Mieterhöhungen

Einer der wichtigsten Grundsätze des Zivil- und somit auch des Mietrechts lautet:

„Pacta sunt servanda” (Verträge muss man einhalten)

Das heißt, dass ein Mietvertrag so zu erfüllen ist, wie er abgeschlossen wurde. Eine einseitige Vertragsänderung ist in der Regel nicht möglich. Dies gilt auch für die Höhe der vereinbarten Miete.

Das ist normalerweise kein Problem. Bei einem einfachen Leistungsaustausch beschränkt sich das Geschäft auf seinen einmaligen konkreten Inhalt, z.B. den Erwerb eines Fernsehers gegen Zahlung des Kaufpreises. Leistung und Gegenleistung stehen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fest. Bei Dauerschuldverhältnissen wie einem Zeitschriftenabonnement besteht jedoch das Problem, dass sich die Verhältnisse im Laufe der Zeit ändern und beispielsweise die Papierkosten für den Verlag erhöhen. Er hat für diesen Fall in der Regel das Recht, den Bezugspreis einseitig neu festzulegen. Dafür kann Abonnent kündigen, wenn er die Preiserhöhung nicht mitmachen möchte.

Bei der Wohnungsmiete sieht das alles anders aus. Sie ist kein einmaliges Geschäft, sondern läuft in aller Regel über viele Jahre. Wegen der Bedeutung der Wohnung für die Menschen und der Höhe der monatlichen Belastung (Die Mieter geben im Schnitt 35 % ihres Haushaltsbudgets für die Miete aus, dass ist mit Abstand der größte Posten. Mehr dazu in unserem Beitrag zur den „Wohnkosten”) kann man dem Vermieter auch nicht einfach ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung oder ein Kündigungsrecht zum Zwecke der Mieterhöhung geben. Aus diesem Grunde heißt es in § 573 BGB:

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Auf der anderen Seite kann man den Vermieter nicht rechtlos stellen und für alle Zeiten an die einmal vereinbarte Miete binden. Aus diesem Grunde hat der Gesetzgeber 1971 das Vergleichsmietensystem geschaffen. In den §§ 558 ff BGB wurde unter Aufweichung des Grundsatzes „Pacta sunt servanda“ dem Vermieter das Recht eingeräumt, vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete, also zu einer Vertragsänderung, zu verlangen, wenn die vereinbarte Miete geringer ist als die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB). Dabei haben sich Mieterhöhungen in der Regel am jeweiligen Mietspiegel zu orientieren. Dies bedeutet für die Vermieter in vielen nachgefragten Bereichen tatsächlich Begrenzungen bei den Mieterhöhungen, die der Markt eigentlich hergeben würde. Die §§ 557 BGB sind daher neben dem gesetzlichen Kündigungsschutz einer der beiden Grundpfeiler des sozialen Mietrechts (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Vorbemerkung zu §§ 557–557 b BGB, Rdnr. 22).

Der Mieter hat einen solchen Anspruch auf eine Vertragsänderung hinsichtlich der Miethöhe übrigens nicht. Er kann vom Vermieter nicht die Zustimmung zu einer Senkung der Miete verlangen, wenn, was nur selten vorkommt, die Mieten laut Mietspiegel gesunken sind. Für den Mieter gilt der Grundsatz „Pacta sunt servanda“ insoweit uneingeschränkt.

Des Weiteren kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, weil er modernisiert hat (§ 559 BGB, mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 Absatz 4 BGB, mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”). Beide Mieterhöhungen geben dem Vermieter ein einseitiges Recht zur Mieterhöhung und sind, wie bei der Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau, nicht am Markt orientiert, sondern an den Kosten. Daneben gibt es in diesem Bereich noch die Staffelmiete und die Indexmiete, die jedoch in der wohnungswirtschaftlichen Praxis nur eine unbedeutende Rolle spielen.

Die §§ 557 bis 561 BGB sehen folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten vor:

§ 557 Absatz 1 BGB ermöglicht eine einvernehmliche Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis. Dies wird nur selten genutzt. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Vereinbarungen über die Miete”.

Die §§ 557 a BGB (Staffelmiete) und 557b BGB (Indexmiete) geben den Mietvertragsparteien die Möglichkeit, eine Erhöhung der Miete bereits in dem Zeitpunkt zu vereinbaren, in dem sie den Mietvertrag abschließen. Beide Varianten werden in Wohnraummietverträgen nur selten genutzt.

Wenn Mieter und Vermieter sich während des Mietverhältnisses nicht auf eine Mieterhöhung einigen können, kann der Vermieter nach § 557 Absatz 3 BGB Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen bzw. erklären. Das sind

Diese Mieterhöhungsmöglichkeiten bestehen nebeneinander. Sie schließen sich nicht aus sondern ergänzen sich.

Gemäß § 549 Absatz 1 BGB gelten die §§ 557 ff BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum. Ein solches liegt vor, wenn Mieter und Vermieter einen Mietvertrag mit dem Vertragszweck „Wohnen“ abschließen. Das ist der Fall, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”). Sie gelten insbesondere nicht für Gewerberaummietverhältnisse. Weitere Einschränkungen ergeben sich aus § 549 Absätze 2 und 3 BGB. Sie betreffen vor allem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist wie Hotels oder Ferienwohnungen, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sowie Wohnraum in Studentenwohnheimen. Diese Wohnungen sind sowohl vom Kündigungsschutz als auch von den Beschränkungen bei der Mieterhöhung ausgenommen.

Im sozialen Wohnungsbau (Mehr dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”) gelten die Bestimmungen der Förderbescheide bzw. Förderverträge und der speziellen gesetzlichen Regelungen für diesen Bereich, insbesondere des Wohnungsbindungsgesetzes. Die dort festgelegten Höchstbeträge dürfen zwar jederzeit unterschritten, jedoch nicht überschritten werden. Die §§ 557 ff BGB gelten dort in den meisten Fällen nicht (Einzelheiten bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Vorbemerkung zu §§ 557–557 b BGB, Rdnr. 34 ff).

Die Vorschriften der §§ 557 ff BGB sind zwingendes Recht (siehe § 557 Absatz 4 BGB, § 557a Absatz 5 BGB, § 557b Absatz 5 BGB, § 558 Absatz 6 BGB, § 558a Absatz 5 BGB, § 558b Absatz 4 BGB, § 559 Absatz 6 BGB, § 559a Absatz 5 BGB, § 559b Absatz 3 BGB, § 560 Absatz 6 BGB, § 561 Absatz 2 BGB). Jedenfalls zum Nachteil der Mieter darf im Mietvertrag nicht von ihnen abgewichen werden, weder durch allgemeine Geschäftsbedingungen, noch durch eine Individualvereinbarungen. Allerdings können die Parteien gemäß § 557 Absatz 1 BGB während des Mietverhältnisses frei eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Davon wird vor allem zur Vermeidung von Streitigkeiten über Mieterhöhungen zuweilen Gebrauch gemacht.

Bild: vege / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere