Öffentliches Baurecht

Das öffentliche Baurecht regelt die Bebauung von Grundstücken. Es besteht aus dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht regelt Art und Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Das Bauordnungsrecht enthält Vorschriften über die Anforderungen an das Grundstück und das Bauwerk sowie die Ordnung der Bauausführung einschließlich des Baugenehmigungsverfahrens.

Zusätzlich zum Bauplanungsrecht und zum Bauordnungsrecht gibt es noch das sogenannte “Baunebenrecht”. Zum Baunebenrecht gehören das Denkmalschutzrecht, dass Erschließungsrecht, das Umweltrecht und das Naturschutzrecht. Der zentrale Regelungsgegenstand dieser Rechtsgebiete ist nicht die Bebauung von Grundstücken. Diese wird jedoch in einzelnen Belangen durch die Regelungen des Baunebenrechts berührt.

Die Gesetzgebungskompetenz für das öffentliche Baurecht ist zwischen Bund und den Ländern aufgeteilt. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht, das Bauordnungsrecht Landesrecht. Eine wichtige Rolle im Bereich des Bauplanungsrechts spielt auch das von den Gemeinden erlassene Ortsrecht in Form von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen.

Das Bauplanungsrecht des Bundes ist in folgenden Gesetzen geregelt:

  • Baugesetzbuch
  • Baunutzungsverordnung
  • Planzeichenverordnung

Aktuell ist das Bauplanungsrecht durch das Baulandmobilisierungsgesetz in einer Reihe von Punkten umgestaltet worden.

Das Bauordnungsrecht der Länder ist im wesentlichen in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

1. Das Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch (BauGB) befasst sich mit der Bauleitplanung. Aufgabe der Bauleitplanung ist es nach § 1 Absatz 1 BauGB, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke vorzubereiten und zu leiten. Bauleitpläne sind nach § 1 Absatz 2 BauGB

  • der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan)
  • und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

2. Die Baunutzungsverordnung

Die “Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO)” konkretisiert die in der Bauleitplanung enthaltenen Angaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Sie enthält Beschreibungen für Bauflächen und Baugebiete, Vorgaben für das Maß der baulichen Nutzung sowie die Legaldefinitionen der für das Maß der baulichen Nutzung wesentlichen Parameter, wie Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und überbaubare Grundstücksfläche.

3. Die Planzeichenverordnung

Die “Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung – PlanZV)” legt fest, welche Planzeichen für die Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen zu verwenden sind, um Art und Maß der baulichen Nutzung festzulegen.

4. Das Baulandmobilisierungsgesetz

Im Koalitionsvertrag vom 12. März 2018 haben CDU, CSU und SPD in Ziffer 5114 vereinbart:

Wir werden die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und Sicherung bezahl- baren Wohnens unterstützen und streben dazu weitere Verbesserungen im Baupla- nungsrecht an.

Entsprechend sah die auf dem Wohngipfel am 21. September 2018 von Bund, Ländern und Gemeinden vereinbarte Wohnraumoffensive vor, die Rahmenbedingungen für den Bau von Wohnraum zu verbessern.

Eine am 4. September 2018 eingerichtete Expertenkommission für “Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik” (Baulandkommission) hat sich schwerpunktmäßig mit strategischen Fragen einer aktiven Liegenschaftspolitik und Instrumenten zur Verbesserung der Baulandbereitstellung befasst. Die Baulandkommission hat am 2. Juli 2019 ihre Empfehlungen vorgelegt (Empfehlungen auf Grundlage der Beratungen in der Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik).

Der Referentenentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde am 10. Juni 2020 vorgestellt. Am 4. November 2020 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf als Kabinettfassung beschlossen (Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz). Dieser wurde Bundestag und Bundesrat zugeleitet und dort beraten.

Der Bundestag hat am 28. Januar 2021 in erster Lesung über den Entwurf der Bundesregierung debattiert. Die Vorlage wurde im Anschluss zur weiteren Beratung in den federführenden Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen überwiesen. Am 4. Mai .2021 haben sich die Regierungsfraktionen auf einen Kompromiss geeinigt, der im Bauausschuss am 5. Mai mit den Stimmen der Regierungsparteien und gegen die Stimmen der anderen Fraktionen verabschiedet wurde. Der Bundestag hat diesem überarbeiteten Entwurf des Gesetzes am 7. Mai in zweiter und dritter Lesung abschließend zugestimmt. Die Länderkammer hat am 28. Mai 2021 zugestimmt. Das Gesetz ist dann am 23. Juni 2021 in Kraft getreten.

Zu den wesentlichen Regelungsinhalten des Baulandmobilisierungsgesetzes zählen:

  • die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich,
  • die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau,
  • die Erweiterung des Anwendungsbereichs der gemeindlichen Vorkaufsrechte für die leichtere Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau zum spekulationsbereinigten Verkehrswert,
  • die Erweiterung des Anwendungsbereichs des Baugebots für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten,
  • die Schaffung einer Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung,
  • die Änderung der bisherigen festen Obergrenzen der Bebauung in flexiblere Orientierungswerte.

Außerdem wurde eine neue Baugebietskategorie mit der Bezeichnung „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt, um mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in dörflichen Lagen zu erreichen.

Das Gesetz enthält zudem in Umsetzung der Beschlüsse des Wohngipfels Regelungen zur Reduzierung der Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Damit werden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung bedarf. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Zudem sind “zur Wahrung berechtigter Interessen der Eigentümer” (O Ton BMI) Ansprüche auf Genehmigung, z.B. bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, vorgesehen.

Ziel des Gesetzentwurfes ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zu stärken. Insbesondere sollen sie leichter auf Flächen für den Wohnungsbau Zugriff nehmen können; weiter werden Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich vorgeschlagen. Mit dem Gesetzentwurf sollen außerdem einzelne städtebauliche Anliegen aufgegriffen werden. Dazu gehören auch Klarstellungen, die die Bedeutung grüner Infrastruktur in Städten und Gemeinden, insbesondere für den Klimaschutz und die Klimaanpassung hervorheben.

Die Einzelheiten haben wir an den jeweiligen inhaltlichen Stellen unserer Darstellung eingearbeitet, insbesondere im Beitrag “Die Sicherung der Bauleitplanung“.

5. Die Landesbauordnungen

Das Bauordnungsrecht ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt (In Berlin in der Bauordnung für Berlin vom 29. September 2005) . Sie orientieren sich an der von den Ländern unter Mitwirkung des Bundes erarbeiteten Musterbauordnung, enthalten aber auch Unterschiede, die zu beachten sind.

6. Das Baunebenrecht

Insbesondere die Denkmalschutzgesetze der Länder enthalten wichtige Regelungen für das öffentliche Baurecht. In Berlin ist der Denkmalschutz geregelt im “Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln)” vom 24. April 1995.

Bild: sharpi1980_AdobeStock

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