Modernisierung: Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16)

Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird. In diesem Fall hat der Vermieter erst dann einen Anspruch auf eine erhöhte Miete, wenn er das Mieterhöhungsverfahren nach § 559b BGB durchgeführt hat. 

Tatbestand:

Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gelegenen Wohnung der Beklagten.

Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Vermieter, die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen, die Modernisierung der Wohnung sowie eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60 € an. Die Wärme- und Warmwasserversorgung sollte von Öleinzelöfen sowie Kohle- und Stromboiler auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung umgestellt werden.

Anfang Dezember 2009 erschien der Vermieter zu 1 in der angemieteten Wohnung. Dabei trafen sie folgende Vereinbarung:

„Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen.

Nachdem die Arbeiten im Mai 2010 abgeschlossen waren, zahlte der Mieter von Juli 2010 bis Oktober 2012 die um 60 € monatlich erhöhte Miete. Anfang November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und begehrte von den Vermietern vergeblich die Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.680 €.

Die auf Rückzahlung dieser Erhöhungsbeträge nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Vermieter ihr Klagabweisungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Der Mieter habe gemäß § 346 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückgewähr der aufgrund der getroffenen Vereinbarung gezahlten Erhöhungsbeträge, da er seine Vertragserklärung gemäß dem auch auf Mietverträge anwendbaren § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB in der ab dem 2. Januar 2002 geltenden Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138; im Folgenden: aF) wirksam widerrufen habe. Die Haustürsituation und die Unternehmereigenschaft der Vermieter stünden zwischen den Parteien ebenso außer Streit wie das Fehlen einer vorhergehenden Bestellung im Sinne des § 312 Abs. 3 Nr. 1 BGB aF durch den Mieter. Da der Mieter über sein Widerrufsrecht nicht belehrt worden sei, habe zudem eine Widerrufsfrist nicht anlaufen können.

Gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters stehe den Vermietern kein nach Maßgabe der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 zu bemessender Wertersatzanspruch für den durch die durchgeführte Modernisierung nunmehr gesteigerten Wohnwert zu. Insbesondere ergebe sich ein dahin gehender Zahlungsanspruch der Vermieter nicht aus §§ 357, 346 BGB. Denn die Besonderheiten des sozialen Mietrechts überlagerten insoweit die Regeln des allgemeinen Schuldrechts und schlössen dadurch im Streitfall einen Wertersatzanspruch aus. Zwar ändere sich mit der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen der vertragsgemäße Zustand der Mietsache und dadurch zugleich der Vertragsgegenstand, wobei dem Vermieter zum Ausgleich der damit einhergehenden Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen seiner Leistung und der – nicht mehr angemessenen – Gegenleistung im Rahmen der § 557 Abs. 1, §§ 558 – 560 BGB mehrere Mietanpassungsmöglichkeiten zur Verfügung stünden. Allerdings habe der Gesetzgeber insoweit zum Schutz des Mieters in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen. Zum einen habe er dazu (halb-)zwingende Regelungen zugunsten des Mieters geschaffen und diesem zum anderen verschiedene Rechte wie etwa den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden Härte (§ 559 Abs. 4 BGB) oder eine Sonderkündigungsmöglichkeit (§ 561 BGB) eingeräumt. Diese detaillierten Regelungen könne der Vermieter nicht dadurch umgehen, dass er eine – letztlich unwirksame – Mieterhöhung vereinbare und diese anschließend – ohne den Mieter zuvor gemäß § 312 Abs. 2 BGB aF auf eine solche Verpflichtung hingewiesen zu haben – im Wege des Wertersatzes durchzusetzen versuche, zumal dann außerdem die Fristenregelung des § 559b Abs. 2 BGB leerliefe.

Durch die Zahlung des Erhöhungsbetrages sei schließlich auch nicht konkludent ein von der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 unabhängiges Vertragsverhältnis zustande gekommen. Ebenso wenig sei ein Rückgriff auf § 812 BGB möglich (§ 357 Abs. 4 BGB aF). Ohnehin fehle es auch nicht am Rechtsgrund für die Leistung des Vermieters. Zwar hätten die Beklagten ihre Leistung im Vertrauen auf die später widerrufene Vereinbarung erbracht. Allerdings habe der Widerruf nur diese Vereinbarung erfassen können, während das Mietverhältnis über die Wohnung fortbestehe.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung durch den BGH stand, so dass die Revision zurückgewiesen wird.

Der Mieter, der nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die mit den Vermietern getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen habe, könne die Rückgewähr des aufgrund der Modernisierungsvereinbarung gezahlten monatlichen Mehrbetrages beanspruchen. Diesem Anspruch, der sich aus der nach den Übergangsregelungen des Art. 229 § 22 Abs. 2, § 32 Abs. 1 EGBGB maßgeblichen, bis einschließlich 10. Juni 2010 geltenden Fassung von § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB (nachfolgend jeweils aF) in Verbindung mit § 346 Abs. 1 BGB ergebe, könnten die Vermieter weder aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF) noch aus sonstigen Gründen einen Anspruch auf Wertersatz für einen durch die Modernisierungsmaßnahme erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung entgegenhalten.

1. Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei einen auf die genannten Vorschriften gestützten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung des in der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten monatlichen Mehrbetrages bejaht. Dagegen wende sich auch die Revision nicht. Denn dem Mieter als Verbraucher (§ 13 BGB) stand insoweit gegenüber den Vermietern, die nach den getroffenen Feststellungen bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) gehandelt hätten, ein Widerrufsrecht zu, das er mangels Belehrung über dieses Recht fristgerecht (§ 355 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB aF) mit der Rechtsfolge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhältnisses gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF, § 346 BGB und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ausgeübt habe. Insbesondere sei das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall die sachlichen Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB aF gestütztes Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), gegeben sind.

a) Es entspreche allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in dessen Absatz 4 nunmehr konkretisierter Anschauung, dass zu den von einem Haustürwiderruf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, auch Mietverträge über Wohnraum zählten (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Insoweit habe bereits der Gesetzgeber des Haustürwiderrufsgesetzes, dessen Bestimmungen der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nahezu unverändert übernommen habe, maßgeblich auf die besondere Schutzbedürftigkeit des Kunden bei allen an der Haustür oder unter vergleichbaren Umständen geschlossenen Verträgen abgestellt und hervorgehoben, dass der Anwendungsbereich des bei derartigen Verträgen vorgesehenen Widerrufsrechts nicht auf Kaufverträge beschränkt sei, weil Unzuträglichkeiten und Missstände genauso bei dem Abschluss anderer Verträge auftreten könnten (BT-Drucks. 10/2876, S. 7, 9; 14/6040, S. 167). Dass dieses auf einer Haustürsituation resultierende Schutzbedürfnis auch bei einem Abschluss oder einer Änderung von Wohnraummietverträgen bestehen könne, stehe außer Frage.

b) Diesem Schutzzweck entsprechend gehe der Bundesgerichtshof bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit der Leistung in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu verneinen sei, wenn der Verbraucher eine Leistung erhalte, ohne selbst dafür ein Entgelt zahlen zu müssen. Demgegenüber könne es umgekehrt bereits genügen, dass der Vertrag schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber dem Vertragspartner nach sich ziehe und der Verbraucher ein Entgelt zu entrichten habe, selbst wenn eine Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehöre und der Verbraucher sein Leistungsversprechen nur in der – dem Gegner erkennbaren – Erwartung abgebe, ihm werde daraus irgendein Vorteil erwachsen. Auch das sei bei einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall, in der die Höhe der nach Abschluss der zuvor angekündigten Maßnahmen künftig zu zahlenden Miete für die nunmehr im Wohnwert verbesserte Wohnung festgelegt werde.

2. Den Vermietern stehe demgegenüber ein aus einer modernisierungsbedingten Steigerung des Wohnwerts der Mietwohnung hergeleiteter Wertersatzanspruch weder aus § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit § 346 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu.

a) Allerdings bestimme § 346 Abs. 1 BGB, dass im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, zu denen nach § 100 BGB auch die Gebrauchsvorteile gehören, herauszugeben seien. Ist dies – wie im Streitfall – nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner stattdessen nach § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB Wertersatz zu leisten, bei dessen Berechnung eine im Vertrag bestimmte Gegenleistung zugrunde zu legen ist.

aa) Entgegen der Auffassung der Revision folge daraus jedoch nicht, dass der Kläger einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisierungsvereinbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten Mehrbetrages von 60 € monatlich schulde. Denn die in §§ 346 ff. BGB enthaltenen Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt fänden gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf das Widerrufs- und das Rückgaberecht bei Verbraucherverträgen nur entsprechende Anwendung, soweit nicht ein anderes bestimmt sei. Um dem gerade bei Haustürgeschäften bestehenden Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung des Rechts zum Widerruf nachkommen und darüber den zugunsten eines nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers vorgesehenen Schutz sicherstellen zu können, sei die in § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die entsprechende Anwendung der „Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt“ einschränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen dürfe (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, BGHZ 185, 192 Rn. 24, 27).

Das gelte insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB dabei für einen als Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im Vertrag bestimmte Gegenleistung anknüpfe. Denn dies setze nach der § 346 BGB zugrunde liegenden Konzeption des Gesetzgebers eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 196). Hiervon kann aber regelmäßig nicht ausgegangen werden, wenn dem Verbraucher wegen einer Vertragsverhandlungssituation, die für ihn typischerweise mit einem „Überraschungsmoment“ und einer „Überrumpelungsgefahr“ verbunden ist, zur Wiederherstellung seiner dadurch beeinträchtigten Entschließungsfreiheit ein Widerrufsrecht eingeräumt werde. Nach seinem Sinn und Zweck – Beachtung der privatautonom ausgehandelten Entgeltabrede – könne § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB deshalb nicht wertungswidrig zu Lasten des nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers zur Anwendung kommen. Der Zweck des Widerrufsrechts, das dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben solle, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im widerrufenen Vertrag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wertersatzes grundlegend verfehlt (BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, aaO Rn. 27 f.; vgl. auch Urteil vom 19. Juli 2012 – III ZR 252/11, BGHZ 194, 150 Rn. 22, 24). Insofern stelle sich die Lage bei einem Haustürgeschäft anders dar als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft (vgl. dazu Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 – VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 51 f.).

bb) Für die danach gebotene Anknüpfung eines etwaigen Wertersatzes an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrichtenden Entgelte (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2010 – III ZR 218/09, aaO Rn. 24, 29 f.) komme es darauf an, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Vermieter aufgrund der von ihnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich eines dem Mieter zugewachsenen Wohnwertvorteils hätten beanspruchen können. Das sei indes – wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen habe – aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach §§ 559, 559b BGB aF, von denen auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden könne (§ 559b Abs. 4 BGB aF), bereits dem Grunde nach zu verneinen.

Die Vermieter hätten zwar nach ihrem revisionsrechtlich als richtig zu unterstellenden Vorbringen aufgrund der getätigten Modernisierungsmaßnahme nach deren Abschluss die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zu erhöhen, und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich noch nicht eingebüßt (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 559b Rn. 4, 6 mwN). Solange dies indes unterblieben sei, schulde der Mieter – ganz abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich auch nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB aF vorgegebenen Maßstab bemessen würde – eine erhöhte Miete nicht allein schon wegen der durch eine Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete führende Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16) hätte zu ihrer Wirksamkeit vielmehr vorausgesetzt, dass die Vermieter ein ihnen dahingehend gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zukommendes Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB aF ausgeübt, also die Mieterhöhung dem Mieter in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet sowie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB aF erläutert hätten. Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungserklärung hätte eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können und habe der Mieter mithin auch keine erhöhte Miete geschuldet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9, 11; Beschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). Dementsprechend stelle im Streitfall eine etwaige modernisierungsbedingt eingetretene Wohnwertsteigerung für sich allein nicht einen vom Mieter über die nach dem Vertrag für den Mietgebrauch abschließend geschuldete Miete hinaus noch zusätzlich gemäß § 346 Abs. 2 BGB zu ersetzenden Nutzungswert dar.

b) Ohne Rechtsfehler sei das Berufungsgericht schließlich davon ausgegangen, dass ein Anspruch der Vermieter auf Wertersatz auch nicht aus § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB gegeben sei. Denn die §§ 559 ff. BGB aF enthielten insoweit eine abschließende Regelung der gesetzlichen Voraussetzungen, unter denen der Vermieter – nämlich (nur) durch eine nach Maßgabe dieser Bestimmungen zugelassene Anhebung der Grundmiete -die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen könne (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 24).

Hinweise:

Modernisierungsvereinbarungen werden vor allem dann abgeschlossen, wenn einzelne Wohnungen modernisiert werden. Dies geschieht häufig sogar auf Wunsch des Mieters. Werden solche Vereinbarungen nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters, sondern in der Wohnung des Mieters (Haustürsituation) oder per Briefwechsel (Fernabsatzgeschäft) abgeschlossen, haben die Mieter nach § 312g Absatz 1 BGB ein Widerrufsrecht. Die Vereinbarung muss dann eine Widerrufsbelehrung nach § 312d BGB enthalten. Außerdem sollte man mindestens 14 Tage warten, bevor mit den Arbeiten begonnen wird. Am sichersten ist es jedoch, den Mieter zur Unterschrift in die Geschäftsstelle zu bitten.

BGH, Urteil vom 17.05.2017VIII ZR 29/16

Vorinstanzen:

AG München, Entscheidung vom 16.01.2015 – 463 C 18419/14

LG München I, Entscheidung vom 20.01.2016 – 15 S 3363/15

Die Entscheidung finden Sie auf www.bundesgerichtshof.de.

Bild: WoGi / Fotolia

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