Öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen

Was mit einem etwas sperrigen Titel daherkommt, ist in Wirklichkeit ein wichtiges gewährleistungsrechtliches Thema, vor allem im Bereich des gewerblichen Mietrechts.

Für viele Nutzungen benötigt man eine staatliche Genehmigung. Baut man ein Wohnhaus, so beantragt man eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit der Nutzungsart „Wohnen”. Baut man ein Bürohaus, so beantragt man eine Baugenehmigung für ein Gebäude mit der Nutzungsart „Büro”. Will man aus einer Wohnung ein Büro machen, so ist das eine Umnutzung, die ebenfalls genehmigt werden muss.

Im gewerblichen Bereich benötigt man darüber hinaus oft spezielle Genehmigungen, beispielsweise nach dem Lebensmittelrecht, dem Gaststättenrecht oder dem Umweltrecht.

Liegen diese Genehmigungen nicht vor, so darf die Mietsache zumeist nicht zu dem vorgesehenen Zweck genutzt werden.

Aber auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, müssen die Gebäude und Räume den geltenden öffentlichrechtlichen Anforderungen entsprechen. Entsprechen sie diesen nicht oder wurde schlicht versäumt, die erforderliche Genehmigung zu beantragen, kann ein Mangel der Mietsache in Form einer öffentlichrechtlichen Nutzungsbeschränkung vorliegen.

Inhalt:
  1. Öffentlichrechtliche Anforderungen an die Mietsache
  2. Abwälzung des Risikos auf den Mieter in AGB
  3. Tatsächliche Beeinträchtigung als Voraussetzung eines Mangels
  4. Rechtmäßigkeit behördlicher Maßnahmen
  5. Die Höhe der Mietminderung bei öffentlichrechtlichen Nutzungsbeschränkungen
1. Öffentlichrechtliche Anforderungen an die Mietsache

Das Risiko, dass die Gebäude und Räume den geltenden öffentlichrechtlichen Anforderungen entsprechen und erforderliche Genehmigungen beantragt und erteilt werden, liegt grundsätzlich beim Vermieter, da es um die Eignung der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Gebrauch geht.

Dies gilt allerdings nur für die Genehmigungen, die etwas mit der Mietsache als solcher zu tun haben. Für alle Umstände, die auf den betrieblichen oder persönlichen Umständen des Mieters beruhen, ist dieser selbst verantwortlich. So handelt es sich bei der Gaststättenerlaubnis um eine Genehmigung, die auf den betrieblichen oder persönlichen Umständen des Mieters beruht. Für deren Erteilung ist dieser selbst verantwortlich. Dies gilt laut der einem Urteil des Kammergerichts Berlin vom 07. Juni 1999 (8 U 3727/97) allerdings nicht, wenn die Erteilung der Gaststättenerlaubnis aus Gründen scheitert, für die der Vermieter verantwortlich ist, etwa die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung.

Öffentlichrechtliche Beschränkungen der Lautstärke der Musik in einer gastronomischen Einrichtung, die dem Schutz der Besucher dienen, sind nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Koblenz vom 21. März 2002 (5 U 705/01) kein Mangel der Mietsache. Das ist zutreffend, denn hierbei handelt es sich um betriebsbezogene Umstände.

Kann der Mieter einer Gaststätte aus Gründen, die in seinen Risikobereich fallen, die Gaststätte nicht betreiben, so stellt ein öffentlichrechtliches Gebrauchshindernis, dass in den Risikobereich des Vermieters fällt, nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 09. Juli 1999 (2-19 O 63/99) keinen eine Mietminderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache dar. Der Entscheidung ist allerdings nicht zuzustimmen. Der Vermieter hat dafür zu sorgen, dass keine in seinem Risikobereich liegenden Umstände dem Gaststättenbetrieb entgegenstehen. Solange dies nicht der Fall ist, ist die Mietsache mangelhaft. Ob und aus welchen Gründen der Mieter die Gaststätte dann nicht betreibt, ist mietrechtlich nicht relevant. Hier könnte man höchstens über § 242 BGB als Korrektiv nachdenken.

Hat der Mieter es allerdings vertraglich übernommen, sich um die Genehmigung zu kümmern (Was häufig geschieht, siehe das Urteil des Landgerichts Berlin vom 07. Februar 1990, 12 O 457/89, www.mietemindern.de/urteile/757), es aber versäumt, sie zu beantragen, so kann er sich nicht auf das Fehlen der Genehmigung berufen, wenn dies nur auf dem fehlenden Antrag beruht, der Antrag also grundsätzlich genehmigungsfähig ist.

2. Abwälzung des Risikos auf den Mieter in AGB

Formularklauseln (Näheres dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”), nach denen das Risiko für die Erteilung dieser Genehmigungen komplett auf den Mieter abgewälzt wird, verstoßen gegen § 307 BGB und sind daher unwirksam , wenn sie die Haftung des Vermieters auch für den Fall ausschließen, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für die vom Mieter vorgesehene Nutzung aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2007, XII ZR 24/06). Zumindest darf in diesen Fällen nicht auch die Befugnis des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages ausgeschlossen werden. Ein so weit gehender Haftungsausschluss benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam (BGH, a.a.O.) Der Vermieter kann also seine Haftung insoweit einschränken, dass er dem Mieter zwar keine Mietminderung und insbesondere keinen Schadensersatzanspruch zugesteht, ihm aber das Recht zur Kündigung des Mietvertrages belässt, wenn die Genehmigung nicht erteilt wird.

Zuvor sollte man die entsprechende Klausel immer sorgfältig prüfen. Häufig wird eine formularmäßige Abrede wie „Der Mieter hat behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen” so auszulegen sein, dass sie die Einstandspflicht des Vermieters für öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen jedenfalls insoweit nicht beseitigt, als sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursachen haben (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15. April 2002, 24 U 20/01).

3. Tatsächliche Beeinträchtigung als Voraussetzung eines Mangels

Ein Mangel liegt in diesen Fällen aber nur vor, wenn es aufgrund des öffentlichrechtlichen Gebrauchshindernisses auch tatsächlich zu einer Beeinträchtigung des Betriebes kommt. Dazu muss die zuständige Behörde tätig werden und behördliche Maßnahmen verfügen oder sie müssen zumindest für den Fall des Weiterbetriebes ohne Genehmigung konkret drohen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2007, XII ZR 24/06; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2002, 24 U 124/01; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16. Juni 1988, 10 U 177/87; Kammergericht Berlin, Urteil vom 07. März 2002, 8 U 8514/00; Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 19. Juli 2011, I-24 U 31/11; Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17). Eine lediglich abstrakte Gefahr der Beschränkung reicht nicht aus.

Gleichwohl kann sich auch dann ein Mangel daraus ergeben, dass die Mietsache für den Mietzweck baulich mangelhaft ist, weil etwa der Brandschutz ungenügend ist. Das ist dann ganz unabhängig von behördlichem Einschreiten.

Ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Normen ist also kein Mangel der Mietsache, wenn die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (Beschluss Oberlandesgericht Düsseldorf vom 15.01.2004, I-24 U 186/03; Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Januar 2019, VIII ZR 173/17).

4. Rechtmäßigkeit behördlicher Maßnahmen

Ob die behördliche Maßnahme öffentlich-rechtlich rechtmäßig ist, ist für das Vorliegen eines Mangels unerheblich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. Juni 1988, VIII ZR 232/87; Berliner Verfassungsgerichtshof, Beschluss vom 03. Mai 2001, VerfGH 39/00). Auch wenn ein Rechtsmittel eingelegt wird, bleibt für den Mieter die Unsicherheit darüber bestehen, ob er die Mietsache vertragsgemäß nutzen kann. Der Mieter ist daher auch nicht verpflichtet, den Ausgang einer verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzung über diese Frage abzuwarten. Etwas anderes kann ausnahmsweise gelten, wenn im Zeitpunkt der Androhung eine offenkundige Gesetzeswidrigkeit oder gar Nichtigkeit vorliegt.

5. Die Höhe der Mietminderung bei öffentlichrechtlichen Nutzungsbeschränkungen

In vielen Fällen führt das Fehlen der Genehmigung dazu, dass die beabsichtigte Nutzung ausgeschlossen ist. Die Mietminderung beläuft sich dann auf 100% (Siehe z.B. Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm vom 23. Juni 1981, 7 U 23/81; Urteil des Oberlandesgerichts München vom 19. Mai 1995, 21 U 4948/94; Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 15. April 2002, 24 U 20/01; Urteil des Landgerichts Berlin vom 07. Oktober 2002, 8 U 139/01; Urteil des Landgerichts Berlin vom 28. August 2001, 64 S 107/01).

Zumeist wird das Mietverhältnis in diesen Fällen auch beendet, beispielsweise durch eine Kündigung des Mieters.

Die behördliche Androhung einer Nutzungsuntersagung für Wohnräume, die ohne Genehmigung der Nutzungsänderung als Gewerberäume vermietet worden sind, ist nach einer Entscheidung des OLG Hamburg vom 27. März 1996 (4 U 169/95) ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 10% rechtfertigt.

Die Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme (hier: Brandschutz in einem Kaufhaus) berechtigt zu einer Mietminderung von 30%, wenn nicht die Behörde trotz Verstoßes gegen ihre Bestimmungen oder Richtlinien den von den Parteien vereinbarten Gebrauch der Mietsache duldet (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 19. März 2002, 24 U 124/01).

Es sind aber auch Fälle denkbar, in denen die Genehmigung zwar erteilt wird, aber mit Einschränkungen, die die geplante Nutzung einschränken. In diesen Fällen kann man nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles über die Mietminderung entscheiden. In der Regel wird es dann auch zu einer dauerhaften Reduzierung der Miete kommen. So hat das Kammergericht Berlin in einem Urteil vom 10. September (8 U 2489/00) entschieden, dass dann, wenn der Betrieb einer Gaststätte wegen mangelnden Schallschutzes nur bis 22 Uhr gestattet, es sich dabei um einen Mangel der Mietsache handelt, der eine Mietminderung in Höhe von 50% rechtfertigt.

Entspricht eine Wohnung nicht den bauordnungsrechtlichen Vorschriften und Auflagen, ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 33% rechtfertigen kann (Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 18. November 1976, 2 C 430/75).

Wird ein Teil der Wohnung, in dem sich die Küche, das Bad, eine Kammer sowie die Etagenheizung befinden, baupolizeilich gesperrt, so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 50% rechtfertigt (Urteil des Landgerichts Berlin vom 11. März 1982, 61 S 359/81). Das kann jedoch nur bei einer kurzzeitigen Sperrung gelten. Andernfalls ist die Wohnung nicht nutzbar und die Mietminderung beträgt 100%.

Bild: Paopano / AdobeStock

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