Neubau

In Deutschland gibt es 38,8 Mio. Wohnungen. 54 % davon sind vermietet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”). Mit diesen ca. 21 Mio. Mietwohnungen befassen wir uns schwerpunktmäßig auf dieser Website.

Es müssen und werden aber auch jedes Jahr neue Wohnungen gebaut. Der Wohnungsneubau hat in den vergangenen Jahren wieder erheblich an Bedeutung gewonnen, da aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung viele neue Bewohner nach Deutschland und insbesondere in die großen Städte und die Universitätsstädte gezogen sind. Wohnungen sind dort daher knapp geworden.

Inhalt:
  1. Vorratsgenehmigungen?
  2. Ende des Neubaubooms
  3. Neubau 2017
  4. Neubau 2016
1. Vorratsgenehmigungen?

Würden alle Wohnungen gebaut, für die es eine Baugenehmigung gibt, gäbe es das Wohnungsproblem nicht. Viele Baugenehmigungen bleiben jedoch ein Stück Papier, werden nicht zu einem Gebäude. Seit 2008 sind beispielsweise in Berlin nur 54 % aller genehmigten Wohnungen tatsächlich gebaut worden. 48.000 Wohnungen stehen nur auf dem Papier. Das ist das Ergebnis einer Studie, die das Analyseunternehmen Bulwiengesa im Auftrag des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg e.V. erstellt hat (https://www.bfwberlin.de/handlungsfeld/bulwiengesa-studie-belegt-verzoegerte-fertigstellungen-von-wohnungen-in-berlin-bfw-fordert-wohnungsbau-zur-prioritaet-zu-machen/). Gründe sind vor allem die stark steigenden Baukosten sowie die Spekulation mit Bauland in den Ballungszentren. Laut der Studie beruhen bis zu 20 % der Genehmigungsüberhänge auf der Spekulation mit dem Weiterverkauf von Grundstücken mit Baugenehmigung. Das sind immerhin fast 10.000 Wohnungen für gut 20.000 Menschen, die nur deshalb nicht entstehen, weil die Grundstückseigentümer auf noch höhere Gewinne spekulieren, wenn sie das Grundstück ungenutzt liegen lassen (Die Preise für Bauland mit Genehmigung haben sich zwischen 2012 und 2017 versiebenfacht). Ein Grund mehr, bei der Neuregelung der Grundsteuer auch diesen Aspekt mit in die Überlegungen mit einzubeziehen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Grundsteuer”).

Dazu kommt nach den Feststellungen von Bulwiengesa noch, dass die Verknappung von Bauland, lange Genehmigungsverfahren, Bürgerproteste und viele Auflagen im Rahmen der Planungs- und Genehmigungsverfahren die Umsetzung von Wohnungsbauprojekten erschweren.

Was in Berlin besonders drastisch zum Ausdruck kommt, ist ein allgemeiner Trend der vergangenen Jahre. In ganz Deutschland liegt die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich über der Zahl der tatsächlich gebauten Wohnungen. Die Zahl der genehmigten Wohnungen war 2017 mit 347.900 Wohnungen wieder deutlich höher als die Zahl der Fertigstellungen mit 284.800. Das führte zu einem Überhang von nunmehr 653.300 genehmigten, noch nicht fertig gestellten Wohnungen. Wenn auch verlangsamt, setzte sich 2017 der seit 2008 anhaltende Anstieg des Bauüberhangs im Jahr 2017 weiter fort und erreichte mit 679.200 den höchsten Wert seit 1999.

2. Ende des Neubaubooms?

Auch wenn immer noch zu wenige Wohnungen neu gebaut werden ist die Bauwirtschaft seit Jahren eine wichtige Triebfeder der deutschen Konjunktur. 2016 wurden 278.000 neue Wohnungen errichtet, 2017 schätzungsweise 300.000. 2018 könnten es sogar 320.000 Wohnungen werden (Es müssten nach Einschätzung des GdW allerdings mindestens 400.000 sein). Die Baukonjunktur bleibt auch in den Jahren 2018 und 2019 deutlich aufwärtsgerichtet, so die Einschätzung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) im Rahmen seiner jährlichen Prognose des Bauvolumens im Auftrag des Bundesbauministeriums (BMUB) und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) (Siehe Pressemitteilung des DIW vom 10.01.2018). Allerdings werden die Investitionen stärker in Sanierungen und Modernisierungen und weniger in den Neubau fließen. Die Bautätigkeit der gewerblichen Wirtschaft und die der öffentlichen Hand werden voraussichtlich weiterhin nur moderat steigen.

Der Boom beim Wohnungsneubau in Deutschland geht aber nach dieser Prognose bald zu Ende. Nach Wachstumsraten von mehr als zehn Prozent in den vergangenen Jahren dürfte der Zuwachs bei den Neubauten von Wohnungen nach Einschätzung des DIW stark an Dynamik verlieren. Als Hauptgründe nennt das Institut knappes Bauland, fehlende Baukapazitäten und daraus resultierend steigende Baupreise. Den nominalen Steigerungen des Bauvolumens von 373 Milliarden Euro im Jahr 2017 auf 392 Milliarden Euro im Jahr 2018 und 414 Milliarden Euro im Jahr 2019 dürften deutlich schwächere reale Zuwächse gegenüberstehen. Der Wohnungsbau wird nach Einschätzung des DIW real nur noch um 3,5 % im Jahr 2018 und um 3 % im Jahr 2019 wachsen.

In den gefragten Lagen der großen Städte sei das Bauland knapp und die Bauwirtschaft arbeite an der Grenze ihrer Kapazitäten, so das DIW. Zudem stagniere die Zahl der genehmigten Wohnungsneubauten seit den Sommermonaten 2016. Dies gelte insbesondere für den Eigenheimbau, der in den kommenden Jahren zudem unter den perspektivisch wieder steigenden Zinsen und den erheblich gestiegenen Bodenpreisen leiden dürfte. Aber auch im Geschosswohnungsbau habe sich der Aufwärtstrend abgeflacht. In diesem Jahr (2018) werde das Neubauvolumen zwar noch einmal kräftig steigen – prognostiziert sei ein Zuwachs von 8 %. Spätestens im Jahr 2019 falle dieser aber mit 4 % deutlich geringer aus. Unter Berücksichtigung der steigenden Preise für Bauleistungen dürften die Wohnungsneubauinvestitionen real dann nur noch um rund 1 % zulegen. 

Angesichts der nach wie vor großen Nachfrage auf den städtischen Wohnungsmärkten solle die Politik auf die Baulandentwicklung und auf Anreize zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums auf bereits bebauten Grundstücken setzen. Die Aufstockung von Gebäuden, die Bebauung in zweiter Reihe und das Schließen von Baulücken berge großes Potential, Wohnraum dort zu schaffen, wo die Nachfrage groß ist.

Sanierungen und Modernisierungen bestehender Wohngebäude wurden trotz eines regen Handels mit gebrauchten Immobilien in den vergangenen Jahren nur wenig ausgeweitet. Typischerweise werde beim Kauf einer Immobilie auch immer ihre Substanz modernisiert. Gemessen am Transaktionsvolumen der vergangenen Jahre auf dem Wohnungsmarkt habe sich ein Sanierungsbedarf aufgestaut. Das DIW erwartet daher eine Verschiebung der Bauinvestitionen vom Wohnungsneubau hin zu mehr Modernisierungen. Nach rund 4,7 % Zuwachs der Baumaßnahmen im Gebäudebestand im Jahr 2017 sei dieses Jahr ein Plus von 6 % zu erwarten und im Jahr 2019 eine Ausweitung auf 7,5 %. Dabei dürften auch verstärkt wieder Impulse von energetischen Sanierungsmaßnahmen ausgehen.

3. Neubau 2017

2017 wurden in Deutschland 284.800 Wohnungen fertiggestellt. Wie das Statistische Bundesamt in seiner Pressemitteilung Nr. 183 vom 24.05.2018 mitgeteilt hat, waren das 2,6 % oder 7.100 Wohnungen mehr als im Vorjahr. Die im Jahr 2011 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit weiter fort. Eine höhere Zahl an fertig gestellten Wohnungen hatte es mit 289.600 zuletzt im Jahr 2002 gegeben. Von den im Jahr 2017 fertig gestellten Wohnungen waren 245.300 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (+ 4,1 % gegenüber 2016). Dieser Anstieg resultierte aus der Fertigstellung von Wohnungen in Mehrfamilien- (+ 6,7 %) und in Zweifamilienhäusern (+ 5,1 %) sowie von Wohnungen in Wohnheimen (+ 16,2 %). Die Fertigstellungen von Wohnungen in Einfamilienhäusern gingen um 1,5 % zurück.

Trotz eines Rückgangs der Baugenehmigungen im Jahr 2017 um 7,3 % gegenüber dem Vorjahr war die Zahl der genehmigten Wohnungen mit 347.900 Wohnungen weiterhin deutlich höher als die Zahl der Fertigstellungen. Das führte zu einem Überhang von nunmehr 653.300 genehmigten, noch nicht fertig gestellten Wohnungen. Wenn auch verlangsamt, setzte sich der seit 2008 anhaltende Anstieg des Bauüberhangs im Jahr 2017 weiter fort und erreichte mit 679.200 den höchsten Wert seit 1999.

Statistisches Bundesamt

4. Neubau 2016

Für 2016 schätzt der GdW (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seiten 16 – 18) die Zahl der Wohnungsfertigstellungen bundesweit auf rund 275.000. Das würde einen erneuten Anstieg um 11 % bedeuten. Rund 140.000 dieser neuen Wohnungen werden voraussichtlich im Geschosswohnungsbau realisiert.

Aus Sicht des GdW sind angesichts der Zuwanderung und eines aufgestauten Nachholbedarfs aus den Jahren seit 2002 jedoch mindestens 400.000 neue Wohnungen jährlich in den nächsten zehn Jahren notwendig. Trotz der gestiegenen Bautätigkeit entstünden immer noch zu wenig neue Wohnungen.

Zwischen 2009 und 2015 wurden nach Angaben des GdW lediglich rund 200.000 Wohnungen jährlich neu gebaut. Dadurch habe sich ein Nachholbedarf beim Wohnungsbau insbesondere in Metropolen und Universitätsstädten von rund 37.000 Wohnungen pro Jahr ergeben. Aufsummiert ergibt dies ein Defizit von 260.000 Wohnungen. Gleichzeitig fiel die Zuwanderung nach Deutschland deutlich höher aus. Mit rund 2,75 Millionen Menschen kamen zwischen 2009 und 2015 rund 1,35 Millionen mehr Zuwanderer in die Bundesrepublik als erwartet. Durch die erhöhte Zuwanderung sei ein zusätzlicher Wohnungsbedarf von 540.000 Wohnungen entstanden. Im Jahr 2015 lag das Wohnungsdefizit insgesamt bei rund 800.000 Wohneinheiten. Um dieses Defizit abzubauen, müssten in Deutschland bis zum Jahr 2020 jährlich insgesamt rund 400.000 Wohnungen und damit rund 140.000 Wohnungen mehr als 2016 gebaut werden.

Das Statistische Bundesamt teilte in einer Pressemitteilung vom 16. März 2017 (98/17) mit, dass im Jahr 2016 in Deutschland der Bau von insgesamt 375.400 Wohnungen genehmigt wurde. Das waren 21,6 % oder rund 66.700 Baugenehmigungen mehr als im Jahr 2015. Die im Jahr 2009 begonnene positive Entwicklung setzte sich somit auch im Jahr 2016 fort. Eine höhere Zahl an genehmigten Wohnungen hatte es zuletzt im Jahr 1999 gegeben (440.800). Von den im Jahr 2016 genehmigten Wohnungen waren 316.600 Neubauwohnungen in Wohngebäuden (+ 19,8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum). Die Zahl der Wohnungen, für die Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden genehmigt wurden, erreichte im Jahr 2016 mit 52.300 den höchsten Wert seit 1998 (58.100). Auch wenn nicht jede genehmigte Wohnung am Ende auch gebaut wird, ist doch damit zu rechnen, dass die Zahl der Neubauten aufgrund dieser Genehmigungen auch 2017 wieder ansteigt.

Bild: animaflora / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere