Mieterumbauten

Durch den Mietvertrag ist der Mieter nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB berechtigt, die gemietete Wohnung vertragsgemäß zu gebrauchen. Der vertragsgemäße Gebrauch bezieht sich immer auf die Wohnung in dem Zustand, wie der Mieter sie angemietet hat und den der Vermieter gewährleisten muss.

Der Vermieter darf die Mietsache nicht einfach umbauen. Das ist nur zulässig, wenn der Mieter zustimmt oder es sich um eine Modernisierung nach § 555b BGB handelt (Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”).

Umgekehrt gilt das aber auch. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört der Umbau der Wohnung nicht. Natürlich darf der Mieter die Wände tapezieren und streichen, Nägel einschlagen, um Bilder aufzuhängen, oder die üblichen Küchengeräte einbauen. Für alle anderen Umbauten wie den Einbau neuer Türen und Fenster, einen Wanddurchbruch oder die Modernisierung von Küche und Bad benötigt der Mieter jedoch die Zustimmung des Vermieters. Während das BGB jedoch die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen in § 555d BGB ausdrücklich geregelt hat, gibt es eine vergleichbare Bestimmung zur Duldungs- oder Zustimmungspflicht des Vermieters nur in § 554a BGB für den Ausnahmefall, dass ein Mieter bauliche Maßnahmen durchführen will, die erforderlich sind, um die behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr zu ermöglichen. Für alle anderen Maßnahmen gibt es keine ausdrücklichen gesetzlichen Regelungen.

Inhalt:
  1. Mieterumbauten ohne Zustimmung des Vermieters
  2. Mieterumbauten mit Zustimmung des Vermieters
  3. Barrierefreiheit
  4. Elektromobilität
1. Mieterumbauten ohne Zustimmung des Vermieters

Allgemein gilt der Grundsatz, dass der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters keine Umbauten vornehmen darf. Verstößt er dagegen, kann der Vermieter ihn nach § 541 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen, den Rückbau verlangen oder den Mietvertrag kündigen.

Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen (BGH, Urteil vom 14.9.2011 − VIII ZR 10/11). Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf. Es findet also ausschließlich eine Missbrauchskontrolle statt, die nur in Ausnahmefällen im Rahmen einer Interessenabwägung zu einem Anspruch des Mieters auf Zustimmung zu einem Umbau führen dürfte.

2. Mieterumbauten mit der Zustimmung des Vermieters

Wenn der Mieter die Wohnung umbauen möchte, benötigt er daher in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Dazu sollten Mieter und Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffen, in der typischerweise folgende Fragen geregelt werden müssen:

  • Die vom Mieter beabsichtigten Umbauten sollten genau beschrieben werden. Am besten legt man ein Angebot einer Fachfirma zugrunde, in der die Arbeiten im einzelnen aufgeführt werden. Als Vermieter wird man in der Regel darauf bestehen, dass die Arbeiten durch eine Fachfirma durchgeführt werden. Das gilt vor allem dann, wenn die Leitungsnetze oder die Statik betroffen werden.
  • Die Haftung für Schäden durch den Umbau und die Umbauten sollte geregelt werden. In der Regel liegt die Haftung beim umbauenden Mieter, der den Versicherungsschutz mit seiner Haftpflichtversicherung klären sollte.
  • Die Umbaukosten wird in der Regel der umbauende Mieter tragen. Wenn der Vermieter die Kosten ganz oder zum Teil übernimmt, muss geregelt werden, wie sich dies auf die Miete auswirkt.
  • Die Umbauten sollten durch den Vermieter abgenommen werden.
  • Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung zuständig. Es sollte geregelt werden, ob dies auch für die Umbauten gilt oder ob der Mieter dafür zuständig ist (Beispiel: Die Geräte in der neuen Einbauküche).
  • Es sollte geregelt werden, ob die Umbauten am Ende des Mietverhältnisses zurückgebaut werden müssen oder in der Wohnung verbleiben können.
3. Barrierefreiheit

Der Mieter kann nach § 554a Absatz 1 BGB vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Die Vorschrift gilt nur im Bereich des Wohnraummietrechts. Sie ist im Zuge der Mietrechtsreform vom 19.6.2001 in das BGB aufgenommen worden. Der behinderte Mieter in die Lage versetzt werden, seine Wohnung auf eigene Kosten in einen für eine behindertengerechte Nutzung geeigneten Zustand zu versetzen. Die Vorschrift setzt anders als der Anspruch auf Zustimmung zu einer Untervermietung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Untervermietung”) nicht voraus, dass das berechtigte Interesse nach dem Abschluss des Mietvertrags entsteht. Der Mieter kann deshalb den Anspruch auch dann geltend machen, wenn seine Voraussetzungen bereits bei Mietbeginn vorliegen.

Der Begriff der behindertengerechten Nutzung ist dabei nicht im engen Sinne des Sozialrechts zu verstehen, sondern soll jede erhebliche und dauerhafte Einschränkung der Bewegungsfähigkeit des Mieters erfassen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 554a, Rdnr. 8). Die Norm schreibt keinen bestimmten Grad der Behinderung vor. Es kommt allein darauf an, dass der Mieter auf Grund der Behinderung an der Teilhabe am gesellschaftlichen Leben beeinträchtigt ist und dies seine Ursache in dem baulichen Zustand der Wohnung und des Gebäudes hat (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 554a, Rdnr. 12). Barrierefrei sind bauliche Anlagen nach § 2 Absatz 9 BauOBln, wenn sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise ohne besondere Erschwernisse und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.

Unter einem berechtigten Interesse ist jedes vernünftige und nachvollziehbare Interesse des Mieters zu verstehen. Es genügt, wenn die Wohnung infolge der baulichen Veränderung oder Einrichtung für ihn oder seine Angehörigen bequemer zu nutzen ist, wenn die Funktionsabläufe verbessert werden und wenn die Wohnung sicherer, gesünder oder pflegeleichter wird (Blank/Börstinghaus, § 554a BGB, Rdnr. 9). Liegen diese Voraussetzungen vor, gibt die Vorschrift dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen zu verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat.

Geschützt ist nicht nur der Mieter selbst, sondern alle in seiner Wohnung berechtigterweise aufgenommenen Personen wie Ehegatten, Kinder oder Lebenspartner. Der Zustimmungsanspruch muss aber vom Mieter geltend gemacht werden.

Der Vermieter kann seine Zustimmung jedoch nach § 554 a Absatz 1 Satz 2 BGB verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind nach Satz 3 auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. In der Regel hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung.

Gemeint ist die vorherige Zustimmung des Vermieters, also seine Einwilligung (siehe § 183 BGB). Der Mieter darf also nicht einseitig vorgehen und vollendete Tatsachen schaffen. Wie auch sonst muss er die Zustimmung des Vermieters vor Beginn der Baumaßnahmen einholen und diesem dazu alle Informationen geben, die für eine sachgerechte Entscheidung erforderlich sind. Der Mieter muss die Arbeiten selbst und auf eigene Kosten durchführen.

Der Begriff der baulichen Veränderung oder der Einrichtung im Sinne des § 554a BGB ist umfassend. Es kommt darauf an, was erforderlich ist, um eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr zu gewährleisten. Das können Maßnahmen in der Wohnung (Einbau rollstuhlgerechter Türen, Badumbau) oder außerhalb der Wohnung (behindertengerechter Zugang zum Gebäude mit einer Rampe) sein. Der Mieter muss auch bei der Auswahl und Durchführung der Arbeiten die berechtigten Interessen des Vermieters und der anderen Mieter beachten und diejenige Maßnahme wählen, die den Vermieter und die übrigen Hausbewohner am wenigsten stört.

Da der Mieter mit seinen Maßnahmen in die Bausubstanz des Mietobjektes eingreift, hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, dass die Maßnahmen sach- und fachgerecht ausgeführt werden. Daher kann er verlangen, dass die Maßnahmen durch einen Fachbetrieb ausgeführt werden und der Mieter eine entsprechende Haftpflichtversicherung abschließt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 554a, Rdnr. 38).

Nach Beendigung der Mietzeit ist der Mieter mangels einer anderen ausdrücklichen Regelung (Die es jedoch bei nützlichen baulichen Veränderungen häufig geben wird) dazu verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen und etwaige Schäden zu beseitigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”). Um diesen Anspruch abzusichern kann der Vermieter seine Zustimmung nach § 554a Absatz 2 BGB von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. Diese zusätzliche Sicherheit unterliegt nicht den Beschränkungen der Mietsicherheit nach § 551 Absatz 1 und 2 BGB (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”). Sie darf also nicht in Teilleistungen erbracht werden und ist fällig, bevor mit den Bauarbeiten begonnen wird. Der Höhe nach hat sich die Sicherheit am Umfang der voraussichtlichen Rückbau- und Entsorgungskosten zu orientieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A, § 554a, Rdnr. 59). Durch die Verweisung in § 554a Absatz 2 Satz 2 BGB auf § 551 Absätze 3 und 4 BGB wird klargestellt, dass für die zusätzliche Sicherheit hinsichtlich der Anlage und Verzinsung die allgemeinen Regeln über die Kaution gelten (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”). Die Sicherheit ist nach § 554a Absatz 2 BGB zweckgebunden („Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes”). Sie darf daher vom Vermieter nicht dazu genutzt werden, um andere Ansprüche gegen den Mietern abzusichern. Aus der gesetzlichen Zweckbindung folgt insoweit ein Aufrechnungsverbot. Der Vermieter kann allerdings wegen anderer Ansprüche (Z.B. wegen Mietrückständen) einen Titel gegen den Mieter erwirken und dann bei einer Barkaution dessen Rückzahlungsansprüche gegen sich selbst pfänden lassen.

Die Bundesregierung will für etwas mehr Transparenz auf dem Markt der altersgerechten und barrierearmen Wohnungen sorgen. Künftig sollen im Rahmen des Mikrozensus “Kriterien zum barrierefreien bzw. barrierearmen Wohnen erhoben werden”. Das schreibt die Bundesregierung in einer Antwort auf eine Anfrage der FDP-Fraktion. Die erste Erhebung ist noch für 2018 geplant, die Daten sollen dann im Jahr 2019 vorliegen. Hintergrund der Anfrage der Liberalen ist der demografische Wandel. Viele Senioren wünschten sich, so lange wie möglich selbstbestimmt in den eigenen vier Wänden leben zu können. Die Schaffung von ausreichend Wohnraum sei daher ein dringend zu lösendes Problem. In ihrer Antwort verweist die Regierung auf eine Prognos-Untersuchung aus dem Jahr 2014, nach der bis 2030 rund 2,9 Mio. altersgerechte Wohnungen benötigt würden. Zum Zeitpunkt der Untersuchung soll es etwa 700.000 altersgerechte Wohnungen gegeben haben. Über das Zuschussprogramm “Altersgerecht Umbauen” der KfW sind von 2010 bis Ende 2017 rund 170 Mio. Euro an Zuschüssen geflossen. Bezuschusst wurde damit der Umbau von knapp 200.000 Wohneinheiten. Über das Kreditprogramm der KfW wurde der Umbau von rund 190.000 Wohneinheiten gefördert. Laut Koalitionsvertrag soll die Förderung von jährlich 75 Mio. Euro auf dem aktuellen Stand verstetigt werden.

Für Gewerberäume gilt § 554a BGB nicht, da die Vorschrift in § 578 Absatz 2 BGB nicht erwähnt wird. Hier kommt aber ggfls. ein Anspruch aus § 242 BGB in Betracht (Blank/Börstinghaus, § 554a BGB, Rdnr. 3).

Eine zum Nachteil des Mieters von § 554a Absatz 1 BGB abweichende Vereinbarung ist nach § 554a Absatz 3 BGB unwirksam.

Liegen die Voraussetzungen des § 554a BGB vor, muss der Vermieter den erforderlichen Arbeiten zustimmen und sie dulden. Stimmt der Vermieter trotzdem nicht zu, kann der Mieter ihn auf Zustimmung und Duldung vor Gericht verklagen.

4. Elektromobilität

Der Bundesrat hat im Januar 2018 (Drucksache 19/401 des Deutschen Bundestages) den „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität” in ein Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Dadurch soll im Mietrecht  eine § 554a BGB entsprechende Regelung für bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität eingeführt werden. Es bleibt abzuwarten, ob die neue Bundesregierung diese Initiative aufnehmen wird.

Nach den Ausführungen in der Gesetzesbegründung besteht im Mietrecht bislang keine Privilegierung des Einbaus von für die Elektromobilität erforderlichen Einrichtungen. Die Sonderregelung des § 554a BGB gilt nur für Einrichtungen zur Herstellung von Barrierefreiheit. Daher sind die allgemeinen, nicht gesetzlich niedergelegten Grundsätze zur Vornahme von Maßnahmen an der Mietsache durch den Mieter (sogenannte Mietermodernisierung) anwendbar, nach denen es dem Mieter regelmäßig nicht gelingen wird, sich im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung durchzusetzen (Siehe auch Ziffer 1). Ziel des Gesetzentwurfs ist es daher, den Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge auch im privaten Raum durch flankierende gesetzgeberische Maßnahmen im Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht zu erleichtern.

Der Bundestag hat diesen Gesetzentwurf des Bundesrates nicht weiter verfolgt. Der Bundesrat hat daher am 11. Oktober 2019 einen neuen Versuch unternommen und einen „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und des Wohnungseigentumsgesetzes zur Förderung der Elektromobilität” (Drucksache 347/19) vorgelegt. Ziel der erneuten Initiative des Bundesrates ist „die deutliche Absenkung der rechtlichen Hürden für den Einbau von Ladestellen durch Mieter und Wohnungseigentümer.” Jeder Mieter soll danach einen Anspruch darauf haben, dass der Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge ausgeführt wird. Um den Einbau von Ladestellen für Elektromobilität zu fördern, ist eine dem § 554a BGB entsprechende Regelung für den Einbau einer Ladestation für Elektrofahrzeuge zugunsten des Mieters einer Wohnung mit Stellplatz zu schaffen. § 554a BGB gewährt dem Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen, die eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache ermöglichen. Der neue § 554 BGB (Derzeit nicht besetzt) soll wie folgt lauten:

§ 554 Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
(1) Der Mieter kann vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Maßnahmen und die Vornahme von Handlungen verlangen, die erforderlich sind, um eine Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge im Sinne des § 2 Nummer 1 des Elektromobilitätsgesetzes auf einer ausschließlich dem Mieter vermieteten Stellfläche zu schaffen.
(2) Der Vermieter kann die Erlaubnis nach Absatz 1 verweigern, wenn
1. er sich gegenüber dem Mieter verpflichtet, unverzüglich Maßnahmen durchzuführen, um dem Mieter eine ihm zugängliche und zumutbare Lademöglichkeit für elektrisch betriebene Fahrzeuge zur Verfügung zu stellen oder
2. sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an der Nutzung einer Lademöglichkeit überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen Dritter, insbesondere anderer Mieter, zu berücksichtigen.
(3) Eine von Absatz 1 oder Absatz 2 abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.

Die Bau- und Folgekosten für die Maßnahme soll der Mieter tragen.

Für einen zügigen Ausbau einer privaten Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge ist es nach Auffassung des Bundesrates notwendig, diese Reform zeitnah umzusetzen. Es bleibt jedoch weiterhin Sache des Bundestages, ob er den Vorschlag aufgreift oder nicht.

Bild: photo-5000 / Fotolia

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