Modernisierungsmaßnahmen

Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”), so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB.

Das Gesetz trennt also zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (Instandhaltung und Instandsetzung, § 555a BGB) und Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (Modernisierung, § 555b BGB). Die Instandhaltung entspringt der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei der Modernisierung handelt es sich um eine Verbesserung der Mietsache.

Wie bei der Instandhaltung hat der Mieter gemäß § 555d Absatz 1 BGB Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Sie müssen allerdings ordnungsgemäß angekündigt sein. Die Anforderungen sind hier wesentlich strenger als bei der Instandhaltung.

In der Regel entspricht eine Modernisierung den Interessen und den Wünschen beider Vertragsparteien. Dass muss aber nicht so sein. Die Entscheidung liegt nämlich allein beim Vermieter. Dem Mieter wird unter Umständen abweichend vom Vertrag eine Verbesserung aufgedrängt, die er gar nicht haben möchte, jedenfalls nicht gegen eine höhere Miete. Er hat die Wohnung in einem bestimmten Zustand angemietet und bezahlt dafür auch seine Miete. Mit der Modernisierung bekommt der Vermieter nun das Recht, dem Mieter auch gegen seinen Willen eine Verbesserung der Mietsache (Die der Mieter nicht immer als solche empfinden muss, z.B. den Anschluss der bisher mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das kommunale Fernwärmenetz) und einhergehend damit eine Mieterhöhung aufzuzwingen, die nicht dem Mietvertrag entspricht. Das Gesetz durchbricht insoweit den Grundsatz „pacta sunt servanda”, Verträge muss man halten.

Im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”) darf der Vermieter die Mietsache wie sie ist reparieren. Er darf sie nicht verändern. Im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme darf der Vermieter die Mietsache verbessern und damit verändern. Er darf sie aber nicht grundlegend verändern. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich nämlich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht. Daher hat der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 21. November 2017 (BGH, Beschluss vom 21. November 2017 – VIII ZR 28/17) entschieden, dass vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB nicht vorliegen, wenn die beabsichtigten Maßnahmen so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (Im entschiedenen Fall ging es um die Hinzufügung neuer Räume (Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens) unter Veränderung des Grundrisses, einen veränderten Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, die Anlegung einer Terrasse sowie den Abriss einer Veranda).

Inhalt:
  1. Modernisierungsmaßnahmen
  2. Bauliche Veränderungen
  3. Energetische Modernisierung
  4. Einsparung von Primärenergie
  5. Klimaschutz
  6. Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
  7. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
  8. dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
  9. vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen
  10. Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
  11. Die Modernisierungsankündigung
  12. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters
  13. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters
  14. Mietminderung nach Modernisierung
  15. Die Härtefallregelung
  16. Klage und einstweilige Verfügung
  17. Die Mieterhöhung nach Modernisierung
  18. Musterschreiben Modernisierungsankündigung 
1. Modernisierungsmaßnahmen

Was als Modernisierung gilt, ist in § 555b BGB näher definiert. Die Vorschrift lautet:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Es handelt sich um Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser, um Maßnahmen zur Verbesserung des Gebrauchswertes und der allgemeinen Wohnverhältnisse, um Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund gesetzlicher Anordnung durchführen muss (Z.B. die Installation von Rauchwarnmeldern) sowie um Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.  Reine Luxusmaßnahmen (Der berühmte goldene Wasserhahn) genügen diesen Anforderungen in aller Regel nicht, können aber gegebenenfalls eine Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtfertigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”).

Typische Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • der Einbau von neuen Sanitäranlagen,
  • der Einbau einer Zentralheizung,
  • der Einbau einer modernen Fassadendämmung,
  • der Einbau von neuen Fenstern, 
  • der Anschluss an das Kabelfernsehen,
  • der Einbau von Wasserzählern.

Der Modernisierungskatalog ist abschließend. Andere als die in § 555b BGB genannten Maßnahmen können nicht als Modernisierung eingeordnet werden.

Was im einzelnen unter einer Modernisierung zu verstehen ist, ist in vielen Bereichen unstreitig, in anderen aber auch umstritten. Insoweit kann auch auf die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgegriffen werden. Sie sind zwar nicht mehr in Kraft, können aber bei der Gesetzesauslegung helfen, weil dort der Modernisierungsbegriff in mustergültiger Weise beschrieben ist (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 35).

Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung betreffen nicht nur die Wohnung als solche, sondern können sich auch auf Gebäudeteile außerhalb der Wohnungen, auf zugehörige Nebengebäude, auf das Grundstück und auf dessen unmittelbare Umgebung erstrecken, sofern sie den Wohnungen zugute kommen (siehe auch § 3 Absatz 5 ModEnG.

2. Bauliche Veränderungen

Eine Modernisierung liegt nur dann vor, wenn ihr bauliche Veränderungen zugrundeliegen. Nach der Gesetzesbegründung ist der Begriff weit auszulegen und umfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagetechnik des Gebäudes (BT-Drucks 17/10485 S. 27).

Nicht ausreichend ist es, wenn ohne eine bauliche Veränderung nur die Bewirtschaftung verändert wird wie bei einer Nachtabsenkung der Heizung oder bei der Optimierung der Betriebsführung der Heizanlage. Anders sieht es aus, wenn zugleich die Steuerungstechnik modernisiert wird.

Keine bauliche Veränderung ist der Ersatz von Verbrauchsgegenständen wie Leuchtmitteln durch moderne verbrauchsärmere Energiesparlampen oder LED-Lampen.

Modernisierungskosten ohne bauliche Veränderungen durch den Einsatz von Fachpersonal können ggfls. im Rahmen der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Ein Beispiel wäre der Einsatz eines Abfallmanagers (Näheres dazu in unserem Beitrag „Betriebskostenmanagement”).

3. Energetische Modernisierung

Nach § 555b Nummer 1 BGB liegt eine Modernisierung vor bei baulichen Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung).

Man muss drei Arten von Energie unterscheiden:

  1. Primärenergie
  2. Endenergie
  3. Nutzenergie

Als Primärenergie bezeichnet man in der Energiewirtschaft die Energie, die mit den ursprünglich vorkommenden Energieformen oder Energiequellen zur Verfügung steht, etwa als Brennstoff (z. B. Kohle oder Erdgas), aber auch Energieträger wie Sonne, Wind oder Kernbrennstoffe. Bei der Primärenergie wird unterschieden zwischen erneuerbarer und nicht erneuerbarer Primärenergie. Erneuerbar sind Energieträger, die unerschöpflich sind, beispielsweise die Strahlungsenergie der Sonne oder Wind, ebenso wie Energieträger, die reproduziert werden können wie Biomasse oder Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nicht reproduzierbar. Sie werden durch Verbrauch immer knapper. Dabei handelt es sich um die klassischen fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas. Unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz und der Ressourcenschonung ist insbesondere die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie wünschenswert.

Primärenergie kann durch einen mit Verlusten behafteten Umwandlungsprozess in Sekundärenergie umgewandelt werden. Primär- oder Sekundärenergie wird nach Übertragungsverlusten zu vom Verbraucher nutzbarer Endenergie. Die tatsächlich nutzbare Energie, also die Endenergie abzüglich der Verluste, die bei der Nutzung durch den Verbraucher entstehen, ist dann die Nutzenergie (Seite „Primärenergie“. In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 27. November 2019, 19:46 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Prim%C3%A4renergie&oldid=194437559, Abgerufen: 18. Januar 2020, 21:48 UTC).

Endenergie ist der nach Energiewandlungs- und Übertragungsverlusten übrig gebliebene Teil der Primärenergie, die den Hausanschluss des Energienutzers passiert hat (Seite „Endenergie“. In: Wikipedia, Die freie Enzyklopädie. Bearbeitungsstand: 30. April 2019, 21:20 UTC. URL: https://de.wikipedia.org/w/index.php?title=Endenergie&oldid=188087788 (Abgerufen: 18. Januar 2020, 21:52 UTC).  Nach einer Definition im Gesetzentwurf der Bundesregierung (Deutscher Bundestag, Drucksache 17/10485, Seite 19) ist Endenergie im Sinne der Regelung in Nummer 1 die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „Endverbraucher” (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle” Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben. Regenerative Energien wie Sonne und Wind gehören nicht zur Endenergie im Sinne des Gesetzes.

Unter Nutzenergie wird nach dem Gesetzentwurf diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z. B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist. Die Umwandlungsverluste der Anlagentechnik (z. B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z. B. Leitungssystem einer Zentralheizung) sind nicht Teil der Nutzenergie. Nicht berücksichtigt wird außerdem die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z. B. Pumpenstrom).

Unter Nr. 1 fällt ausschließlich die Einsparung von Endenergie. Endenergie wird dann gespart, wenn

  • weniger Nutzenergie erforderlich ist wie durch die Optimierung oder Erneuerung der Heizanlage
  • Energieverluste minimiert werden wie durch eine Wärmedämmung des Gebäudes, die Isolierung freiliegender Rohre oder den Einbau neuer Fenster,
  • regenerative Energien wie Sonnenkollektoren zur Wassererwärmung oder Wärmepumpen zum Einsatz kommen. Regenerative Energien reduzieren zwar nicht die Nutzenergie, aber die Endenergie. Es muss nämlich nach der Modernisierung an der „Schnittstelle Gebäudehülle” weniger „zu bezahlende” Endenergie wie Heizöl beschafft werden. Der Endenergiebedarf des Gebäudes und die Betriebskosten des Mieters für die gemietete Wohnung werden geringer.

Allein der Austausch des Energieträgers (Anschluss an die mit Gas erzeugte Fernwärme statt der Ölzentralheizung im Keller) führt zu keiner Einsparung von Endenergie, kann aber unter § 555b Nummer 2 BGB fallen.

Die Einsparung der Endenergie muss in Bezug auf die Mietsache erfolgen. Mietsache ist dabei sowohl die Wohnung als auch das Wohngebäude und das Grundstück. Maßnahmen ohne Bezug zur Mietsache können unter § 555b Nummer 2 BGB fallen. Typisches Beispiel dafür ist die regenerative Stromerzeugung mit Photovoltaik- oder Windenergieanlagen. Der Strom wird in der Regel in das allgemeine Stromnetz eingespeist, kommt also nicht der Mietsache zugute. Wichtig ist das für die Frage der Mieterhöhung, da solche Maßnahmen nach § 559 Absatz 1 BGB nicht zur Mieterhöhung berechtigen.

Die Einsparung der Endenergie muss nachhaltig, also von Dauer sein. Vorübergehende Einspareffekte reichen daher nicht aus. Die Höhe der Einsparung spielt für die Nachhaltigkeit dagegen keine Rolle (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 21).

4. Einsparung von Primärenergie

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 2 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB vorliegt, also Endenergie eingespart wird. Zu den Begriffen im einzelnen verweisen wir auf die vorstehende Ziffer.

Bei den meisten Modernisierungen geht eine Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie mit einer Einsparung von Endenergie einher. Es liegt dann schon ein Fall von § 555b Nummer 1 BGB vor. Wird aber nur der Energieträger ausgetauscht (Holzpellets statt Heizöl), ohne dass zugleich eine Einsparung an Endenergie eintritt (Was aber in der Regel der Fall sein dürfte), kann die Modernisierung nach § 555b Nummer 2 BGB erfolgen. Auch die regenerative Stromerzeugung mit Photovoltaik- oder Windenergieanlagen fällt darunter. Der Strom wird in der Regel in das allgemeine Stromnetz eingespeist, kommt also nicht der Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache zugute.

Wichtig ist das vor allem für die Frage der Mieterhöhung, da solche Maßnahmen nach § 559 Absatz 1 BGB nicht zur Mieterhöhung berechtigen.

5. Klimaschutz

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 2 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB vorliegt, also Endenergie eingespart wird. Zu den Begriffen im einzelnen verweisen wir auf die Ziffer 3.

Zu den klimaschützenden Maßnahmen gehören insbesondere Maßnahmen zur Verringerung von Treibhausgasen und CO2-Emissionen, soweit nicht schon ein Fall von § 555b Nummer 1 BGB vorliegt. Dazu können beispielsweise bauliche Maßnahmen zur Verringerung von Müll gehören (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 26).

6. Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 3 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.

Dazu gehört beispielsweise der Einbau von Wohnungswasserzählern, weil eine verbrauchs- abhängige Erfassung und Abrechnung der Wasserkosten in der Regel zum sparsameren Umgang mit Wasser anregt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wasserversorgung”). Den Wechsel von der verbrauchunabhängigen Wasserkostenabrechnung zur Erfassung und Abrechnung nach dem erfassten Verbrauch kann der Vermieter auch durch die Modernisierung umsetzen.

Neben dem Einbau von Wasserzählern kommen der Einbau von Durchflussbegrenzern, von Spülkästen mit Spartastern sowie von Regenwassersammelanlagen in Betracht.

7. Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 4 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird.

Zu den nach nach dieser Vorschrift vom Mieter zu duldenden Maßnahmen zählt jede Veränderung der Mietsache, die den objektiven Gebrauchs- oder Substanzwert der Räume oder Gebäudeteile im Rahmen ihres Zwecks erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 326/10). Ob eine solche Wohnwertverbesserung vorliegt, ist nicht nach der Wertung des derzeitigen Mieters, sondern nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen; entscheidend ist, ob allgemein in den für das Mietobjekt in Betracht kommenden Mieterkreisen der Maßnahme eine Wohnwertverbesserung zugemessen wird, so dass der Vermieter damit rechnen kann, dass die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme von künftigen Mietinteressenten – bei im Übrigen gleichen Konditionen – eher angemietet würde als eine vergleichbare Wohnung, bei der diese Maßnahme nicht durchgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 28. September 2011 – VIII ZR 326/10).

Ein erhöhter Gebrauchswert der Mietsache ist anzunehmen, wenn der dem Mieter zustehende Mietgebrauch durch die bauliche Änderung erleichtert, verbessert oder vermehrt wird. Das Wohnen muss also infolge der Maßnahme angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig werden (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 36).

Ob dies der Fall ist, hängt von den vom Tatrichter zu würdigenden Umständen des Einzelfalls ab. Es ist eine Wertungsfrage, keine Tatsachenfrage. Allerdings muss der Vermieter die baulichen Veränderungen, auf denen die Erhöhung des Gebrauchswertes beruht, darlegen und beweisen.

Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich vom Mieter vorgenommener Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen (BGH, Urteil vom 20.6.2012 − VIII ZR 110/11). Zur Begründung verweist der BGH darauf, dass sich der Vermieter widersprüchlich verhielte, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.

Wie bereits erwähnt kann man zur Bestimmung der Gebrauchswertverbesserung auch auf die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgreifen. Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen erhöhen, sind nach § 4 Absatz 1 ModEnG insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung

  1. des Zuschnitts der Wohnung,
  2. der Belichtung und Belüftung,
  3. des Schallschutzes,
  4. der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung,
  5. der sanitären Einrichtungen,
  6. der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
  7. der Funktionsabläufe in Wohnungen,
  8. der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Die Erhöhung des Gebrauchswertes muss nachhaltig, also von Dauer sein. Vorübergehende Verbesserungen reichen daher nicht aus.

Einzelbeispiele:

  • Umstellung der Beheizung von Einzelöfen auf eine Zentralheizung (BGH, Urteil vom 12.3.2014 – VIII ZR 147/13);
  • Austausch von Kohleeinzelöfen gegen eine Gasetagenheizung;
  • Wamwasserversorgung über eine zentrale Warmwasserversorgung statt Durchlauferhitzer;
  • Einbau von Erfassungsgeräten für Wärme und Wasser mit Funkablesung;
  • Ein- oder Anbau eines Aufzuges (BGH, Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10);
  • Ausstattung der Wohnung mit einem Balkon;
  • Einbau einer separaten Dusche;
  • die räumliche Trennung von Bad und WC;
  • die Erneuerung veralteter Sanitäreinrichtungen in Küche und Bad;
  • Einbau eines wandhängenden WC;
  • Einbau von Einhebenmischbatterien;
  • Fliesen von Küche und/oder Bad;
  • Einbau von Sicherheitsschlössern;
  • Einbau von Rollläden;
  • Einbau von Gegensprechanlagen;
  • Umbauten für behinderte Menschen;
  • Anschluss der Wohnung an das Breitbandnetz (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 253/04);
8. dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 5 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden.

Wie bereits erwähnt kann man zur Bestimmung der Gebrauchswertverbesserung auch auf die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgreifen. Bauliche Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, sind nach § 4 Absatz 2 ModEnG insbesondere die Anlage und der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätzen, Grünanlagen, Stellplätzen und anderen Verkehrsanlagen.

Auch bei den nach nach dieser Vorschrift vom Mieter zu duldenden Maßnahmen kommt es  nicht auf die Wertung des einzelnen Mieters an, sondern auf die allgemeine  Verkehrsanschauung.

Einzelbeispiele:

  • Installation eines Fahrradständers;
  • Errichtung von Boxen für die Mülltonnen;
  • Verbesserung des Brandschutzes;
  • Verbesserung von Spiel- und Sportplätzen;
  • Installation von Rauchwarnmeldern;
9. vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 6 BGB auch bauliche Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”) sind.

Von dieser Regelung werden in erster Linie behördlich oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen wie z.B. die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern (Näheres in unserem Beitrag „Wartung der Rauchwarnmelder”, siehe auch BGH, Urteil vom 17.6.2015 – VIII ZR 290/14) erfasst, die nicht Teil des vertraglich vereinbarten Mietgebrauchs sind.

Sie müssen weder den Gebrauchswert erhöhen noch die Wohnverhältnisse verbessern.

10. Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b Nummer 7 BGB auch bauliche Veränderungen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Hierzu zählen insbesondere der Dachgeschoßausbau, der Ausbau von bisherigen Nebenräumen zu einer Wohnung, der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 59).

Der neue Wohnraum muss nicht zur Vermietung bestimmt sein. Der Mieter muss auch solche baulichen Veränderungen dulden, die der Vermieter zur Deckung seines eigenen Wohnbedarfs vornimmt.

Es muss keine neue Wohnung entstehen. Es reicht aus, wenn die Fläche bestehender Wohnungen vergrößert wird.

Für neuen Gewerberaum kann sich eine Duldungspflicht aus § 242 BGB ergeben (Blank/Börstinghaus, § 555b BGB, Rdnr. 61).

11. Die Modernisierungsankündigung

Die Modernisierung setzt voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555c BGB ordnungsgemäß angekündigt worden ist. Trotz der Lockerung durch die Mietrechtsreform sind die Anforderungen insoweit immer noch streng. Erst nach ordnungsgemäßer Ankündigung hat der Vermieter gegen den Mieter den Duldungsanspruch aus § 555d Absatz 1 BGB. Sie ist auch dann erforderlich, wenn der Vermieter die Wohnung des Mieters nicht betreten muss und keine Modernisierungsumlage erheben wird.

Die Vorschrift regelt die Form, die Frist und den Inhalt der Modernisierungsankündigung. Sie gilt für Wohnraum und nach § 578 Absatz 2 BGB mit Ausnahme des Abweichungsverbotes in § 555c Absatz 5 BGB auch für Gewerberaum.

Werden wie in den meisten Fällen sowohl Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen“) als auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt, so richtet sich die Ankündigungspflicht nach den strengeren Anforderungen in § 555b BGB (Blank/Börstinghaus, § 555c BGB, Rdnr. 1).

Nach § 555c Absatz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”) spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform ankündigen. Die Anforderungen der Textform sind in § 126b BGB geregelt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Form”). Die Ankündigung muss dem Mieter zugehen. Ein Aushang im Treppenhaus reicht dazu nicht aus.

Die Frist ist eine Mindestfrist. Die Ankündigung kann früher, sie darf aber nicht später erfolgen. Entscheidend für die Berechnung der Frist ist der Zugang der Ankündigung beim Mieter (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zugang”). Die Modernisierung darf frühestens 3 Monate nach dem Zugang der Ankündigung beginnen. Für die Fristberechnung gelten die §§ 186 ff BGB.

Der Vermieter kann einen Dritten, z.B. einen Architekten, einen Rechtsanwalt oder einen Bauunternehmer damit beauftragen, die Erklärung in seinem Namen abzugeben.

Der Vermieter kann auch einen Dritten, z.B. den Käufer des Gebäudes, ermächtigen, die Modernisierung schon vor der Grundbuchumschreibung in eigenen Namen anzukündigen (BGH, Urteil vom 13. Februar  2008 – VIII ZR 105/07). Die Ermächtigung sollte der Modernisierungsankündigung in schriftlicher Form beigelegt werden, da der Mieter sie andernfalls nach §§ 182 Absatz 3 BGB, 111 Satz 2 BGB zurückweisen kann. Der Käufer tritt nicht an die Stelle des Vermieters, sondern ist dessen Erfüllungsgehilfe. Der Vermieter muss  daher für etwaige Pflichtverletzungen des Käufers und seiner Mitarbeiter einstehen. Duldet der Mieter die Arbeiten nicht, so kann der Käufer gegen ihn im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft im eigenen Namen klagen.

Das Vorhaben muss detailliert nach Art und voraussichtlichem Umfang und mit allen einzelnen Maßnahmen in seinen wesentlichen Zügen nachvollziehbar beschrieben werden, am besten aufgeteilt nach einzelnen Gewerken. Der Beginn der baulichen Maßnahmen vor Ort muss in Monaten eingrenzbar bezeichnet werden, also Anfang, Mitte oder am Ende eines Monats. Wenn es genauer geht, dann ruhig genauer. Die Dauer sollte ebenfalls in Monaten angegeben werden, bei kleineren Modernisierungen in Wochen.

In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 BGB (energetische Modernisierungen) kann der Vermieter gemäß § 555c Absatz 3 BGB insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

Aus der Ankündigung muss sich auch die zu erwartende Mieterhöhung in € ergeben. Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung zumindest überschlägig nachvollziehen kann (Landgericht Bremen, Urteil vom 06.06.2019, 2 S 283/18).

Der Vermieter soll den Mieter nach § 555c Absatz 2 BGB in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 BGB (siehe nachfolgend Ziffer 15.) hinweisen.

Ist die Mitteilung unvollständig oder unzureichend, können die Mängel nachträglich nicht korrigiert werden. Die Ankündigung ist nochmals vorzunehmen und setzt eine erneute 3-Monats-Frist in Gang (Landgericht Bremen, Urteil vom 06.06.2019, 2 S 283/18). Aber auch eine Ankündigung, die weit über die gesetzlichen Anforderungen hinausgeht und nicht bestehende Verpflichtungen des Mieters aufführt, kann unwirksam sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 06.12.2018, 65 S 124/18).

Diese Vorschriften gelten nach § 555c Absatz 4 BGB nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, sogenannte „Bagatellmodernisierungen”.

In der Regel sollte man als Vermieter versuchen, mit der Modernisierungsankündigung eine Zustimmung der Mieter zu erhalten. Dazu kann man der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beifügen mit der Bitte um Gegenzeichnung und Rücksendung. Man sollte ausdrücklich darauf hinweisen, dass dadurch die Mieterhöhung noch nicht feststeht, sondern dass natürlich noch ordnungsgemäß abgerechnet wird. Aber man kann den Mietern die Zustimmung ein wenig versüßen, indem man ihnen klar macht, dass es bei Zustimmung schneller gehen kann oder man bietet ihnen einen kleinen Obulus in Form einer besonderen Maßnahme, die nicht zum Standardprogramm gehört. Einen Anspruch auf eine Zustimmungserklärung hat der Vermieter aber nicht. Sie ist auch nicht erforderlich, damit die Maßnahme durchgeführt werden kann.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 555c Absatz 5 BGB unwirksam.

12. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Gemäß § 555e BGB ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Dies ist ein Ausgleich dafür, dass der Vermieter durch das Modernisierungsrecht einseitig den Vertrag verändern kann.

Auch diese Vorschrift gilt nicht bei Bagatellmodernisierungen, also bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

13. Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Nach § 555d Absatz 6 BGB hat der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Modernisierungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten.

14. Mietminderung bei Modernisierung

Modernisierungsarbeiten sind zumeist mit Lärm und Schmutz verbunden. Sie beeinträchtigen also die Wohnqualität der Mieter. Aus diesem Grunde können diese für die Zeit der Bauarbeiten eine Mietminderung geltend machen. Wegen der Einzelheiten verweisen wir insoweit auf unsere Beiträge im Bereich „Gewährleistung”.

15. Die Härtefallregelung

Eines vorweg: Es kommt nur selten vor, dass sich ein Mieter im Rahmen einer Modernisierung auf die Härtefallregelung beruft. Noch seltener kommt es vor, dass er damit durchdringt. Es handelt sich dabei um einen sehr seltenen Ausnahmefall, erst recht seit nach einer Gesetzesänderung die zu erwartende Mieterhöhung erst bei der Frage zu berücksichtigen ist, ob und in welchem Umfang der Mieter die Modernisierungsumlage akzeptieren muss.

Eine Modernisierung ist nicht zulässig, wenn und soweit die Härtefallregelung des § 555d Absatz 2 BGB greift. Eine Duldungspflicht besteht danach nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Für die Anwendung der Härtefallregelung kommt es also auf eine Interessenabwägung an zwischen dem Modernisierungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters. Dabei sind beide Interessen grundsätzlich gleichwertig. Dabei sind auf Seiten des Mieters insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen sowie vorausgegangene Aufwendungen des Mieters zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist spielt erst für die Frage der möglichen Mieterhöhung eine Rolle.

Die vorzunehmenden Arbeiten beziehen sich auf die Frage, wie, in welchem Umfang und wie lange die Wohnung teilweise oder gänzlich unbenutzbar wird und welchen Umfang die Belästigungen annehmen.

Die baulichen Folgen der Modernisierung können sich in einer für den Mieter ungünstigeren Raumaufteilung, in veränderten Raumgrößen, einer veränderten Optik und verschlechterten Lichtverhältnissen oder auch im Verlust von Nebenräumen und Gemeinschaftsflächen auswirken.

In die Interessenabwägung sind auch die Aufwendungen des Mieters mit einzubeziehen, die dieser vor der Modernisierung getätigt hat und die danach ggfls. nicht mehr genutzt werden können. Dazu zählen z.B. Jalousien, die durch den Einbau neuer Fenster nicht mehr genutzt werden können.

All diese Einwände lassen sich allerdings durch eine professionelle Planung und Durchführung der Modernisierung aus dem Weg räumen. Den Mietern können Ausweichquartiere angeboten werden. Irreversible Veränderungen sollten möglichst positive Konsequenzen haben oder doch zumindest so gestaltet sein, dass negative Folgen durch Verbesserungen an anderer Stelle ausgeglichen werden. Die Mietereinbauten sollten so weit wie möglich respektiert, andernfalls zum Zeitwert erstattet werden.

16. Klage und einstweilige Verfügung

Anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB muss der Mieter der Modernisierung nicht ausdrücklich zustimmen. Trotzdem sollte man sich als Vermieter darum bemühen, zu erfahren, wer der Maßnahme nicht zustimmt. Aus diesem Grunde unsere Empfehlung, der Ankündigung ein entsprechendes Formblatt beizufügen, auf dem der Mieter Zustimmung, Ablehnung oder Änderungswünsche mitteilen kann. Sonst kann es passieren, dass der Bautrupp für die Erneuerung der Steigeleitungen vor einer Wohnung steht und nicht reingelassen wird. In einer solchen Ausnahmesituation wird man sich auch per einstweiliger Verfügung den Zugang zur Wohnung erstreiten können. Mehr allerdings nicht. Mangels Eilbedürftigkeit und wegen regelmäßiger Vorwegnahme der Hauptsache wird eine einstweilige Verfügung auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen im übrigen regelmäßig unzulässig sein. Ist ein Mieter mit einer Modernisierungsmaßnahme nicht einverstanden, wird man daher im übrigen den üblichen Klageweg beschreiten müssen.

17. Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach der Modernisierung folgt in der Regel eine Mieterhöhung, entweder nach § 559 BGB oder nach § 558 BGB. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mieterhöhung nach Modernisierung”.

18. Musterschreiben Modernisierungsankündigung

Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Modernisierung bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Aufgängen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Zugleich werden wie in den meisten Fällen Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt.

Das Muster für die Modernisierungsankündigung finden Sie hier:

Muster_Vermieterschreiben Modernisierungsankündigung_20191012

Bild: lvnl / Fotolia

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