Optische Mängel

Die Mietminderung bei optischen Mängeln

Nicht jeder Defekt bzw. jede Beeinträchtigung eines Gebäudes oder einer Wohnung führt dazu, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigt ist. Es liegt dann kein erheblicher Mangel im Sinne des Mietrechts vor. Ein Beispiel dafür ist der Heizungsdefekt im Hochsommer oder der Schaden an der Regenrinne an einer Stelle, an der niemand gestört wird.

Es gibt aber auch die sogenannten „optischen Mängel”. Ein heruntergekommenes Treppenhaus, Taubendreck vor dem Hauseingang, Graffiti auf der Fassade oder Risse in der Decke beeinträchtigen die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eigentlich nicht. Und doch besteht Einigkeit darüber, dass es sich dabei um Mängel handeln kann, die Gewährleistungsansprüche des Mieters auslösen. Der Grund dafür ist in der Definition des vertragsgemäßen Gebrauchs zu suchen. Der beschränkt sich nicht darin, dass die Anlagen und Einrichtungen alle funktionieren. Letztlich geht es beim „Wohnen” auch darum, dass man sich in den eigenen vier Wänden wohlfühlen kann. Dazu gehören auch bestimmte ästhetische Qualitäten, denen ein Gebäude genügen muss. Welche das sind, kann nur im jeweiligen Einzelfall entschieden werden. Es hängt vor allem vom Zustand des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ab, der die Grundlage des Mietvertrages bildet, aber auch von der Höhe der Miete oder der Umgebungsqualität. Was bei einem preiswerten Altbau noch als vertragsgemäß durchgeht, ist beim Neubau in Top-Lage eindeutig ein Mangel.

Häufig wird es so sein, dass zwar ein optischer Mangel vorliegt, aber keine Mietminderung möglich ist, da die Erheblichkeitsschwelle aus § 536 Ansatz 1 Satz 3 BGB nicht überschritten wird. Der Mieter ist dann auf sein Recht auf Mangelbeseitigung beschränkt. Dies kann unter Umständen wirtschaftlich für den Vermieter wesentlich einschneidender sein als die Mietminderung, da z.B. die Kosten für eine Treppenhausrenovierung hoch sein können, die mögliche Mietminderung jedoch nur niedrig.

Gleiches gilt für die gewerbliche Vermietung. Optische Beeinträchtigungen können hier allerdings erhebliche Konsequenzen haben, wenn aus diesem Grunde die Kunden ausbleiben.

Die Höhe der Mietminderung bei optischen Mängeln

Ein Beispiel bietet die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 31.10.1990 (5 C 72/90), nach der ein heruntergekommenes Treppenhaus eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt.

Risse in Decken und Wänden stellen erhebliche optische Mängel dar, die eine Mietminderung bis zu 11 % rechtfertigen (Amtsgericht Köln, Urteil vom 31.05.1999, 222 C 573/97).

Unterläßt der Vermieter nach einer Mangelbeseitigung in mehreren Zimmern die erforderliche Neutapezierung der betroffenen Wandflächen, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung in Höhe von 10 % rechtfertigt (Urteil des Amtsgerichts Ibbenbüren vom 27.12.2001, 12 C 184/01).

Eine mit Graffiti besprühte Fassade kann ein Mangel der Mietsache sein. In Berlin müssen Farbschmierereien, unzulässige Beschriftungen, Beklebungen, Plakatierungen und Ähnliches an Außenflächen, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, gemäß § 9 Absatz 3 BauOBln entfernt werden. War das Gebäude aber bereits bei der Anmietung mit Graffiti besprüht oder sind Graffitis an der Fassade in der näheren Umgebung ortsüblich, dürften Gewährleistungsansprüche trotzdem ausscheiden.

Auch Kratzer auf den Scheiben (“Scratching”) stellen einen Mangel der Mietsache dar, der eine Mietminderung rechtfertigt (Hinweisbeschluss Kammergericht Berlin vom 08.05.2008, 22 U 24/08).

Ist ein Müllplatz entgegen einer vertraglichen Vereinbarung (Dazu reicht es schon, wenn der Müllplatz bei der Wohnungsbesichtigung verkleidet war) nicht verkleidet, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.06.2003 (63 S 282/02) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigt (Vorinstanz Amtsgericht Berlin-Schöneberg vom 10.07.2002, 6 C 191/99).

Die teilweise Belegung eines Wohngrundstücks mit Baumaterial stellt nach einer Entscheidung des Amtsgericht Bad Segeberg vom 21.11.1991 (17 C 122/91) einen Mangel des Mietobjekts dar, die eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt.

Befindet sich die Wohnung insgesamt in einem schlechten optischen Zustand (Die Wände im Wohnzimmer sind mit zahlreichen Löchern und Stahlnägeln versehen, die Zimmertür ist erheblich zerkratzt, in der Küche fehlen großflächig Wandfliesen, im Schlafzimmerteppichboden befindet sich in der Nähe des Fensters ein kleines Loch, im kleinen Zimmer oben ist das Fensterrollo defekt, die Badezimmerfliesen sind beschädigt, in den Wandfliesen im Flur stecken teilweise noch Nägel, die Eingangstür Innenseite ist zerkratzt), so handelt es sich dabei um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 30 % rechtfertigt (Urteil Amtsgericht Pinneberg vom 05.02.2002, 66 C 212/01).

Bild: Fotolia / six13

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