Sozialer Wohnungsbau

Als sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen für Mieter, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. In diesem Sinne stellt der soziale Wohnungsbau eine staatliche Transferleistung dar. Die Gegenleistung, die die Eigentümer und Vermieter für die Förderung zu erbringen haben, ist eine zumeist langjährige Belegungsbindung sowie die Beschränkung der Miethöhe auf die sogenannte Kostenmiete, unabhängig von der jeweiligen Marktmiete. Durch die Entwicklungen der letzten Jahre in Berlin, insbesondere durch die mittlerweile erreichten Mieten für die Sozialwohnungen, die häufig über dem Durchschnitt des Berliner Mietspiegels liegen, haben sich beide Beschränkungen jedoch relativiert. Außerdem nimmt die Zahl der Sozialbauwohnungen kontinuierlich ab, da sie nach der gesetzlichen Systematik nach einer bestimmten Zeit die Sozialbindung verlieren und nur wenige neue Sozialwohnungen gebaut werden.

Inhalt:
  1. Entwicklungen
  2. Rechtliche Grundlagen
  3. Einkommensgrenzen
  4. Wohnberechtigungsschein
  5. Höchstzulässige Miete
  6. Bindungszeitraum
  7. Weitere Unterschiede zur bisherigen Förderung
  8. Berliner Landesrecht
  9. Sozialwohnungen nach altem Recht
1. Entwicklungen

Während Deutschland und auch Berlin in der Vergangenheit Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus waren, begann mit der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und dem Rückzug des Bundes aus der Förderung durch die Föderalismusreform ein deutlicher Rückgang des sozialen Wohnungsbaus. In Berlin wurden seit 1997 keine Wohnungsbauten mehr neu im Rahmen sozialen Wohnungsbaus bewilligt. Die Stadt war pleite und der Wohnungsmarkt aus Sicht der Mieter entspannt. Zwar erhielten die Bundesländer vom Bund zum Ausgleich sogenannte „Entflechtungsmittel”. Eine rechtlich durchsetzbare Zweckbindung für die soziale Wohnraumförderung war damit aber nicht verbunden. Viele Bundesländer haben daher jahrelang vom Bund Mittel für den sozialen Wohnungsbau kassiert, ohne das Geld auch dafürzu verwenden.

Parallel dazu hatten die Sozialwohnungen in vielen Kommunen aber auch ihre originäre Funktion verloren. In Berlin war es beispielsweise in vielen Bezirken preiswerter und einfacher, sich auf dem Markt für freifinanzierte Wohnungen zu versorgen als mit einer Sozialbauwohnung. Man sparte sich den mit der Anmietung einer Sozialbauwohnung verbundenen Papierkram, preiswerter war es häufig auch.

Die Anzahl der Sozialbauwohnungen hat sich in den vergangenen Jahren drastisch verringert. 1987 gab es noch 3,9 Millionen Sozialbauwohnungen in Deutschland. Ihre Zahl sank über etwa 2,6 Millionen im Jahr 2002 auf schätzungsweise noch rund 1,4 Millionen im Jahr 2015 (Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 7). Dies sind inzwischen nur noch 3,4 % aller 41,4 Millionen Wohnungen in Deutschland (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”). Bezogen auf den Mietwohnungsbestand liegt der Anteil bei knapp 6 %.

Auch in Berlin ist die Zahl der Sozialbauwohnungen in den letzten Jahren stark zurückgegangen. Anfang 2016 gab es nur noch rund 116.000 Sozialbauwohnungen des 1. Förderwegs. Die Zahl der alten Sozialbauwohnungen wird bis Anfang 2026 auf rund 79.000 zurückgehen. Der Rückgang beruht zum einen in dem Auslaufen der Bindungen der starken Förderjahrgänge der 1960er und 1970er Jahre, zum anderen werden die Förderdarlehen wegen der historisch niedrigen Zinsen am allgemeinen Kapitalmarkt vorzeitig abgelöst und damit die Bindungen auf zehn bzw. zwölf Jahre nach der vorzeitigen Ablösung verkürzt.

Die Alternative zum sozialen Wohnungsbau mit seiner Objektförderung ist die Subjektförderung durch Wohngeld und andere Transferzahlungen. Dadurch sind die begünstigten Haushalte nicht nur auf ein ganz besonders preisgünstiges und deshalb enges Marktsegment im Wohnraumbestand beschränkt, sondern es soll ihnen auch der Zugang zu Wohnraum mit durchschnittlichen Kosten ermöglicht werden. Dies unterstützt auch die Erhaltung und Schaffung stabiler Bewohnerstrukturen in den Wohnquartieren. Neben dem Wohngeld gilt dies auch für andere Transferleistungen, bei denen die Unterkunftskosten von der Transferleistungsstelle berücksichtigt werden (Transferleistungen sind insbesondere Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe, BAföG, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung).

Aufgrund der veränderten Umstände mit einer verbesserten Haushaltslage der öffentlichen Kassen und der Wohnungsknappheit werden in Berlin seit 2014 wieder Neubauten auf der Grundlage des WoFG gefördert.

Laut der Antwort der Bundesregierung auf eine parlamentarische Antwort der Fraktion der Linken im Deutschen Bundestag vom 22. März 2017 wurden 2015 deutschlandweit 14.653 neue Sozialwohnungen gebaut. 2014 zählten die Länder 12.517, 2013 waren es 9.874 neue Wohnungen. Die Zahlen variieren dabei erheblich zwischen den Ländern. In Nordrhein-Westfalen entstanden 2015 beispielsweise 5.583 neue Sozialwohnungen (2014: 4.125, 2013: 4.680). In Sachsen und im Saarland entstanden dagegen – wie auch in den beiden Jahren davor – keine neuen Sozialwohnungen.

In den neuen Bundesländern gab es übrigens keinen sozialen Wohnungsbau alter Prägung. Insbesondere sind die vielen Plattenbauwohnungen keine Sozialbauwohnungen, sondern freifinanziert im Sinne des Gesetzes.

In der Koalitionsvereinbarung 2018 haben CDU/CSU und SPD vereinbart, dass der soziale Wohnungsbau langfristig verstetigt werden soll. Damit der Bund sich daran rechtssicher beteiligen kann soll das Grundgesetz geändert werden. Der Bund wird in den Jahren 2020 und 2021 zweckgebunden mindestens 2 Mrd. € bereitstellen.

Die FAZ berichtet am 10. April 2018, dass die Bundesregierung eine Änderung des Grundgesetzes vorbereitet, um den sozialen Wohnungsbau stärker unterstützen zu können. Mit dem neuen Artikel 104d GG soll dem Bund die Möglichkeit eröffnet werden, den Ländern künftig Finanzhilfen für gesamtstaatlich wichtige Investitionen der Länder und Gemeinden (Gemeindeverbände) in diesem Bereich zu gewähren. Der geplante Artikel 104d GG soll lauten: „Der Bund kann den Ländern Finanzhilfen für gesamtstaatlich bedeutsame Investitionen der Länder und Gemeinden (Gemeindeverbände) im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gewähren.”

2. Rechtliche Grundlagen (WoFG, Landesgesetze)

Für die Sozialbauwohnungen gibt es ein ganz eigenes Recht, dass sich auch erheblich vom Mietrecht des BGB unterscheidet. Über Jahrzehnte war die gesetzliche Grundlage für den sozialen Wohnungsbau das II. Wohnungsbaugesetz.

Dieses Gesetz wurde 2002 durch das „Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (WoFG)” ersetzt. Es regelt den Wohnungsbau einschließlich genossenschaftlichem Wohnraum, und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Das sind nach § 1 Absatz 2 WoFG insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sowie Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen, behinderte Menschen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige Personen. Das neue Recht hat die bisherige Förderung nach den Vorschriften des II. WohnBauG mit Wirkung zum 1. Januar 2002 abgelöst. Anders als das II. WohnBauG setzt das WoFG nur noch Rahmenbedingungen. Die Bundesländer regeln nach § 5 Absatz 1 WoFG, in welchem Umfang und zu welchen Bedingungen Fördergelder vergeben werden. Dadurch kann jedes Bundesland andere Schwerpunkte bei der Förderung setzen. Eine sachgerechte Beurteilung setzt daher immer voraus, dass die einschlägigen landesrechtlichen Förderbestimmungen und der Bewilligungsbescheid vorliegen. Neben dem WoFG gelten für die Sozialbauwohnungen das BGB, die Betriebskostenverordnung, die Wohnflächenverordnung, die 2. Berechnungsverordnung, das Wohnungsbindungsgesetz und die Neubaumietenverordnung.

Durch das Förderalismusreformgesetz wurde 2006 die Zuständigkeit für den geförderten Wohnungsbau vom Bund auf die Länder verlagert. Die Bundesvorschriften gelten seitdem nur, bis die Länder für ihr Landesgebiet eigene Landesgesetze erlassen (Art. 125 a GG). Hinzu kommen seitdem unterschiedliche landesrechtliche Bestimmungen wie z.B. das Wohnraumgesetz Berlin. Für die alten Sozialbauwohnungen gelten nach den meisten landesrechtlichen Bestimmungen die bisherigen bundesgesetzlichen Regelungen mit dem Kostenmietenprinzip weiter.

Wir stellen hier zunächst die Rechtslage nach dem WoFG dar. Für Wohnungen, die unter der Geltung des II. Wohnungsbaugesetzes gefördert wurden, gelten weiterhin die alten Bestimmungen (näheres am Ende dieses Beitrages).

3. Einkommensgrenzen

Wie beim II. Wohnungsbaugesetz gibt es auch bei der Förderung nach dem WoFG Einkommensgrenzen, die die Haushalte nicht überschreiten dürfen (§ 9 Absatz 1 WoFG). Das sind nach § 9 Absatz 2 WoFG derzeit 12.000 € für einen Einpersonenhaushalt, 18.000 € für einen Zweipersonenhaushalt und 4.100 € für jede weitere Person. Die Bundesländer dürfen nach § 9 Absatz 3 WoFG von diesen Grenzen abweichen, um die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen.

4. Wohnberechtigungsschein

Der Vermieter darf nach § 27 Absatz 1 WoFG eine geförderte Wohnung nur einem Wohnungssuchenden vermieten, wenn dieser ihm vorher seine Wohnberechtigung durch einen Wohnberechtigungsscheins nachweist. Dafür ist nach § 27 Absatz 3 WoFG insbesondere entscheidend, dass der Wohnungssuchende die Einkommensgrenzen eingehalten hat.

5. Höchstzulässige Miete

Im freifinanzierten Wohnungsbau orientieren sich die Mieten an der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB. Im alten sozialen Wohnungsbau orientierten sich die Mieten an der sogenannten Kostenmiete im Sinne des § 8 WoBindG. Die neue Förderung orientiert sich nach § 28 WoFG an der höchstzulässige Miete, die zwischen dem Darlehensgeber und dem Bauherrn vereinbart wird. Dabei handelt es sich um eine ortsübliche Vergleichsmiete, die durch vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Darlehensgeber und dem Vermieter beschränkt ist. Näheres hierzu regeln die Länder.

Der Vermieter kann die Miete gemäß § 28 Absatz 3 WoFG nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (§§ 558 ff BGB) erhöhen, jedoch nicht höher als bis zur höchstzulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung.

Der Mieter kann sich nach § 28 Absatz 5 WoFG gegenüber dem Vermieter auf die Bestimmung der Förderzusage über die höchstzulässige Miete und auf die sonstigen Bestimmungen der Förderzusage zur Mietbindung berufen.

6. Bindungszeitraum

Die Dauer der Belegungs- und Mietbindungen ist gemäß § 29 Absatz 1 WoFG in der Förderzusage durch Festlegung einer Frist zu bestimmen. Sie orientieren sich an der Laufzeit der Fördermittel. In fast allen Fällen der vorzeitigen Rückzahlung bleiben die Belegungs- und Mietbindungen erhalten.

Nach § 30 WoFG kann der Vermieter vorzeitig unter bestimmten Bedingungen von den Belegungsbindungen (Nicht von der Mietbindung) befreit werden. Dies ist in der Regel mit Auflagen verbunden.

7. Weitere Unterschiede zur bisherigen Förderung

Nach dem bisherigen Recht des sozialen Wohnungsbaus waren in Grenzen auch rückwirkende Mieterhöhungen möglich. Dies ist nach dem neuen Recht nicht mehr möglich.

Die Kaution diente bisher nur der Absicherung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters. Nunmehr darf sie auch bei Mietrückständen herangezogen werden.

Ist die Umlage von Betriebskosten nicht oder nicht vollständig mit dem Mieter vereinbart, so ist eine einseitige Umlageerklärung entsprechend dem inzwischen aufgehobenen § 25 b NMVO nicht zulässig. Insofern erfolgte eine Anpassung an das allgemeine Mietrecht.

8. Berliner Landesrecht

In Berlin gilt seit dem 10. Juli 2011 das „Gesetz über den Sozialen Wohnungsbau in Berlin
(Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln)” vom 1. Juli 2011. Die Errichtung neuer Sozialwohnungen wird in Berlin seit 2014 wieder gefördert. Für den Bezug einer der neuen Sozialwohnungen benötigt man wie bisher auch einen WBS (sie die folgenden Erläuterungen) oder eine Einkommensbescheinigung nach § 9 Absatz 2 Wohnraumförderungsgesetz.

9. Sozialwohnungen nach altem Recht

Die meisten Berliner Sozialwohnungen unterliegen noch dem alten Recht, da sie vor 2002 errichtet wurden.

Für die Anmietung einer Sozialwohnung ist ein einkommensabhängiger Wohnberechtigungsschein (WBS) erforderlich. Einen Anspruch auf einen WBS haben Haushalte, deren Einkommen die maßgebliche Berliner Einkommensgrenze nicht überschreitet. Ob man einen Anspruch auf einen WBS hat, kann man auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit dem WBS-Rechner prüfen. Verbindlich ist jedoch nur die Berechnung, die das zuständige Bezirksamt auf einen entsprechenden Antrag hin vornimmt.

Die Einkommensgrenzen liegt für einen Einpersonenhaushalt bei 16.800 € jährlich und für 2 Personen bei 25.200 € jährlich. Für jede weitere Person kommen 5.740 € dazu. Der Zuschlag für jedes zum Haushalt gehörende Kind liegt bei 700 €.

Hinsichtlich der Wohnungsgröße gilt, dass dem Wohnberechtigten und jedem seiner mitziehenden Angehörigen je ein Wohnraum zusteht. Einem Paar mit zwei Kindern stehen also maximal 4 Wohnräume zu.

Mit dem WBS kann man sich um eine Sozialwohnung bewerben. Die Wohnungssuche läuft nicht anders als bei den freifinanzierten Wohnungen.

Nicht offiziell zu den Sozialwohnungen gehören die die vertraglich geförderten Wohnungen. Sie wurden mit Berliner Haushaltsmitteln gefördert, die keine öffentlichen Mittel für Sozialwohnungen sind. Die Bindungen beruhen auf den mit den Eigentümern geschlossenen Förderverträgen. Im übrigen gilt für diese Wohnungen das normale Mietrecht. Um eine solche Wohnung beziehen zu können, benötigt man eine RLvF-Bescheinigung (Richtlinien vereinbarte Förderung). Die einzuhaltenden Einkommensgrenzen und die zulässigen Wohnungsgrößen im vertraglich geförderten Wohnungsbau liegen über den Grenzen für Sozialwohnungen. Die Mieten allerdings auch.

Bild: Ingo-Bartussek / Fotolia

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