Mieteranalyse

Ob ein Text sein Ziel erreicht, entscheidet am Ende der, für den er geschrieben ist. Er wird nur dann zufrieden sein, wenn er in verständlicher Art und Weise die für ihn wichtigen Informationen erhält.

Am Anfang steht daher immer die Frage nach dem Mieter, nach seinen Interessen, seinen Präferenzen, seinem Bildungsgrad, dem sozialen Status, dem Leseverhalten. Der beste Weg dazu ist eine Mieteranalyse. Wer viel über die eigenen Mieter weiß, kann sich in der Kommunikation zielgenau daran ausrichten. In der Wohnungswirtschaft werden sich das aber nur wenige Unternehmen leisten können, obwohl es alle paar Jahre ausreichend wäre. Zeit und Geld für eine nach wissenschaftlichen Methoden erstellte Mieteranalyse fehlen zumeist. Die meisten Unternehmen müssen daher auf einer weniger soliden Grundlage aufbauen. Trotzdem sollt man sich die Mühe machen, eine solche Mieteranalyse durchzuführen und die Ergebnisse schriftlich zu fixieren. Auch dann, wenn es nur wenige Sätze sind, schaffen sie eine gemeinsame Ausgangsbasis für die Kommunikation mit den Mietern.

Da Mieter gerade in größeren Beständen einen Querschnitt der in einem bestimmten Gebiet lebenden Bevölkerung abbilden, kann man häufig auf Bevölkerungsanalysen zurückgreifen, die staatliche Stellen haben erstellen lassen. So gibt es in Berlin viel frei zugängliches Material, dass für die Planungsaufgaben der Stadt und der Bezirke erstellt worden ist.

Diese Daten müssen dann durch eigene Recherchen ergänzt werden. Sie sind in jedem Wohnungsunternehmen vorhanden. Zumeist werden sie nur nicht systematisch erhoben. Der erste Schritt dazu ist immer das Gespräch mit den Mitarbeitern. Diese kennen die eigenen Mieter aus dem täglichen Kontakt im Rahmen der Vermietung und Verwaltung. Da kommen viele Daten und Einschätzungen zusammen, wenn man sie kontinuierlich und systematisch untersucht und sammelt.

Das ideale Mittel dazu ist eine Datenbank, in der die Mitarbeiter die Punkte hinterlegen, die sich in der Kommunikation mit den Mietern als schwierig herausgestellt haben. Was haben die Mieter nicht verstanden? Was haben sie falsch verstanden? Welche Fragen sind offen geblieben? Diese Daten können dann regelmäßig ausgewertet werden, um es beim nächsten Mal noch besser zu machen.

Aber auch aus den Mieterakten kann man viel erfahren. Sie enthalten Anfragen, Beschwerden oder Stellungnahmen der Mieter, die auch immer etwas über den Sprachstil mitteilen. Und wer weiß, wie die Mieter schreiben, trifft bei den eigenen Texten besser den richtigen Ton.

Am direktesten, aber auch am aufwändigsten ist das direkte Gespräch mit den Mietern. Vieles kann man bereits über die eigenen Mitarbeiter in Erfahrung bringen, die ständig in Kontakt mit den Mietern sind. Man sollte aber auch direkt das Gespräch mit den Mietern zu diesem Thema suchen, insbesondere mit solchen, die institutionell in Mieterbeiräten oder Vertreterversammlungen mitarbeiten.

Dabei darf man aber eines nicht aus dem Auge verlieren: Trotz aller Erkenntnisse über die eigene Mieterschaft ist diese immer heterogen zusammengesetzt. In allen Beständen finden sich mit unterschiedlicher Gewichtung alle möglichen Mietertypen. Man sollte sich daher immer an denen orientieren, die es nicht gewohnt sind, sich mit rechtlich und technisch schwierigen Themen auseinanderzusetzen, denen das Lesen und Verstehen selbst einfacher Texte Probleme bereitet. Wenn es gelingt, die Kommunikation für diese verständlich zu gestalten, werden alle anderen erst recht zufrieden sein.

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