Mieterhöhung wegen der Betriebskosten

Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse. Vom Einzug bis zum Auszug vergehen in der Regel viele Jahre. In dieser Zeit verändern sich die Randbedingungen des Mietverhältnisses beständig. Da das Mietverhältnis als solches durch das soziale Mietrecht in seinem Bestand mit einem umfassenden Schutz ausgestattet ist, hat der Gesetzgeber zugleich dafür gesorgt, dass der Inhalt des Mietverhältnisses an diese Veränderungen angepasst werden kann.

Dazu gehören auch Veränderungen bei den Betriebskosten. Betriebskosten sinken (Eher selten!) oder steigen (In der Regel!), sie entfallen (Der Schornsteinfeger nach dem Anschluss an die Fernheizung) oder sie entstehen neu (Die Wartung neu installierter Rauchmelder). Das Mietrecht darf diese Entwicklungen nicht übergehen, es muss sie berücksichtigen und den Mietvertragsparteien eine Anpassung des Mietvertrages ermöglichen.

Wie eine solche Anpassung im einzelnen zu erfolgen hat, hängt zunächst von der vereinbarten Mietstruktur ab. Die entscheidenden Regelungen finden sich in § 560 BGB. Die Vorschrift gilt für die Wohnraummiete (mit Ausnahme der in § 549 Absatz 2 BGB geregelten Mietverhältnisse). Für Gewerberaummietverhältmisse ist sie unanwendbar.

Bei einer Inklusivmiete oder Teilinklusivmiete (Die Betriebskosten sind vollständig oder anteilig in der Miete enthalten) hat der Vermieter bei steigenden Betriebskosten hinsichtlich der inkludierten Betriebskosten kein Recht zur Abrechnung oder Erhöhung der Miete nach § 560 BGB. Hier trägt er das Risiko steigender Betriebskosten.

§ 560 Absätze 1 bis 3 BGB regeln die Betriebskostenanpassung bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale. Da dies nur noch selten vorkommt, gehen wir im folgenden darauf nicht näher ein und verweisen auf die einschlägigen Kommentierungen.

Wir konzentrieren uns im folgenden auf den Regelfall des Mietvertrages mit einer vereinbarten Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”).

Inhalt:
  1. Umlage bereits angefallener erhöhter Betriebskosten
  2. Erhöhung der Vorauszahlungen
  3. Umlage im Mietvertrag vereinbarter neuer Kosten
  4. Umlage im Mietvertrag nicht vereinbarter neuer Kosten
  5. Umlage rückwirkender Mehrkosten
  6. Abweichende Vereinbarungen 
1. Umlage bereits angefallener erhöhter Betriebskosten

Die Umlage bereits angefallener erhöhter Betriebskosten erfolgt bei einem Mietvertrag mit Betriebskostenvorauszahlungen durch eine Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Absatz 3 BGB (Näheres dazu in unserem Bereich „Die Betriebskostenabrechnung”). Dabei spielt die Ursache der erhöhten Betriebskosten keine Rolle. Es können Preiserhöhungen sein oder auch Mehrverbräuche gegenüber dem Vorjahr,  aber auch schlicht zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen. Durch eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Abrechnung kann der Vermieter diese Beträge auf die Mieter umlegen.

2. Erhöhung der Vorauszahlungen

Nach § 560 Absatz 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Eine Pflicht dazu besteht nicht. In der Regel werden die Vorauszahlungen durch den Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung erhöht, wenn sich für den Mieter eine Nachzahlung ergeben hat. Die Anpassung der Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11).

Eine Senkung der Vorauszahlungen ist auch möglich. Praktisch kommt sie nur vor, wenn bei neuen Mietverhältnissen die Vorauszahlungen im Mietvertrag zu hoch angesetzt wurden. In den meisten Fällen werden Senkungen von den verwendeten Abrechnungsprogrammen automatisch vorgeschlagen, wenn sich ein hoher Saldo zu Gunsten der Mieter ergeben hat. Das die Mieter selbst eine Senkung der Vorauszahlungen verlangen, ist die Ausnahme. Die meisten Mieter haben erfahrungsgemäß eher Sorge vor einer Nachzahlung aufgrund zu niedriger Vorauszahlungen als vor zu hohen Vorauszahlungen. Zu einer einseitigen Senkung der Betriebskosten ist der Vermieter aber nur verpflichtet, wenn der Mieter dies verlangt.

Der typische Fall ist die Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach einer Betriebskostenabrechnung. Wie bereits erwähnt setzt die Anpassung der Vorauszahlungen eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11). In den meisten Fällen erfolgt die Anpassung direkt mit der Abrechnung. Es ist aber auch ausreichend, wenn die Anpassung im zeitlichen Zusammenhang mit der Abrechnung erfolgt. Maßgeblich ist immer die letzte Abrechnung.

Ist der Mieter der Auffassung, dass die Voraussetzungen des Erhöhungsrechts nicht vorliegen, beruht dies in der Regel darauf, dass er die vorangegangene Betriebskostenabrechnung für fehlerhaft hält. In diesem Fall wird er die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlen. Der Vermieter muss dann insoweit Zahlungsklage erheben. Im Rahmen dieses Prozesses wird als Vorfrage geklärt, ob die Voraussetzungen des Erhöhungsrechts vorgelegen haben, wozu eine formell und inhaltlich korrekte Betriebskostenabrechnung gehört. Allerdings mit einer Ausnahme: Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 – VIII ZR 258/09). Dies ergibt sich aus dem Zweck des Anpassungsrechts: Dem Vermieter soll ein ausreichender Betrag für die zukünftigen Betriebskosten zur Verfügung stehen. Dieser Zweck besteht unabhängig vom Anspruch auf die Nachzahlung.

In jeder Abrechnungsperiode, also in jedem Kalenderjahr, können die Vorauszahlungen nur einmal angepasst werden, da immer eine Betriebskostenabrechnung Voraussetzung der Anpassung ist. Dies gilt auch dann, wenn während des Jahre neue erhebliche Betriebskostensteigerungen eintreten (Blank/Börstinghaus, § 560 BGB, Rdnr. 30).

Für die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nach § 560 Absatz 4 BGB eine Erklärung in Textform erforderlich (Nähers zur Textform in unserem Beitrag „Form”). Eine Begründung wie etwa bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”) ist nach dem Wortlaut des Gesetzes erstaunlicherweise nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 28. September 2011 − VIII ZR 294/10). Sie sollte trotzdem selbstverständlich sein. Da die Anpassung der Vorauszahlungen in der Regel zusammen mit der Betriebskostenabrechnung erfolgt, bereitet eine Begründung auch keine Probleme, da man sich mit dem Abrechnungsergebnis und der Entwicklung sowieso befassen muss. Außerdem müssen der Vermieter oder der Mieter die Anpassung der Vorauszahlungen zumindest nachträglich der anderen Vertragspartei gegenüber rechtfertigen, wenn der andere Teil die Angemessenheit bestreitet (BGH, Urteil vom 28. September 2011 − VIII ZR 294/10).

Nach § 560 Absatz 4 BGB darf die Anpassung auf eine angemessene Höhe vorgenommen werden. Aus der gesetzlichen Anknüpfung an die letzte Betriebskostenabrechnung hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 28. September 2011 − VIII ZR 294/10) hergeleitet, dass diese Abrechnung die Grundlage der Anpassung bilden muss und damit ein Zwölftel des vom Mieter geschuldeten Jahresbetrags der letzten Betriebskostenabrechnung als monatlicher Vorauszahlungsbetrag für das Folgejahr in der Regel angemessen ist. Denn die Entwicklung der Betriebskosten im vorangegangenen Jahr rechtfertige eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Betriebskosten im Folgejahr, wenn andere Anhaltspunkte fehlen. Sowohl der Mieter als auch der Vermieter sind dadurch aber nicht daran gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres. Denn ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung sind letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres. Diese können maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können. Zu nennen wären hier beispielsweise Preisänderungen oder bauliche Änderungen aufgrund von Modernisierungen. Die letzte Betriebskostenabrechnung, so der BGH, ist damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer – bereits eingetretener oder noch eintretender – Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen. Einen nicht konkret begründbaren „Sicherheitszuschlag” hält der BGH allerdings nicht für zulässig.

Die Anpassung der Vorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich, nicht für bereits  vergangene Monate, auch wenn insoweit noch keine Abrechnungsreife vorliegt. Wenn der Vermieter also z.B. im Juni die Abrechnung für das Vorjahr versendet, kann der damit zugleich die Vorauszahlungen für die nächsten Monate erhöhen, nicht aber für die Monate Januar bis Mai. Trotzdem darf er die monatlichen Vorauszahlungen nur in dem Umfang erhöhen, bei der sich eine Kostendeckung ergäbe, wenn der Mieter den erhöhten Betrag das ganze Jahr über bezahlt hätte (Blank/Börstinghaus, § 560 BGB, Rdnr. 35, 36). Den Rest muss er dann über die nächste Betriebskostenabrechnung einfordern.

Es ist keine Frist für die Anpassungserklärung vorgesehen. In der Regel erfolgt sie zusammen mit der Betriebskostenabrechnung oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit ihr.

3. Umlage im Mietvertrag vereinbarter neuer Kosten

Zumeist werden im Mietvertrag die Betriebskostenzahlungen durch eine Bezugnahme auf die BetriebskostenVO oder durch deren Abdruck im Mietvertrag vereinbart (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung”). Nach der Rechtsprechung des BGH sind in diesem Fall alle darin aufgeführten Betriebskostenarten als umlagefähig vereinbart, auch wenn sie konkret noch gar nicht anfallen. Wird z.B. ein Gebäude durch den Anbau eines Aufzuges modernisiert, so können die durch diesen verursachten Betriebskosten anschließend auf die Mieter umgelegt werden, da diese Kosten in Ziffer 7 von § 2 der BetriebskostenV vorgesehen sind (Außerdem wird der Mietvertrag durch die Modernisierungsankündigung zum Anbau des Aufzuges insoweit geändert). Gleiches gilt aber auch ohne vertragsändernde Modernisierung, wenn beispielsweise erstmals ein Hausmeister beschäftigt wird. Einer Mehrbelastungsklausel oder einer gesonderten Ankündigung nach § 560 BGB bedarf es in diesem Fall rechtlich nicht. Allerdings ist es zur Pflege eines guten Verhältnisses zu den eigenen Mietern angebracht, sie zu Beginn der entsprechenden Leistung auf die neue Leistung und die durch sie verursachten Kosten hinzuweisen. Diese aktive Transparenz entspricht einer professionellen Arbeitsweise.

Für sonstige Betriebskosten gemäß Nummer 17 gelten die vorstehenden Ausführungen nur dann, wenn die in Betracht kommenden Kosten schon im Mietvertrag im Einzelnen angegeben sind. Insoweit wird beispielhaft auf die Entscheidung des BGH (VIII ZR 167/03) zu den Kosten der Dachrinnenreinigung verwiesen.

4. Umlage im Mietvertrag nicht vereinbarter neuer Kosten

Hierbei geht es um Kosten, die im Betriebskostenkatalog der BetriebskostenV nicht aufgeführt sind. Es kann sich also nur um sonstige Betriebskosten im Sinne der Nummer 17 handeln, die bei Mietvertragsabschluss noch nicht vereinbart wurden. Denkbar ist z.B. die Einführung neuer Wartungspflichten für technische Geräte wie Rauchmelder.

Sieht der Mietvertrag diese Kosten nicht vor, sind sie für den Mieter zunächst nicht kalkulierbar. Er kann nicht erkennen, inwieweit die Gefahr besteht, dass er im Laufe des Mietverhältnisses mit neuen Kosten belastet wird. Die Grenzen für die Möglichkeit der Einführung solcher neuen Kosten werden daher im Schrifttum eng gezogen. Teilweise wird diese Möglichkeit sogar gänzlich verneint.

Voraussetzung für die Umlage solcher Kosten ist zunächst die vertragliche Vereinbarung einer sogenannten „Mehrbelastungsklausel”, in der der Vermieter sich vorbehält, solche neuen Betriebskostenarten zukünftig auch auf den Mieter umzulegen. Desweiteren ist eine Erklärung entsprechend § 560 Absatz 1 BGB erforderlich, in der dem Mieter der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Schließlich ist bei solchen neuen Kosten noch wichtig, dass es sich bei ihnen definitorisch überhaupt um Betriebskosten handelt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was sind Betriebskosten”) und dass das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten wird. Wir verweisen wegen dieser Problematik auf eine Entscheidung des BGH vom 7. April 2004 (VIII ZR 167/03), in der er genau diesen Weg für die Umlage neuer Betriebskosten angedeutet hat. Die neue Betriebskostenart wird dann Teil der geschuldeten Betriebskosten.

Die Erhöhung der Vorauszahlungen muss nach § 560 Absatz 4 BGB durch eine Erklärung in Textform erfolgen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”). Eine Begründung ist nach dem Gesetz nicht erforderlich (BGH, Urteil vom 28. September 2011 − VIII ZR 294/10). Es empfiehlt sich jedoch, die Akzeptanz der damit verbundenen Mieterhöhung zu verbessern, indem die Gründe dafür erläutert werden. Da die Anpassungen in der Regel im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden, sollte es auch kein Problem sein, aus dieser heraus die Gründe darzustellen.

5. Umlage rückwirkender Mehrkosten

In der Regel bekommen die Vermieter im laufenden Jahr die Rechnungen für die angefallenen Betriebskosten. Manchmal bekommen sie die Rechnungen gerade für die verbrauchsabhängigen Kosten erst im Folgejahr. In jedem Fall liegen die Kosten bis zur Abrechnung vor, die bekanntlich bis zum 31.12. des Folgejahres erfolgen muss.

Manchmal werden dem Vermieter jedoch erst nach der Abrechnung und nach Ablauf des Abrechnungsjahres Betriebskosten in Rechnung gestellt, die er deshalb bei der Abrechnung nicht berücksichtigen konnte. Fraglich ist, ob der Vermieter von Wohnraum angesichts der klaren Regelung in § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB solche Kosten noch später abrechnen kann. Häufig kommt dies bei der Grundsteuer vor, wenn der Vermieter neue Bescheide für mehrere zurückliegende Jahre erhält. Es kann aber angesichts der dreijährigen Regelverjährung auch andere Betriebskostenarten betreffen.

Zu dieser Problematik gibt es eine Entscheidung des BGH vom 05.07.2006 (VIII ZR 220/05). Danach muss der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten konnte, diese unverzüglich durchführen,  nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. Er darf also nicht bis zur nächsten Abrechnung warten, sondern ist gehalten, die Kosten schnell nachzufordern, da er die Verspätung andernfalls im Sinne des § 556 Absatz 3 Satz 6 BGB zu vertreten hat. Der BGH wendet insoweit den Rechtsgedanken des § 560 Absatz 2 Satz 2 BGB an.

6. Abweichende Vereinbarungen

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 560 Absatz 6 BGB unwirksam. Dies wäre z.B. der Fall bei einer Vereinbarung, die es dem Vermieter erlauben würde, die Betriebskostenvorauszahlungen unabhängig von einer Betriebskostenabrechnung oder rückwirkend zu erhöhen.

Bei einer Eigentumswohnung dürfen sich die Vorauszahlungen des Mieters nicht nach dem Wirtschaftsplan richten, weil die Vorauszahlungen der Eigentümer die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums decken sollen und diese nicht identisch mit den Betriebskosten sind, die der Mieter zu tragen hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was sind Betriebskosten”).

Bild: XtravaganT / Fotolia

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