Modernisierungsmaßnahmen

Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”), so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB.

Das Gesetz trennt also zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (Instandhaltung und Instandsetzung, § 555a BGB) und Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (Modernisierung, § 555b BGB). Die Instandhaltung entspringt der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei der Modernisierung handelt es sich um eine Verbesserung der Mietsache.

Wie bei der Instandhaltung hat der Mieter gemäß § 555d Absatz 1 BGB Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Sie müssen allerdings ordnungsgemäß angekündigt sein. Die Anforderungen sind hier wesentlich strenger als bei der Instandhaltung.

In der Regel entspricht eine Modernisierung den Interessen und den Wünschen beider Vertragsparteien. Dass muss aber nicht so sein. Die Entscheidung liegt nämlich allein beim Vermieter. Dem Mieter wird unter Umständen abweichend vom Vertrag eine Verbesserung aufgedrängt, die er gar nicht haben möchte, jedenfalls nicht gegen eine höhere Miete. Er hat die Wohnung in einem bestimmten Zustand angemietet und bezahlt dafür auch seine Miete. Mit der Modernisierung bekommt der Vermieter nun das Recht, dem Mieter auch gegen seinen Willen eine Verbesserung der Mietsache (Die der Mieter nicht immer als solche empfinden muss, z.B. den Anschluss der bisher mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das kommunale Fernwärmenetz) und einhergehend damit eine Mieterhöhung aufzuzwingen, die nicht dem Mietvertrag entspricht. Das Gesetz durchbricht insoweit den Grundsatz „pacta sunt servanda”, Verträge muss man halten.

Im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”) darf der Vermieter die Mietsache wie sie ist reparieren. Er darf sie nicht verändern. Im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme darf der Vermieter die Mietsache verbessern und damit verändern. Er darf sie aber nicht grundlegend verändern. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich nämlich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht. Daher hat der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 21. November 2017 (BGH, Beschluss vom 21. November 2017 – VIII ZR 28/17) entschieden, dass vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB nicht vorliegen, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (Im entschiedenen Fall ging es um die Hinzufügung neuer Räume (Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens) unter Veränderung des Grundrisses, einen veränderten Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, die Anlegung einer Terrasse sowie den Abriss einer Veranda).

Inhalt:
  1. Modernisierungsmaßnahmen
  2. Bauliche Veränderungen
  3. Energetische Modernisierung
  4. Einsparung von Primärenergie
  5. Klimaschutz
  6. Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
  7. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
  8. dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
  9. vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen
  10. Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
  11. Die Modernisierungsankündigung
  12. Duldungspflicht und Härtefallregelung
  13. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
  14. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters
  15. Mietminderung nach Modernisierung
  16. Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
  17. Klage auf Duldung
  18. Die Mieterhöhung nach Modernisierung
  19. Musterschreiben Modernisierungsankündigung 
1. Modernisierungsmaßnahmen

Was als Modernisierung gilt, ist in § 555b BGB näher definiert. Die Vorschrift lautet:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Es handelt sich um Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser, um Maßnahmen zur Verbesserung des Gebrauchswertes und der allgemeinen Wohnverhältnisse, um Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund gesetzlicher Anordnung durchführen muss (Z.B. die Installation von Rauchwarnmeldern) sowie um Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.  Reine Luxusmaßnahmen (Der berühmte goldene Wasserhahn) genügen diesen Anforderungen in aller Regel nicht, können aber gegebenenfalls eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtfertigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”).

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • der Einbau von neuen Sanitäranlagen,
  • der Einbau einer Zentralheizung,
  • der Einbau einer modernen Fassadendämmung,
  • der Einbau von neuen Fenstern, 
  • der Anschluss an das Kabelfernsehen,
  • der Einbau von Wasserzählern.

Der Modernisierungskatalog ist abschließend. Andere als die in § 555b BGB genannten Maßnahmen können nicht als Modernisierung eingeordnet werden.

Was im einzelnen unter einer Modernisierung zu verstehen ist, ist in vielen Bereichen unstreitig, in anderen aber auch umstritten. Insoweit kann auch auf die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgegriffen werden. Sie sind zwar nicht mehr in Kraft, können aber bei der Gesetzesauslegung helfen, weil dort der Modernisierungsbegriff in mustergültiger Weise beschrieben ist (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 35).

Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung betreffen nicht nur die Wohnung als solche, sondern können sich auch auf Gebäudeteile außerhalb der Wohnungen, auf zugehörige Nebengebäude, auf das Grundstück und auf dessen unmittelbare Umgebung erstrecken, sofern sie den Wohnungen zugute kommen (siehe auch § 3 Absatz 5 ModEnG.

2. Bauliche Veränderungen

Eine Modernisierung liegt nur dann vor, wenn ihr bauliche Veränderungen zugrundeliegen. Nach der Gesetzesbegründung ist der Begriff weit auszulegen und umfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagetechnik des Gebäudes (BT-Drucks 17/10485 S. 27).

Nicht ausreichend ist es, wenn ohne eine bauliche Veränderung nur die Bewirtschaftung verändert wird wie bei einer Nachtabsenkung der Heizung oder bei der Optimierung der Betriebsführung der Heizanlage. Anders sieht es aus, wenn zugleich die Steuerungstechnik modernisiert wird.

Keine bauliche Veränderung ist der Ersatz von Verbrauchsgegenständen wie Leuchtmitteln durch moderne verbrauchsärmere Energiesparlampen oder LED-Lampen.

Modernisierungskosten ohne bauliche Veränderungen durch den Einsatz von Fachpersonal können ggfls. im Rahmen der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Ein Beispiel wäre der Einsatz eines Abfallmanagers (Näheres dazu in unserem Beitrag „Betriebskostenmanagement”).

Es gibt aber auch bauliche Veränderungen, die weder Erhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen sind. Das sind dann einfache bauliche Veränderungen, die Mieter und Vermieter nur dann durchführen können, wenn die jeweils andere Seite zugestimmt hat. Das gilt z.B. für den Austausch des Teppichbodens gegen Parkett (Anders, wenn der Teppichboden verschlissen ist!). In Ausnahmefällen hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) auf Duldung einer solchen Maßnahme.

3. Energetische Modernisierung

Nach § 555b Nummer 1 BGB liegt eine Modernisierung vor bei baulichen Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).

Man muss drei Arten von Energie unterscheiden:

  1. Primärenergie
  2. Endenergie
  3. Nutzenergie

Als Primärenergie bezeichnet man in der Energiewirtschaft die Energie, die mit den ursprünglich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen zur Verfügung steht, etwa als Brennstoff (z. B. Kohle oder Erdgas), aber auch Energieträger wie Sonne, Wind oder Kernbrennstoffe. Bei der Primärenergie wird unterschieden zwischen erneuerbarer und nicht erneuerbarer Primärenergie. Erneuerbar sind Energieträger, die unerschöpflich sind, beispielsweise die Strahlungsenergie der Sonne oder Wind, ebenso wie Energieträger, die reproduziert werden können wie Biomasse oder Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nicht reproduzierbar. Sie werden durch Verbrauch immer knapper. Dabei handelt es sich um die klassischen fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas. Unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz und der Ressourcenschonung ist insbesondere die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie wünschenswert.

Primärenergie kann durch einen mit Verlusten behafteten Umwandlungsprozess in Sekundärenergie umgewandelt werden. Primär- oder Sekundärenergie wird nach Übertragungsverlusten zu vom Verbraucher nutzbarer Endenergie. Die tatsächlich nutzbare Energie, also die Endenergie abzüglich der Verluste, die bei der Nutzung durch den Verbraucher entstehen, ist dann die Nutzenergie (Seite „Primärenergie“. In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 27. November 2019, 19:46 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Prim%C3%A4renergie&oldid=194437559, Abgerufen: 18. Januar 2020, 21:48 UTC).

Endenergie ist der nach Energiewandlungs- und Übertragungsverlusten übrig gebliebene Teil der Primärenergie, die den Hausanschluss des Energienutzers passiert hat (Seite „Endenergie“. In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 30. April 2019, 21:20 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Endenergie&oldid=188087788 (Abgerufen: 18. Januar 2020, 21:52 UTC).  Nach einer Definition im Gesetzentwurf der Bundesregierung (Deutscher Bundestag, Drucksache 17/10485, Seite 19) ist Endenergie im Sinne der Regelung in Nummer 1 die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „Endverbraucher” (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle” Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben. Regenerative Energien wie Sonne und Wind gehören nicht zur Endenergie im Sinne des Gesetzes.

Unter Nutzenergie wird nach dem Gesetzentwurf diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z. B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist. Die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik (z. B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z. B. Leitungssystem einer Zentralheizung) sind nicht Teil der Nutzenergie. Nicht berücksichtigt wird außerdem die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z. B. Pumpenstrom).

Unter Nr. 1 fällt ausschließlich die Einsparung von Endenergie. Endenergie wird dann gespart, wenn

  • weniger Nutzenergie erforderlich ist wie durch die Optimierung oder Erneuerung der Heizanlage
  • Energieverluste minimiert werden wie durch eine Wärmedämmung des Gebäudes, die Isolierung freiliegender Rohre oder den Einbau neuer Fenster,
  • regenerative Energien wie Sonnenkollektoren zur Wassererwärmung oder Wärmepumpen zum Einsatz kommen. Regenerative Energien reduzieren zwar nicht die Nutzenergie, aber die Endenergie. Es muss nämlich nach der Modernisierung an der „Schnittstelle Gebäudehülle” weniger „zu bezahlende” Endenergie wie Heizöl beschafft werden. Der Endenergiebedarf des Gebäudes und die Betriebskosten des Mieters für die gemietete Wohnung werden geringer.

Allein der Austausch des Energieträgers (Anschluss an die mit Gas erzeugte Fernwärme statt der Ölzentralheizung im Keller) führt zu keiner Einsparung von Endenergie, kann aber unter § 555b Nummer 2 BGB fallen.

Die Einsparung der Endenergie muss in Bezug auf die Mietsache erfolgen. Mietsache ist dabei sowohl die Wohnung als auch das Wohngebäude und das Grundstück. Maßnahmen ohne Bezug zur Mietsache können unter § 555b Nummer 2 BGB fallen. Typisches Beispiel dafür ist die regenerative Stromerzeugung mit Photovoltaik- oder Windenergieanlagen. Der Strom wird in der Regel in das allgemeine Stromnetz eingespeist, kommt also nicht der Mietsache zugute. Wichtig ist das für die Frage der Mieterhöhung, da solche Maßnahmen nach § 559 Absatz 1 BGB nicht zur Mieterhöhung berechtigen.

Die Einsparung der Endenergie muss nachhaltig, also von Dauer sein. Vorübergehende Einspareffekte reichen daher nicht aus. Die Höhe der Einsparung spielt für die Nachhaltigkeit dagegen keine Rolle (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 21).

4. Einsparung von Primärenergie

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 2 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB vorliegt, also Endenergie eingespart wird. Zu den Begriffen im einzelnen verweisen wir auf die vorstehende Ziffer.

Bei den meisten Modernisierungen geht eine Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie mit einer Einsparung von Endenergie einher. Es liegt dann schon ein Fall von § 555b Nummer 1 BGB vor. Wird aber nur der Energieträger ausgetauscht (Holzpellets statt Heizöl), ohne dass zugleich eine Einsparung an Endenergie eintritt (Was aber in der Regel der Fall sein dürfte), kann die Modernisierung nach § 555b Nummer 2 BGB erfolgen. Auch die regenerative Stromerzeugung mit Photovoltaik- oder Windenergieanlagen fällt darunter. Der Strom wird in der Regel in das allgemeine Stromnetz eingespeist, kommt also nicht der Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache zugute.

Wichtig ist das vor allem für die Frage der Mieterhöhung, da solche Maßnahmen nach § 559 Absatz 1 BGB nicht zur Mieterhöhung berechtigen.

5. Klimaschutz

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 2 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB vorliegt, also Endenergie eingespart wird. Zu den Begriffen im einzelnen verweisen wir auf die Ziffer 3.

Zu den klimaschützenden Maßnahmen gehören insbesondere Maßnahmen zur Verringerung von Treibhausgasen und CO2-Emissionen, soweit nicht schon ein Fall von § 555b Nummer 1 BGB vorliegt. Dazu können beispielsweise bauliche Maßnahmen zur Verringerung von Müll gehören (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 26).

6. Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 3 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.

Dazu gehört beispielsweise der Einbau von Wohnungswasserzählern, weil eine verbrauchs- abhängige Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten in der Regel zum sparsameren Umgang mit Wasser anregt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wasserversorgung”). Den Wechsel von der verbrauchunabhängigen Wasserkostenabrechnung zur Erfassung und Abrechnung nach dem erfassten Verbrauch kann der Vermieter auch durch die Modernisierung umsetzen. Neben dem Einbau von Wasserzählern kommen der Einbau von Durchflussbegrenzern, von Spülkästen mit Spartastern sowie von Regenwassersammelanlagen in Betracht.

Nach Auffassung des Umweltbundesamtes sind allerdings die Einsparpotenziale in privaten Haushalten als eher gering einzuschätzen (UBA, Rund um das Trinkwasser, 4. aktualisierte Auflage 2016, Seite 7). Vor allem Kraftwerke, Industrie und Landwirtschaft seien da gefordert. Auch seien die Wasserversorgungssysteme so dimensioniert, dass ihr hygienisch sichere Betrieb Zusatzmaßnahmen erfordere, wenn noch weniger Wasser als bisher abfließe.

7. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 4 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

Zu den nach nach dieser Vorschrift vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 326/10). Ob eine solche Wohnwertverbesserung vorliegt, ist nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen; entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 326/10).

Ein erhöhter Gebrauchswert der Mietsache ist anzunehmen, wenn der dem Mieter zustehende Mietgebrauch durch die bauliche Änderung erleichtert, verbessert oder vermehrt wird. Das Wohnen muss also infolge der Maßnahme angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig werden (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 36).

Ob dies der Fall ist, hängt von den vom Tatrichter zu würdigenden Umständen des Einzelfalls ab. Es ist eine Wertungsfrage, keine Tatsachenfrage. Allerdings muss der Vermieter die baulichen Veränderungen, auf denen die Erhöhung des Gebrauchswertes beruht, darlegen und beweisen.

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich vom Mieter vorgenommener Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH, Urteil vom 20.6.2012 − VIII ZR 110/11). Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass sich der Vermieter widersprüchlich verhielte, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.

Wie bereits erwähnt kann man zur Bestimmung der Gebrauchswertverbesserung auch auf die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgreifen. Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, sind nach § 4 Absatz 1 ModEnG insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

  1. des Zuschnitts der Wohnung,
  2. der Belichtung und Belüftung,
  3. des Schallschutzes,
  4. der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung,
  5. der sanitären Einrichtungen,
  6. der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
  7. der Funktionsabläufe in Wohnungen,
  8. der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Die Erhöhung des Gebrauchswertes muss nachhaltig, also von Dauer sein. Vorübergehende Verbesserungen reichen daher nicht aus.

Einzelbeispiele:

  • Umstellung der Beheizung von Einzelöfen auf eine Zentralheizung (BGH, Urteil vom 12.3.2014 – VIII ZR 147/13);
  • Austausch von Kohleeinzelöfen gegen eine Gasetagenheizung;
  • Wamwasserversorgung über eine zentrale Warmwasserversorgung statt Durchlauferhitzer;
  • Einbau von Erfassungsgeräten für Wärme und Wasser mit Funkablesung;
  • Ein- oder Anbau eines Aufzuges (BGH, Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10);
  • Ausstattung der Wohnung mit einem Balkon;
  • Einbau einer separaten Dusche;
  • die räumliche Trennung von Bad und WC;
  • die Erneuerung veralteter Sanitäreinrichtungen in Küche und Bad;
  • Einbau eines wandhängenden WC;
  • Einbau von Einhebenmischbatterien;
  • Fliesen von Küche und/oder Bad;
  • Einbau von Sicherheitsschlössern;
  • Einbau von Rollläden;
  • Einbau von Gegensprechanlagen;
  • Umbauten für behinderte Menschen;
  • Anschluss der Wohnung an das Breitbandnetz (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04);
8. dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 5 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden.

Wie bereits erwähnt kann man zur Bestimmung der Gebrauchswertverbesserung auch auf die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgreifen. Bauliche Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, sind nach § 4 Absatz 2 ModEnG insbesondere die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen und anderen Verkehrsanlagen.

Auch bei den nach nach dieser Vorschrift vom Mieter zu duldenden Maßnahmen kommt es  nicht auf die Wertung des einzelnen Mieters an, sondern auf die allgemeine  Verkehrsanschauung.

Einzelbeispiele:

  • Installation eines Fahrradständers;
  • Errichtung von Boxen für die Mülltonnen;
  • Verbesserung des Brandschutzes;
  • Verbesserung von Spiel- und Sportplätzen;
  • Installation von Rauchwarnmeldern;
9. vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 6 BGB auch bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”) sind.

Von dieser Regelung werden in erster Linie behördlich oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie z.B. die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern (Näheres in unserem Beitrag „Wartung der Rauchwarnmelder”, siehe auch BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 290/14) erfasst, die nicht Teil des vertraglich vereinbarten Mietgebrauchs sind.

Sie müssen weder den Gebrauchswert erhöhen noch die Wohnverhältnisse verbessern.

10. Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 7 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Hierzu zählen insbesondere der Dachgeschoßausbau, der Ausbau von bisherigen Nebenräumen zu einer Wohnung, der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 59).

Der neue Wohnraum muss nicht zur Vermietung bestimmt sein. Der Mieter muss auch solche baulichen Veränderungen dulden, die der Vermieter zur Deckung seines eigenen Wohnbedarfs vornimmt.

Es muss keine neue Wohnung entstehen. Es reicht aus, wenn die Fläche bestehender Wohnungen vergrößert wird.

Für neuen Gewerberaum kann sich eine Duldungspflicht aus § 242 BGB ergeben (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 61).

11. Die Modernisierungsankündigung

Die Modernisierung setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Trotz der Lockerung durch die Mietrechtsreform sind die Anforderungen insoweit immer noch streng. Erst nach ordnungsgemäßer Ankündigung hat der Vermieter gegen den Mieter den Duldungsanspruch aus § 555d Absatz 1 BGB. Sie ist auch dann erforderlich, wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters nicht betreten muss und keine Modernisierungsumlage erheben wird.

Die Modernisierungsankündigung ist nicht nur die Grundlage der Duldungspflicht des Mieters, sondern führt auch zu einer Änderung des Vertragsgegenstandes. War Vertragsgegenstand bisher eine Wohnung in einem Gebäude ohne Personenaufzug, so ändert die Modernisierungsankündigung ihn ab zu einer Wohnung in einem Gebäude mit Personenaufzug. Die Modernisierungsvorschriften sollen den Vermieter in die Lage versetzen, die erwünschte Modernisierung von Wohnungen auf einfache Art und Weise – nämlich im Wege der einseitigen Gestaltungserklärung – durchzusetzen.

Die Vorschrift regelt die Form, die Frist und den Inhalt der Modernisierungsankündigung. Sie gilt für Wohnraum und nach § 578 Absatz 2 BGB mit Ausnahme des Abweichungsverbotes in § 555c Absatz 5 BGB auch für Gewerberaum.

Werden wie in den meisten Fällen sowohl Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen“) als auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt, so richtet sich die Ankündigungspflicht nach den strengeren Anforderungen in § 555b BGB (Blank/Börstinghaus, § 555c BGB, Rdnr. 1).

Nach § 555c Absatz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”) spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform ankündigen. Die Anforderungen der Textform sind in § 126b BGB geregelt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Form”). Die Ankündigung muss dem Mieter zugehen. Ein Aushang im Treppenhaus reicht dazu nicht aus.

Die Frist ist eine Mindestfrist. Die Ankündigung kann früher, sie darf aber nicht später erfolgen. Entscheidend für die Berechnung der Frist ist der Zugang der Ankündigung beim Mieter (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zugang”). Die Modernisierung darf frühestens 3 Monate nach dem Zugang der Ankündigung beginnen. Für die Fristberechnung gelten die §§ 186 ff BGB.

Der Vermieter kann einen Dritten, z.B. einen Architekten, einen Rechtsanwalt oder einen Bauunternehmer damit beauftragen, die Erklärung in seinem Namen abzugeben.

Der Vermieter kann auch einen Dritten, z.B. den Käufer des Gebäudes, ermächtigen, die Modernisierung schon vor der Grundbuchumschreibung in eigenen Namen anzukündigen (BGH, Urteil vom 13. Februar  2008 – VIII ZR 105/07). Die Ermächtigung sollte der Modernisierungsankündigung in schriftlicher Form beigelegt werden, da der Mieter sie andernfalls nach §§ 182 Absatz 3 BGB, 111 Satz 2 BGB zurückweisen kann. Der Käufer tritt nicht an die Stelle des Vermieters, sondern ist dessen Erfüllungsgehilfe. Der Vermieter muss  daher für etwaige Pflichtverletzungen des Käufers und seiner Mitarbeiter einstehen. Duldet der Mieter die Arbeiten nicht, so kann der Käufer gegen ihn im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft im eigenen Namen klagen.

Die Modernisierungsankündigung soll es dem Mieter ermöglichen, zu beurteilen, ob er die Modernisierung dulden muss oder nicht. An diesem Ziel muss sich der Inhalt der Ankündigung orientieren. Nach § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB muss sie Angaben enthalten über

  1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Eine Modernisierungsankündigung muss nach der Rechtsprechung des BGH nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH, Urteil vom 28.09.2011 − VIII ZR 242/1). Das Vorhaben muss dazu nach Art und voraussichtlichem Umfang und mit allen Maßnahmen in seinen wesentlichen Zügen nachvollziehbar beschrieben werden, am besten aufgeteilt nach einzelnen Gewerken.

Der Beginn der baulichen Maßnahmen vor Ort muss in Monaten eingrenzbar bezeichnet werden, also Anfang, Mitte oder am Ende eines Monats. Wenn es genauer geht, dann ruhig genauer. Allgemeine Angaben wie „mehrere Wochen im Frühjahr” reichen nicht. Die Dauer sollte ebenfalls in Monaten angegeben werden, bei kleineren Modernisierungen in Wochen. Der Vermieter muss sich um eine möglichst genaue Zeitkalkulation bemühen. Bei umfangreichen Arbeiten muss er dem Mieter mitteilen, wann welche Gewerke modernisiert werden, wann es Einschränkungen bei der Versorgung mit Wasser und/oder Strom gibt und wann ggfls. die Wohnung betreten werden muss. Entscheidend ist, dass der Mieter sich auf die Arbeiten einstellen und beispielsweise seinen Urlaub entsprechend legen kann. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung betreten werden muss oder nicht.

Aus der Ankündigung muss sich auch die zu erwartende Mieterhöhung in € ergeben (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung zumindest überschlägig nachvollziehen kann (Landgericht Bremen, Urteil vom 06.06.2019, 2 S 283/18). Dies geht am einfachsten auf der Grundlage der Kalkulation der für die Modernisierung zu erwartenden Kosten. Eine Aufschlüsselung der Mieterhöhung nach Gewerken ist nicht erforderlich (Blank/Börstinghaus, § 555c BGB, Rdnr. 14a). Ist mit einer Modernisierungsmaßnahme keine Mieterhöhung verbunden, so sollte der Vermieter auf diesen Umstand hinweisen. Vorgeschrieben ist dies jedoch nicht.

Aus der Ankündigung müssen sich auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Näheres dazu in unserem Bereich „Betriebskosten”) ergeben. Dafür ist nicht erforderlich, dass alle bisherigen und zu erwartenden Betriebskostenpositionen aufgeführt werden. Vielmehr genügt es, wenn der Vermieter erklärt, welche Kostenarten sich voraussichtlich in welchem Umfang ändern werden. Entstehen durch eine vom Mieter zu duldende Modernisierung neue Betriebskostenarten, so ist die Umlagevereinbarung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu erweitern, so dass der Vermieter auch diese Kosten auf den Mieter umlegen kann (Näheres dazu in unserem Beitrag „Veränderung von Betriebskosten”). Die Regelung gilt nicht nur für neue Betriebskosten oder für höhere Betriebskosten, sondern auch dann, wenn niedrigere Betriebskosten erwartet werden.

In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 BGB (energetische Modernisierungen) muss der Vermieter den Umfang der Energieeinsparung bzw. der klimaschützenden Effekte darlegen. Der Mieter braucht Informationen über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ggf. mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Er soll dadurch beurteilen können, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung darstellt und in welchem Verhältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 332/18). Eine Wärmebedarfsberechnung muss er dazu nicht vorlegen (Blank/Börstinghaus, § 555c BGB, Rdnr. 23). Zur Vereinfachung kann er gemäß § 555c Absatz 3 BGB insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Beispielhaft nennt die Gesetzesbegründung die in der „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbestand” des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung enthaltenen Werte. Eine Berechnung der Einsparung erhält der Vermieter in der Regel von den Planern, die die Modernisierung vorbereiten und begleiten. Es dürfte daher nur selten auf Pauschalwerte zurückgegriffen werden.

Der Vermieter soll den Mieter nach § 555c Absatz 2 BGB in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 BGB (siehe nachfolgend Ziffer 12.) hinweisen.

Ist die Mitteilung formell oder inhaltlich unvollständig oder unzureichend, ist der Mieter nicht zur Duldung der Modernisierung verpflichtet. Mängel können nachträglich nicht geheilt werden. Die Ankündigung ist nochmals vorzunehmen und setzt eine erneute 3-Monats-Frist in Gang (Landgericht Bremen, Urteil vom 06.06.2019, 2 S 283/18). Aber auch eine Ankündigung, die weit über die gesetzlichen Anforderungen hinausgeht und nicht bestehende Verpflichtungen des Mieters aufführt, kann unwirksam sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 06.12.2018, 65 S 124/18). Werden (wie meistens) mehrere Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig angekündigt, so berührt die Unwirksamkeit der Ankündigung der einen Maßnahme die anderen Maßnahmen grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 18.12.2019 – VIII ZR 332/18).

Diese Vorschriften gelten nach § 555c Absatz 4 BGB nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, sogenannte „Bagatellmodernisierungen”. Die beiden Tatbestandsmerkmale müssen kumulativ vorliegen. Ein Beispiel ist die Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, näheres dazu in unserem Beitrag „Wartung der Rauchwarnmelder”).

In der Regel sollte man als Vermieter versuchen, mit der Modernisierungsankündigung eine Zustimmung der Mieter zu erhalten. Dazu kann man der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beifügen mit der Bitte um Gegenzeichnung und Rücksendung. Man sollte ausdrücklich darauf hinweisen, dass dadurch die Mieterhöhung noch nicht feststeht, sondern dass natürlich noch ordnungsgemäß abgerechnet wird. Aber man kann den Mietern die Zustimmung ein wenig versüßen, indem man ihnen klar macht, dass es bei Zustimmung schneller gehen kann oder man bietet ihnen einen kleinen Obulus in Form einer besonderen Maßnahme, die nicht zum Standardprogramm gehört. Einen Anspruch auf eine Zustimmungserklärung hat der Vermieter aber nicht. Sie ist auch nicht erforderlich, damit die Maßnahme durchgeführt werden kann.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 555c Absatz 5 BGB unwirksam. Dazu gehören beispielsweise Klauseln, mit denen der Mieter bereits im Mietvertrag pauschal oder im Einzelfall sein Einverständnis mit zukünftigen Modernisierungen erklärt. Dadurch soll verhindert werden, dass die Vermietung einer Wohnung von weitergehenden Duldungspflichten abhängig gemacht wird, als das Gesetz sie vorsieht. Die Vorschrift verbietet hingegen nicht Modernisierungsvereinbarungen, die Mieter und Vermieter anläßlich einer konkreten Modernisierung im laufenden Mietverhältnis abschließen.

12. Duldungspflicht und Härtefallregelung
Die Duldungspflicht

Nach § 555d Absatz 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. In den Absätzen 2 bis 5 wird geregelt, wann dies ausnahmsweise nicht der Fall ist. Die Regelung gilt für die Wohnraummiete und über § 578 Absatz 2 BGB auch für die Geschäftsraummiete, allerdings mit der Möglichkeit abweichender Vereinbarungen.

Den Mieter trifft nach § 555d Absatz 1 BGB eine Duldungspflicht gegenüber rechtzeitig angekündigten Modernisierungsmaßnahmen. In diesem Rahmen hat er auch Belästigungen durch Schmutz, Staub, Lärm, Gerüche, Erschütterungen und auch den Entzug von Licht und Luft auf Grund eines Baugerüstes zu dulden (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 76). Seine Gewährleistungsrechte bleiben hiervon unberührt (Näheres dazu finden Sie in unserem Bereich „Mängelhaftung” und unten die Ziffer 15).

Der Vermieter muss die Arbeiten zügig durchführen. Dazu darf er an den Werktagen von morgens um 6 oder 7 Uhr bis in die Abendstunden gegen 19 Uhr arbeiten. An Sonn- und Feiertagen und außerhalb der genannten Zeiten darf nicht gearbeitet werden, es sei denn, es liegt Gefahr im Verzug vor, etwa bei Heizungsarbeiten im Winter. Dies sollte jedoch durch eine vorausschauende Planung möglichst vermieden werden.

Der Vermieter darf, soweit erforderlich, die Wohnung betreten, um die Arbeiten zu planen und sachgerecht auszuführen. Er hat dies dem Mieter rechtzeitig anzukündigen. Das Zutrittsrecht steht dem Vermieter jedoch nur in Absprache mit dem Mieter zu den vorgenannten Zeiten zu (Näheres dazu in unserem Beitrag „Besichtigungsrecht”).

Eine Mitwirkungspflicht hat der Mieter nicht (LG Berlin, Beschluß vom 30.11.1995 – 67 S 158/95). Er muss keine Baufreiheit schaffen, keine Möbel und sonstigen persönlichen Dinge zur Seite räumen. Dies ist ausschließlich Sache des Vermieters, der anschließend den ursprünglichen Zustand wieder herstellen muss. Dazu gehören auch Schönheitsreparaturen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”), wenn diese infolge der Arbeiten erforderlich werden. Dies gilt auch dann, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag eigentlich Sache des Mieters sind, weil diese Verpflichtung nur für Dekorationsmängel durch den Mietgebrauch gilt.

Dies festzuhalten ist gerade in einer alternden Gesellschaft wichtig. Professionelle Vermieter planen solche Maßnahmen unter Einbeziehung der Mieter in die Vorbereitung gerade größerer Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit ein. Häufig werden dafür spezielle Dienstleister verpflichtet. Zumeist dürfte das auch kostengünstiger sein, als wenn es zu Verzögerungen im Bauablauf kommt. In aller Regel wird der Mieter jedoch aktiv mitwirken und seine persönlichen Sachen zur Seite und wieder zurückräumen.

In Ausnahmefällen ist der Mieter auch verpflichtet, vorübergehend die Wohnung zu verlassen und eine Ersatzunterkunft (Hotel oder andere Wohnung) zu beziehen, wenn der Umfang der Instandsetzungsarbeiten dies erfordert (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, § 19, Rn. 81; BGH, Urteil vom 11.12.2014 – IX ZR 87/14). Bei sehr umfangreichen Maßnahmen kann es angebracht sein, dass der Vermieter dem Mieter anbietet, dass er statt die Arbeiten zu dulden in eine andere Wohnung umzieht, bei der sie nicht erforderlich oder bereits erledigt sind. Damit müssen jedoch beide Vertragsparteien einverstanden sein. Weder der Vermieter noch der Mieter haben einen Anspruch darauf.

Ein Zurückbehaltungsrecht wegen anderweitiger Ansprüche, beispielsweise wegen anderweitiger Mängel, steht dem Mieter gegenüber dem Duldungsanspruch nicht zu (Blank/Börstinghaus, § 555a BGB, Rdnr. 10).

Die Härtefallregelung

Eine Modernisierung ist nicht zulässig, wenn und soweit die Härtefallregelung des § 555d Absatz 2 BGB greift. Eine Duldungspflicht besteht danach nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 BGB bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”). Dies kann im Ergebnis dazu führen, dass der Vermieter zur Modernisierung berechtigt ist, eine Mieterhöhung aber gar nicht oder nur reduziert in Betracht kommt.

Eines vorweg: Es kommt nur selten vor, dass sich ein Mieter im Rahmen einer Modernisierung auf die Härtefallregelung beruft. Noch seltener kommt es vor, dass er damit durchdringt. Es handelt sich dabei um einen sehr seltenen Ausnahmefall, erst recht seit nach einer Gesetzesänderung die zu erwartende Mieterhöhung erst bei der Frage zu berücksichtigen ist, ob und in welchem Umfang der Mieter die Modernisierungsumlage akzeptieren muss.

Für die Anwendung der Härtefallregelung kommt es auf eine Interessenabwägung an zwischen dem Modernisierungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters. Dabei sind beide Interessen grundsätzlich zunächst einmal gleichwertig. Die Duldungspflicht entfällt deshalb erst, wenn die geschützten Interessen des Mieters am Status quo schwerer wiegen als das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter an der Modernisierung. Hierbei geht es nicht darum, dass ein Interesse das andere gänzlich verdrängt. Es sind vielmehr Lösungen anzustreben, bei denen bei der Planung und Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ein möglichst schonender Interessenausgleich anzustreben ist.

Welche Interessen auf Seiten des Mieters, seiner Familie oder der Angehörigen seines Haushalts zu berücksichtigen sind, wird im Gesetz nicht ausdrücklich genannt. Man kann insoweit auf die frühere Fassung des § 554 Absatz 2 BGB zurückgreifen (Blank/Börstinghaus, § 555d BGB, Rdnr. 14). Danach sind es insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen sowie vorausgegangene Aufwendungen des Mieters. Zur Familie gehören der Ehegatte und die Kinder, sowie alle im Haushalt des Mieters lebenden Personen mit denen er verwandt oder verschwägert ist. Zu den Angehörigen gehören die Partner in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, Lebenspartner nach dem LPartG, aber auch alle anderen Personen, mit denen der Mieter in den Mieträumen dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt führt.

Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht gemäß § 555d Absatz 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 BGB bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”).

Die vorzunehmenden Arbeiten beziehen sich auf die Frage, wann, wie, in welchem Umfang und wie lange die Wohnung teilweise oder gänzlich unbenutzbar wird oder welchen Umfang  Belästigungen durch Lärm und Schmutz oder Zugangsbeschränkungen voraussichtlich annehmen werden. Dabei wird vom Vermieter erwartet, dass die Arbeiten möglichst schonend unter Berücksichtigung der geltenden baurechtlichen Normen und der aktuellen Regeln der Bautechnik durchgeführt werden. Andererseits können Bauarbeiten nicht gänzlich ohne Beeinträchtigungen durchgeführt werden. Ein gewisses Maß an Lärm und Schmutz müssen die Mieter daher hinnehmen. Die konkreten Umstände muss im Zweifelsfall der Tatrichter prüfen und gegeneinander abwägen. So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 27. März 2015 (63 S 359/12) entschieden, dass eine nicht zu rechtfertigende Härte vorliegt, wenn eine Vollsanierung des Mietobjekts einen 14-monatigen Auszug der Mieter erfordert. Auch dürfte der Austausch der Fenster oder der Heizung in den Wintermonaten in der Regel eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Der Vermieter sollte für solche Arbeiten einen anderen Zeitraum wählen. Ist das Mietverhältnis bereits gekündigt und steht der Auszug des Mieters bald bevor, so ist es dem Vermieter zuzumuten, Bauarbeiten, die den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigen würden, erst nach dem Auszug des Mieters durchzuführen.

Bei den baulichen Folgen der Modernisierung geht es darum, wie umfangreich der Vertragsgegenstand verändert wird. Bauliche Maßnahmen, die nur das Grundstück (Modernisierung des Spielplatzes) oder das Gebäude außerhalb der Wohnung (Einbau eines Aufzuges) betreffen, hat der Mieter in der Regel hinzunehmen. Ebenso geringfügige Veränderungen in der Wohnung wie den Einbau eines Kaltwasserzählers oder die Erneuerung der Fenster. Unzumutbar können aber Maßnahmen sein, die sich in einer für den Mieter ungünstigeren Raumaufteilung, in veränderten Raumgrößen, einer veränderten Optik und verschlechterten Lichtverhältnissen oder auch im Verlust von Nebenräumen und Gemeinschaftsflächen auswirken. Die konkreten Umstände muss auch hier im Zweifelsfall der Tatrichter prüfen und gegeneinander abwägen. Voraussetzung der Duldungspflicht ist stets, dass die Mietsache in ihrem wesentlichen Bestand erhalten bleibt (Blank/Börstinghaus, § 555d BGB, Rdnr. 17).

In die Interessenabwägung sind auch die Aufwendungen des Mieters mit einzubeziehen, die dieser vor der Modernisierung getätigt hat und die danach ggfls. nicht mehr genutzt werden können. Dazu zählen Einbauten, die durch die Modernisierung nicht mehr genutzt werden können (Anschluss des Hauses an die Fernwärmeversorgung nach Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter). In diesen Fällen kann der Mieter trotzdem verpflichtet sein, Maßnahmen zu dulden, die erforderlich sind, um die Modernisierung der anderen Wohnungen zu ermöglichen oder die Wohnung auf eine späterer Modernisierung vorzubereiten (Verlegung notwendiger Leitungen).

Auf Seiten des Vermieters sind seine eigenen berechtigten Interessen, aber auch die anderer Mieter in dem Gebäude sowie die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes zu berücksichtigen. Das eigene Interesse des Vermieter ist in erster Linie sein Interesse daran, den Mietgegenstand in einem zeitgemäßen Zustand zu erhalten und dadurch langfristig technisch und wirtschaftlich zu sichern. Die Belange anderer Mieter sind im Einzelfall anhand der konkreten Modernisierungsmaßnahmen zu bewerten. So ist z.B. der Einbau eines Personenaufzuges für die meisten Menschen eine Erleichterung des Alltages, vor allem für ältere Mieter und Familien mit Kindern. Als Öffentliche Interessen dürfen nur die ausdrücklich genannten Belange der Energieeinsparung und/oder des Klimaschutzes (§ 555b Nummern 1 und 2 BGB) berücksichtigt werden. Andere öffentliche Interessen dürfen bei der Abwägung keine Rolle spielen, auch nicht soweit es um Maßnahmen der Wassereinsparung (§ 555b Nummer 3 BGB) oder zur  Schaffung neuen Wohnraums (§ 555b Nummer 7 BGB) geht. Da in § 555d Absatz 2 BGB nur die Maßnahmen nach § 555b Nummern 1 und 2 BGB genannt sind, folgt daraus im Umkehrschluss, dass andere Maßnahmen bei der Interessenabwägung nicht berücksichtigt werden dürfen.

Modernisierungen sind in der Regel komplexe und teure Baumaßnahmen, die für beide Vertragsparteien ein hohes Maß an Planungssicherheit erfordern. Der Mieter wird durch die Pflicht zur Modernisierungsankündigung geschützt. Der Vermieter hat aber auch ein berechtigtes Interesse daran, dass der Mieter ihm zeitnah mitteilt, ob er Härtegründe geltend machen möchte. Der Mieter hat dem Vermieter daher Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Absatz 3 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zugang”) der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen (Näheres zur Textform in unserem Beitrag „Form”). Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Mitteilung dem Vermieter zugegangen sein (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zugang”). Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.

Zum Inhalt der Mitteilung enthält das Gesetz die Vorgabe, dass der Mieter die den Härtefall aus seiner Sicht begründenden Umstände mitteilen muss. Dies muss so konkret sein, dass der Vermieter in der Lage ist, auf der Grundlage der Mitteilung zu beurteilen, ob ein Härtefall vorliegt oder nicht und damit eine Entscheidung über den Beginn der Modernisierung und die Art der Durchführung treffen kann. Es muss sich daher aus der Mitteilung ergeben, ob sich der Mieter gegen die Modernisierung an sich wendet oder nur gegen ihren Zeitpunkt oder die Art und Weise der Durchführung.

Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Absatz 4 BGB noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform (Näheres zur Textform in unserem Beitrag „Form”) mitteilt. Dies können insbesondere solche Umstände sei, die erst nach Ablauf der Frist entstanden sind (Kündigung, Krankheit). Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (siehe nachfolgend Ziffer 12.), so bedarf die Mitteilung des Mieters gemäß § 555d Absatz 5 BGB nicht der gesetzlich bestimmten Form und Frist. Der Vermieter ist in diesem Fall aus Sicht des Gesetzgebers nicht schutzwürdig, da er sich selbst nicht an die gesetzlichen Vorgaben gehalten hat. § 555d Absatz 4 Satz 2 BGB  gilt aber auch dann entsprechend, so dass Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, nur zu berücksichtigen sind, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

All diese Einwände lassen sich durch eine professionelle Planung und Durchführung der Modernisierung aus dem Weg räumen. Den Mietern können Ausweichquartiere angeboten werden. Irreversible Veränderungen sollten möglichst positive Konsequenzen haben oder doch zumindest so gestaltet sein, dass negative Folgen durch Verbesserungen an anderer Stelle ausgeglichen werden. Die Mietereinbauten sollten so weit wie möglich respektiert, andernfalls zum Zeitwert erstattet werden.

Im Streitfall muss der Mieter darlegen und beweisen, dass die Modernisierungsmaßnahme für in, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 555d Absatz 7 BGB unwirksam.

13. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Nach § 555d Absatz 6 BGB i.V.m. § 555a Absatz 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen.

Dazu gehören beispielsweise

  • Reinigungskosten,
  • Kosten der Anschlussrenovierung,
  • Unterkunfts- und Verpflegungskosten,
  • Einlagerungskosten für Möbel und Hausrat.

Auf Verlangen hat der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der mutmaßlich entstehenden Aufwendungen zu leisten. Nach Beendigung der Arbeiten muss der Mieter über den Vorschuss abrechnen. Bis zur Zahlung des Vorschusses kann der Mieter die Duldung der Arbeiten nach § 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht) verweigern.

14. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Gemäß § 555e BGB ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Dies ist ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter durch das Modernisierungsrecht einseitig den Vertrag verändern kann.

Voraussetzung des Sonderkündigungsrechts ist lediglich, dass dem Mieter eine Modernisierungsankündigung zugegangen ist. Ob er dann tatsächlich aus diesem Grund kündigt oder aus ganz anderen, ist nicht relevant. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter die Modernisierung tatsächlich dulden muss oder ob dies aus formellen oder materiellen Gründen ausgeschlossen ist. Die Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht durchführt.

Die Kündigung muss nicht begründet werden.

Das Kündigungsrecht besteht auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder einem vertraglichen Kündigungsausschluss (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”).

Die Kündigungsfristen des § 573c BGB gelten nicht.

Auch diese Vorschrift gilt nach § 555e Absatz 2 BGB nicht bei Bagatellmodernisierungen, also bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter trotzdem eine Modernisierungsankündigung zugesandt hat.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 555e Absatz 3 BGB unwirksam.

Die Regelung gilt für Wohnraum und nach § 578 Absatz 2 BGB mit Ausnahme des Abweichungsverbotes in § 555c Absatz 5 BGB auch für Gewerberaum.

Für die Wohnraummiete dürfte das Sonderkündigungsrecht von geringer Bedeutung sein, weil diese Mietverhältnisse zumeist auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden und der Mieter sie deshalb sowieso kündigen kann (Nähres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigung durch den Mieter”). Anders bei der Gewerbemiete. Mietverhältnisse über Läden oder Büros sind zumeist befristet. Über das Sonderkündigungsrecht kann sich der Geschäftsraummieter daher aus einem befristeten Mietvertrag lösen, wenn ihm eine Modernisierungsankündigung zugeht.

15. Mietminderung bei Modernisierung

Modernisierungsarbeiten sind zumeist mit Lärm und Schmutz verbunden. Sie beeinträchtigen also die Wohnqualität der Mieter.

Für die Dauer der Erhaltungsarbeiten hat der Mieter keinen Anspruch auf Mangelbeseitigung und kein Zurückbehaltungsrecht. Beides wird durch seine Duldungspflicht ausgeschlossen.

Auch wenn er zur Duldung verpflichtet ist, kann der Mieter seine sich aus den §§ 536 ff. BGB ergebenden Gewährleistungsrechte geltend machen (Näheres dazu in unserem Bereich „Mängelhaftung”). Dies betrifft insbesondere die Minderung der Miete. Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Mietminderung allerdings nach § 536 Absatz 1a BGB außer Betracht, soweit diese einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB dient.

16. Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Die Regelungen über die Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind zwingendes Recht, soweit es um abweichende Vereinbarungen zu Lasten der Mieter geht. Das ist in allen Paragrafen festgelegt. Im Mietvertrag kann daher zum Schutz der Mieter nicht von den gesetzlichen Vorgaben abgewichen werden. Entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam.  Dadurch sollen die Mieter davor geschützt werden, dass sie sich auf unfaire Konditionen einlassen müssen, um die Wohnung zu bekommen.

Anders sieht es nach Abschluss des Mietvertrages aus. Der Mieter ist dann frei in seiner Entscheidung, da er die Wohnung bereits sicher hat. Nach § 555f BGB können die Vertragsparteien daher nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen zu Lasten der Mieter treffen, insbesondere über die

  1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
  3. künftige Höhe der Miete.

Auf zwei Tatbestandsmerkmale muss man im Zusammenhang mit Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen besonders achten: Sie dürfen nur

  • nach Abschluss des Mietvertrags
  • aus Anlass von (konkreten) Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

abgeschlossen werden. Auch wenn es bereits konkrete Modernisierungspläne gibt, dürfen im Mietvertrag keine Modernisierungsvereinbarungen zu Lasten der Mieter getroffen werden. Mieter und Vermieter dürfen sie erst nach Abschluss des Mietvertrages vereinbaren. Außerdem muss es sich um konkrete Modernisierungsmaßnahmen handeln, für die es bereits Planungen hinsichtlich Art, Zeitpunkt und Durchführung gibt. Der Vermieter darf sich also auch nach Abschluss des Mietvertrages kein allgemeines Modernisierungseinverständnis einholen.

Obwohl sie einen eigenen Paragrafen im Kapitel 1a bildet enthält die Vorschrift keinen originären, vom allgemeinen Rechtszustand im Mietrecht abweichenden Regelungsgehalt. Sie ist Ausfluss der Vertragsfreiheit von Mieter und Vermieter. Auch wenn es die Vorschrift nicht gäbe, wäre es möglich, dass die Vertragsparteien entsprechende Vereinbarungen wirksam treffen. Nach der Gesetzesbegründung soll sie „insbesondere Vermieter mit wenig Erfahrung in Modernisierungsangelegenheiten darauf aufmerksam (machen), dass es neben dem Verfahren, zunächst eine Duldung zu verlangen und danach gegebenenfalls die Miete zu erhöhen, auch die Möglichkeit gibt, all dies nach Abschluss des Mietvertrags im Einzelfall anlassbezogen einvernehmlich zu regeln“ (Gesetzesbegründung BT-Drucks. 17/10485 S. 22).

Inhaltlich kann eine solche Modernisierungsvereinbarung alle Fragen enthalten, die der Vermieter auch in einer Modernisierungsankündigung behandeln müsste. Das Gesetz nennt beispielhaft (insbesondere) drei Themenkomplexe, die bei fast jeder Modernisierung eine Rolle spielen. Sie dürften den größten Teil der regelmäßig anstehen Probleme abdecken.

Wurde eine Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen, ist für dieselbe Maßnahme eine Modernisierungsankündigung nicht mehr erforderlich.

Die Vorschrift gilt nur für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. Mieterumbauten sind eine Frage des Gebrauchsrechts des Mieters (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterumbauten”).

Im Rahmen von reinen Erhaltungsmaßnahmen kommt es eher selten zu solchen Vereinbarungen. Eine größere Rolle spielen sie jedoch im Bereich der Modernisierungen.

Eine Vereinbarung nach § 555f BGB ergänzt den bestehenden Mietvertrag. Daher ist auch der Erwerber der Wohnung an die Vereinbarung gebunden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Verkauf der Wohnung”).

Für die Vereinbarung gelten daher die allgemeinen Regelungen über Mietverträge, insbesondere bezüglich der Form (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form des Mietvertrages”). In der Regel sind die Vereinbarungen formfrei möglich. Es empfiehlt sich jedoch, sie vor allem aus Beweisgründen schriftlich abzuschließen.

§ 555f BGB gilt für Wohnräume und aufgrund der Verweisung in § 578 Absatz 2 BGB auch für Geschäftsräume.

17. Klage auf Duldung

Anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB muss der Mieter der Modernisierung nicht ausdrücklich zustimmen. Trotzdem sollte man sich als Vermieter darum bemühen, zu erfahren, wer der Maßnahme nicht zustimmt. Aus diesem Grunde unsere Empfehlung, der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beizufügen, auf dem der Mieter Zustimmung, Ablehnung oder Änderungswünsche mitteilen kann.

Widerspricht der Mieter der Modernisierung, kann man ihn im Wege der Leistungklage auf Duldung in Anspruch nehmen. Dazu muss der Vermieter alle Tatbestandsvoraussetzungen des Duldungsanspruchs darlegen und beweisen, auch den Ablauf der Ankündigungsfrist. Hat der Vermieter den Mieter allerdings in der Modernisierungsankündigung aufgefordert, sich über seine Duldungsbereitschaft zu erklären, so gibt der Mieter zur Klagerhebung Anlass, wenn er sich auf die Anfrage nicht erklärt (Blank/Börstinghaus, § 555d BGB, Rdnr. 36).

Die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen müssen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer hinreichend genau beschrieben werden. Dazu genügt es in der Regel, wenn man denn Text aus der Modernisierungsankündigung übernimmt. Ebenso kann zur Begründung des Antrages auf die Modernisierungsankündigung nebst Anlagen Bezug genommen werden.

18. Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach der Modernisierung folgt in der Regel eine Mieterhöhung, entweder nach § 559 BGB oder nach § 558 BGB. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mieterhöhung nach Modernisierung”.

19. Musterschreiben Modernisierungsankündigung

Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Modernisierung bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Aufgängen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Zugleich werden wie in den meisten Fällen Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt.

Das Muster für die Modernisierungsankündigung finden Sie hier:

Muster_Vermieterschreiben Modernisierungsankündigung_20191012

Bild: lvnl / Fotolia

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