Mietminderung

Ist die Wohnung mangelhaft, ist eigentlich der Anspruch auf Beseitigung des Mangels das wichtigste Recht des Mieters (Näheres in unserem Beitrag „Mangelbeseitigung”). Es kommt darauf an, dass die Wohnung wieder ordnungsgemäß geheizt werden kann oder den nächtlichen Lärmbelästigungen durch den neuen Nachbarn Einhalt geboten wird.

Im Rechtsalltag ist steh jedoch das Recht zur Mietminderung im Mittelpunkt des Interesses. Über kaum ein Thema im Mietrecht wird so gerne gestritten (Mehr dazu in unserem Beitrag „Beratungs- und Prozessstatistik”). Und die Urteile zur Frage der Minderungsquote füllen ganze Bücher.

Inhalt:
  1. Die rechtliche Grundlage der Mietminderung
  2. Der Mangel als Auslöser der Mietminderung
  3. Die Mietminderung
  4. Der Umfang der Mietminderung
  5. Die Minderungsquote
  6. Der Minderungsbetrag
  7. Der Raumfaktor
  8. Der Zeitfaktor
  9. Der Wohnwert
  10. Durchführung der Berechnung
  11. Durchführung der Mietminderung, Rückforderungsanspruch, Mietrückstand
  12. Die Betriebskostenabrechnung
  13. Die Minderung der Nutzungsentschädigung
  14. Der Ausschluss der Mietminderung
1. Die rechtliche Grundlage der Mietminderung

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter nach § 536 Absatz 1 BGB für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Die Vorschrift steht im allgemeinen Teil des Mietrechts, gilt also mit Ausnahme von Absatz 4, der sich ausdrücklich nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum bezieht, für alle Arten von Mietverhältnissen.

2. Der Mangel als Auslöser der Mietminderung

Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete dann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert. Ob ein solcher Mangel vorliegt, ist häufig zwischen den Mietvertragsparteien streitig. Viele Entscheidungen der Gerichte befassen sich hauptsächlich mit dieser Frage, bevor sie überhaupt zur Höhe einer eventuellen Mietminderung kommen. Wir verweisen insoweit auf unsern Beitrag „Was ist ein Mangel”, in dem Sie allgemeine Ausführungen zu der Frage finden, wann ein Mangel vorliegt. Konkrete Ausführungen zu den einzelnen Mangelarten finden Sie in den Einzeldossiers in der Rubrik „Mängel“.

3. Die Mietminderung

Die Mietminderung ist kein Anspruch und kein Gestaltungsrecht, dass der Mieter geltend machen muss. Sie tritt von Rechts wegen ein („…. hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten”). Der Mieter muss sie nicht erklären oder beantragen, der Vermieter muss sie nicht gewähren. Sie tritt automatisch kraft Gesetzes ein, ohne das der Mieter sich gegenüber dem Vermieter ausdrücklich auf sie berufen muss (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Februar 1991, XII ZR 47/90; Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Oktober 1999, 63 S 132/99). Die Minderung der Miete aufgrund vorhandener Mängel bedarf auch keiner Ankündigung seitens des Mieters (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 08. November 1982, 45 C 348/82). Dies kann allerdings im gewerblichen Bereich mietvertraglich geändert werden (Urteil des Kammergerichts Berlin vom 21. März 2002, 8 U 9082/00). Allerdings hat der Mieter einen Mangel nach § 536c Absatz 1 Satz 1 BGB dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt.

Die Mietminderung tritt auch dann ein, wenn der Vermieter für den Mangel gar nichts kann, ihn vielleicht nicht einmal beseitigen kann, weil er ihn seinerseits hinnehmen muss, wie z.B. bei Baulärm aus der Nachbarschaft (Landgericht Leipzig, Urteil vom 28. Mai 2003, 1 S 1314/03; Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil vom 11. Mai 2011, 3 C 13/11). Es kommt allein auf die Störung der Äquivalenz der Leistungen (Miete einerseits, mangelfreies Wohnen andererseits) im Mietverhältnis an, die durch die Mietminderung ausgeglichen werden soll. Unter Umständen hat der Vermieter in diesen Fällen entsprechend § 906 Absatz 2 Satz 2 BGB einen Ausgleichsanspruch gegen den störenden Nachbarn. Dies ist jedoch für die Berechtigung der Mietminderung nicht relevant. Auch dann, wenn der Vermieter den Mangel sofort ordnungsgemäß beseitigt, tritt die Mietminderung vom Auftreten des Mangels bis zu seiner Beseitigung ein. Ob der Mieter sie dann auch einfordert, ist eine andere Frage. Lediglich dann, wenn der Mieter selbst den Mangel zu vertreten hat, ist eine Mietminderung ausgeschlossen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Gewährleistungsausschluss”).

Die Mietminderung tritt auch unabhängig davon ein, ob der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzt oder nicht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Oktober 1986, VIII ZR 144/85; Oberlandesgericht Oldenburg , Urteil vom 14. Juni 1999, 15 U 19/98). Dies ergibt sich daraus, dass sie lediglich eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch voraussetzt, nicht aber eine Beeinträchtigung des Gebrauchs selbst. Aus diesem Grunde ist die Mietminderung auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter aus einer eigentlich unbewohnbaren Wohnung nicht auszieht (Amtsgericht München, Urteil vom 11. Juni 2010, 412 C 11503/09).

4. Der Umfang der Mietminderung

Nach dem Gesetzeswortlaut in § 536 Absatz 1 BGB mindert sich die Miete entweder in vollem Umfang oder in angemessenem Umfang. Was das im konkreten Fall heißt, haben die Gerichte zu entscheiden. In der Praxis wird die Minderung zunächst in einem Prozentsatz von der Monatsmiete ausgedrückt, aus dem dann für den konkreten Fall ein Betrag ermittelt wird. Auf diese Weise wird über den Prozentsatz ein Mindestmaß an Vergleichbarkeit gewährleistet.

Trotzdem gibt es keine einheitliche Linie, sondern viele unterschiedliche Gerichtsentscheidungen mit unterschiedlichen Mietminderungen (Wir verweisen insoweit auf unsere Ausführungen in den Beiträgen zu den einzelnen Mängeln). Dafür gibt es viele verschiedene Gründe.

Der wichtigste ist die Parteimaxime. Die Gerichte entscheiden in Mietsachen über die Anträge der Parteien. Macht ein Mieter für einen bestimmten Mangel nur eine Minderung von 20 % geltend, darf das Gericht ihm nicht mehr zusprechen, auch wenn der Richter der Auffassung ist, das es auch 40 % hätten sein können. Ein Beispiel dafür ist die Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg vom 01.09.1999, 319 C 349/99.

Der zweite Grund ist der, dass es in Gerichtsentscheidungen immer um einen konkreten Einzelfall geht. Auch wenn man aus Gründen der Rechtssicherheit versucht, dem unbestimmten Rechtsbegriff „angemessen herabgesetzt” Leitlinien abzutrotzen, so ähneln sich die Fälle doch nur. Die unterschiedlichen Details des Einzelfalles sind jedoch häufig entscheidend dafür, ob und in welcher Höhe es eine Mietminderung gibt. Ein wegen eines defekten Heizkörpers im Winter nicht nutzbares Zimmer führt bei einer Einzimmerwohnung zu einer anderen Minderung als in einer Fünfzimmerwohnung.

Ein dritter Grund sind die Beteiligten, die Parteien, die Anwälte, die Richter. Ihr Fleiß, ihr Geschick und ihre Anschauungen schlagen sich natürlich auch in den Entscheidungen nieder. Wer selbst gerade unter einer Großbaustelle auf der anderen Straßenseite leidet, wird einen entsprechenden Fall wahrscheinlich anders beurteilen als der Kollege aus dem ruhigen Vorort.

Veränderungen in der Beurteilung bestimmter Sachverhalte können sich auch die Gerichte nicht entziehen. Anfang der Siebzigerjahre sah man in Asbest kein Problem. Heute führt es zu hohen Mietminderungen.

Auch regionale Einflüsse können eine Rolle spielen. Die Frage, ob Prostitution im Haus einen Mangel darstellt, sieht das Amtsgericht Hamburg wahrscheinlich anders als das Amtsgericht Paderborn.

All diese Effekte müssen im jeweiligen Einzelfall mit ins Kalkül gezogen werden. Die Beispielsfälle geben daher nur Richtwerte an, nicht mehr, aber auch nicht weniger.

5. Die Minderungsquote

Zunächst muss man die Minderungsquote ermitteln. Die Miete ist gemäß § 536 Absatz 1 BGB kraft Gesetzes (Also nicht erst wenn der Mieter eine Mietminderung geltend macht) gemindert. Der Mieter ist dann berechtigt, von dem Zeitpunkt an, in dem der Mangel aufgetreten ist, bis zur vollständigen und ordnungsgemäßen Behebung die Miete entsprechend der verminderten Gebrauchstauglichkeit der Wohnung die Mietzahlung zu mindern. Dies gilt unabhängig davon, wer den Mangel verursacht (Ausnahme: der Mieter war es selbst, mehr dazu in unserem Beitrag „Gewährleistungsausschluss”) oder beseitigt hat. Ebenso, wie es für die Minderung auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, sondern nur auf die gestörte Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung.

Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel völlig aufgehoben, so ist der Mieter während dieser Zeit gemäß § 536 Absatz 1 Satz 1 BGB von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Diese Variante kommt in der Praxis jedoch höchst selten vor, zumeist nur bei Modernisierungen durch den Vermieter, bei Überschwemmungen, der Belastung mit Schadstoffen oder wenn für die vertraglich vereinbarte Nutzung der Räume eine Genehmigung fehlt. Nach einem Urteil des Landgerichts München (Landgericht München I, Urteil vom 06. Dezember 2012, 14 S 12138/12) beträgt die Mietminderung trotzdem keine 100%, wenn eine Wohnung aufgrund der Belastung mit Schadstoffen nicht mehr als solche nutzbar ist, die Mieter aber ihr Hab und Gut noch in ihr stehen lassen. Diese Auffassung des Landgerichts ist nicht überzeugend. Der Zweck des Wohnungsmietvertrages liegt darin, dem Mieter die Nutzung der Räume als Wohnung zu ermöglichen. Die Nutzung als Möbellager ist etwas ganz anderes. Das ist nicht Gegenstand des Vertrages und kann daher nicht herangezogen werden, um die Minderung zu begrenzen.

Ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur zum Teil gemindert, so berechtigt dies gemäß § 536 Absatz 1 Satz 2 BGB den Mieter, den Mietzins in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem der Wert der mangelfreien Mietwohnung (=100%) zum Wert der mangelhaften (=? %) steht. Entscheidend ist dabei die Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei der Bewertung dieser Minderung geht es vor allem um die Art (Heizungsausfall im Winter oder Kratzer an der Wohnungstür) und den Umfang (Heizungsausfall in der ganzen Wohnung oder nur im Flur) der Beeinträchtigung. Dabei spielt auch die Bedeutung des Raumes für die Nutzung der Wohnung eine Rolle, wenn der Mangel sich nur in einem Raum befindet. Ebenso muss bedacht werden, dass dann auch nur ein Teil der Wohnung von dem Mangel betroffen ist, also auch nur dafür die Minderung eingreifen kann.

In der Praxis muss man sich mit einer ganzen Reihe von einzelfallbezogenen Umständen auseinandersetzen, die sich einer theoretisierenden Betrachtung entziehen. Die Gerichte schätzen die Minderung nach § 287 ZPO. Ihre Ergebnisse sind jedoch nicht immer nachvollziehbar, was der Einheitlichkeit und damit der Vorhersehbarkeit der Rechtsprechung abträglich ist. Wichtig sind dabei Art, Lage und Alter der Wohnung bei Vertragsabschluss, die Miethöhe, der räumliche Umfang des Mangels, seine Dauer, seine Häufigkeit, seine Intensität sowie die Frage, ob und wie der Mieter sich seinen Folgen entziehen kann.

Durch eine Bewertung all dieser Faktoren kann man die verschiedenen Mängel zueinander in Relation setzen. Man kann sagen, dass ein Heizungsausfall im Winter in der Regel eine höhere Quote rechtfertigt als im Herbst. Man bekommt allerdings keine Antwort auf die Frage, wie hoch in einem konkreten Fall die Minderungsquote ist. Man greift daher zunehmend zur genauen Bestimmung der Mietminderung auf diverse Tabellen mit Gerichtsentscheidungen zurück. Diese Präjudizien dienen als Ausgangspunkt und Überlegungsgrundlage für die am Ende entscheidende Frage, wie im Streitfall ein Richter den Fall entscheiden würde. Die Tabellen geben zumindest einen Rahmen, an dem man sich orientieren kann. Je genauer die Wohnung und die Mängel beschrieben sind, um so präziser kann man die Übereinstimmung zum eigenen Fall überprüfen.

6. Der Minderungsbetrag

Aus der Minderungsquote errechnet man dann den Minderungsbetrag. Dazu wendet man die Minderungsquote auf die Gesamtmiete an. Die Frage, ob auch die Betriebskostenanteile in die Minderungsberechnung einzubeziehen sind, war früher umstritten. Der BGH hat diese Streitfrage durch seine Urteile vom 06.04.2005 (XII ZR 225/03) und vom 26.07.2005 (VIII ZR 347/04) in dem Sinne geklärt, dass die Gesamtmiete einschließlich Betriebskosten Grundlage der Mietminderung ist.

Da der Betrag sich auf einen ganzen Monat bezieht, muss dann noch errechnet werden, wie hoch die Minderung konkret ausfällt, da die Beeinträchtigung selten genau einen Monat lang währt, sondern zumeist kürzer, manchmal auch länger ist.

7. Der Raumfaktor

Die Berechnung der Mietminderung bezieht sich am Ende immer auf die Monatsmiete für die gesamte Wohnung. Mängel können jedoch raumweise (Beispiel: defekter Heizkörper) oder wohnungsweise (Beispiel: Flächenabweichung) auftreten. Eine raumweise Minderung muss dann auch auf den Raum bezogen berechnet werden. Daraus ergibt sich der Minderungsbetrag. In den Urteilen wird er als Prozentsatz aber immer bezogen auf einen ganzen Monat und die Gesamtmiete angegeben.

Ist ein Zimmer wegen einer konkreten Gesundheitsgefährdung nicht nutzbar, so darf nicht einmal anteilig für die dort untergestellten Gegenstände Miete gerechnet werden. Dies folgt aus dem subjektiven Mangelbegriff, da das Zimmer zum Wohnen gemietet wurde, nicht um Möbel darin unterzustellen.

Die Minderung kann jedoch auch über die Zimmermiete hinausgehen, wenn die Nutzung der gesamten Wohnung beeinträchtigt wird. Müssen beispielsweise in einer 2-Zimmer-Wohnung beide Mieter in einem Zimmer wohnen, ist nicht nur das nicht nutzbare, sondern auch das andere Zimmer beeinträchtigt.

8. Der Zeitfaktor

Die Minderung tritt nur für den Zeitraum ein, in dem der Mangel besteht. Besteht er nur für ein paar Tage, darf auch der Minderungsbetrag nur für ein paar Tage berechnet werden. Dies ist vor allem bei der Anwendung von Präjudizien zu beachten, die die Minderungsquote unter der Annahme ausweisen, dass der Mangel den ganzen Monat besteht

9. Der Wohnwert

Es gibt Versuche, in die Minderungsberechnung den Wohnwert der einzelnen Räume einfließen zu lassen (LG Hamburg, Urteil vom 24.05.1983, 16 S 332/82; Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 09.02.1996, 43 b C 1068/94). Dieser Ansatz ist jedoch abzulehnen, da die Bewertung des Wohnwertes von Zimmern eine höchst subjektive Vorgehensweise ist. Wer in seiner Freizeit gerne vor dem Fernseher im Wohnzimmer sitzt, für den wird das Wohnzimmer eine hohe Wertigkeit haben. Wer seine Zeit lieber vor dem Computer im Arbeitszimmer verbringt, dem wird das verwaiste Wohnzimmer nicht so viel bedeuten. Aber auch die Lage und die Größe sind neben dem individuellen Lebensstil für die Wertigkeit im konkreten Fall von Bedeutung. Der Wohnwert der einzelnen Räume entzieht sich daher der abstrakten Beurteilung. Sonst müßte man auch bei der Flächenabweichung anders verfahren, als der BGH es tut und schauen, wo denn die qm fehlen, unter der Schräge, beim Balkon oder überall ein bißchen.

Man zahlt seine Miete auch nicht zimmerweise. Am Ende ist es eine kalkulatorische Durchschnittsmiete. Sie sollte daher auch die Grundlage für die Bemessung der Räume bei der Mietminderung sein. Entscheidend ist daher die Größe der Räume, aber nicht als solche, sondern als Grundlage der Berechnung der Miete und damit auch der Mietminderung (so auch Landgericht Berlin, Urteil vom 14.06.2001, 67 S 475/00).

Achten muss man allerdings darauf, dass man sauber zwischen raumbezogenen und wohnungsbezogenen Mängeln unterscheidet. Ist z.B. die einzige Toilette in einer Wohnung defekt, so handelt es sich dabei nicht um einen raumbezogenen Mangel des Badezimmers, sondern um einen wohnungsbezogenen Mangel der gesamten Wohnung, da eine Funktion, die die Wohnung erst zur Wohnung macht, nicht zur Verfügung steht.

Ebenso abzulehnen ist die sogenannte „Zielbaummethode“ (Oberlandesgericht Oldenburg, Urteil vom 14.06.1999, 15 U 19/98). Sie stammt aus dem Bereich des Baurechts und wird den Besonderheiten des subjektiven Mangelbegriffs im Mietrecht nicht gerecht.

10. Durchführung der Berechnung

Hat man diese Fragen beantwortet, kann man die Minderung berechnen. Soweit der Mangel die ganze Wohnung betrifft, spielt neben der Minderungsquote noch der Zeitfaktor eine Rolle (siehe z.B. Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, 64 S 322/94).

Ist nur ein Raum betroffen, muss man die Minderung nach demselben Schema für diesen berechnen. So kann z.B. die Miete für einen nicht mehr nutzbaren Raum von 25 qm um 100% gemindert werden (Amtsgericht Bernau, Urteil vom 08.12.2009 – Aktenzeichen (Az.) 10 C 248/09). Bezogen auf eine 100 qm große Wohnung ergibt dies eine Mietminderung von 25%. Ein anschauliches Beispiel für eine solche raumanteilige Berechnung ist die Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 05.07.2010 – Aktenzeichen (Az.) 12 U 172/09. In ihr ging es um eine Mietminderung wegen Feuchtigkeit in zu einer Zahnarztpraxis gehörenden Kellerräumen.

Treffen wie häufig mehrere Mietmängel zusammen, so muss statt einer starren Addition der Minderungsquoten im jeweiligen Einzelfall eine wertende Betrachtung vorgenommen werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 13.03.2013 – Aktenzeichen (Az.) 65 S 321/11).

11. Durchführung der Mietminderung, Rückforderungsanspruch, Mietrückstand

Gleich mit der Mangelanzeige kann die Mietminderung geltend gemacht werden. Da sie in der Regel im laufenden Monat nicht mehr mit der Miete verrechnet werden kann, erfolgt dies zumeist mit der folgenden Mietzahlung, die entsprechend reduziert wird. Ist der Mangel bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht beseitigt, wird die Minderung im zweiten Monat also doppelt abgezogen. Beachten muss man für den ersten bereits abgelaufenen Monat den Zeitfaktor, da der Mangel wahrscheinlich nicht am 01. aufgetreten sein wird. Für den laufenden Monat wird die Minderung zunächst einmal in voller Höhe abgezogen. Wird der Mangel im Laufe des Monats beseitigt, muss ggfls. der Minderungsbetrag für ein paar Tage im darauffolgenden Monat nachbezahlt werden.

Da das Recht zur Mietminderung kraft Gesetzes besteht, die Mietminderung also nicht vom Vermieter gewährt werden muss, muss der Mieter auch nicht auf eine wie auch immer geartete Zustimmung des Vermieters zu diesem Vorgehen warten. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die Minderung wegen einer Verletzung der Anzeigepflicht ausgeschlossen ist. Dazu verweisen wir auf unseren Beitrag zum Gewährleistungsausschluss.

Allerdings sollte man wenigstens den Versuch unternehmen, mit der jeweils anderen Vertragspartei eine Einigung hinsichtlich Dauer und Umfang der Minderung zu finden. Dies erleichtert manches. Als Vermieter sollte man sich bemühen, den zugrundeliegenden Mangel möglichst zügig zu beseitigen und nicht zu kleinlich mit der Minderung umzugehen. Ob es nun 10% oder 15% sind, spielt in der Regel bei schnellem Handeln keine große Rolle. Für die Zufriedenheit des Mieters bei der Abwicklung solcher unvermeidlichen Probleme ist es jedoch von immenser Bedeutung, ob er das Gefühl hat, mit seinem Anliegen ernst genommen zu werden oder wie auf einem orientalischen Basar feilschen zu müssen. Häufig wird es dann noch nicht einmal zu einer Minderung kommen.

Gelangen die Vertragsparteien zu keiner Einigung, kann man als Mieter trotzdem die Minderung im errechneten Umfang durchführen. Man kann aber auch zunächst die volle Miete zahlen und einen entsprechenden Vorbehalt erklären. Hinsichtlich des überzahlten Betrages erwirbt der Mieter dadurch einen Bereicherungsanspruch nach § 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 BGB. Nach Abschluss der Mängelbeseitigung kann man dann versuchen, die Angelegenheit mit dem Vermieter zu klären, die Minderung im Wege der Aufrechnung von einer der nächsten Mieten absetzen oder den Vermieter auf Rückzahlung verklagen. Der Vorbehalt bedarf keiner besonderen Form. Er muss jedoch eine eindeutige Aussage dahingehend enthalten, dass sich der Mieter die Rückforderung der überzahlten Miete vorbehält. Allein die Mängelanzeige ist dafür nicht ausreichend. Zahlt der Mieter die Miete in Kenntnis eines Mangels, so kann er den überzahlten Betrag nach § 814 BGB nur zurückfordern, wenn er sich dies vorbehalten hat (Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.03.2006 – Aktenzeichen (Az.) 4 C 339/05).

Wenn der Mieter die Miete mindert, kann der Vermieter deswegen nicht kündigen, auch wenn die Minderung zu hoch ausfällt. Der Mieter hat nämlich in diesem Fall den Rückstand nicht schuldhaft verursacht. Gleiches gilt für das eventuell zusätzlich geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht. Anders sieht es allerdings dann aus, wenn der Mieter die Minderung schuldhaft völlig überhöht, also beispielsweise wegen einer Kleinigkeit gar keine Miete mehr zahlt.

12. Die Betriebskostenabrechnung

Eine Mietminderung ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in der Form zu berücksichtigen, dass die von dem Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011).

Will man sich die Berechnung als Vermieter erleichtern und die Betriebskostenabrechnung nicht mit dem Problem der Mietminderung belasten, steht als praktikable Lösung auch der Weg zur Verfügung, die Minderung auf der Basis der Bruttowarmmiete zu berechnen, aber den sich ergebenden Betrag nur mit der Nettokaltmiete zu verrechnen.

13. Die Minderung der Nutzungsentschädigung

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”). Wie vom BGH entschieden wurde, richtet sich bei der Vorenthaltung einer Mietsache, deren Mietwert im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses gemindert war, der Mindestbetrag des Schadens, den der Vermieter gem. § 546a BGB zu fordern berechtigt ist, nach diesem geminderten Mietzins, weil dieser Betrag der im Augenblick der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbarte Mietzins war (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.1990, VIII ZR 116/89; Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.03.2001, XII ZR 241/98; Kammergericht Berlin, Urteil vom 30.01.2012 – Aktenzeichen (Az.) 8 U 192/10). Allerdings steht dem Mieter eine Minderungsbefugnis für Mängel, die während der Vorenthaltung auftreten, nicht zu, da er keinen Erfüllungsanspruch mehr hat (Amtsgericht Köln, Urteil vom 08.11.2000, 220 C 106/00).

14. Der Ausschluss der Mietminderung

In einer Reihe von Fallkonstellationen ist es dem Mieter verwehrt, sich gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf Mietminderung zu berufen, auch wenn ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt. Dazu verweisen wir auf unseren Beitrag zum Gewährleistungsausschluss.

Bild: Alex-White / Fotolia

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