Mieterhöhung wegen der Betriebskosten

Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse. Vom Einzug bis zum Auszug vergehen in der Regel viele Jahre. In dieser Zeit verändern sich die Randbedingungen des Mietverhältnisses beständig. Da das Mietverhältnis als solches durch das soziale Mietrecht in seinem Bestand mit einem umfassenden Schutz ausgestattet ist, hat der Gesetzgeber zugleich dafür gesorgt, dass der Inhalt des Mietverhältnisses an diese Veränderungen der Randbedingungen angepasst werden kann.

Dazu gehören auch Veränderungen bei den Betriebskosten. Betriebskosten sinken (Eher selten!) oder steigen (In der Regel!), sie entfallen (Der Schornsteinfeger nach dem Anschluss an die Fernheizung) oder sie entstehen neu (Die Wartung neu installierter Rauchmelder). Das Mietrecht darf diese Entwicklungen nicht übergehen, es muss sie berücksichtigen und den Mietvertragsparteien eine Anpassung des Mietvertrages ermöglichen.

Wie eine solche Anpassung im einzelnen zu erfolgen hat, hängt zunächst von der vereinbarten Mietstruktur ab. Wir konzentrieren uns im folgenden auf den Regelfall des Mietvertrages mit einer vereinbarten Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen.

Umlage bereits angefallener erhöhter Betriebskosten, Erhöhung der Vorauszahlungen

Die Umlage bereits angefallener erhöhter Betriebskosten erfolgt bei einem Nettomietvertrag mit Betriebskostenvorauszahlungen durch eine Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 Absatz 3 BGB. Dabei spielt die Ursache der erhöhten Betriebskosten keine Rolle. Es können Preiserhöhungen sein oder auch Mehrverbräuche gegenüber dem Vorjahr,  aber auch schlicht zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen. Durch eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Abrechnung kann der Vermieter diese Beträge auf die Mieter umlegen.

Nach § 560 Absatz 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. In der Regel werden die Vorauszahlungen durch den Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung erhöht, wenn sich für den Mieter eine Nachzahlung ergeben hat. Die Anpassung der Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11).

Umlage im Mietvertrag vereinbarter neuer Kosten

Zumeist werden bei einem Mietvertrag mit einer Nettokaltmiete die Betriebskostenzahlungen durch eine Bezugnahme auf die BetriebskostenVO oder durch deren Abdruck im Mietvertrag vereinbart. Nach der Rechtsprechung des BGH sind in diesem Fall alle darin aufgeführten Betriebskostenarten als umlagefähig vereinbart, auch wenn sie konkret noch gar nicht anfallen. Wird z.B. ein Gebäude durch den Anbau eines Aufzuges modernisiert, so können die durch diesen verursachten Betriebskosten anschließend auf die Mieter umgelegt werden, da diese Kosten in Ziffer 7 von § 2 der BetriebskostenVO vorgesehen sind (Außerdem wird der Mietvertrag durch die Modernisierungsankündigung verändert). Gleiches gilt aber auch ohne vertragsändernde Modernisierung, wenn beispielsweise erstmals ein Hausmeister beschäftigt wird. Einer Mehrbelastungsklausel oder einer gesonderten Ankündigung nach § 560 BGB bedarf es in diesem Fall rechtlich nicht. Allerdings ist es zur Pflege eines guten Verhältnisses zu den eigenen Mietern angebracht, diese bei Beginn der entsprechenden Leistung auf diese und die durch sie verursachten Kosten hinzuweisen. Diese aktive Transparenz entspricht einer professionellen Arbeitsweise.

Für sonstige Betriebskosten gemäß Nummer 17 gelten die vorstehenden Ausführungen nur dann, wenn die in Betracht kommenden Kosten schon im Mietvertrag im Einzelnen angegeben sind. Insoweit wird beispielhaft auf die Entscheidung des BGH (VIII ZR 167/03) zu den Kosten der Dachrinnenreinigung verwiesen.

Umlage im Mietvertrag nicht vereinbarter neuer Kosten

Hierbei geht es um Kosten, die im Betriebskostenkatalog der BetriebskostenVO nicht aufgeführt sind. Es kann sich also nur um sonstige Betriebskosten im Sinne der Nummer 17 handeln, die bei Mietvertragsabschluss noch nicht vereinbart wurden. Denkbar ist z.B. die Einführung neuer Wartungspflichten für technische Geräte wie Rauchmelder.

Sieht der Mietvertrag diese Kosten nicht vor, sind sie für den Mieter zunächst nicht kalkulierbar. Er kann also nicht erkennen, inwieweit die Gefahr besteht, dass er im Laufe des Mietverhältnisses mit neuen Kosten belastet wird. Die Grenzen für die Möglichkeit der Einführung solcher neuen Kosten werden daher im Schrifttum eng gezogen. Teilweise wird diese Möglichkeit sogar gänzlich verneint.

Voraussetzung für die Umlage solcher Kosten ist daher zunächst die vertragliche Vereinbarung einer sogenannten „Mehrbelastungsklausel“, in der der Vermieter sich vorbehält, solche neuen Betriebskostenarten zukünftig auch auf den Mieter umzulegen. Desweiteren ist eine Erklärung entsprechend § 560 Absatz 1 BGB erforderlich, in der dem Mieter der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Schließlich ist bei solchen neuen Kosten noch wichtig, dass es sich bei ihnen definitorisch überhaupt um Betriebskosten handelt und dass das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten wird. Wir verweisen wegen dieser Problematik auf eine Entscheidung des BGH vom 7. April 2004 (VIII ZR 167/03), in der er genau diesen Weg für die Umlage neuer Betriebskosten angedeutet hat. Die neue Betriebskostenart wird dann Teil der Betriebskostenabrechnung.

Umlage rückwirkender Mehrkosten

In der Regel bekommen die Vermieter im laufenden Jahr die Rechnungen für die angefallenen Betriebskosten. Manchmal bekommen sie die Rechnungen gerade für die verbrauchsabhängigen Kosten erst im Folgejahr. In jedem Fall liegen die Kosten bis zur Abrechnung vor, die bekanntlich bis zum 31.12. des Folgejahres erfolgen muss.

Manchmal werden dem Vermieter jedoch erst nach der Abrechnung und nach Ablauf des Abrechnungsjahres Betriebskosten in Rechnung gestellt, die er deshalb bei der Abrechnung nicht berücksichtigen konnte. Fraglich ist, ob der Vermieter von Wohnraum angesichts der klaren Regelung in § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB solche Kosten noch später abrechnen kann. Häufig kommt dies bei der Grundsteuer vor, wenn der Vermieter neue Bescheide für mehrere zurückliegende Jahre erhält. Es kann aber angesichts der dreijährigen Regelverjährung auch andere Betriebskostenarten betreffen.

Zu dieser Problematik gibt es eine Entscheidung des BGH vom 05.07.2006 (VIII ZR 220/05). Danach muss der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten konnte, diese unverzüglich durchführen,  nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. Er darf also nicht bis zur nächsten Abrechnung warten, sondern ist gehalten, die Kosten schnell nachzufordern, da er die Verspätung andernfalls im Sinne des § 556 Absatz 3 Satz 6 BGB zu vertreten hat. Der BGH wendet insoweit den Rechtsgedanken des § 560 Absatz 2 Satz 2 BGB an.

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