Rauchen

Rauchen ist ungesund. Das weiß mittlerweile jeder. Es steht unübersehbar auf jeder legal erworbenen Zigarettenschachtel.

Rauchen gehört aber (noch) zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Umstand, dass Rauchen erwiesenermaßen ungesund ist, ändert daran nichts. Es gehört zur freien Entfaltung der Persönlichkeit, sich auch ungesund verhalten zu dürfen. Der Vermieter hat daher in der Regel keine Möglichkeit, von den anderen Mietern zu verlangen, dass sie in der Wohnung nicht rauchen.

Dies entspricht auch der Auffassung der überwiegenden Mehrheit der Deutschen. Raucher sollen auch in Zukunft in ihrer Mietwohnung qualmen dürfen, sagen 77 Prozent. Nur 17 Prozent sind dagegen, wie eine YouGov-Umfrage im Auftrag der Nachrichtenagentur dpa im Juli 2013 ergab.

Zu einem mietrechtlichen Problem wird Rauchen dann, wenn es über die Person des Mieters hinaus andere Mieter in Mitleidenschaft zieht. Dies geschieht immer dann, wenn der Rauch in andere Wohnungen oder in den Flur und/oder das Treppenhaus zieht. Da das sogenannte Passivrauchen gesundheitsschädlich ist, werden andere Mieter dadurch belästigt und ihre Gesundheit gefährdet.

1. Rauchverbot durch Nichtrauchergesetz oder Mietrecht

An vielen Orten ist das Rauchen deshalb mittlerweile durch öffentlich-rechtliche Normen verboten. Das Berliner Gesetz zum Schutz vor den Gefahren des Passivrauchens in der Öffentlichkeit (Nichtraucherschutzgesetz – NRSG) wurde am 16. November 2007 verkündet. Es ist am 1. Januar 2008 in Kraft getreten. Die Regelungen zum Nichtraucherschutz beziehen sich auf Gebäude, die öffentlich zugänglich sind. Dazu gehören Verwaltungsgebäude, Gerichtsgebäude, Krankenhäuser, Theater, Kinos, Museen, Schulen, Sporthallen, Gaststätten, Bahnhöfe, Flughäfen etc.

Das Rauchverbot gilt hingegen nicht in Räumen, die privaten Wohnzwecken dienen, also auch nicht in Mietwohnungen. Es gilt auch nicht in den Fluren, Treppenhäusern oder den Aufzügen.

Auch das Mietrecht enthält kein ausdrückliches gesetzliches Rauchverbot (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Februar 2015, VIII ZR 186/14). Es kommt daher auf entsprechende vertragliche Bestimmungen im Mietvertrag oder der Hausordnung an. Außerdem setzt das mietvertragliche Gebot der Rücksichtnahme nach § 241 Absatz 2 BGB dem Rauchen Grenzen (Siehe nachfolgend in Ziffer 2.).

2. Rauchen in der Wohnung

Eine andere Frage ist die, ob der Vermieter im Rahmen des Mietvertrages oder der Hausordnung Regelungen treffen kann, die das Rauchen in der Wohnung einschränken. Grundsätzlich gehört Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 BGB (BGH, Urteil vom 28. 6. 2006 – VIII ZR 124/05; BGH, Urteil vom 16.1.2015 – V ZR 110/14; BGH, Urteil vom 18.2.2015 – V ZR 186/14). Das Rauchen in der Wohnung, zu der auch der Balkon gehört, kann durch eine mietvertragliche Regelung nicht verboten werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Auflage 2015, § 535 BGB, Rn. 516). Es kann auch nicht durch die Hausordnung beschränkt werden. Ein Rauchverbot im Rahmen einer Individualvereinbarung (Näheres dazu in unserem Beitrag “Allgemeine Geschäftsbedingungen“) ist jedoch möglich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Februar 2015, VIII ZR 186/14).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 18. Februar 2015 (VIII ZR 186/14) ausgeführt, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, auf Grund des mietvertraglichen Gebots der Rücksichtnahme nach § 241 Absatz 2 BGB gehalten sein kann, einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann auch eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Ob diese Umstände die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen und ihn deshalb zur fristlosen Kündigung berechtigen, ist im Wege der tatrichterlichen Würdigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, wobei die Darlegungs- und Beweislast der Vermieter trägt.

Daran anschließen leitet das Landgericht Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.08.2017, 65 U 362/16) aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Absatz 2 BGB ab, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, damit seine Mitmieter nicht beeinträchtigt werden. Verstößt der Mieter gegen dieses Gebot der Rücksichtnahme, kann der Vermieter mietrechtlich dagegen vorgehen. Sind die Beeinträchtigungen der Mitmieter unerträglich oder sogar gesundheitsgefährdend, kann dies nach Auffassung des Landgerichts sogar eine Abmahnung und eine Kündigung wegen einer Störung des Hausfriedens (§ 569 Absatz 2 BGB) rechtfertigen. Im konkreten Fall ging es um eine Mieterin, die nachts am offenen Fenster rauchte und dadurch ihre Mitmieter in der Etage darüber belästigte, die dort ihr Schlafzimmer hatten und bei offenem Fenster schlafen wollten. Hier stellte das Landgericht zu Recht den Schutz der Nachtruhe der Mitmieter über das Recht der rauchenden Mieterin, auch nachts in ihrer Wohnung zu rauchen wo sie will. Man kann hier auf die Grundgedanken des § 906 BGB zurückgreifen, der zwar im Mietrecht nicht unmittelbar gilt, aber eine differenzierte Abwägung der Interessen der beteiligten Nachbarn vornimmt.

Verfärbungen und Ablagerungen, die durch den Rauch verursacht werden, sind als Folge vertragsgemäßen Verhaltens rechtmäßig. Sie sind durch den Mieter gegebenenfalls im Rahmen der Schönheitsreparaturen (Nähers dazu in unserem Beitrag “Schönheitsreparaturen“) zu beseitigen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 5. März 2008 (VIII ZR 37/07) entschieden, dass Rauchen in einer Mietwohnung erst dann über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

3. Rauchen in den Gemeinschaftsräumen

Ein formularvertragliches Verbot des Rauchens in den Gemeinschaftsräumen (Hausflur, Treppenhaus, Aufzug, Keller, Garage, Dachboden) wird dagegen für zulässig gehalten (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 535 BGB, Rn. 517). Es kann somit auch in die Hausordnung aufgenommen werden. Dort gehört es als Nutzungsregelung für die Gemeinschaftsräume auch hin.

Ein weiteres Problem im Zusammenhang mit dem Rauchen sind die Kippen. Auch diesbezüglich würden wir keine ausdrückliche Regelung empfehlen. Das wirkt kleinkariert und erreicht oder interessiert die Adressaten sowieso nicht. Das beste Mittel dagegen dürfte eine ausreichende Zahl von Aschenbechern in den Eingangsbereichen der Gebäude sein.

4. Rauchen in der Hausordnung

Ob und inwieweit sich der Vermieter in solche Fragen der privaten Lebensführung überhaupt einmischen sollte, muss sorgfältig abgewogen werden. Auch wenn das Thema wegen einiger spektakulärer Rechtsfälle in den letzten Jahren eine erheblich mediale Aufmerksamkeit bekam, so kommt es doch in der Praxis nicht häufig vor, dass es Probleme zwischen Mietern wegen des Rauchens gibt. Solange nur die Wohnung des rauchenden Mieters betroffen ist, sollte man sich als Vermieter raushalten. Wenn es aufgrund von Mängeln oder wegen übermäßig starken Rauchens zu Problemen kommt, sind das keine Fragen, die in der Hausordnung geregelt werden können. Aber ein Rauchverbot bezüglich der Gemeinschaftsräume gehört in die Hausordnung, damit es auch gegenüber Besuchern gilt. Ebenso ein allgemeiner Hinweis auf das Gebot der Rücksichtnahme.

In einer Hausordnung könnten die Regelungen zum Rauchen wie folgt aussehen:

Rauchen gefährdet Ihre Gesundheit und die Ihrer Mitbewohner. Wenn Sie in der Wohnung oder auf dem Balkon rauchen, vermeiden Sie bitte Belästigungen Ihrer  Nachbarn. In den Gemeinschaftsräumen wie Hausflur, Treppenhaus, Aufzug, Keller, Garage und Dachboden ist das Rauchen nicht gestattet.

5. Rauchen als Mangel der Mietsache

Rauch aus der Wohnung eines Nachbarn kann für den dadurch beeinträchtigten Mieter einen Mangel seiner Mietsache darstellen (Näheres dazu in unserem Beitrag “Geruchsbeeinträchtigungen“). Hier geht es aber nicht um die Frage des Verhältnisses vom Vermieter gegen den rauchenden Mieter, sondern um das Verhältnis eines anderen Mieters gegen den Vermieter. Diese Verhältnisse sind unabhängig voneinander zu betrachten.

Der Umstand, dass der Vermieter gegebenenfalls verpflichtet ist, das Rauchverhalten eines Mieters als vertragsgemäßes Verhalten zu akzeptieren, führt allenfalls dazu, dass aufgrund fehlender Einwirkungsmöglichkeiten der Mangel unbehebbar sein kann. Dies hindert aber nicht den beeinträchtigten dritten Mieter daran, einen Mangel und eine Mietminderung geltend zu machen, weil bei einem unverschuldeten Mangel beider Seiten nach der gesetzlichen Regelung nicht er, sondern der Vermieter den Nachteil aus der Äquivalenzstörung im Rahmen der Minderung tragen soll. Die Situation unterscheidet sich nicht von anderen Sachlagen, in denen die Mietwohnung von Immissionen betroffen ist, die keine der Parteien des Mietverhältnisses zu verantworten hat.

6. Rauchen und Besitzschutz

Als Mieter ist man nicht darauf beschränkt, gegen den eigenen Vermieter vorzugehen, wenn man sich durch das Rauchen eines Wohnungsnachbarn beeinträchtigt fühlt. Es kann sich auch um verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Absatz 1 BGB handeln. Die liegt vor, wenn der Besitzer ohne dessen Willen im Besitz gestört wird, sofern nicht das Gesetz die Störung gestattet. Der gestörte Besitzer kann nach § 862 Absatz 1 BGB von dem Störer die Beseitigung der Störung verlangen. Er hat insoweit einen Abwehranspruch analog § 1004 Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit § 823 Absatz BGB. Sind weitere Störungen zu besorgen, so kann der Besitzer auf Unterlassung klagen.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 16. Januar 2015 (V ZR 110/14) mit der Frage befasst, ob und inwieweit Wohnungsnachbarn untereinander wegen des Rauchens Besitzschutzansprüche geltend machen können. Die Parteien waren Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Brandenburg, die Kläger im ersten Obergeschoss, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen lagen übereinander. Die Beklagten waren Raucher und nutzten ihren Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen. Die Kläger fühlten sich als Nichtraucher durch den aufsteigenden Tabakrauch im Gebrauch ihrer Wohnung gestört. Sie haben beantragt, die Beklagten zu verurteilen, das Rauchen auf dem Balkon während bestimmter Stunden zu unterlassen.

Der BGH hat entschieden, dass gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch wesentliche Beeinträchtigungen sind, die nicht geduldet werden müssten. Das gelte auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, sei daher auch dann eine verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Absatz 1 BGB ist, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist. Nach § 858 Absatz 1 BGB sei allein maßgeblich, dass die Entziehung oder Störung des Besitzes ohne den Willen des Besitzers erfolgt und nicht durch das Gesetz gestattet ist. Vertragliche Vereinbarungen des Störers mit Dritten könnten eine Besitzstörung grundsätzlich nicht rechtfertigen.

Angesichts der Nichtrauchergesetze von Bund und Ländern komme die früher zum Teil vertretende Annahme, durch Rauchen erzeugte Immissionen seien als sozialadäquat einzustufen und damit stets unwesentlich im Sinne des § 906 Absatz 1 Satz 1 BGB, nicht mehr in Betracht. Deutlich (intensiv) wahrnehmbarer Rauch sei vielmehr grundsätzlich als eine wesentliche Beeinträchtigung anzusehen; das gelte auch dann, wenn sie nur eine Zigarettenlänge andauert.

Nach dem auf den Besitzschutzanspruch des § 862 Absatz 1 BGB entsprechend anzuwendenden Maßstab des § 906 Absatz 1 Satz 1 BGB könne der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen. Wann eine wesentliche Beeinträchtigung vorliege, beurteile sich nach dem Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und dem, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten sei. Ob dies der Fall ist, sei eine vom Tatrichter im jeweiligen Einzelfall zu entscheiden.

Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Absatz 1 BGB bestehe aber auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen müsse, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehöre (Siehe oben Ziffer 2).

Bei Störungen durch solche Immissionen kollidierten die durch die Mietverträge begründeten Besitzrechte beider Mieter. Diese Rechtspositionen seien grundrechtlich geschützte Eigentumsrechte im Sinne von Artikel 14 Absatz 1 Satz GG, da jede Partei auf den Gebrauch der Wohnung zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse wie zur Freiheitssicherung und Entfaltung ihrer Persönlichkeit angewiesen sei. Sie müssten daher – unter Einbeziehung des ebenfalls betroffenen Grundrechts des Rauchers aus Artikel 2 Absatz 1 GG – in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden.

Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führe daher im Allgemeinen zu einer Gebrauchsregelung. Für die Zeiten, in denen beide Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, seien dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen könne, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen dürfe.

Der Bundesgerichtshof beschränkt das Urteil allerdings auf die Fälle, in denen es um gesundheitsschädliche Immissionen geht. Das ist vor dem Hintergrund, dass es auch um schlichte Geruchsbelästigungen gehen kann, nicht überzeugend. Eine Beeinträchtigung liegt nicht erst dann vor, wenn der Rauch meine Gesundheit schädigt, sondern schon dann, wenn mein Besitzrecht wegen des mit ihm verbundenen Gestanks wesentlich beeinträchtigt wird.

Bild: mouse_md / Fotolia

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