Saldoklage

Gemäß § 535 Absatz 2 BGB ist der Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Räume verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Dies ist die Hauptverpflichtung des Mieters (Näheres dazu in unserem Beitrag über die Miete). Doch er schuldet dem Vermieter im Lauf des Mietverhältnisses nicht nur die Miete. Es können eine ganze Reihe weiterer Forderungen hinzukommen: Betriebskostenvorauszahlungen, der Saldo einer Betriebskostenabrechnung, Kautionsraten, Schadensersatzforderungen, Zinsen, Kostenerstattungen für Gerichts- und Anwaltskosten. Sie finden alle Eingang in das Mietenkonto des Mieters und werden dort zusammen mit seinen Zahlungen verbucht.

Nicht immer kommt der Mieter seinen Zahlungspflichten nach. Häufig ist der Grund eine Meinungsverschiedenheit über eine Mieterhöhung, eine Modernisierung, die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung oder eine Mietminderung. Wenn dieser Streit nicht schnell beigelegt werden kann, bauen sich über viele Monate Mietschulden auf. Manchmal zahlen die Mieter in verschiedenen Monaten unterschiedliche Beträge. Das Mietenkonto wird dann schnell unübersichtlich, da nicht immer klar ist, welche Zahlung der Mieter auf welche Forderung geleistet hat.

Wenn dann der Vermieter gerichtliche Schritte gegen den Mieter einleitet, muss er zuvor das Konto bereinigen und jede Zahlung einer bestimmten Forderung zuordnen, damit er in der Klage genau darlegen kann, welche Forderung in welchem Umfang noch offen ist. Um sich diese Mühe zu sparen kann der Vermieter mit einer sogenannten „Saldoklage” die Zahlung eines Gesamtbetrages, der sich aus mehreren Ansprüchen ergibt, beantragen. Das ist jedenfalls dann möglich, wenn er Mieten über einen mehrere Monate andauernden Zeitraum geltend macht. Prozessual handelt es sich dabei um eine objektive Anspruchshäufung nach § 260 ZPO. Dabei wird nur der Zeitraum, die in ihm fällig gewordenen Ansprüche und der gezahlte Betrag angegeben, woraus sich dann der Saldo ergibt, den der Mieter schuldig geblieben ist.

Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 9.1.2013 – VIII ZR 94/12), dass es sich um einen „einheitlichen Gesamtanspruch” handelt, der in der Klage lediglich nicht in unterschiedliche Teilforderungen aufgespalten wird. Dann genügt die Klage den Anforderungen des § 253 Abs. 2 ZPO. Ein einheitlicher Gesamtanspruch liegt nur bei gleichartigen Forderungen vor, die dem Saldo zugrunde liegen. Gleichartig sind die oben genannten Forderungen nicht schon dadurch, dass sie alle ihren Grund in dem Mietverhältnis haben. Gleichartig sind nur Ansprüche, die für die die gleichen Regeln gelten, also zum Beispiel bei Rückständen auf die Nettokaltmiete aus verschiedenen Monaten oder die Ansprüche auf Zahlung der Kautionsraten. Keine Gleichartigkeit besteht etwa zwischen Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlungen oder Nettokaltmiete und einem Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos. So verjährt etwa der Anspruch auf die Nettokaltmiete in 3 Jahren, der auf die Vorauszahlungen mit Abrechnungsreife. Stellt der Vermieter alle diese Forderungen in das Mieterkonto ein und verrechnet die nachfolgenden Zahlungen des Mieters ohne Differenzierung lediglich mit dem aktuellen Saldo, ist bei einer darauf gestürzten Saldoklage der Streitgegenstand nicht ausreichend bestimmt. Es ist nämlich nicht erkennbar, welche der Forderungen in welcher Höhe noch offen und somit Streitgegenstand ist. Die Klage ist als Saldoklage unzulässig (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil J, Rn. 88; LG Frankfurt a. M., Urteil vom 14.02.20172-11 S 61/16). Der Vermieter muss vielmehr zwischen den verschiedenen Forderungsarten differenzieren, sie benennen, die Zahlungen konkret verrechnen und dann den sich jeweils ergebenden Rest zum Gegenstand des Verfahrens machen.

Bild: CrazyCloud / Fotolia

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