Müllbeseitigung

Die achte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Müllbeseitigung. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 

Wo Menschen wohnen, fällt Müll an. Es gehört daher zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 Absatz 1 BGB, dass der Mieter den in seiner Wohnung anfallenden Müll entsorgen kann. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, ausreichende Möglichkeiten zur Müllentsorgung vorzuhalten (Vorhaltepflicht des Vermieters). Dazu gehören in erster Linie Mülltonnen für die gängigen Abfallfraktionen (Papier, Wertstoffe, Restmüll, Biotonne) mit ausreichendem Volumen. Nach § 45 Absatz 1 BauO Bln hat ein Bauherr für die vorübergehende Aufbewahrung fester Abfallstoffe Flächen in ausreichender Größe für die Aufstellung von Behältern für Abfälle zur Beseitigung und zur Verwertung zur Erfüllung der abfallrechtlichen Trennpflichten vorzuhalten. Abfallrechtlich sind nur Restmüll- und Biotonnen vorgeschrieben. Mietrechtlich wegen des Wirtschaftlichkeitsgebots auch die Papier- und die Wertstofftonne, da sie kostenfrei oder zumindest viel billiger als die Pflichttonnen sind.

Die Deutschen halten sich für die Weltmeister des Müllrecycling. Tatsächlich wird wohl nirgendwo sonst auf der Welt so penibel und kleinteilig gesammelt und getrennt wie hier. Das ist aber auch nötig, da wir gleichzeitig zu den größten Müllverursachern weltweit gehören. Es ist wie beim Hybridmotor in einem 2 ½ Tonnen schweren Geländewagen: Das Ökomäntelchen ändert nichts am Grundproblem.

Mit jährlich 630 kg Siedlungsabfällen pro Einwohner liegt Deutschland im OECD-Vergleich der Müllerzeuger ganz weit vorne und mehr als 100 kg über dem Durchschnitt der untersuchten Länder. Seit der Jahrtausendwende hat sich allen Aktionen und Appellen zum Trotz daran auch nichts geändert.

Für die Wohnungswirtschaft ist das ein ernüchternder Befund. Anscheinend kann sie mit all ihrem Bemühen um Abfallvermeidung, Abfallmanagement und Aufklärung nicht mehr tun als verhindern, dass sich die von den Bewohnern verursachten Müllberge zu sehr in den Betriebskostenabrechnungen niederschlagen. Die wirklich wichtigen Schlachten in diesem Kampf gegen die Müllberge werden beim Einkauf und in der Politik geschlagen. Das sollte aber die Vermieter nicht davon abhalten, sich um jeden Liter Müll zu bemühen, der weniger in den Restabfalltonnen landet. Um der Kosten und um der Umwelt willen.

1. Kosten der Müllbeseitigung

Müllbeseitigung ist in Berlin ein verzwicktes Thema. Einerseits betragen die Kosten der Müllbeseitigung nach der Berliner Betriebskostenübersicht im Mittel immerhin 0,16 € pro m² und Monat. Sie machen immerhin 4,5 % der Gesamtkosten aus. Andererseits sind die Müllbeseitigungskosten in Berlin ausgesprochen niedrig. In anderen deutschen Großstädten wie Frankfurt am Main beispielsweise kostet die Müllbeseitigung das Dreifache der in Berlin anfallenden Beträge.

Es gibt jedoch Argumente, warum man sich als Eigentümer oder Verwalter trotzdem mit dieser Kostenposition beschäftigen sollte. Anders als bei manchem anderen Thema, z.B. der Grundsteuer, hat man nämlich bei der Müllbeseitigung Einflussmöglichkeiten auf die Art und damit auf die Kosten der zu erbringenden Dienstleistungen. Desweiteren sind dafür zumeist nur geringe bauliche Investitionen erforderlich. Man kann sehr viel über intelligente Dienstleistungen und eine intensive Einbindung der Mieter erreichen. Schließlich spielt beim Müll die allgemeine Entwicklung der Rohstoffmärkte eine entscheidende Rolle. Da Rohstoffe immer teurer werden, wird auch Müll als Rohstoffquelle immer wichtiger. Dies eröffnet zusätzliche Möglichkeiten zum Sparen von Kosten, z.B. im Bereich des Altpapiers, wo die Kosten der Sammlung mittlerweile durch die Verkaufserlöse gedeckt werden können. An dieser Entwicklung wird sich grundsätzlich nichts ändern, auch wenn die Rohstoffpreise immer wieder einmal bei rezessiver Wirtschaftsentwicklung fallen. Dauerhaft dürfte jedoch mit steigenden Rohstoffpreisen zu rechnen sein und damit mit höheren Einnahmen der Entsorgungsfirmen aus dem Verkauf von Wertstoffen.

Man sollte also einerseits die Möglichkeiten bei dieser Position nicht überschätzen, da es unter dem Strich nur bescheidene 4,5 % der Gesamtkosten sind. Eine Einsparung von 20 % ergibt daher insgesamt lediglich 0,9 % % Einsparung. Schon aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebotes sollte man jedoch andererseits die sich bietenden bescheidenen Möglichkeiten konsequent nutzen. Man hat in diesen Zeiten nicht mehr viele Positionen, bei denen man Kosten sparen kann.

Die Kosten der Müllbeseitigung bestehen vor allem aus den Entgelten, die der Eigentümer an den jeweiligen Entsorgungsdienstleister zu zahlen hat, unabhängig davon, ob es sich um ein privatrechtliches Entgelt oder eine öffentlich-rechtliche Gebühr handelt. Es kommt auch nicht darauf an, ob es um Kosten aus dem Bereich geht, in dem es eine Andienungspflicht gegenüber den BSR bezüglich der Siedlungsabfälle gibt (Restmülltonne, Biotonne), oder um zusätzliche Entsorgungsdienstleistungen (Papiertonne, Wertstofftonne), die der Eigentümer aus Gründen des Umweltschutzes und zur Umsetzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes in Anspruch zu nehmen hat. In Berlin handelt es sich dabei in erster Linie um die Entgelte, die an die Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) zu zahlen sind, die nach § 5 Absatz 1 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz Berlin im Auftrage des Landes die Entsorgungspflicht für die in Berlin anfallenden Abfälle wahrnehmen. Die Grundstückseigentümer sind nach nach § 5 Absatz 2 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz Berlin verpflichtet, den auf ihren Grundstücken anfallenden Müll den BSR zu überlassen (Anschluss- und Benutzungszwang, siehe auch § 4 Absatz 1 Berliner Betriebe-Gesetz), also die Entsorgungsdienste der BSR in Anspruch zu nehmen. Die Kosten der Abfallentsorgung durch die BSR sind nach § 8 Absatz 1 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz Berlin durch privatrechtliche Entgelte zu decken. Schuldner der Abfallentsorgungskosten sind in der Regel die benutzungspflichtigen Grundstückseigentümer.

Die Papiertonne kann in Berlin bei verschiedenen Anbietern bestellt werden. Für die Leerung muss ein privatrechtliches Entgelt bezahlt werden. Die gelben und orangen Wertstofftonnen werden in Berlin von den BSR und Alba bereitgestellt. Für sie fällt kein Entgelt an, da die Entsorgungskosten bereits beim Einkauf der jeweiligen Produkte über den Kaufpreis mit bezahlt werden.

Auch die Kosten der Beseitigung von Sperrmüll gehören zu den Kosten der Müllbeseitigung, wenn sie regelmäßig anfallen (BGH, Urteil vom 13. 1. 2010 – VIII ZR 137/09; Landgericht Berlin, Urteil vom 08.04.2021, 67 S 335/20). Da die Eigentümer aus hygienischen, ästhetischen und aus Gründen des Brandschutzes gehalten sind, Sperrmüll unverzüglich zu beseitigen, dürfte das in der Regel gegeben sein, auch wenn die Sperrmüllbeseitigung nach Anfall und nicht in einem festgelegten Rhythmus erfolgt. In der Sache handelt es sich daher um Kosten, die im Rahmen des „bestimmungsmäßigen Gebrauchs“ nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB „laufend entstehen“. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll entfällt, für den Dritte verantwortlich sind.

Die Kosten aus der Beseitigung von Gartenabfällen gehören zu denjenigen der Gartenpflege, nicht zu denen der Müllbeseitigung. Da für beide Kostenarten der gleiche Abrechnungsmaßstab gilt, hat eine falsche Zuordnung in der Regel jedoch keine Konsequenzen.

Eine wichtige Größe bei der Kalkulation der Müllgebühren bzw. -entgelte ist die Restmüllmenge, da der Restmüll die teuerste Abfallfraktion ist. Die Abfallwirtschaft geht von einem durchschnittlichen Aufkommen von 15 Litern Restmüll je Person bzw. 60 Litern je Haushalt und Woche aus. Beim Biomüllaufkommen wird von 20 Litern je Haushalt und Woche ausgegangen. Beim Sperrmüll geht man von 2 m2 pro Haushalt und Jahr aus.

In Berlin sehen die BSR als Regelvolumen für Hausmüll pro Haushalt 30 Liter wöchentlich bei einer mindestens 14-täglichen Entleerung vor.

2. Abfallmanagement

Früher stand vor jedem Haus eine Mülltonne, in die die Bewohner ihren gesamten Müll geworfen haben. Mittlerweile stehen vor den Häusern regelrechte Behälterbatterien, bei denen jede Tonne einen anderen Abfall (=Müllfraktion) aufnimmt. Diese Mülltrennung soll in erster Linie Ressourcen schonen, indem Rohstoffe wiedergewonnen werden. Hier können jedoch auch Kosten gespart werden, da die Müllfraktionen unterschiedlich viel kosten. Am teuersten ist der Restmüll, die anderen Abfallfraktionen sind billiger oder kosten gar nichts. Es ist daher wichtig, ein möglichst optimales Verhältnis der Mülltonnen anzubieten, die Mieter zu informieren und dafür zu sorgen, dass die Tonnen richtig gefüllt werden. Dies ist die Aufgabe des Abfallmanagements. Das Abfallmanagement ist ein Teil des Betriebskostenmanagements.

Abfallmanagement wird in der Regel nicht vom Vermieter selbst durchgeführt. Dafür braucht man spezielle abfallwirtschaftliche Erfahrungen und Kenntnisse. Abfallmanagement wird von vielen Anbietern angeboten, in Berlin den BSR, der Alba-Gruppe und weiteren gewerblichen Unternehmen. Man kann auf ihren Webseiten nachlesen, was alles dazugehört. An dieser Stelle wollen wir stattdessen ein kleines Beispiel bringen:

Ein Haus in Berlin. Die vielen Abfallbehälter mit je 120 Litern Fassungsvermögen stehen im (geschlossenen) Hof oder im Keller. Sie müssen von den Mitarbeitern der BSR durch das Treppenhaus nach vorne zur Straße gezogen, dort entleert und wieder zurückgebracht werden. Blaue und Gelbe Tonnen sind nicht vorhanden.

Durch Verlagerung des Müllplatzes aus dem Hof oder dem Keller an einen neuen offenen Standplatz in der Nähe der Straße können die vielen kleinen 120 Liter Tonnen durch Müllgroßbehälter mit 1.100 Litern Fassungsvermögen ausgetauscht werden. Das verkürzt den Weg und umgeht die Stufen, wodurch die bisher zu zahlenden Komfortzuschläge wegfallen. Außerdem sind die größeren Tonnen je Liter wesentlich preisgünstiger als die kleinen.

Hinzu kommt die Möglichkeit der Aufstellung von gelben und blauen Tonnen für Kunststoffe und Papier, was neben den ökologischen Vorteilen der erweiterten Abfalltrennung ebenfalls Müllgebühren spart.

Die Investitionskosten sind überschaubar und können ggfls. über eine bessere Einordnung im Mietspiegel refinanziert werden.

Das Abfallmanagementunternehmen berechnet für seine Tätigkeit eine Dienstleistungspauschale für Abfallmanagementmaßnahmen wie Abfallberatung, Müllstandskontrollen und die Nachsortierung. Diese Kosten können in der Regel als Betriebskosten umgelegt werden.

So hat das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 08.04.2021 (67 S 335/20) entschieden, dass der Vermieter befugt ist, die Kosten des Müll- oder Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung auf den Wohnraummieter umzulegen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Kosten für das Müllmanagement, zu dessen Kernbereich die Überprüfung der Wertstofftrennung sowie ein notwendiges Nachsortieren gehören, in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht ausdrücklich aufgeführt sind. Mit Blick auf die durch die Formulierung „namentlich“ in § 2 Nr. 8 BetrKV zum Ausdruck gekommene offene Gestaltung ist die Aufzählung im Katalog nur beispielhaft und nicht abschließend. Für eine weite Auslegung des zuvor in Anlage 3 zu § 27 II. BV verwandten Begriffs „Müllabfuhr“ unter Einbeziehung lediglich vorbereitender Tätigkeiten spreche zudem die Begründung des Verordnungsgebers, ausweislich derer mit der Änderung der Überschrift zu § 2 Nr. 8 BetrKV der „gesamte Sachverhalt Müllbeseitigung“ erfasst werden sollte (vgl. BR-Drs. 568/03, S. 31). Dem entspreche die in § 2 Nr. 8 BetrKV zum Ausdruck gebrachte Wertentscheidung des Verordnungsgebers, sämtliche Mieter verursachungsunabhängig für die Entfernung von Verunreinigungen und die Müllbeseitigung aufkommen zu lassen.

Bei den für das Müllmanagement anfallenden Kosten handele es sich nicht um der Umlage auf den Wohnraummieter entzogene Verwaltungskosten i.S.d. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. Davon umfasst seien lediglich die Kosten der kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung des Gebäudes, um den Wert der Immobilie und ihre Rentabilität zu erhalten. Davon zu trennen sei das Behältermanagement, bei dem es sich um eine Reaktion des Vermieters auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft handele, das nicht unmittelbar der womöglich dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV unterfallenden Betriebskostenoptimierung, sondern vorrangig dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an einer optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls diene.

Nach Auffassung des Landgerichts verstößt die Beauftragung eines externen Dienstleisters mit dem Behältermanagement auch nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (Näheres dazu in unserem Beitrag “Betriebskostenhöhe“). Dieser bezeichne die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Die Kosten müssten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sein. Vergleichsmaßstab sei, ob ein verständiger Vermieter die Kosten auch dann veranlasst hätte, wenn er sie selbst hätte tragen müssen. Gemessen daran liege in der Beauftragung eines externen Dienstleisters für das Müllmanagement kein Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor, wenn sie zu einer Kosteneinsparung führt und gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen seien.

Ein Paradebeispiel, sicherlich. Aber es zeigt exemplarisch, was Betriebskostenmanagement leisten kann. Und das es nicht um den großen Wurf geht, die eine alles verändernde Idee, sondern beständiges Arbeiten am Detail.

3. Der Abrechnungsmaßstab

Die Kosten der Müllbeseitigung werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).

Dies gilt auch für eventuell vorhandene Gewerbemieter. Allerdings haben diese häufig eigene Tonnen, um sich nicht an den Müllbeseitigungskosten des gesamten Gebäudes beteiligen zu müssen.

Wenn Erfassungsanlagen für den Müll vorhanden sind (sogenannte „Müllschleusen”), handelt es sich um Betriebskosten, die von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen. Sie sind dann nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

4. Die Höhe der Müllbeseitigungskosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2019 liegen die Kosten der Müllbeseitigung zwischen 0,11 und 0,23 € pro m² Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,16 €.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Kosten der Müllbeseitigung bei 0,18 € pro m² Wohnfläche im Monat.

Zum 1. Januar 2019 stiegen die BSR-Tarife der Abfallwirtschaft für die Tarifperiode 2019/2020 um durchschnittlich 3,8 Prozent.

5. Die Müllbeseitigungskosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Kosten der Gartenpflegen folgendermaßen auf:

gk-muellkosten

Bild: mochisu / Fotolia

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