Sonstige Betriebskosten

Die siebzehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die sonstigen Betriebskosten. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten              

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

17. sonstige Betriebskosten, 

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. 

Umlage von sonstigen Betriebskosten

Die Bestimmung gestattet den Ansatz „sonstiger Betriebskosten„. Sie ist ein Auffangtatbestand, der es auch ermöglicht, neue Kosten aufgrund künftiger technischer Entwicklungen umzulegen. Dies ist in Anbetracht der Tatsache, dass es sich bei Mietverhältnissen häufig um sehr lange Vertragsverhältnisse handelt, ein wichtiger Gesichtspunkt.

Nach einer in der juristischen Literatur vertretenen Ansicht können nur solche Kosten sonstige Betriebskosten im Sinne der Nummer 17 sein, die nicht schon grundsätzlich in den vorangehenden 16 Nummern geregelt sind. Sonstige Betriebskosten dürften danach keinerlei Bezug zu den anderen Kostenarten haben. Diese Argumentation wird aber dem Auffangcharakter der Nummer 17 nicht gerecht. Die Vorschrift spricht auch nur von solchen Kosten, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind, nicht von solchen, die erfasst sein könnten. Nummer 17 enthält keinen Vorbehalt für den Verordnungsgeber, sondern eine Möglichkeit für die Parteien, flexibel und ergänzend auf auf berechtigte Bedürfnisse und Entwicklungen zu reagieren. Betriebskosten sind nun einmal kein Bestandteil der mietpreisrechtlichen Kalkulation. Dem Mietspiegel sind sie im Prinzip egal. Es muss daher eine andere Möglichkeit geben, auf Veränderungen zu reagieren.

Im Rahmen der Nr. 17 zu § 2 der BetrKV können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde (BGH, Urteil vom 7. April 2004, VIII ZR 167/03). Es ist zwar in der Rechtsprechung anerkannt, daß für eine Umlage von Betriebskosten an sich der Verweis auf die BetrKV genügt. Etwas anderes gilt jedoch für die “sonstigen Betriebskosten” im Sinne von Nr. 17. Denn während der allgemeine Verweis auf die BetrKV hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im einzelnen aufgeführt sind, ist dies bei der Position 17 “sonstige Betriebskosten” nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, daß nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die “sonstigen Betriebskosten” im einzelnen zu benennen (vgl.  z.B. BGH, Urteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92). Dies gilt auch für neue Betriebskosten (z.B. Wartungskosten eines nachträglich installierten Rauchmelders). Waren sie ursprünglich noch nicht benannt, kann der Vermieter sie im Rahmen einer Modernisierung oder mittels einer schriftlichen Erklärung entsprechend § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter verlagern.

Neben diesem formalen Aspekt gibt es aber auch noch inhaltliche Einschränkungen: Wie die Bezugnahme auf die „Betriebskosten im Sinne des § 1„ zeigt, muss es sich zumindest im Bereich der Wohnraummietverhältnisse um Kosten handeln, die der Legaldefinition in § 1 Absatz 1 Satz 1 der BetrKV genügen. Kosten im Sinne von § 1 Absatz 2 der BetrKV, also Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Anschaffungskosten, können auch über § 2 Nr. 17 nicht als Betriebskosten geltend gemacht werden.

Bei Gewerberaummietverhältnissen kann dagegen auch die Umlage anderer Kosten wie z.B. von Verwaltungskosten vereinbart werden.

Arten der „sonstigen Betriebskosten“

Was im einzelnen unter diesem Punkt als Betriebskosten in Frage kommt, ist umstritten und Gegenstand vieler Entscheidungen der Gerichte. Wir werden an dieser Stelle einige Fälle dokumentieren.

Zumeist fallen unter die sonstigen Betriebskosten Aufwendungen für Wartungsarbeiten, z.B. von Feuerlöschgeräten oder Lüftungsanlagen, Kosten für die Reinigung der Dachrinnen, für den Betrieb eines Schwimmbades oder auch einer Sauna.

Beispiele für sonstige Betriebskosten:

Nicht umlagefähig nach dieser Ziffer sind Kosten, die Wohnungseigentümer aus ihrer Hausgeldabrechnung kennen, wie Instandsetzungskosten, Kontoführungskosten oder Verwalterhonorare.

Die Höhe der Kosten

Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die sonstigen Betriebskosten zwischen 0,01 und 0,09 € pro m² Wohnfläche im Monat. Der Mittelwert beträgt 0,05 €.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die sonstigen Betriebskosten bei 0,03 € pro m² Wohnfläche im Monat.

Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die sonstigen Betriebskosten folgendermaßen auf:

gk-sonstige-betriebskosten

Bild: Salome / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere