Reinigung der Abwasserrohre

Die regelmäßige Reinigung der Abwasserrohre ist eine Maßnahme der Gebäudewartung. Von der Sache her gehören die Abwasserrohre im Haus und auf dem Grundstück eigentlich zur Entwässerung gemäß § 2 Nummer 3 der BetrKV. Die Kosten der Reinigung der Abwasserrohre sollen jedoch weder danach noch als sonstige Betriebskosten umlegbar sein (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A, Rn. 261). Eine vorbeugende Reinigung sei technisch allenfalls in so langen Zeitabständen angezeigt, dass dadurch keine laufenden Kosten vorlägen. Eine regelmäßige Reinigung in kürzeren Zeitabständen verstoße aber gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, da sie nun einmal nicht erforderlich sei. Sei sie aber erforderlich, weil die Rohre schon so zugewachsen seien, dass ihre Leistungsfähigkeit nur durch eine regelmäßige Reinigung aufrechterhalten werden könne, sei eine Instandsetzung erforderlich. Der Vermieter könne sich diese Kosten nicht durch eine regelmäßige Belastung der Mieter ersparen.

Diese Beurteilung ist unseres Erachtens nicht zutreffend. Bei den Kosten der regelmäßigen Reinigung der Abwasserrohre handelt es sich um Betriebskosten im Sinne der Definition des § 1 Absatz 1 der BetrKV. An vielen Stellen des Kataloges in § 2 der BetrKV tauchen Reinigungskosten als umzulegende Betriebskosten auf, z.B. bei den Aufzugskosten oder bei der Schornsteinreinigung. Ein Ansatz, diese Kosten auszuschließen, kann also nur über die Frage erfolgen, ob sie erforderlich im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgebotes sind, nicht ob es sich bei ihnen um Betriebskosten handelt. Das sich Abwasserrohre, die nicht gereinigt werden, über die Jahre zusetzen, ist ebenso eine Binsenweisheit. Die Reinigung ist daher sinnvoll, um Verstopfungen zu vermeiden und dadurch den Betrieb zu gewährleisten, ebenso wie die Reinigung von Dachrinnen sinnvoll ist, um ihre Funktionsfähigkeit aufrechtzuerhalten. Die entscheidende Frage kann daher nur die sein, in welchen zeitlichen Abständen eine solche Reinigung durchgeführt wird. Auch ein langes Intervall ändert nichts am Charakter der Kosten als Betriebskosten, da es insoweit nur auf die Regelmäßigkeit ankommt, nicht auf die Länge oder Kürze des Intervalls. In welchen Intervallen Abflussrohre gereinigt werden sollten, ist Sache des Eigentümers. Er hat insoweit einen Ermessensspielraum. Jährlich wäre wohl zu häufig, alle vier oder fünf Jahre aber sicher nicht zu beanstanden. Hier kommt es aber auf den Einzelfall an.

Nach unserer Auffassung handelt es sich bei den Kosten für die Reinigung der Abwasserrohre um Kosten der hauseigenen Entsorgungsanlagen im Sinne der Nummer 2.20.03 der Geislinger Konvention, also um Kosten nach § 2 Nummer 3 der BetrKV (Näheres dazu in unserem Beitrag „Entwässerung”). Dadurch nehmen sie auch an einer verbrauchsgerechten Kostenverteilung teil, wenn, wie es die Regel ist, die Abwasserkosten nach dem Frischwasserverbrauch erhoben werden. Folgt man dieser Auffassung nicht, kann man sie als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nummer 17 der BetrKV betrachten, da es sich um eine Maßnahme zur Wartung des Gebäudes handelt. Allerdings muss man in diesem Fall darauf achten, dass sie in die mietvertragliche Umlagevereinbarung ausdrücklich mit aufgenommen werden. Die Kostenverteilung erfolgt dann nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Kommt es aufgrund unterlassener Reinigung zu einer Rohrverstopfung, so sind die zu ihrer Beseitigung aufzuwendenden Kosten Instandsetzungskosten, die nicht als Betriebskosten auf die Mieter abgewälzt werden können. An diesen Kosten kann der Vermieter die Mieter auch nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag beteiligen. Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über Wohnraum, nach der, wenn bei Kanal- oder Leitungsverstopfungen in dem Hause, in dem sich die Mietwohnung befindet, der Verursacher des Schadens nicht ermittelt werden kann, alle Mieter anteilig für die Kosten der Schadensbehebung haften, ist nämlich unwirksam (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 19.05.19824 ReMiet 10/81), da sie Instandsetzungskosten auf die Mieter überwälzen würde. 

Gleiches gilt, wenn die Ursache einer Rohrverstopfung bei einem Mieter liegt, der Katzenstreu, Frittierfett oder etwas anderes über die Toilette statt über den Hausmüll entsorgt. Auch in diesem Fall handelt es sich um Instandsetzungskosten. Der Vermieter hat insoweit gegebenenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter, der die Verstopfung verursacht hat. Allerdings muss er diesem auch nachweisen können, dass er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Dazu gehört auch der Nachweis, dass die Verstopfung nicht durch bauliche Mängel verursacht worden ist (LG Kiel, Urteil vom 09.08.19901 S 136/89). Dieses Risiko hat der Vermieter zu tragen. Er kann es nicht auf die Mieter in Form einer Haftungsgemeinschaft abwälzen. 

Bild: CrazyCloud / Fotolia

 

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