Stellplätze und Garagen

Stellplatz

Das Auto ist nach wie vor das dominierende Verkehrsmittel in Deutschland. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2020 gab es zu diesem Zeitpunkt gut 47 Millionen PKW im Lande. Das ist mehr als ein Fahrzeug pro Wohnung.

Im Schnitt wird ein PKW nur eine Stunde am Tag gefahren. 23 Stunden täglich stehen unsere Autos also zu Hause, am Arbeitsplatz oder an sonstigen Zielorten wie dem Supermarkt oder dem Sportstudio.

Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht ist vor allem die Frage relevant, wo man sein Auto abstellen kann, wenn man zu Hause ist. In Städten wie Berlin bleibt für viele nur der öffentliche Straßenraum als Parkplatz. Den darf man nutzten, man hat aber keinen Anspruch darauf uns somit keine Sicherheit, dass man auch einen bekommt. Wer abends in Charlottenburg oder Friedrichshain einen Parkplatz sucht, braucht in der Regel Glück oder Geduld. Und muss trotzdem häufig lange Fusswege bis zur Wohnung zurücklegen. Der Parkplatzsuchverkehr macht laut dem ehemaligen Bundesverkehrsminister Alexander Dobrindt angeblich 40 % des Verkehrsaufkommens in den Städten aus.

1. Stellplätze und Garagen

Wohl dem, der / die einen Stellplatz hat. Stellplätze sind nach § 2 Absatz 7 Satz 1 BauO Bln Flächen, die dem Abstellen von Kraftfahrzeugen außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen dienen. Sie können offen oder überdacht (Carport) sein. Garagen sind nach § 2 Absatz 7 Satz 2 BauO Bln Gebäude oder Gebäudeteile zum Abstellen von Kraftfahrzeugen.

2. Stellplatzpflicht

Wer ein Grundstück mit einem neuen Wohn- oder Geschäftshaus bebaut, muss in der Regel eine bestimmte Anzahl an Stellplätzen auf dem Grundstück oder in unmittelbarer Nähe nachweisen. Dies ergibt sich aus den Bauordnungen der Bundesländer oder aus den Stellplatzverordnungen oder Stellplatzsatzungen der Gemeinden.

Die landesrechtlichen Regelungen gehen dabei von dem Grundsatz aus, dass beim Neubau von baulichen Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, Stellplätze oder Garagenplätze in ausreichender Zahl herzustellen sind. Die Stellplätze sind auf dem Grundstück selbst oder auf einem in der Nähe des Baugrundstücks gelegenen geeigneten Grundstück nachzuweisen. Im Ausnahmefall kann der Bauherr seine Verpflichtung auch dadurch erfüllen, dass er an die Gemeinde einen Ablösebetrag zahlt.

Die Zahl der vorgeschriebenen Stellplätze hängt von der Nutzung und der Zahl der Nutzer ab. Bei Wohngebäuden richtet sich die Zahl der notwendigen Stellplätze nach der Zahl der Wohneinheiten.

Es gibt aber auch Ausnahmen. In Berlin gibt es beispielsweise seit 1997 keine allgemeine Stellplatzpflicht mehr. Bei der Errichtung öffentlich zugänglicher baulicher Anlagen sind nach § 49 Absatz 1 Satz 1 BauO Bln lediglich Stellplätze in ausreichender Anzahl und Größe für Menschen mit schwerer Gehbehinderung und für Rollstuhlnutzerinnen und Rollstuhlnutzer herzustellen. Sie müssen von den öffentlichen Straßen aus auf kurzem Wege zu erreichen und verkehrssicher sein.

Bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz. Werden sie jedoch geändert oder ändert sich ihre Nutzung, so sind nach § 49 Absatz 1 Satz 2 BauO Bln auch in diesem Fall Stellplätze für Menschen mit Behinderung gemäß Satz 1 in solcher Anzahl und Größe herzustellen, dass sie die infolge der Änderung zusätzlich zu erwartenden Fahrzeuge aufnehmen können.

Die Stellplätze können nach § 49 Absatz 1 Satz 3 BauO Bln auf dem Baugrundstück selbst oder in zumutbarer Entfernung davon auf einem geeigneten Grundstück hergestellt werden, dessen Benutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert ist.

Einzelheiten sind in Berlin geregelt in den “Ausführungsvorschriften zu § 49 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) über Stellplätze für Kraftfahrzeuge für Menschen mit schwerer Gehbehinderung und Rollstuhlnutzende sowie für Abstellplätze für Fahrräder (AV Stellplätze)“.

3. Größe der Stellplätze

Stellplätze sind in der Regel zwischen 2,0 m und 3,5 m (Stellplatz für Menschen mit Behinderung) breit und mindestens 5 m lang. Die deutschen Bundesländer haben Details hierzu in Garagenverordnungen oder Sonderbauverordnungen erlassen.

Ein Stellplatz ist nach § 1 Absatz 6 der Berliner Garagenverordnung (GaVO) eine Fläche, die dem Abstellen eines Kraftfahrzeuges dient (Die GaVO ist zwar schon 2004 außer kraft getreten, enthält aber eine Reihe von sinnvollen Definitionen). Nach § 6 Absatz 1 Satz 1 GaVO muss ein Stellplatz mindestens 5 m lang sein. Die Breite eines Stellplatzes muss nach § 6 Absatz 1 Satz 2 GaVO mindestens 2,30 m betragen, bei Behindertenparkplätzen 3,50 m.

4. Abstellplätze für Fahrräder

Bei der Errichtung von baulichen Anlagen, die Fahrradverkehr erwarten lassen, sind nach § 49 Absatz 2 BauO Bln Abstellplätze für Fahrräder in ausreichender Anzahl und Größe herzustellen. Die Abstellplätze sind auf dem Baugrundstück oder auf den davor gelegenen öffentlichen Flächen zu schaffen.

Die Herstellung der Abstellplätze für Fahrräder darf nach § 49 Absatz 3 BauO Bln auch durch Zahlung eines Ablösebetrages vor Baubeginn erfüllt werden. Die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung erlässt durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Höhe der Ablösebeträge. Die Ablösebeträge dürfen 90 Prozent der durchschnittlichen Herstellungskosten unter Berücksichtigung anteiliger Grundstücksflächen nicht übersteigen. Die Ablösebeträge sind ausschließlich für den Bau von Fahrradabstellplätzen im Bereich von öffentlichen Verkehrsflächen oder anderen geeigneten Grundstücksflächen zu verwenden.

Einzelheiten sind in Berlin geregelt in den “Ausführungsvorschriften zu § 49 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) über Stellplätze für Kraftfahrzeuge für Menschen mit schwerer Gehbehinderung und Rollstuhlnutzende sowie für Abstellplätze für Fahrräder (AV Stellplätze)“.

5. Stellplätze im Bauplanungsrecht

Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften zu Stellplätzen und Garagen finden sich in § 12 BauNVO (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Art der baulichen Nutzung“).

6. Mieten für Stellplätze

Das Immobilienportal Immowelt hat in einer Pressemitteilung vom 5. Mai 2021 Zahlen zur Miethöhe von Stellplätzen veröffentlicht. Datenbasis für die Berechnung der Stellplatz-Mietpreise in den 14 größten Städten in Deutschland waren Garagen und Stellplätze, die im Jahr 2020 auf immowelt.de inseriert wurden. Danach zahlen Autofahrer in deutschen Großstädten bis zu 290 Euro Miete für einen Stellplatz in einer zentral gelegenen Tiefgarage.

Eine Analyse der Angebotsmieten von Stell- und Garagenplätzen in 14 deutschen Großstädten hat gezeigt, das man in Frankfurt am Main in der Spitze bis zu 290 Euro Miete für einen Stellplatz bezahlen muss. Mit großem Abstand folgen München (maximal 200 Euro), Hamburg (175 Euro) und Berlin (170 Euro). Am günstigsten sind Stellplätze in Dresden, Dortmund und Hannover – dort werden maximal 75 Euro verlangt. Wo viele Menschen wohnen oder arbeiten, sind in der Regel die höchsten Preise zu finden. In allen Großstädten gilt jedoch auch: In Randlagen finden sich Außenstellplätze bereits für 15 Euro bis 25 Euro.

Quelle: Immowelt

7. Der Stellplatz im Mietrecht

Das Abstellen eines Autos auf dem Grundstück gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung. Wenn im Wohnraummietvertrag nichts dazu vereinbart wurde, muss man seinen PKW auf dem öffentlichen Straßenland in der Nähe der Wohnung abstellen. Nach einem Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 31.08.2010 (VIII ZR 268/09) folgt aus dem Wohnraummietverhältnis keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, ihm zur Verfügung stehende Stellplätze seinen Mietern nach pflichtgemäßen Ermessen zur Anmietung anzubieten; vielmehr liegt es allein in seiner privatautonomen Entscheidung, ob und mit wem er einen zusätzlichen Stellplatzmietvertrag abschließt. Auch im Hof des Hauses darf der Mieter seinen PKW nur dann abstellen, wenn der Vermieter dies erlaubt hat (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 15.09.1995 – 10 S 23/95). Liegt der Erlaubnis keine mietvertragliche Verpflichtung zugrunde, kann sie vom Vermieter jederzeit widerrufen werden.

Ein Stellplatz kann direkt im Wohnraummietvertrag oder in einem gesonderten Stellplatzmietvertrag angemietet werden. In der Regel bieten die Vermieter den Mietern einen gesonderten Stellplatzmietvertrag an, da dies mietrechtlich für sie günstiger ist. Denn bei einem einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Stellplatz teilt der Stellplatz den Schutz des Wohnraummietvertrages, während der gesonderte Vertrag auch gesondert gekündigt werden kann. Sind Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig (Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10).

Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz spricht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10) eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen (Ebenso BGH, Beschluss vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/12; BGH, Beschluss vom 08.10.2013 – VIII ZR 254/13). Es bedürfe dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen. Befinden sich Garage und Wohnung dagegen auf zwei voneinander entfernten Grundstücken, bedürfe es für die Annahme der „Einheitlichkeit des Vertrags“ einer ausdrücklichen Vereinbarung oder anderer deutlicher auf einen solchen Parteiwillen hindeutenden Indizien, wie zum Beispiel einer Verschmelzung des Mietzinses für Wohnung und Garage. Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt dagegen unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen (BGH, Beschluss vom 09.04.2013 – VIII ZR 245/12).

Als Vermieter regelt man diese Frage am besten ausdrücklich, indem man eine Klausel in den Mietvertrag mit aufnimmt, dass es sich um einen von einem bestehenden Wohnraummietvertrag unabhängigen Stellplatzmietvertrag handelt.

Sind Wohnung und Stellplatz Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses, teilen sie ihr rechtliches Schicksal. Insbesondere gelten dann für den Stellplatz die Schutzvorschriften des sozialen Wohnraummietrechts. So ist beispielsweise eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig (BGH, Urt. v. 12. 10. 2011 − VIII ZR 251/10). Dies gilt auch für eine „Eigenbedarfskündigung“ nur für die Garage (Landgericht Köln, Urteil vom 26.02.1992 – 10 S 419/91).

Mieterhöhungen können bei einem einheitlichen Mietvertrag ebenfalls nicht isoliert nur für die Garage vorgenommen werden (Amtsgericht Köln, Urteil vom 04.12.2003 – 210 C 397/03). Vielmehr wird die Garage im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Mieterhöhung für die Wohnung gemäß § 558 BGB berücksichtigt. So ist beim Berliner Mietspiegel ein “Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW- Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)” ein wohnwerterhöhendes Merkmal in der Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld (Mehr dazu in unserem Beitrag “Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld (2019)“.

Sind Wohnung und Stellplatz unabhängig voneinander vermietet, ist auf den Stellplatz nicht das Wohnraummietrecht anwendbar, sondern sie gelten als Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume im Sinne des § 578 BGB. Die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts sind nicht anwendbar. Die Möglichkeit und die Fristen zur Kündigung richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen im Stellplatzmietvertrag, ansonsten nach § 580a Absatz 1 BGB. Mieterhöhungen richten sich ebenfalls nach den Regelungen des Stellplatzmietvertrages. Sind sie nicht vorgesehen, muss der Vermieter den Mietvertrag erst kündigen und kann dem Mieter dann einen neuen zu einem erhöhten Mietzins anbieten. In der Regel wird sich der Mieter dann aber freiwillig auf eine Mieterhöhung einlassen. Mietobergrenzen gibt es in diesem Fall nicht. Die Höhe der Miete richtet sich nach den Gesetzen des Marktes (siehe vorstehend Ziffer 6.).

Der Umfang des Nutzungsrechts richtet sich nach den Regelungen des Mietvertrages und den örtlichen Gegebenheiten. Auf einem offenen Stellplatz darf in der Regel nur ein Fahrzeug geparkt werden. In einer Einzelgarage darf man auch sonstige Gegenstände lagern, auch in Schränken und Regalen.

Die durch die Garagen- und Stellplätze verursachten anteiligen Betriebskosten sind auf die entsprechenden Wohnungsmieter umzulegen. Umgekehrt dürfen die Kosten, die nur für die Garagen bzw. Stellplätze anfallen, wie z.B. Reinigungskosten, nur auf die Garagen-/Stellplatzmieter umgelegt werden. Die anderen Wohnungsmieter dürfen nicht mit diesen Kosten belastet werden (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13.12.2011 – VIII ZR 286/10).

Wird die Nutzung des Stellplatzes durch Mängel beeinträchtigt, kann der Mieter gegebenenfalls die Miete mindern. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag “Stellplatzmängel“.

8. Umsatzsteuer bei der Stellplatzvermietung

Aufgrund von § 4 Nr. 12 UStG werden die Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke gelten, ausdrücklich für steuerfrei erklärt. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag “Die Umsatzsteuer“.

Nicht befreit ist jedoch unter anderem die Vermietung von Stellplätzen, soweit sie nicht im Zusammenhang mit der Vermietung einer Wohnung erfolgt. Das ist dann der Fall, wenn im oder gesondert im Zusammenhang mit dem Wohnungsmietvertrag ein Stellplatz vermietet wird. Mietet also ein Mieter aus dem Nachbarhaus einen Stellplatz, fällt auf die Miete Umsatzsteuer an.

Eine ganz andere Frage ist allerdings die, ob der Vermieter die Umsatzsteuer zusätzlich zur Miete vom Mieter verlangen kann. Dafür ist eine entsprechende vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich. Andernfalls ist in dem vereinbarten Mietzins eine vom Vermieter zu entrichtende Mehrwertsteuer bereits enthalten.

9. Muster für einen Stellplatzmietvertrag

In Wohnungsunternehmen oder bei Verwaltern kommen in der Regel vorformulierte Mietvertragsmuster für Stellplätze zum Einsatz. Bei kleineren Vermietern sind es zumeist handelsübliche Muster, die etwa von Verlagen oder Verbänden herausgegeben werden. Größere Vermieter lassen sich von Rechtsanwälten individuelle, auf die eigenen Bedürfnisse abgestimmte Vertragsmuster erstellen. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Mietvertragsmuster”.

Der einzelne Stellplatzmietvertrag ist dann das Ergebnis des im Unternehmen festgelegten Vermietungsprozesses. Hier werden die Mietvertragsformulare mit den individuellen Daten des Mieters und der Wohnung versehen und zum Abschluss rechtsverbindlich unterzeichnet.

Unser Muster eines Stellplatzmietvertrages bezieht sich auf den Normalfall der Vermietung eines Stellplatz im Außenbereich (kein Garagenstellplatz) auf unbestimmte Zeit. Im vorliegenden Fall erfolgt die Vermietung an einen externen Mieter, also mit Umsatzsteuer. Bei der Vermietung an einen eigenen Wohnungsmieter entfällt die Umsatzsteuer in § 3. Die Vermietung erfolgt ohne Mietsicherheit. 

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