Strom

Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört in Deutschland auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Räume mit Strom versorgt werden können. Dafür muss der Vermieter die erforderlichen elektrischen Anlagen (Leitungen, Sicherungen, Steckdosen, Schalter, Lampenauslässe) zur Verfügung stellen. Der Mieter hat aus dem Mietvertrag einen Anspruch darauf, dass die Wohnung an das allgemeine Stromnetz angeschlossen ist.

Zur Qualität der elektrischen Anlage sehen die Mietverträge in der Regel keine ausdrückliche Regelung vor. Sie wird zum einen definiert durch die Ausstattung, die bei der Besichtigung der Wohnung vorhanden ist. Der Mieter hat keinen Anspruch darauf, dass die Wohnung nach den aktuellen technischen Normen ausgerüstet wird (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was ist ein Mangel?”). Andererseits müssen Räume, die als Wohnung vermietet werden, für diesen Nutzungszweck geeignet sein. Der Mieter kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindeststandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Räume entspricht. Dabei sind alle Faktoren wie die Art, das Alter und die Ausstattung des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete zu berücksichtigen. Der Vermieter schuldet danach auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einen Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt. Entscheidend ist in diesen Fällen also immer, was nach der Verkehrsanschauung üblicherweise erwartet werden kann. Wird dieser Standard nicht eingehalten, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Technische Standards”).

Die Versorgung mit Strom als solche schuldet der Vermieter nur in den außerhalb der Wohnungen gelegenen Bereichen, also in den Fluren, im Treppenhaus, im Keller, für den Betrieb des Aufzuges und der Heizungsanlage, zur Beleuchtung der Außenanlagen oder auch für die Klingel- und Gegensprechanlage. Die dafür anfallenden Kosten kann der Vermieter in der Regel über die Betriebskosten umlegen (Näheres dazu z.B. in unserem Beitrag „Beleuchtung”).

Für die Stromversorgung der Wohnung ist in der Regel der Mieter verantwortlich. Er muss dazu mit einem Energieversorgungsunternehmen einen entsprechenden Liefervertrag abschließen. Mieter und Vermieter könnten dies im Mietvertrag auch anders vereinbaren. Eine solche Regelung wäre jedoch völlig unüblich und müsste sich zweifelsfrei aus den getroffenen Vereinbarungen ergeben.

Probleme entstehen häufig in der Übergangszeit zwischen zwei Mietverhältnissen. Wenn der ausziehende Mieter sich bei seinem Energieversorger abmeldet, ist die Wohnung gegebenenfalls ohne Strom. Dann kann der Vermieter sie nicht sanieren, umbauen für Besichtigungen beleuchten. Er muss dann seinerseits für die Zeit des Leerstandes einen Vertrag mit einem Energieversorger abschließen und den Strom bezahlen. Wenn die Wohnung dann wieder vermiete ist muss der Vermieter seinen Vertrag kündigen, der Zähler muss abgelesen und die Rechnung erstellt werden. All das ist mit einem erheblichen administrativen Aufwand verbunden.

Häufig können Wohnungsunternehmen mit den örtlichen Grundversorgern auch eine Vereinbarung dahingehend schließen, dass der Stromverbrauch in der Leerstandszeit nicht berechnet wird, wenn der Zeitraum nicht zu lang ist und keine Bauarbeiten stattfinden. Der neue Mieter zieht dann zum Vertragsbeginn ein und meldet sich bei seinem Energieversorger an. Kontrollieren kann dies der Vermieter jedoch nicht, ebensowenig wie der Versorger. Wenn der neue Mieter keinen ausdrücklichen Versorgungsvertrag abschließt, sondern einfach nur Strom verbraucht, stellt sich die Frage, wer eigentlich Vertragspartner des Energieversorgers geworden ist und den verbrauchten Strom bezahlen muss.

Der Bundesgerichtshof hat dazu durch Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 165/18) entschieden: Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer (=Vermieter), sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt. In dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens sei grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sogenannten Realofferte zu sehen. Diese werde von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnehme. Dieser Rechtsgrundsatz, der auch in § 2 Abs. 2 der Verordnungen über die Allgemeinen Bedingungen für die (Grund-)Versorgung mit Energie und Wasser (StromGVV, GasGVV, AVBWasserV, AVBFernwärmeV) zum Ausdruck komme, trage der Tatsache Rechnung, dass in der öffentlichen leitungsgebundenen Versorgung die angebotenen Leistungen vielfach ohne ausdrücklichen schriftlichen oder mündlichen Vertragsschluss in Anspruch genommen würden. Er ziele darauf ab, einen ersichtlich nicht gewollten vertragslosen Zustand bei den zugrunde liegenden Versorgungsleistungen zu vermeiden. Aus der maßgebenden Sicht eines objektiven Empfängers stelle sich typischerweise die Vorhaltung der Energie und die Möglichkeit der Energieentnahme an den ordnungsgemäßen Entnahmevorrichtungen nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Leistungsangebot und damit als Vertragsangebot dar. Die Inanspruchnahme der angebotenen Leistung beinhalte – auch bei entgegenstehenden ausdrücklichen Äußerungen – die schlüssig erklärte Annahme dieses Angebots. Dabei sei es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist, er also etwa wisse, dass das zu versorgende Objekt sich im Besitz eines Mieters oder Pächters befinde und dieser die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübe.

So wie Mieter Mietschuldner werden können, kommt es auch vor, dass sie den von ihnen verbrauchten Strom nicht bezahlen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Energieschulden”). Das kann auch für die Vermieter zu einem Problem werden, wenn dem Mieter der Strom abgestellt wird und er dann versucht, sich beispielsweise über eine Leitung von einer Steckdose im Flur oder im Keller zu versorgen.

Bild: 9nong_AdobeStock

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