen Bezirksamtes die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete schriftlich oder elektronisch mitzuteilen.
(2) Wurde Wohnraum, der zum Stichtag noch nie als Wohnraum vermietet war, zwischen dem Stichtag und dem Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes erstmalig vermietet, so ist die wirksam vereinbarte Miete für das Verbot nach Absatz 1 maßgeblich. Wird Wohnraum nach dem Stichtag wiedervermietet und besteht dieses Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes fort, so ist diese wirksam vereinbarte Miete für das Verbot nach Absatz 1 maßgeblich.
(3) Beträgt die nach Absatz 1 und 2 zulässige Miete weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich und weist die Wohnung zwei Merkmale nach § 6 Absatz 3 auf, erhöht sich die nach diesem Gesetz zulässige Miete bei Wiedervermietung um 1 Euro, höchstens jedoch auf 5,02 Euro je Quadratmeter Wohnfläche monatlich.
(4) Die durch Absatz 1 und 2 festgeschriebenen Höchstwerte erhöhen sich ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen und durch das Statistische Bundesamt zum 31. Dezember des Vorjahres festgestellten Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent. Dies gilt nicht, wenn dadurch die Obergrenzen nach § 6 überschritten werden. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung stellt den maßgeblichen Prozentsatz durch Rechtsverordnung fest.
(5) Miete im Sinne dieses Gesetzes ist die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge.

§ 4 Mietobergrenzen

Wird Wohnraum nach Inkrafttreten dieses Gesetzes wieder vermietet oder wird Wohnraum, der zuvor noch nie als Wohnraum vermietet war, erstmalig vermietet, ist unbeschadet der Regelungen des § 3 für dieses und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine Miete verboten, welche die Mietobergrenzen überschreitet, die sich aus den §§ 6 und 7 ergeben

§ 5 Überhöhte Mieten

(1) Eine überhöhte Miete im Sinne dieses Gesetzes ist verboten. Eine Miete ist überhöht, soweit sie die nach Berücksichtigung der Wohnlage bestimmte Mietobergrenze aus den §§ 6 oder 7 Absatz 1 um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und nicht nach § 8 genehmigt ist. Zur Berücksichtigung der Wohnlage sind bei einfachen Wohnlagen 0,28 Euro und bei mittleren Wohnlangen 0,09 Euro von der Obergrenze abzuziehen. Bei guten Wohnlagen sind 0,74 Euro auf die Mietobergrenze aufzuschlagen.
(2) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung überwacht die Einhaltung des Verbots nach Absatz 1. Sie kann von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die insoweit zur Durchsetzung erforderlich sind.
(3) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, die Wohnlagezuordnung durch Rechtsverordnung festzusetzen.

§ 6 Mietentabelle

(1) Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete ergeben sich in Abhängigkeit von der Wohnfläche einer Wohnung nach Maßgabe der folgenden Tabelle:

Miettabelle zum Berliner Mietendeckel

(2) Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um zehn Prozent.
(3) Für Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze nach Absatz 1 um 1 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn der Wohnraum wenigstens drei der folgenden fünf Merkmale aufweist:
1. schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug,
2. Einbauküche,
3. hochwertige Sanitärausstattung,
4. hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume,
5. Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m2 a).
(4) Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die gleiche Pflicht trifft die Vermieterinnen und Vermieter neuen Mieterinnen und Mietern gegenüber vor Vertragsabschluss. Der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung gegenüber ist auf deren Verlangen in jedem Fall diese Auskunft zu erteilen.
(5) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung ist verpflichtet, die Obergrenzen zur Bestimmung der monatlich zulässigen Miete in Absatz 1 nach Ablauf von jeweils zwei Jahren nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes zum Zwecke der Anpassung an die allgemeine Reallohnentwicklung im Land Berlin durch Rechtsverordnung fortzuschreiben.

§ 7 Miete nach Modernisierung

(1) Erhöhen Vermieterinnen und Vermieter nach Inkrafttreten dieses Gesetzes nach durchgeführter Modernisierung

  1. aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
  2. zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
  3. zur Nutzung erneuerbarer Energien,
  4. zur energetischen Fenstererneuerung,
  5. zum Heizanlagenaustausch,
  6. zum Aufzugsanbau oder
  7. zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau

die Miete, so ist dies der Investitionsbank Berlin elektronisch oder schriftlich anzuzeigen. Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von Satz 1 erhöht sich die zulässige Miete gemäß § 3 und § 6 um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter. Auch im Falle mehrfacher Modernisierung im Geltungszeitraum dieses Gesetzes darf sich die nach diesem Gesetz zulässige Miete insgesamt dadurch um nicht mehr als 1 Euro pro Quadratmeter erhöhen.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Modernisierungsmaßnahmen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt sind. Die Mieterhöhung ist ab Inkrafttreten des Gesetzes zulässig, wenn die Anzeige innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt erfolgt.

§ 8 Härtefälle

(1) Die Investitionsbank Berlin kann zur Vermeidung einer unbilligen Härte aufgrund dieses Gesetzes auf Antrag der Vermieterinnen und Vermieter für das laufende Mietverhältnis sowie alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine höhere als die nach den §§ 3 bis 6 zulässige Miete genehmigen, soweit dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter liegen, erforderlich ist. Im Verantwortungsbereich der Vermieterinnen und Vermieter können dabei zum Beispiel liegen: Wertsteigerungserwartungen, Renditeerwartungen, Finanzierungskosten außerhalb des Marktüblichen, Ertragserwartungen, denen auch unabhängig von diesem Gesetz überhöhte Mieten zugrunde liegen, Verluste, die durch die Aufteilung in Wirtschaftseinheiten entstehen.
(2) Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der nach den §§ 3 bis 6 zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde. Ein Verlust liegt vor, wenn die laufenden Aufwendungen die Erträge für die maßgebliche Wirtschaftseinheit übersteigen. Eine Substanzgefährdung ist gegeben, wenn Erträge aus der Wirtschaftseinheit für ihre Erhaltung nicht mehr ausreichen. Eine Wirtschaftseinheit ist eine einzelne Wohnung, wenn an dieser Wohnungseigentum besteht, ein Gebäude oder mehrere Wohnungen oder Gebäude, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehen.
(3) Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung die für einen Härtefall maßgeblichen Kriterien näher zu bestimmen.

Dritter Abschnitt

Ergänzende Vorschriften und Schlussbestimmungen
§ 9 Mietzuschuss

Wird nach § 8 eine Miete genehmigt, die die Mietobergrenze nach § 6 überschreitet, können die Mieterinnen und Mieter einen Mietzuschuss entsprechend den Bestimmungen des § 2 des Wohnraumgesetzes Berlin vom 1. Juli 2011, das zuletzt durch Gesetz vom 20. Juli 2017 (GVBl. S. 380) geändert worden ist, bei der Investitionsbank Berlin beantragen. Der Mietzuschuss darf höchstens dem die Mietobergrenze überschreitenden Betrag entsprechen.

§ 10 Rechtsbehelfe

(1) Ein Vorverfahren nach § 68 der Verwaltungsgerichtsordnung ist auch dann erforderlich, wenn ein Verwaltungsakt nach diesem Gesetz von der für das Wohnungswesen zuständigen Senatsverwaltung erlassen worden ist.
(2) Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen und Entscheidungen nach diesem Gesetz haben keine aufschiebende Wirkung. Die für das Wohnungswesen zuständige Senatsverwaltung entscheidet über den Widerspruch gegen einen auf Grundlage dieses Gesetzes erlassenen Verwaltungsakt und damit verbundene Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung.

§ 11 Ordnungswidrigkeiten

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig

  1. seiner Pflicht zur Mitwirkung nach § 2 Absatz 3 Satz 3 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt,
  2. seiner Pflicht zur Mitteilung nach § 3 Absatz 1 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig nachkommt,
  3. die Auskunft nach § 6 Absatz 4 nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erteilt oder
  4. ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt oder
  5. entgegen § 7 die Erhöhung nicht, nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt.

(2) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

15. Muster zum Mietendeckel

Für die meisten freifinanzierten Wohnungen in Berlin gilt ab Februar 2020 der Mietendeckel. Die Vermieter müssen dafür bei Abschluss neuer Mietverträge Vorsorge treffen. Wir raten zu einer Anlage zum Mietvertrag.

Der Mietendeckel Berlin soll nach fünf Jahren wieder außer Kraft treten. Es könnte auch sein, dass er durch das Verfassungsgericht vorläufig oder endgültig für unwirksam erklärt wird. Trotzdem ist er zunächst einmal geltendes Recht und muss von Vermietern beachtet werden.

Der Mietendeckel ändert nicht das bundesgesetzliche Mietrecht. Dies lässt er unberührt. Der Bundesgesetzgeber wird es auch nicht an das Berliner Landesrecht anpassen. Daher muss der Vermieter beim Abschluss neuer Mietverträge nach Inkrafttreten des Mietendeckels sowohl das Mietrecht des BGB als auch den Mietendeckel beachten. Außerdem muss der temporäre Charakter des Mietendeckels in die Regelungen einbezogen werden.

Wir empfehlen daher, weiterhin einen ganz normalen Wohnungsmietvertrag abzuschließen, der auf der aktuellen mietrechtlichen Lage einschließlich des gültigen Mietspiegels beruht. Die aus dem Mietendeckelgesetz folgenden Regelungen und Informationspflichten sollten in einer Anlage zusammengefasst werden.

Muster_Mietvertrag Anlage Mietendeckel_20200219

Vermieterinnen und Vermieter haben den Mieterinnen und Mietern nach § 6 Absatz 4 MietenWoG Bln unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen. Die erforderlichen Angaben dazu ergeben sich aus den §§ 6 Absatz 1–3 MietenWoG Bln. Unser Muster zeigt beispielhaft, wie ein solches Auskunftsschreiben gestaltet werden könnte.

Muster_Vermieterschreiben Auskunft Mietendeckel_20200204

Bild: studio-v-zwoelf_AdobeStock

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