Sicherheitsdienst

Sicherheitsdienst in einer Wohnanlage

In großen Wohnanlagen kommt es immer wieder zu Problemen mit der Sicherheit für die Bewohner und die Gebäude, denen die Hauswarte als Vertreter der Eigentümer vor Ort nicht qualifiziert begegnen können. Sie sind vor allem für die Ordnung, die Sauberkeit und die technischen Anlagen vor Ort zuständig (Näheres dazu in unserem Beitrag „Hauswart”), nicht aber für die Bekämpfung von Vandalismus und Konflikte mit Straftätern. Dafür fehlt ihnen auch die Ausbildung. Außerdem sind die Hauswarte in der Regel nur an den Werktagen tagsüber tätig, während Sicherheitsprobleme häufig in der Nacht oder am Wochenende auftreten. Auch die Polizei kann hier häufig nicht helfen, da sie zumeist erst dann kommt, wenn sie von den Anwohnern gerufen wird, also nach einem Vorfall.

Aus diesem Grund beauftragen Eigentümer solcher Wohnanlagen häufig private Sicherheitsdienste, die die Gebäude und Areale in der Nacht und am Wochenende bestreifen und dadurch für mehr Sicherheit sorgen sollen. Häufig beruht dies auch auf einem Wunsch der Anwohner, die sich diesen Service für eine bessere Sicherheit vor Ort wünschen.

Da solche Sicherheitsdienste personalintensiv sind, fallen nicht unerhebliche Kosten an. Es stellt sich dann die Frage, ob diese als Betriebskosten ganz oder anteilig von den Mietern getragen werden müssen.

Es handelt sich bei solchen Kosten nicht um Kosten des Hauswarts, da es, wie vorstehend beschrieben, nicht um die typischen Hauswarttätigkeiten geht. Die Kosten des Sicherheitsdienstes können daher nur als sonstige Betriebskosten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Sonstige Betriebskosten”) im Rahmen der Nr. 17 zu § 2 der BetrKV eingeordnet werden. Dazu ist insbesondere eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich.

Desweiteren muss es sich bei den Kosten eines Sicherheitsdienstes jedoch überhaupt um Betriebskosten handeln (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was sind Betriebskosten”). Nach einer verbreiteten Ansicht handelt es sich nicht um Betriebskosten, weil es primär um den Schutz des Eigentums des Vermieters und nicht um dessen bestimmungsmäßigen Gebrauch gehe. Es seien vielmehr nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Dies berücksichtigt jedoch nicht ausreichend die Verhältnisse im jeweiligen Einzelfall.

Soweit es darum geht, Schäden am Grundstück und Gebäude zu verhindern, also das Eigentum zu schützen, liegen keine Betriebskosten vor. Denn dabei geht es nicht um die Bewirtschaftung (=Vermietung) des Gebäudes, sondern primär um den Schutz vor Schäden, die der Vermieter auf eigene Kosten beseitigen müsste. Dies muss er auch dann, wenn er Vorsorge durch einen Sicherheitsdienst trifft.

Soweit es darum geht, Schäden am Eigentum der Mieter zu verhindern oder deren Sicherheitsbedürfnis zu genügen, können Betriebskosten vorliegen, da es dabei primär um die Mieter und somit um die Bewirtschaftung des Gebäudes geht (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Teil A, Rn. 268).

In vielen Fällen wird es um beides Aspekte gehen. Dann sind die Kosten anteilig als Betriebskosten ansatzfähig und im übrigen vom Eigentümer zu tragen, wie auch häufig bei den Hauswartkosten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Hauswart”).

Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 8. Juli 2019 (65 S 231/18) können die Kosten für einen Wachdienst bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung umlagefähig sein, sofern es im konkreten Fall ein vom Vermieter darzulegendes Bedürfnis nach derartigen Sicherheitsmaßnahmen gibt. Für die Beurteilung relevante Gesichtspunkte können dabei nach Auffassung des Landgerichts die Größe der Wohnanlage, die Anforderungen an die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit sein. Der Vermieter muss dafür konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vortragen. Die Umlegbarkeit stehe in Frage, wenn der Vermieter den Sicherheitsdienst vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen vorzubeugen.

Bild: Africa-Studio_AdobeStock

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