Modernisierung und Mängelhaftung

Beim Stichwort „Modernisierung” (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) stellen sich im Zusammenhang mit dem Thema Mietminderung zwei Fragen, nämlich die nach der Pflicht zur Modernisierung, insbesondere bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung, und die nach den Beeinträchtigungen der Mieter bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme. Dabei darf allerdings nicht übersehen werden, dass die Hauptprobleme beim Thema Modernisierung bei den Fragen nach dem Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und damit der Pflicht der Mieter zur Duldung der Modernisierung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) und der korrespondierenden Mieterhöhung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) liegen. 

Inhalt:
  1. Keine Pflicht zur Modernisierung
  2. Eine unwirtschaftliche Heizung als Mangel der Mietsache
  3. Auswirkungen der Modernisierung
1. Keine Pflicht zur Modernisierung

Es gibt keine Pflicht zur Modernisierung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 05. Juni 2013, VIII ZR 287/12; Bundesgerichtshof, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06; Landgericht Berlin, Urteil vom 18. Februar 2013, 67 S 275/12).

Die staatlichen Normen z.B. in den Bauordnungen gelten für baugenehmigungspflichtige Neu- oder Umbauten. Bestehende Bauten werden nicht davon betroffen. Sie genießen Bestandsschutz. Eine bauliche Anlage bleibt somit auch dann baurechtmäßig, wenn sich die gesetzlichen Vorschriften nachträglich ändern, insbesondere sich die gesetzlichen Anforderungen verschärfen (Allerdings offengelassen in der vorgenannten Entscheidung des BGH vom 31. Oktober 2007). Sie muss daher nicht nachträglich verändert werden. 

Dementsprechend haben Mieter einer Wohnung auch keinen Anspruch auf eine Modernisierung, sondern nur auf den Erhalt des Status Quo. Wer in einen unsanierten Altbau einzieht, kann keine Mietminderung geltend machen, weil der Bau unsaniert ist und bleibt. 

Das Landgericht Berlin hat dieses Verhältnis der Geeignetheit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch und der Einhaltung technischer Normen in seinem Urteil vom 14. Januar 2005, 63 S 357/04 prägnant wie folgt beschrieben:

„Dem Anspruch auf Instandsetzung steht auch nicht der Umstand entgegen, daß der Außenwandaufbau des Hauses, wie zwischen den Parteien unstreitig, den im Zeitpunkt der Errichtung geltenden wärmetechnischen Vorschriften entspricht.

Soweit die Beklagte in der Berufung die Auffassung vertritt, daß eine bei Mietbeginn als mangelfrei eingestufte Mietsache durch die Änderung des wissenschaftlich-technischen Standards grundsätzlich nicht mangelhaft werde, ist dies zutreffend: Der Mieter einer Wohnung kann nach der Verkehrsanschauung nur einen solchen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht ( BGH NJW 2004, 3175 ). Denn wäre der Vermieter verpflichtet, sein Mietobjekt fortlaufend auf dem neuesten technischen Stand zu halten, würde die gesetzliche Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung überspielt (Oberlandesgericht Düsseldorf, GE 2002, 1058). Auch eine nicht dem jeweils geltenden technischen Standard entsprechende Sache kann sich daher zum jeweils vereinbarten Nutzungszweck eignen. Sofern DIN-Normen – wie beim Wärmeschutz – existieren, mag die Nichteinhaltung der DIN-Normen zwar das Vorliegen eines Mangels indizieren, ihre Einhaltung schließt indes das Vorliegen eines Mangels nicht aus. Denn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung kann unbeschadet der Vorschriftsmäßigkeit des Wohngebäudes bei seiner Errichtung beeinträchtigt sein.

Vorliegend stützt die Klägerin ihren Anspruch nicht darauf, daß die vorhandene Wärmedämmung nicht mehr zeit – und normgemäß sei, sondern auf die Tatsache, daß in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall vorhanden seien. Da sich diese Behauptungen – aus den vorstehenden Gründen – als zutreffend erwiesen haben, bleibt es ohne Belang, daß das Gebäude in Gemäßheit der wärmetechnischen Vorschriften errichtet worden ist. Denn technische Normen sind keine Rechtsnormen (BGH NJW 1987, 2222 ). Vielmehr ist entscheidend, ob die Mietsache zum Wohnen benutzt werden kann, ohne daß durch den normalen Wohngebrauch Feuchtigkeitsschäden auftreten (Landgericht Hamburg, WuM 2001, 193).”

In einer anderen Entscheidung hat das Landgericht Berlin entschieden, dass in einem nicht modernisierten Altbau eine Elektroanlage, die nicht den aktuellen DIN-Vorschriften entspricht, kein Mangel der Mietsache ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 08. Juli 2003, 64 S 103/03). 

In der Instanzrechtsprechung gibt es allerdings auch andere Stimmen. So hat das Landgericht Waldshut-Tiengen in einer Entscheidung vom 28. Dezember 1990, 1 S 57/90) ausgeführt:

„In der aus heutiger Sicht ungenügenden Wärmedämmung einer Altbauwohnung ist nach Auffassung der Kammer aber auch dann ein Mangel i. S. des § 537 BGB zu erblicken, wenn die Bauausführung zwar den Regeln der Technik entspricht, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten, die Wärmedämmung jedoch mit wirtschaftlich vernünftigem Aufwand ohne Schwierigkeiten verbessert werden kann. In Anbetracht dessen, daß die Technik der Modernisierung von älteren Wohngebäuden heute hoch entwickelt ist, in den letzten Jahren immer mehr Hauseigentümer davon Gebrauch gemacht haben und Verbesserungsmaßnahmen, die der Schonung der Energievorräte und der Umwelt dienen, propagiert und gefördert werden, kann nicht mehr uneingeschränkt gelten, daß bei einem älteren Gebäude eine schlechte Wärmeisolierung kein Mangel sei, wenn das Gebäude nach den Normen hergestellt worden sei, die in der Bauzeit gegolten hätten.”

Diese Auffassung entspricht allerdings nicht der geltenden Rechtslage, insbesondere nicht der Rechtsprechung des BGH.

2. Eine unwirtschaftliche Heizung als Mangel der Mietsache

Zumeist geht es bei der Frage, ob der Mieter eine Modernisierung verlangen kann, um die Heizungsanlage, wenn sie unwirtschaftlich arbeitet. Dies ist nach den vorstehenden Ausführungen kein Mangel der Mietsache, wenn die Heizung also solche in Ordnung ist. Hohe Betriebskosten sind als solche kein Mangel (LG Hamburg, Urteil vom 05. Mai 1988, 7 S 166/87; Kammergericht Berlin, Urteil vom 28. April 2008, 12 U 6/07). Den Vermieter trifft insoweit auch keine Aufklärungspflicht (Landgericht Hamburg, a.a.O.; anders Landgericht Frankfurt a.M., Urteil vom 16. Dezember 1986, 2/11 S 387/84). Wenn die hohen Kosten aber darauf beruhen, dass die Heizung defekt oder nicht richtig eingestellt ist, so liegt ein Mangel der Mietsache vor, der eine Mietminderung rechtfertigt (Kammergericht, a.a.O.). 

3. Auswirkungen der Modernisierung

Wenn allerdings modernisiert wird, gelten dafür auch wieder die aktuellen Vorschriften (Mehr dazu in unserem Beitrag „Technische Standards”).

Die bei den Modernisierungsarbeiten entstehenden Beeinträchtigungen durch Lärm, Schmutz, den Ausfall von Strom, Gas, Wasser oder der Heizung  und sonstige Umstände stellen Mängel der Mietsache dar, die zur Minderung der Miete berechtigen. Daran ändert auch eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierung nichts. Näheres dazu in unserem Beitrag „Bauarbeiten als Mangel”. 

Wird die Mietsache durch eine Modernisierung erweitert, z.B. durch den Einbau eines Aufzuges, gelten dafür unabhängig von der Frage einer Modernisierungsumlage zukünftig alle Gewährleistungsvorschriften. Ist der Aufzug defekt, kann der Mieter also alle Gewährleistungsrechte geltend machen, die ihm zustehen.

Wird die Mietsache durch die Modernisierung beeinträchtigt, kann es sich dabei um einen Mangel der Mietsache handeln, z.B. bei einer Verschlechterung des Lichteinfalls in die vermieteten Räume aufgrund eines angebauten Balkons (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 08. Februar 2002, 716A C 265/01). 

Werden im Rahmen einer Modernisierung durch den Einbau einer Zentralheizung wegen der dafür erforderlichen Heizkörper die Stellfläche und der Zuschnitt der Wohnung verschlechtert, so ist dies ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung (Urteil des Landgerichts Mannheim vom 23. November 1977, 4 S 6/77). 

Bild: lvnl / Fotolia

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