Modernisierungsmaßnahmen

Inhalt:
  1. Modernisierungsmaßnahmen
  2. Die Modernisierungsankündigung
  3. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters
  4. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
  5. Mietminderung nach Modernisierung
  6. Die Härtefallregelung
  7. Klage und einstweilige Verfügung
  8. Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung, so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB. Die Vorschrift lautet:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Das Gesetz trennt also zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (Instandhaltung und Instandsetzung, § 555a BGB) und Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (Modernisierung, § 555b BGB). Die Instandhaltung entspringt der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei der Modernisierung handelt es sich um einer Verbesserung der Mietsache. In der Regel entspricht eine Modernisierung den Interessen und den Wünschen beider Vertragsparteien. Dass muss aber nicht so sein. Die Entscheidung liegt nämlich allein beim Vermieter. Dem Mieter wird unter Umständen abweichend vom Vertrag eine Verbesserung aufgedrängt, die er gar nicht haben möchte, jedenfalls nicht gegen eine höhere Miete. Er hat die Wohnung in einem bestimmten Zustand angemietet und bezahlt dafür auch seine Miete. Mit der Modernisierung bekommt der Vermieter nun das Recht, dem Mieter auch gegen seinen Willen eine Verbesserung der Mietsache (Die der Mieter nicht immer als solche empfinden muss, z.B. den Anschluss der bisher mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das kommunale Fernwärmenetz) und einhergehend damit eine Mieterhöhung aufzuzwingen, die nicht dem Mietvertrag entspricht. Das Gesetz durchbricht insoweit den Grundsatz „pacta sunt servanda”, Verträge muss man halten.

Im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme darf der Vermieter die Mietsache wie sie ist reparieren. Er darf sie nicht verändern. Im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme darf der Vermieter die Mietsache verbessern. Er darf sie aber nicht grundlegend verändern. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich nämlich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht. Daher hat der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 21. November 2017 (BGH, Beschluss vom 21. November 2017 – VIII ZR 28/17) entschieden, dass vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB nicht vorliegen, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Im entschiedenen Fall ging es um die Hinzufügung neuer Räume (Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens) unter Veränderung des Grundrisses, einen veränderten Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, die Anlegung einer Terrasse sowie den Abriss einer Veranda.

1. Modernisierungsmaßnahmen

Was als Modernisierung gilt, ist in § 555b BGB näher definiert. Es handelt sich um Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser, um Maßnahmen zur Verbesserung des Gebrauchswertes und der allgemeinen Wohnverhältnisse, um Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund gesetzlicher Anordnung durchführen muss (Z.B. die Installation von Rauchwarnmeldern) sowie um Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.  Reine Luxusmaßnahmen (Der berühmte goldene Wasserhahn) genügen diesen Anforderungen in aller Regel nicht, können aber gegebenenfalls eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtfertigen.

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • der Einbau von neuen Sanitäranlagen,
  • der Einbau einer Zentralheizung,
  • der Einbau einer modernen Fassadendämmung,
  • der Einbau von neuen Fenstern, 
  • der Anschluss an das Kabelfernsehen,
  • der Einbau von Wasserzählern.

Wie bei der Instandhaltung hat der Mieter gemäß § 555d Absatz 1 BGB Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Sie müssen allerdings ordnungsgemäß angekündigt sein. Die Anforderungen sind hier wesentlich strenger als bei der Instandhaltung.

2. Die Modernisierungsankündigung

Eine Modernisierung setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Trotz der Lockerung durch die Mietrechtsreform sind die Anforderungen insoweit immer noch streng. Erst nach ordnungsgemäßer Ankündigung hat der Vermieter gegen den Mieter den Duldungsanspruch aus § 555d Absatz 1 BGB.

Nach § 555c Absatz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitteilen. Die Anforderungen der Textform sind in § 126b BGB geregelt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Form”)

Das Vorhaben muss detailliert und mit allen einzelnen Maßnahmen nachvollziehbar beschrieben werden, am besten aufgeteilt nach einzelnen Gewerken. Der Beginn der baulichen Maßnahmen vor Ort muss in Monaten eingrenzbar bezeichnet werden, also Anfang, Mitte oder am Ende eines Monats. Wenn es genauer geht, dann ruhig genauer. Die Dauer sollte ebenfalls in Monaten angegeben werden, bei kleineren Modernisierungen in Wochen. Aus der Ankündigung muss sich auch die zu erwartende Mieterhöhung in € ergeben.

Ist die Mitteilung unvollständig oder unzureichend, können die Mängel nachträglich nicht korrigiert werden. Die Ankündigung ist nochmals vorzunehmen und setzt eine erneute 3-Monats-Frist in Gang.

Diese Vorschriften gelten nach § 555c Absatz 4 BGB nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, sogenannte „Bagatellmodernisierungen”.

In der Regel sollte man als Vermieter versuchen, mit der Modernisierungsankündigung eine Zustimmung der Mieter zu erhalten. Dazu kann man der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beifügen mit der Bitte um Gegenzeichnung und Rücksendung. Man sollte ausdrücklich darauf hinweisen, dass dadurch die Mieterhöhung noch nicht feststeht, sondern dass natürlich noch ordnungsgemäß abgerechnet wird. Aber man kann den Mietern die Zustimmung ein wenig versüßen, indem man ihnen klar macht, dass es bei Zustimmung schneller gehen kann oder man bietet ihnen einen kleinen Obulus in Form einer besonderen Maßnahme, die nicht zum Standardprogramm gehört. Einen Anspruch auf eine Zustimmungserklärung hat der Vermieter aber nicht. Sie ist auch nicht erforderlich, damit die Maßnahme durchgeführt werden kann.

3. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Gemäß § 555e BGB ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Dies ist ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter durch das Modernisierungsrecht einseitig den Vertrag verändern kann.

Auch diese Vorschrift gilt nicht bei Bagatellmodernisierungen, also bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

4. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Nach § 555d Absatz 6 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten.

5. Mietminderung bei Modernisierung

Modernisierungsarbeiten sind zumeist mit Lärm und Schmutz verbunden. Sie beeinträchtigen also die Wohnqualität der Mieter. Aus diesem Grunde können diese für die Zeit der Bauarbeiten eine Mietminderung geltend machen. Wegen der Einzelheiten verweisen wir insoweit auf unsere Beiträge im Bereich „Gewährleistung”.

6. Die Härtefallregelung

Eines vorweg: Es kommt nur selten vor, dass sich ein Mieter im Rahmen einer Modernisierung auf die Härtefallregelung beruft. Noch seltener kommt es vor, dass er damit durchdringt. Es handelt sich dabei um einen sehr seltenen Ausnahmefall, erst recht seit nach einer Gesetzesänderung die zu erwartende Mieterhöhung erst bei der Frage zu berücksichtigen ist, ob und in welchem Umfang der Mieter die Modernisierungsumlage akzeptieren muss.

Eine Modernisierung ist nicht zulässig, wenn und soweit die Härtefallregelung des § 555d Absatz 2 BGB greift. Eine Duldungspflicht besteht danach nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Für die Anwendung der Härtefallregelung kommt es also auf eine Interessenabwägung an zwischen dem Modernisierungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters. Dabei sind beide Interessen grundsätzlich gleichwertig. Dabei sind auf Seiten des Mieters insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen sowie vorausgegangene Aufwendungen des Mieters zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist spielt erst für die Frage der möglichen Mieterhöhung eine Rolle.

Die vorzunehmenden Arbeiten beziehen sich auf die Frage, wie in welchem Umfang und wie lange die Wohnung teilweise oder gänzlich unbenutzbar wird und welchen Umfang die Belästigungen annehmen.

Die baulichen Folgen der Modernisierung können sich in einer für den Mieter ungünstigeren Raumaufteilung, in veränderten Raumgrößen, einer veränderten Optik und verschlechterten Lichtverhältnissen oder auch im Verlust von Nebenräumen und Gemeinschaftsflächen auswirken.

In die Interessenabwägung sind auch die Aufwendungen des Mieters mit einzubeziehen, die dieser vor der Modernisierung getätigt hat und die danach ggfls. nicht mehr genutzt werden können. Dazu zählen z.B. Jalousien, die durch den Einbau neuer Fenster nicht mehr genutzt werden können.

All diese Einwände lassen sich allerdings durch eine professionelle Planung und Durchführung der Modernisierung aus dem Weg räumen. Den Mietern können Ausweichquartiere angeboten werden. Irreversible Veränderungen sollten möglichst positive Konsequenzen haben oder doch zumindest so gestaltet sein, dass negative Folgen durch Verbesserungen an anderer Stelle ausgeglichen werden. Die Mietereinbauten sollten so weit wie möglich respektiert, andernfalls zum Zeitwert erstattet werden.

7. Klage und einstweilige Verfügung

Anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB muss der Mieter der Modernisierung nicht ausdrücklich zustimmen. Trotzdem sollte man sich als Vermieter darum bemühen, zu erfahren, wer der Maßnahme nicht zustimmt. Aus diesem Grunde unsere Empfehlung, der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beizufügen, auf dem der Mieter Zustimmung, Ablehnung oder Änderungswünsche mitteilen kann. Sonst kann es passieren, dass der Bautrupp für die Erneuerung der Steigeleitungen vor einer Wohnung steht und nicht reingelassen wird. In einer solchen Ausnahmesituation wird man sich auch per einstweiliger Verfügung den Zugang zur Wohnung erstreiten können. Mehr allerdings nicht. Mangels Eilbedürftigkeit und wegen regelmäßiger Vorwegnahme der Hauptsache wird eine einstweilige Verfügung auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen im übrigen regelmäßig unzulässig sein. Ist ein Mieter mit einer Modernisierungsmaßnahme nicht einverstanden, wird man daher im übrigen den üblichen Klageweg beschreiten müssen.

8. Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach der Modernisierung folgt in der Regel eine Mieterhöhung, entweder nach § 559 BGB oder nach § 558 BGB. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mieterhöhung nach Modernisierung”.

Bild: lvnl / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere