Schlüssel

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache (= die Wohnung) zu überlassen. Dazu muss er dem Mieter den unmittelbaren und alleinigen Besitz an der Wohnung verschaffen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”). Der Besitz ist nach § 854 Absatz 1 BGB die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung (Im Gegensatz zum Eigentum, der rechtlichen Sachherrschaft).  In der Praxis erfolgt dies in der Regel in einem gemeinsamen Übergabetermin vor Ort in der Wohnung. Dabei muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel für die Wohnungstür, die Haustür, den Keller und den Briefkasten aushändigen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 13. A., § 535, Rdnr. 523).

Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf die von ihm benötigte Anzahl von Wohnungsschlüsseln. Maßgeblich ist hierbei die Zahl der Wohnungsnutzer, ausgenommen Kleinkinder. Zieht ein Ehepaar als Mieter mit einem Kind ein, so sind es drei Wohnungsnutzer und somit auch drei Schlüssel. Übergibt der Vermieter zu wenig Schlüssel, so ist das ein Mangel der Mietsache.

Der Mieter darf sich weitere Exemplare auf seine Kosten anfertigen lassen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 535 BGB, 13. A., Rdnr. 528). Diese darf er auch Dritten wie der Reinigungskraft, dem Pflegedienst oder dem Zeitungsboten überlassen. Auch im Fall einer rechtmäßigen Untervermietung hat der Mieter einen Anspruch auf einen weiteren Schlüssel für jeden zusätzlichen Bewohner.

Soweit möglich darf der Mieter zusätzlich benötigte Schlüssel auch selbst anfertigen lassen. Er muss den Vermieter jedoch darüber informieren. In der Regel ist das bei modernen Schließanlagen jedoch nicht möglich. Er benötigt in diesem Fall entweder eine schriftliche Einwilligung des Vermieters oder dessen Schlüsselkarte. Häufig bestehen die Vermieter in solchen Fällen auch darauf, dass sie selbst die weiteren Schlüssel anfertigen lassen und der Mieter sie bei ihnen gegen Quittung abholt.

Der Mieter ist verpflichtet, die Schlüssel sorgfältig zu verwahren und darauf zu achten, dass sie nicht verloren gehen oder gestohlen werden. Kommt ein Schlüssel abhanden, muss der Mieter den Vermieter darüber informieren. Er hat einen Anspruch darauf, einen neuen Schlüssel zu bekommen. Die Kosten dafür muss in der Regel der Mieter tragen, es sei denn, er hat den Schlüsselverlust nicht zu vertreten (Beispiele: Der Mieter wird ausgeraubt und dabei auch sein Schlüsselbund gestohlen. Das Wertfach des Mieters im Krankenhaus wird aufgebrochen und ausgeräumt.).

Eine weitere Frage ist die, ob der Vermieter das Schloss oder sogar die gesamte Schließanlage austauschen darf, wenn der Mieter den Schlüssel verliert oder der Schlüssel gestohlen wird und er dies zu vertreten hat. Dies hängt neben dem Verschulden des Mieters auch davon ab, ob die Gefahr besteht, dass der Schlüssel missbräuchlich verwendet wird. Das setzt voraus, dass der Schlüssel gefunden werden und einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann. Fällt der Schlüssel beispielsweise in einen Fluss oder einen See, besteht diese Gefahr nicht und das Schloss muss nicht ausgetauscht werden (Landgericht Mannheim, Urteil vom 14.10.1976, 4 S 30/76). Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.11.1987 – 64 S 196/87) entstehe zwar grundsätzlich ein ersatzfähiger Schaden des Vermieters, wenn aufgrund der Nichtrückgabe der Wohnungstürschlüssel bei Auszug des Mieters eine neue Schließanlage eingebaut werden müsse. Dieser Anspruch setze jedoch eine mißbräuchliche Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter oder durch Dritte voraus. Dabei müsse die Gefahr bereits derart konkret sein, daß eine unmittelbare Gefährdung für das Eigentum des Vermieters oder des Nachmieters drohe. Dies sei bei einem verlorenen Schlüssel nur möglich, wenn er beim Auffinden durch einen Dritten einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden könne. Da dass in der Regel nicht der Fall ist, müsse der Vermieter entsprechendes vortragen. Andernfalls kann er vom Mieter nur die Kosten des verlorenen Schlüssels verlangen.

Besondere Vorsicht muss bei einer Zentralschließanlage geübt werden, weil die Schlüssel nicht nur die Wohnungstüren, sondern auch die Haustür und die Türen zu anderen Gemeinschaftsräumen schließen. Ein Schlüsselverlust kann teuer werden, weil ggfls. die ganze Anlage ausgetauscht werden muss. In diesem Fall muss der Mieter auch hohe Kosten tragen, wenn die vorgenannten Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches vorliegen. Hier empfiehlt sich eine gute Haftpflichtversicherung.

Beim Schlüsselverlust kann der Vermieter die Kosten für den Austausch der vollständigen Schließanlage nur dann vom Mieter ersetzt verlangen, wenn er die Schließanlage austauscht; eine fiktive Schadensbezifferung auf Grund eines Kostenvoranschlags reicht für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters nicht aus (Amtsgericht Rheinbach, Urteil vom 7. 4. 2005 – 3 C 199/04).

Bricht ein Schlüssel ab, so kann der Mieter ebenfalls einen Ersatzschlüsssel beanspruchen. Da der Grund dafür häufig Materialermüdung ist, gehen die Kosten in der Regel zu Lasten des Vermieters.

Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter beim Verlust eines Schlüssels verpflichtet, ohne Rücksicht auf ein Verschulden die Kosten eines neuen Schlosses mit Montage und Schlüssel zu tragen, enthält eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er auch das Gefährdungsrisiko tragen soll und ist daher unwirksam (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 535 BGB, 13. A., Rdnr. 536)

Der Vermieter darf ohne Einwilligung des Mieters keinen Schlüssel zur Wohnung behalten. Die Einwilligung kann jederzeit widerrufen und der Schlüssel zurückgefordert werden.

Wenn das Mietverhältnis endet, muss der Mieter den Besitz an der Wohnung aufgeben (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”) und dem Vermieter alle Schlüssel zurückgeben, die er bekommen oder selbst besorgt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. Oktober 2013, VIII ZR 402/12).

Bild: Gina-Sanders / Fotolia

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