Mietpreisgrenzen

Im folgenden geht es um die Mietpreisgrenzen im freifinanzierten Wohnungsbau, für den (theoretisch) das Prinzip der freien Mietpreisvereinbarung gilt. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gilt das Kostenmietenprinzip (Näheres dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau). Der Vermieter darf über die Kostenmiete nicht hinausgehen. Überzahlte Beträge sind zurückzuerstatten (Dazu verweisen wir auf unseren Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”).

Die Vorschriften der §§ 557 ff BGB über die verschiedenen Möglichkeiten einer Mieterhöhung ziehen zugleich deren Grenzen (Näheres dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”). Dies gilt vor allem für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB. Diese Grenzen sind verfahrensrechtlicher und inhaltlicher Natur. Sie gelten jedoch nur für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen. Für die Vereinbarung des Mietpreises bei Abschluss eines Mietvertrages sind diese Vorschriften grundsätzlich nicht anwendbar. Die Miete kann bei Abschluss des Mietvertrages frei vereinbart werden, also auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Der Vermieter kann dann zwar für längere Zeit keine Mieterhöhungen geltend machen (Bis der Mietspiegel die Mietvertragsmiete überholt hat). Während der gesamten Zeit kassiert er jedoch eine Miete, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Anders sieht es in Gebieten aus, für die die neuen §§ 556d bis 556g BGB mit der sogenannten „Mietpreisbremse” gelten. Berlin gehört dazu. Auch in diesen Gebieten gilt grundsätzlich die freie Mietpreisvereinbarung. Mieter und Vermieter sind also nicht an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Es gibt aber Grenzen für die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere die 10-%-Grenze in § 556d Absatz 1 BGB. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag zur Mietpreisbremse. Die Begrenzung der Neuvertragsmieten war zuvor schon seit längerem Gegenstand wohnungspolitischer Debatten. In Berlin liegen die Neuvertragsmieten in der Regel deutlich über der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Deutsche Mieterbund forderte daher eine Begrenzung auch der Neuvertragsmieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Dies würde auch die Entwicklung der Mietspiegelmieten dämpfen, da die Neuvertragsmieten gemäß § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB dafür besonders bedeutsam sind. Die Mietpreisbremse scheint das gesetzgeberische Ziel jedoch nicht erreicht zu haben.

Es gibt unabhängig davon Vorschriften, die bei der Neuvermietung und im laufenden Mietverhältnis den Spielraum nach oben begrenzen, die also eine Schranke für den Grundsatz der freien Mietvereinbarung darstellen. Dabei handelt es sich um die verbotene Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und den Mietwucher nach § 138 BGB. Diese Vorschriften gelten theoretisch auch für bestehende Wohnraummietverhältnisse, sind also auf alle Mieterhöhungen nach den §§ 557 ff BGB sowie die Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB anzuwenden. In diesen Bereichen kommen sie jedoch nur selten zur Anwendung, da den einzelnen Mieterhöhungsvorschriften bereits inhaltliche Schranken eigen sind und die Interessenlage eine andere als bei der Neuvermietung ist, da der Mieter bereits eine verbindliche vertragliche Rechtsposition erworben hat.

Inhalt:
  1. Verbotene Mietpreisüberhöhung
  2. Wucher
  3. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018
  4. Der Berliner Mietendeckel
1. Verbotene Mietpreisüberhöhung

Die verbotene Mietpreisüberhöhung ist geregelt in § 5 des  WiStrG  (Wirtschaftsstrafgesetz). Die Vorschrift lautet:

§ 5 Mietpreisüberhöhung

(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.

Die Vorschrift soll die Mieter vor der Vereinbarung überhöhter Mieten  schützen. Eigentlich muss sich niemand auf eine solche Vereinbarung einlassen. Aber gerade dann, wenn die in der Vorschrift vorausgesetzte Mangellage (Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen) vorliegt, ist die Entscheidungsfreiheit der Mieter zumeist eingeschränkt. Die Vermieter können in einer solchen Situation ihre wirtschaftliche Macht ausspielen und Mieten durchsetzen, die deutlich über dem ortsüblichen Preisniveau liegen.

Andere Märkte reagieren auf eine solche Mangellage flexibel und schnell, indem die Anbieter die Produktion erhöhen und so in der Regel das Preisniveau wieder stabilisieren. Auf dem Wohnungsmarkt ist das wegen der langen Vorlaufzeiten von Wohnungsbauinvestitionen und der nur begrenzt zur Verfügung stehenden Ressource Boden nicht möglich. Der Markt kann eine solche Verknappung gar nicht oder nur mit jahrelanger zeitlicher Verzögerung beseitigen. Dies wäre vertretbar, wenn es um ein verzichtbares oder substituierbares Gut gehen würde. Wohnen muss aber jeder Mensch. Aus diesem Grunde muss der Gesetzgeber dem Marktgeschehen Grenzen setzen. Selbst diese Grenze ist jedoch nur relativ, da sie nicht an einem absoluten Preis ansetzt, sondern an der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Vorschrift beschreibt zunächst eine Ordnungswidrigkeit, die schon dann erfüllt sein kann, wenn der Vermieter die unangemessen hohe Miete fordert. Ihre eigentliche Bedeutung liegt aber auf zivilrechtlichem Gebiet, da bei Verwirklichung des äußeren Tatbestandes ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Vermieters die Vereinbarung über die Miethöhe wegen dem Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot (§ 5 WiStG) nach § 134 BGB nichtig ist. Die überzahlte Miete kann dann nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Durch diese Sanktionen soll der Mieter davor geschützt und der Vermieter davon abgehalten werden, die Mangellage auf dem Mietwohnungsmarkt auszunutzen.

Wohnräume

§ 5 WiStG gilt nur für Wohnräume. Entscheidend ist dafür die Vereinbarung der Parteien, also der Mietvertrag, nicht der objektive Nutzungszweck der Räume oder die tatsächliche Nutzung (Siehe unseren Beitrag zum Wohnraummietrecht). Nicht zum Wohnen dient jeder andere Zweck der Anmietung, insbesondere für gewerbliche Zwecke. Wird also ein Ladengeschäft als Wohnung vermietet, ist § 5 WiStG anwendbar. Wird hingegen eine Wohnung zum Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei vermietet, ist die Vorschrift nicht anwendbar. Auch die vertragswidrige Nutzung als Wohnung oder als Gewerbe ändert daran nichts.

Bei gemischten Mietverhältnissen ist der vereinbarte inhaltliche Schwerpunkt entscheidend. Steht die Nutzung als Wohnraum im Vordergrund, gilt § 5 WiStG für das gesamte Mietverhältnis.

Miete und Nebenleistungen

Nach § 5 WiStG spielt es keine Rolle, ob die unangemessen hohe Miete für die Vermietung der Wohnräume oder für damit nach dem Vertrag verbundene Nebenleistungen gezahlt wird. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Mieter zusätzliche Miete für die Vermietung für Nebenräume wie für eine Garage zahlen muss. Entscheidend ist immer das Mietverhältnis als ganzes. Hierdurch soll verhindert werden, dass der Vermieter durch eine Aufspaltung der Entgelte versucht, die Vorschrift zu umgehen.

Unangemessene Entgelte

Unangemessen hoch sind nach § 5 Absatz 2 WiStG Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Die Grenze für eine verbotene Mietpreisüberhöhung liegt also bei 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Vorschrift entspricht fast wörtlich der Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Absatz 2 BGB. Insofern kann auf die dortigen Ausführungen verwiesen werden. In Berlin ergeben sich diese Beträge aus den jeweils gültigen qualifizierten Mietspiegeln.

Zahlt der Mieter über die Grundmiete hinaus Betriebskosten oder Kosten für Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen, so sind diese Beträge nicht einzurechnen, da sie üblich sind und z.B. in Berlin auch entsprechend in den Mietspiegeln berücksichtigt werden. Dagegen sind besondere Mieterleistungen wie unrentierliche Renovierungszuschüsse, oder unbezahlte Hausmeisterleistungen zu Lasten des Vermieters zu berücksichtigen. Handelt es sich um einen Vertrag mit einer Inklusivmiete, so sind die enthaltenen Betriebskosten herauszurechnen. Ist eine auffällig hohe Betriebskostenpauschale vereinbart, so ist der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale aber der Grundmiete zuzuschlagen.

Hinzu kommen muss, dass der Vermieter sich den unangemessen hohen Mietzins unter Ausnutzung eines geringen Angebotes auf dem örtlichen Wohnungsmarkt bzw. Teilmarkt für vergleichbare Wohnungen versprechen läßt, die sogenannte „Mangellage“. Diese liegt vor, wenn bei einem ausreichenden Angebot von vergleichbaren Wohnungen die Mietvereinbarung so nicht getroffen worden wäre.

Laufende Aufwendungen

Wenn allerdings der Vermieter nachweist, dass die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, kann nach § 5 Absatz 2 Satz 2 WiStG eine Vereinbarung auch zwischen 20 % bis 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam sein. Die laufenden Aufwendungen müssen vom Vermieter in Form einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden, die gemäß den Vorschriften über die Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau ( §§ 20 ff der II. BV)aufzustellen ist.

Eine zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete verstößt trotzdem gegen § 5 WiStG, wenn sie in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters steht (§ 5 Absatz 2 Satz 2 am Ende). Damit verweist die Vorschrift auf die absolute Grenze der Wuchertatbestände. Eine wucherische Miete darf auch dann nicht genommen werden, wenn sie eigentlich zur Deckung der Kosten erforderlich ist.

Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen

§ 5 WiStG greift nicht automatisch, wenn der Mieter einen schlechten Mietvertrag abgeschlossen hat. Das Gesetz schützt nicht vor jeder Dummheit, sondern nur vor solchen schlechten Verträgen, die man abschließt, weil man aufgrund des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen quasi keine Wahl hat.

Ob ein geringes Angebot im Sinne des Gesetzes vorliegt, ist anhand des lokalen Wohnungsmarktes im Zeitpunkt des Abschlusses des konkreten Mietvertrages zu überprüfen. Es ist zu bejahen, wenn aufgrund des Nachfrageüberschusses der Vermieter in der Lage ist, die Mietbedingungen zu diktieren, ohne dass der Nachfrager auf alternative Angebote ausweichen kann. Dies läßt sich nicht anhand einer konkreten Beobachtung feststellen, da Märkte, gerade in einer Großstadt wie Berlin, komplizierte und vielfältige Gebilde sind. Es gibt aber eine Reihe von Anhaltspunkten, die sorgfältig beobachtet werden müssen, will man ein geringes Angebot feststellen.

  • Die Neuvermietungsmiete liegt deutlich höher als die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist unter Genehmigungsvorbehalt gestellt.
  • Die Wohnungslosigkeit steigt.
  • Das Mietpreisniveau steigt stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten.
  • Der Anteil der Wohnkosten am Einkommen vergrößert sich

In Berlin gibt es derzeit nach Auffassung des Senats ein geringes Angebot in diesem Sinne. Aus diesem Grunde wurde auch die Zweckentfremdung von Wohnraum wieder untersagt.

Ein Schwerpunkt der Berliner Diskussion rankt sich um die Frage der Vergleichbarkeit. Während die eine Seite Berlin immer als Ganzes betrachtet und die Frage nach dem Wohnungsangebot im Prenzlauer Berg mit dem Hinweis auf Spandau und Marzahn begegnet, plädiert die Gegenseite dafür, in einer Riesenstadt wie Berlin auch Teilmärkte zu bilden. Die Frage muss beantwortet werden, da die Vorschrift sie durch die Verwendung des Begriffes der „Vergleichbarkeit“ ausdrücklich stellt.

Sachlich geht es nicht um den Wohnungsmarkt als Ganzes, da eine Luxuswohnung keine Alternative für einen Transfereinkommensbezieher ist. Es ist vielmehr auf relevante Teilmärkte abzustellen, die insbesondere durch die Kriterien gekennzeichnet sind, die auch für den Mietspiegel relevant sind, wie die Größe, die Ausstattung, die Lage und der Preis. Im Mittelpunkt steht dabei natürlich die Miethöhe. Was das geringe Angebot angeht, können also nur Wohnungen miteinander verglichen werden, die bei diesen Kriterien im wesentlichen übereinstimmen.

Räumlich geht es um „die Gemeinde“, also das gesamte Gemeindegebiet. Eine Beschränkung der Betrachtung auf einzelne Stadtteile oder Bezirke ist in § 5 Absatz 2 WiStG nicht vorgesehen. Ein geringes Angebot im Sinne des WiStG liegt daher nur dann vor, wenn das Angebot vergleichbarer Wohnungen im gesamten Stadtgebiet gering ist (BGH, Urteil vom 13.04.2005, VIII ZR 44/04).  Das Tatbestandsmerkmal des “geringen Angebots” ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.

Keine Rolle spielen personenbezogene Merkmale. Ob jemand Student, Familienvater, Millionär oder Arbeitsloser ist, spielt im Rahmen der Wertung nach § 5 WiStG keine Rolle. Es geht nur um die um das geringe Angebot in einem bestimmten Teilmarkt. Die Vorschrift schützt anders als § 138 BGB vor einer abstrakten Gefahr, nicht vor geschäftlicher Unerfahrenheit.

Ausnutzen

Das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung des geringen Angebotes liegt nur dann vor, wenn der Mieter die wegen der Wohnungsmarktlage geforderte Miete akzeptiert, weil ihm keine Alternativen angeboten werden. Wer dagegen bereits ist, eine geforderte Miete aus anderen Gründen zu zahlen, wird nicht ausgenutzt. Allerdings dürfte die Mangellage ein zu widerlegendes Indiz dafür sein, dass der Vermieter die Situation ausgenutzt hat.

Darlegungs- und Beweislast

In einem Rückforderungsverfahren muss der Mieter die Voraussetzungen des § 5 WiStG darlegen und beweisen. Der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 5 Absatz 2 Satz 2 beruft, muss dessen Voraussetzungen darlegen und beweisen.

Probleme wird der Mieter vor allem bei der Darlegung und dem Nachweis des „geringen Angebots“ haben. Hier wird er Indizien vortragen und sich dann auf einen Sachverständigenbeweis berufen müssen. Die Rechtsprechung stellt insoweit hohe Anforderungen an die Substantiierungspflicht des Mieters.

Rechtsfolge

Bei § 5 WiStG handelt es sich um ein Verbotsgesetz im Sinne des § 138 BGB. Dies zieht die Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung nach sich, soweit sie gegen § 5 WiStG verstößt. Diese Nichtigkeit tritt bereits dann ein, wenn die objektiven Voraussetzungen der Vorschrift erfüllt sind. Die subjektiven Voraussetzungen müssen für die zivilrechtlichen Folgen nicht vorliegen. Sie sind nur für das Ordnungswidrigkeitenrecht relevant.

Rechtsfolge ist nur die Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, nicht die des gesamten Mietvertrages. Anders als beim Mietwucher gilt jedoch nicht nur die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern auch der die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Teil bis zur 20%-Grenze als zu zahlende Miete. Eventuell zuviel geleistete Mieten können nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Zukünftig muss nur noch die zulässige Miete gezahlt werden.

Der entscheidende Zeitpunkt für die Beurteilung ist der des Mietvertragsabschlusses. Spätere Veränderungen berühren die ursprüngliche Teilnichtigkeit der Vereinbarung nicht. Führt der Vermieter eine Modernisierung durch, ist der Zugang der Mieterhöhungserklärung nach § 559 BGB der entscheidende Zeitpunkt.

Ausschluss des Anspruchs, Verjährung

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der überhöhten Miete besteht auch dann, wenn er bei Vertragsabschluss wußte, dass eine Mietpreisüberhöhung vorliegt und daher in Kenntnis einer Nichtschuld im Sinne des § 814 BGB gezahlt hat. Es widerspräche dem Schutzzweck des § 5 WiStG, wenn bei entsprechender Kenntnis des Mieters der Rückforderungsanspruch ausgeschlossen wäre. Geschützt wird nicht die Gutgläubigkeit des Mieters, sondern seine Entschlussfreiheit.

Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren.

Ordnungswidrigkeit

Wie bereits erwähnt ist § 5 WiStG eigentlich eine Vorschrift des Ordnungswidrigkeitenrechts. Zusätzlich zum objektiven Tatbestand muss Vorsatz oder Leichtfertigkeit vorliegen. Leichtfertigkeit ist dann anzunehmen, wenn der Vermieter einfachste und ganz naheliegende Überlegungen unterläßt und das nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten müssen. Der Vermieter muss die höchstzulässige Miete kennen, kann sich also nicht auf Unkenntnis berufen. Ausreichend ist es allerdings, wenn er die Vermietung einem sachkundigen Dritten überlässt, also einem Makler oder dem Hausverwalter, da er dann selbst nicht schuldhaft gehandelt hat. Aber auch dann, wenn der Vermieter nicht ordnungswidrig gehandelt hat, bleibt das Geschäft wegen des Verstoßes gegen den objektiven Tatbestand zivilrechtlich angreifbar.

Nach § 5 Absatz 3 WiStG kann die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden.

2. Wucher

Der Wuchertatbestand ist geregelt in den §§ 138 Absatz 2 BGB und 291 StGB. Die Vorschriften lauten:

§ 138 BGB Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

§ 291 StGB Wucher

(1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten
1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen,
2. für die Gewährung eines Kredits,
3. für eine sonstige Leistung oder
4. für die Vermittlung einer der vorbezeichneten Leistungen
Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein auffälliges Mißverhältnis zwischen sämtlichen Vermögensvorteilen und sämtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 für jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen für sich oder einen Dritten zur Erzielung eines übermäßigen Vermögensvorteils ausnutzt.
(2) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt,
2. die Tat gewerbsmäßig begeht,
3. sich durch Wechsel wucherische Vermögensvorteile versprechen läßt.

Die Wuchergrenze im Sinne dieser Vorschriften liegt nach der Rechtsprechung des BGH bei 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auf die Höhe der Aufwendungen des Vermieters kommt es dabei nicht an.

Neben der wucherischen Mietpreisüberhöhung setzt der Tatbestand des Mietwuchers zudem voraus, dass der Vermieter sich den in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner eigenen Leistung stehenden Vermögensvorteil versprechen ließ, indem er die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erheblichen Willensschwäche des Mieters ausgebeutet hat. Dies wird häufig übersehen. Erst dann wird eine Mietpreisüberhöhung sittenwidrig und strafbar.

Rechtsfolgen

Strafverfahren wegen Mietwuchers sind außerordentlich selten. Auch zivilrechtlich hat der Tatbestand des Mietwuchers keine Bedeutung, da in der Regel zugleich der Tatbestand der verbotenen Mietpreisüberhöhung vorliegt.

Die zivilrechtliche Rechtsfolge des Mietwuchers ist nicht die Nichtigkeit des Mietvertrages, sondern nur die Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, soweit eine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart ist. Eventuell zuviel geleistete Mieten können nach § 812 BGB zurückgefordert werden. Die Sanktion ist also schärfer als bei der verbotenen Mietpreisüberhöhung, bei der nur der Teil zurückgefordert werden kann, der die Grenze von 20 % überschreitet.

3. Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018

Der Berliner Senat in seiner Sitzung am 29. Mai 2018 beschlossen, einen Gesetzentwurf zur „Modernisierung des sozialen Mietrechts (Mietrechtsmodernisierungsgesetz)” beim Bundesrat einzubringen (Siehe auch die Pressemitteilung des Berliner Senats vom 29.05.2018). Ziel der Gesetzesinitiative ist es, alle Mieterinnen und Mieter wirkungsvoll vor rasant steigenden Mieten zu schützen. Teil der Initiative sind auch Änderungen zu den  Mietpreisgrenzen. Um unzulässige Mietpreisüberhöhungen auch ordnungsrechtlich erfolgreich verfolgen zu können, sollen die sich hierauf beziehende Regelung im Wirtschaftsstrafgesetz praxistauglich geändert werden. Näher hat der Senat seine Vorstellungen nicht definiert.

4. Der Berliner Mietendeckel

Update:

Der Berliner Senat hat am 18. Juni 2019 die Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz / einen Berliner Mietendeckel beschlossen. Der Beschluss entspricht den vorab bekannt gewordenen Plänen, die im folgenden näher beschrieben werden. Einzelheiten können auch der Pressemitteilng des Senats vom 18. Juni 2019 entnommen werden. Ein Entwurf des Gesetzes soll nun bis Ende August in die Verbändeanhörung gehen, um nach Beschluss durch den Senat (bis 15. Oktober 2019) und das Abgeordnetenhaus (bis 20. Dezember 2019) Anfang 2020 in Kraft zu treten.

Die Berliner SPD hat als weiteres Instrument zur Regulierung der Miethöhen, bei dem sie anders als bei der Mietpreisbremse oder bei Veränderungen beim Mietspiegel nicht auf die Union als Koalitionspartner in der Bundesregierung angewiesen ist, den sogenannten „Berliner Mietendeckel” entwickelt. Der Vorschlag wurde von Eva Högl (MdB), Kilian Wegner (Sprecher des Arbeitskreises für soziale Stadtentwicklung der SPD Mitte) und Julian Zado (stellv. Berliner SPD-Landesvorsitzender) am 18. Januar 2019 in einem Beitrag im Tagesspiegel vorgestellt.

Nach Auffassung der Autoren hat die Mietpreisbremse nicht die erforderliche Wirkung entfaltet. Grund seien die Zurückhaltung bei der Ausgestaltung und die zahlreichen Ausnahmen, die die Vermieter mit Hilfe der Christdemokraten durchgesetzt hätten. Es gäbe jedoch eine Möglichkeit, wenigstens für Berlin mit der rot-rot-grünen Regierungsmehrheit einen wirksamen Mietendeckel einzuführen.

Die Berliner SPD hat sich auf ihrem Landesparteitag am 30.03.2019 einstimmig für die Einführung eines Mietendeckels ausgesprochen. Juristische Grundlage für einen solchen Mietendeckel ist ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Franz Mayer und Prof. Dr. Markus Artz von der Universität Bielefeld.

Die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen hat am 4. Juni 2019 ein Informationspapier zum Berliner Mietendeckel erstellt. Darin geht es um die Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz, die deutlich über das Gutachten Mayer/Artz hinausgehen:

1. Regelungsform und -zeitraum
Die öffentlich-rechtliche Begrenzung der Mieten erfolgt durch Landesgesetz, dessen Regelungen grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat greifen. Die Regelungen zur Miethöhe sind auf fünf Jahre befristet.
2. Anwendungsbereich
Das Berliner Mietengesetz gilt für nicht preisgebundene Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in ganz Berlin. Für die Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderweg) gilt weiterhin Spezialrecht (Kostenmietensystem).
3. Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen
Es gilt ein gesetzlich festgelegtes Mietenmoratorium. Die Mieten dürfen für fünf Jahre nicht erhöht werden. Auf Antrag der Mieterinnen und Mieter ist eine Überprüfung der Miete auf Mietpreisüberhöhung möglich. In Form eines Absenkungsbegehrens wird die Miete dann auf die zulässige Miete reduziert, die sich an einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze orientiert.
4. Miethöhen bei Vermietung von Wohnungen
Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteigt. Wohnungsneubau, der noch nicht vermietet wurde, ist ausgenommen.
5. Miete nach Modernisierung
Für Modernisierungsumlagen werden besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten für Vermieter geschaffen. Für Anzeigen und Genehmigungen ist die IBB zuständig.
Anzeigepflichtig sollen solche Modernisierungsumlagen sein, die eine Steigerung der Bruttowarmmiete um nicht mehr als 0,50 €/m2 monatlich bewirken. Ohne behördliche Genehmigung sind damit energetische Modernisierungen mit Mieterhöhungen entsprechend ihrer bewirkten Einsparungen der Betriebskosten weiterhin möglich. Die voraussichtliche Einsparung von Betriebskosten haben die Vermieterinnen und Vermieter durch eine schriftliche Beurteilung eines Sachverständigen nachzuweisen, welche mit der Anzeige der beabsichtigten Mieterhöhung der IBB vorzulegen ist.
Darüberhinausgehende Mieterhöhungen durch Modernisierung stehen unter Genehmigungsvorbehalt. Bei der Genehmigung sind die Unabweisbarkeit und Angemessenheit der Kosten zur Durchführung der Maßnahmen sowie die konkreten Auswirkungen auf die Miethöhe zu prüfen. Die Genehmigung ist zum Beispiel zu erteilen, wenn die energetischen Maßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind, Barrieren in den Wohnungen gemindert werden oder Substandardwohnungen (zum Beispiel mit Außentoilette) zeitgemäß ausgestattet werden sollen.
Eine Genehmigung wird nur erteilt, wenn die Wohnraummodernisierung unter Inanspruchnahme der Fördermittel der Wohnungsmodernisierungsbestimmungen erfolgt.
6. Wirtschaftliche Härtefälle
Wirtschaftliche Härtefälle der Vermieterinnen und Vermieter sind auf Antrag durch die Investitionsbank Berlin (IBB) zu prüfen und zu genehmigen. Sofern eine wirtschaftliche Unterdeckung nachgewiesen wird, können durch die IBB im Einzelfall abweichend Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigt werden. Den davon betroffenen Mieterinnen und Mietern wird, sofern sie WBS-berechtigt sind, ein finanzieller Ausgleich in Höhe der Differenz zwischen genehmigter Miete und Mietobergrenze gewährt.
7. Ahndung von Verstößen
Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes werden als Ordnungswidrigkeiten eingestuft, die mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro geahndet werden können. Mieterinnen und Mieter können bei Verdacht eines Verstoßes diesen beim Bezirksamt bzw. der IBB anzeigen.
8. Eingriffsbefugnisse
Die für die Mietpreisprüfung zuständigen Stellen werden durch das Gesetz befugt, die Einhaltung der sich aus dem Berliner Mietengesetz ergebenden Anforderungen zu überwachen und durchzusetzen. Zur Wahrnehmung dieser Aufgabe können sie alle erforderlichen Maßnahmen treffen. Insbesondere können sie den Vermieterinnen und Vermietern im Einzelfall untersagen, eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete zu verlangen oder anzunehmen.

In der Diskussion zur Ausgestaltung eines Berliner Mietengesetzes wurden nach Angaben des Senats auch zwei Alternativen diskutiert:

1. Moratorium mit Inflationsausgleich
Denkbar wäre eine regelmäßige Anpassung der festgeschriebenen Mieten entsprechend der Inflationsrate. Im Hinblick auf § 557b BGB ist jedoch eine solche Indexmiete bereits vom Regelungsbereich des Bundesgesetzgebers erfasst. Hiermit würde eine inhaltsgleiche landesrechtliche Regelung geschaffen werden. Ein solcher Inflationsausgleich wirft auch die Frage nach der Zielsetzung des Berliner Mietengesetzes bzw. der Notwendigkeit eines öffentlich-rechtlichen Eingreifens auf, weil die Mieten trotz des Moratoriums weiter steigen würden. Ein echtes Einfrieren der Mietpreise ohne Inflationsausgleich hat zudem den Vorteil, dass die Einkommensentwicklung Gelegenheit bekommt, den Rückstand zur Mietpreisentwicklung aufzuholen.

2. Mietobergrenze ohne Moratorium
Eine weitere Alternative wäre die ausschließliche Einführung einer Mietobergrenze für Bestandsmietverhältnisse und / oder für die Wiedervermietung von Wohnräumen.
Bei bestehenden Mietverhältnissen wären Mieterhöhungen über eine noch zu bestimmende Mietobergrenze hinaus unzulässig. Die Mietobergrenze könnte als ein einheitlicher einkommensorientierter Wert oder differenziert, z. B. entsprechend den Baualtersklassen im Berliner Mietspiegel, ausgestaltet werden.
Folge einer solchen Regelung wäre, dass Mieterhöhungen nach dem BGB bis zu einer zu benennenden Grenze weiterhin möglich wären. Insoweit blieben Vermieterinnen und Vermieter, die bisher nur eine geringe Miete verlangen, von der Mietbegrenzung ausgenommen.
Darüber hinaus würden die niedrigen oder günstigen Mieten bis zur Mietobergrenze weiter steigen. Profitieren von der Festlegung von Mietobergrenzen würden allein Mieterinnen und Mieter mit bereits höheren Mieten, die auch aufgrund ihres Einkommens in gut ausgestatteten Wohnungen mit adäquater Miethöhe wohnen könnten.
Das Ziel den jetzigen Zustand des Wohnungsmarktes zu sichern bzw. „einzufrieren“, um schädliche zukünftige Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt rechtzeitig entgegen zu wirken, wird mit der Mietobergrenze ohne Moratorium nicht erreicht.

Der Senat will in seiner Sitzung am 18. Juni das Eckpunktepapier verabschieden. Bis zum 15. Oktober will der Senat die Gesetzesvorlage verabschieden. Bis zum 10. Januar 2020 soll das Gesetz verabschiedet und verkündet werden, um dann am 11.. Januar 2020 in Kraft zu treten.

Die Vermieterverbände halten den Mietenstop für wohnungspolitisch falsch und für rechtlich unzulässig. So wendet der GdW ein:

  • Die abschließende Gesetzgebungskompetenz für das Mietpreisrecht liegt gemäß Art. 74 Abs.1 Nr. 1 GG beim Bund.
  • Mit der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenzenverordnung hat der Bund den Ländern bereits einen engen Rahmen vorgegeben, den die Länder mit angespannten Wohnungsmärkten nutzen können.
  • Länder können nicht beschließen, Bundesrecht nicht anzuwenden. Bundesrecht bricht Landesrecht – nicht umgekehrt.
  • Die Zuständigkeit der Länder für das Wohnungswesen beschränkt sich allein auf öffentlich- rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung und nicht auf die im BGB geregelte Höhe der Miete.
  • Mietenstop greift elementar in die Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG und das Verbot der Verlustrechnung ein. Durch das Einfrieren der Mieten wären sämtliche Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Nicht einmal ein Inflationsausgleich wäre noch möglich.

Auch der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat in einem Gutachten festgestellt, dass eine Gesetzgebungskompetenz der Bundesländer für freifinanzierte Wohnungen nicht bestehen dürfte. Die Gesetzgebungskompetenz der Länder für das Wohnungswesen beschränkt sich danach auf öffentlich-rechtliche Maßnahmen der Wohnraumbeschaffung und der Wohnraumnutzung, nicht aber auf die ausschließlich zivilrechtlich geregelte Miethöhe im freifinanzierten Wohnungsbau.

Die Auswirkungen des Mietendeckels sind umstritten. Unmittelbar wird er dazu führen, dass für einen Zeitraum von 5 Jahren die Nettokaltmieten in Berlin (Außer bei Neubauten) nicht mehr steigen. Man muss aber auch die mittelbaren Folgen im Auge behalten:

  • Durch den Mietendeckel wird Wohnraum in Berlin in den nächsten Jahren nicht teurer, bestimmte Mieten werden sogar sinken, bei steigenden Einkommen werden die Mieten relativ sinken. Dadurch wird der ohnehin schon starke Zuzug nach Berlin zusätzlich stimuliert. Die Wohnungsnachfrage wird dadurch noch größer.
  • Im Wettbewerb um die nun insgesamt preiswerteren Wohnungen wird sich nichts ändern. Die Vermieter werden die Wohnungen trotzdem weiterhin an diejenigen Mietinteressenten mit den höchsten Einkommen und der besten Bonität vermieten.
  • Die Haushalte können sich aufgrund des geringeren Mietpreises mehr Wohnfläche leisten und werden diese auch nachfragen, also beispielsweise eine Wohnung mit 75 qm statt 65 qm anmieten – selbst wenn sie die zusätzliche Fläche nicht unbedingt benötigen. Sie nehmen damit Wohnfläche vom Markt, die anderen Haushalten fehlt.
  • Der gleiche Effekt wird bei den Bestandsmietern eintreten. Wer wegen der Miete in eine kleinere Wohnung umziehen wollte (Auch dann, wenn es darauf beruht, dass  sich die persönlichen Lebensumstände geändert haben), wird diese Absicht entweder aufschieben oder sogar ganz aufgeben.
  • Der Mietendeckel wird zu Verunsicherung bei den Investoren führen. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass der Wohnungsbau nicht anzieht, sondern eher weiter nachlässt. Die Berliner Politik hat es in diesem Zusammenhang auch versäumt, zusammen mit dem Mietendeckel ein nachvollziehbares Konzept vorzulegen, wie der Wohnungsbau weiter angekurbelt werden soll.
  • Zulegen wird höchstens der Bau von Eigentumswohnungen und die Umwandlung von bestehendem Wohnraum, weil für diesen die Mietregulierung des Mietendeckels nicht gilt. Konsequenterweise müsste der Senat überlegen, ob er nicht auch noch die Möglichkeit dazu für 5 Jahre aussetzt.
  • Auch wenn weniger neu gebaut und modernisiert würde, müssten die Wohnungsunternehmen trotzdem weiterhin Bauleistungen in Anspruch nehmen, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewährleisten und Mängel zu beseitigen. Handwerks- und Bauleistungen würden sich dennoch weiter verteuern (Oder soll etwa auch ein Lohnstop für die Bauwirtschaft verordnet werden?). Diese für die Bestandsbewirtschaftung oder Instandhaltung unumgänglichen Kostensteigerungen können dann nicht mehr refinanziert werden.
  • Als Reaktion werden viele Vermieter weniger in ihre Häuser und Wohnungen investieren. Modernisierungen werden zurückgestellt. Bei Neuvermietungen werden die Wohnungen unsaniert vermietet. Die Qualität wird insgesamt zurückgehen. Einer BBU-Umfrage vom Juni 2019 unter seinen Berliner Mitgliedsunternehmen zufolge gehen 24 % davon aus, dass sie dann ihre Neubauinvestitionen ganz einstellen müssten; weitere 30 % sehen eine deutliche Reduktion vorher. Sogar fast 90 % würden ihre Modernisierungsinvestitionen voraussichtlich ganz oder deutlich einschränken müssen, fast 55 % sehen deutliche Abstriche bei der Instandhaltung vorher. Gespart werden müsste auch bei Projekten zur energetischen Modernisierung (22 % völlige Einstellung, 69 % deutliche Reduktion) oder der Wohnumfeldgestaltung (rd. 19 % völlige Einstellung, 71 % deutliche Reduktion).

Ein Hauptproblem des Mietendeckels besteht darin, dass er nicht nur denen zugute kommt, die Schutz benötigen, sondern allen Berliner Mietern. Das bedeutet, dass er sowohl finanziell schwächere als auch finanziell stärkere Haushalte subventioniert. Es wird also nicht nur im Interesse von Mietern mit geringem Einkommen in das Eigentumsrecht der Vermieter eingegriffen, sondern auch zu Gunsten von gutverdienenden oder vermögenden Mietern.

Die Intervention in den Markt durch den Mietendeckel lässt sich auch nur schwer wieder beenden, weil nicht zu erwarten ist, dass die Situation in 5 Jahren besser ist als heute. Wenn der Zuzug in die Stadt anhält, der Wohnungsbau nicht merklich anzieht und die vorstehend beschriebenen Effekte eintreten (Was sehr wahrscheinlich ist), wird man bei gleicher politischer Konstellation wie heute in 5 Jahren keine neuen Argumente haben, die es rechtfertigen würden, den Mietendeckel auslaufen zu lassen.

Bild: emeraldphoto / Fotolia

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