Parkplatzmängel

Häufig werden neben der Wohnung oder den Gewerberäumen auch noch Parkplätze angemietet, um das eigene Fahrzeug, die von Mitarbeitern, Lieferanten oder Kunden abzustellen. Auch diesbezüglich kann es zu Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs kommen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich um einen oberirdischen offenen Parkplatz, eine oberirdische Garage oder eine Tiefgarage handelt.

Ein Stellplatz ist nach § 1 Absatz 6 der Berliner Garagenverordnung (GaVO) eine Fläche, die dem Abstellen eines Kraftfahrzeuges dient (Die GaVO ist zwar schon 2004 außer kraft getreten, enthält aber eine Reihe von sinnvollen Definitionen). Nach § 6 Absatz 1 Satz 1 GaVO muss ein Stellplatz mindestens 5 m lang sein. Die Breite eines Stellplatzes muss nach § 6 Absatz 1 Satz 2 GaVO mindestens 2,30 m betragen, bei Behindertenparkplätzen 3,50 m.

Zunächst ist immer zu klären, ob tatsächlich ein Mietvertrag vorliegt. Gerade im Wohnbereich ist es häufig auch so, dass der Vermieter den Mietern die Nutzung des Hofbereiches zum Abstellen der PKW lediglich gestattet, ohne dazu aber rechtlich verpflichtet zu sein. In diesem Fall kann der Vermieter den Mietern das Recht zu Parken auch wieder entziehen, ohne dass dies Erfüllungsansprüche oder Gewährleistungsrechte auslöst. Der Mieter kann die Miete in einem solchen Fall auch nicht mindern, wenn ein Dritter beispielsweise vor der Einfahrt zum Hof parkt.

Ohne einen entsprechenden Mietvertrag, eine Erwähnung des Parkplatzes im Hauptmietvertrag oder wenigstens die Zuweisung einer konkreten abgegrenzten Einzelfläche durch den Vermieter kann man von einer mietrechtlichen Gebrauchsgewährungspflicht in der Regel nicht ausgehen. Unterbindet daher der Vermieter nach längerer Duldung das Parken von Kraftfahrzeugen auf dem Innenhof, so ist dies nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Hohenschönhausen vom 22. Februar 2007 (10 C 492/06) kein Mangel der Mietsache, da allein durch die Duldung des Parkens kein Mietvertrag zustandekommt.

Inhalt:
  1. Der fehlende Parkplatz
  2. Beeinträchtigungen des angemieteten Parkplatzes
  3. Beeinträchtigungen durch einen Parkplatz
1. Der fehlende Parkplatz

Hat man jedoch eine Wohnung oder ein Gewerbe mit einem Parkplatz angemietet, so handelt es sich um einen Mangel der Mietsache, wenn dieser nicht vorhanden ist. Die Miete mindert sich mindestens um den Betrag der vereinbarten oder üblichen Parkplatzmiete. Die Minderung kann jedoch darüber hinausgehen, wenn aufgrund des fehlenden Parkplatzes die Nutzung insgesamt erschwert wird.

Der Bestand von Parkplätzen in ausreichender Anzahl in der Nähe eines Einkaufszentrums und der deshalb vermutete zu geringe Kundenzuspruch stellt jedoch keinen Mangel der Mietsache dar (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Februar 2000, XII ZR 279/97), es sei denn, es gibt diesbezüglich konkrete vertragliche Vereinbarungen.

2. Beeinträchtigungen des angemieteten Parkplatzes

Liegt ein Mietvertrag vor, führt jede Behinderung des Mieters dazu, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Es ist nicht Sache des Mieters, Dritte von seinem Parkplatz zu vertreiben. Dies ist vielmehr Sache des Vermieters, sei es prophylaktisch durch entsprechende Sicherungsmaßnahmen, sei es repressiv, indem er den Störer abschleppen läßt. Jeden Tag, den der Mieter seinen Stellplatz nicht nutzen kann, kann er die Miete um 1/30 mindern (Urteil des Landgerichts Köln vom 19. Dezember 1974, 1 S 211/74). Dabei ist er nicht verpflichtet, zu warten, oder zu kontrollieren, ob der Dritte schon weggefahren ist. Der Mieter muss jedoch vortragen, wann genau der Parkplatz von ihm nicht genutzt werden konnte (AG Aachen, Urteil vom 30. August 2007, 80 C 18/07). Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegt immer eine nicht unerhebliche Minderung vor, wenn der Parkplatz nicht genutzt werden kann, auch wenn es nur ein Tag ist. Denn die Nutzung ist an diesem einen Tag nun einmal komplett unmöglich.

Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist die Stellplatzmiete. Ist eine Stellplatzmiete nicht ausdrücklich ausgewiesen, ist es die ortsübliche Stellplatzmiete. Hat der Stellplatz jedoch eine weitergehende Funktion, beispielsweise als Be- und Entladeplatz oder für die Kunden, kann auch die Nutzung der Haupträume beeinträchtigt sein. Dann erstreckt sich die Bemessungsgrundlage auf die Gesamtmiete. Die Höhe der Minderung hängt in diesem Fall davon ab, in welchem Umfang der Betrieb beeinträchtigt wird, weil die Parkplätze nicht erreichbar sind.

Sind zwei von fünf vermieteten Stellplätzen durch Baumaterial blockiert, so ist die Stellplatzmiete schon wegen der täglichen Unsicherheit, ob man noch einen Stellplatz bekommt, zu 100 % gemindert (Amtsgericht Sömmerda, Urteil vom 06. Januar 1999, 2 C 1001/96). Auf die Frage, an welchen Tagen man tatsächlich keinen Stellplatz mehr bekommen hat, kommt es dabei nicht an.

Entspricht ein Stellplatz nicht den baurechtlich festgelegten Abmessungen, ist er aber gleichwohl für einen durchschnittlichen Kraftfahrer nutzbar, so liegt kein eine Mietminderung rechtfertigender Mangel der Mietsache vor (Urteil des Amtsgerichts Sömmerda vom 06. Januar 1999, 2 C 1001/96).

Gibt es statt des vertraglich zugesagten Stellplatzes unmittelbar vor dem Haus nur einen auf einem allgemein zugänglichen Parkplatz in 500 m Entfernung, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln vom 09. Januar 1989 (213 C 295/86) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 10 % rechtfertigt. Dabei sei zu berücksichtigen, daß der tatsächlich zur Verfügung gestellte Stellplatz in einer Entfernung von 400 bis 500 Metern von der Wohnung liegt, so daß etwa nach Einkäufen Taschen u. ä. eine größere Strecke bis zur Wohnung getragen werden müssten. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, daß es sich um einen allgemein zugänglichen Parkplatz handele, so daß nicht gesichert sei, daß die Mieter auch tatsächlich zu jeder Zeit einen Parkplatz finden würden. Ferner sei auch die Einbruchsgefahr bei einem Stellplatz, der unmittelbar gegenüber der Wohnung liege, geringer als bei einem allgemein zugänglichen Stellplatz für eine größere Anzahl von Fahrzeugen in einer Entfernung von 400 bis 500 Meter von den Wohnungen.

Fehlt für vermietete Gewerberäume zum Betrieb eines Restaurants mangels nachgewiesener Stellplätze die erforderliche baurechtliche Genehmigung, so ist dies ein Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung von 100 % rechtfertigt.

3. Beeinträchtigungen durch einen Parkplatz

Nicht nur die Entziehung des Parkplatzes, auch seine Nutzung kann ein Grund sein, die Miete zu mindern. Nämlich dann, wenn es dadurch zu Beeinträchtigungen durch Lärm und Abgase kommt. Wird beispielsweise eine Grünanlage vor den Fenstern einer Wohnung durch einen Parkplatz ersetzt, so ist dies nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Köpenick vom 11. Juli 2007 (6 C 71/07) ein Mangel der Mietsache und rechtfertigt eine Mietminderung von 7 %. Wird in unmittelbarer Nähe von Wohn- und Schlafzimmer sowie Terrasse durch den Vermieter ein Parkplatz errichtet, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Spandau vom 05. Januar 2000 (6 C 526/99) um einen Mangel der Mietsache, der eine Mietminderung in Höhe von 5 % rechtfertigt. Kommt es durch die Nutzung eines Innenhofes als Parkplatz zu Lärmbelästigungen, die die Grenzwerte der VDI-Richtlinie 2058 überschreiten, so handelt es sich dabei nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tiergarten vom 20. August 1992 (10 C 378/90) um einen Mangel der Mietsache. Der Parkplatz als solcher ist jedoch kein Mangel. Die Mieter haben keinen Anspruch darauf, dass es zu keinen Veränderungen auf dem Grundstück oder im Umfeld kommt (Urteil des Amtsgerichts Sömmerda vom 15. Juli 1998, 2 C 936/97).

Bild: finecki / Fotolia

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