Betriebskostenarten

In den folgenden Beiträgen stellen wir die verschiedenen Betriebskostenarten vor. Inhaltlich folgen wir dabei den Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die dafür gemäß § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB verbindlich ist. Sie enthält in § 2 einen Betriebskostenkatalog, der weitgehend demjenigen in der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der II. BV entspricht. Seine Definitionen sind über § 556 Absätze 1 und 4 BGB für Wohnraum verbindlich. Als allgemeine Begriffsbestimmungen können sie aber auch für Gewerberäume herangezogen werden, sofern sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt. Bei der Beurteilung sollte man zwei verschiedenen Gruppen von Betriebskosten unterscheiden: Die Kosten […]

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Die Wirtschaftseinheit

Die mietrechtlichen Schutzvorschriften im 2. Untertitel des Mietrechts in den §§ 549 ff BGB beziehen sich auf „Mietverhältnisse über Wohnraum”. Damit ist auch schon die kleinste räumliche Einheit im Mietrecht benannt: Der Raum. Mehrere Räume bilden eine Wohnung. Und mehrere Wohnungen sind durch gemeinsame äußere Begrenzungen (Außenmauern, Dach) zu einem Gebäude zusammengefasst (Bei Zeilenbauten könnte man noch den Aufgang als Einheit zwischen der Wohnung und dem Gebäude einfügen). Das Gebäude ist in der Regel auch die Bezugseinheit für die Bestimmung und Verteilung der Betriebskosten. Die Reinigungsfirma putzt einmal in der Woche Flure und Treppenhaus. Die daraus resultierenden Kosten werden auf […]

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Kosten nach Wohnfläche

Die zweite große Gruppe der Betriebskostenarten sind diejenigen, die gemäß § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden. Es handelt sich dabei um Klassiker wie die Hausreinigung oder den Hauswart, aber auch um eher seltene Kostenarten wie die Wascheinrichtung oder die Dachrinnenreinigung. Wer sich bei den verbrauchsabhängigen Kosten sparsam verhält, schont dadurch unmittelbar den eigenen Geldbeutel. Dies ist gerecht und setzt Anreize zu sparsamem Verhalten. Bei den nach der Fläche umzulegenden Kostenarten senkt sparsames Verhalten nicht die eigenen Kosten, sondern die Gesamtkosten. Erst nach der Kostenverteilung kommt dem Mieter ein kleiner Anteil seiner Sparsamkeit […]

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Dachrinnenreinigung

Die Dachrinne sammelt das vom Dach ablaufende Regenwasser an der Dachtraufe und führt es über das Fallrohr nach unten. Dort wird das Regenwasser in die Grundstücksentwässerung eingeleitet, zu Zwecken der Grundstücksbewässerung aufgefangen oder versickert auf dem Grundstück. Ohne die Dachrinne würde das Regenwasser unkontrolliert von der Dachtraufe nach unten fallen und könnte dort Schäden verursachen oder Personen belästigen. Wenn es auf den Grundstücken Nadel- oder Laubbäume gibt, setzen sich die Dachrinnen mit der Zeit zu, da die Nadeln und die Blätter auf das Dach fallen und von dort mit dem Regenwasser in die Dachrinne gespült werden. Die Dachrinnen müssen daher […]

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Messdienstleister (Submetering)

Zu den Heizkosten gehören nach § 2 Nummer 4 der BetrKV auch die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Mit diesen Tätigkeiten beauftragen die Vermieter in der Regel einen der großen Messdienstleister. Messdienstleister sind Unternehmen, die die Vermieter dabei unterstützen, ihren Abrechnungspflichten bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Heizung, Wassererwärmung, Wasser) nachzukommen. Dazu bieten sie die erforderlichen Messgeräte an, lesen sie ab und erstellen die verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung. Die bekanntesten Firmen sind ista Techem Brunata Minol Die […]

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Der Inhalt der Betriebskostenabrechnung

In diesem Beitrag geht es vornehmlich um den notwendigen Inhalt einer Betriebskostenabrechnung. Aus dem Gesetz ergibt sich zu dieser Frage nicht viel. Die Anforderungen hat im wesentlichen der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in vielen Entscheidungen formuliert. Dabei hat er es den Vermietern mal schwerer, aber auch mal leichter gemacht. Manchmal hat er auch seine Meinung im Laufe der Zeit geändert (Etwa zur Angabe der Gesamtkosten). Da es jedoch das Ziel eines professionellen Vermieters oder Verwalters sein sollte, über die gesetzlichen Anforderungen hinaus eine Abrechnung zu erstellen, die die Mieter auch ohne Hilfe eines Rechtsanwalts oder Mietervereins verstehen können, gehen wir […]

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Kosten nach Verbrauch

Die Betriebskostenarten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Da jede Betriebskostenart von einem Verbrauch oder einer Verursachung abhängt, liegt der Schwerpunkt der Regelung auf der Erfassung dieses Verbrauchs. Wird der Verbrauch nicht erfasst, können die betreffenden Betriebskosten auch nicht danach verteilt werden. Theoretisch kann fast jede Kostenart nach einem Verbrauchs- bzw. Verursachungsmaßstab verteilt werden. Dies würde jedoch in vielen Fällen einen nicht zu rechtfertigenden Erfassungsaufwand verursachen und die Gebäudenutzer Kontrollen […]

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Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind wie Kapitalkosten Teil der laufenden Aufwendungen. Was zu den Bewirtschaftungskosten gezählt wird, ergibt sich aus § 24 der 2. Berechnungsverordnung. Das Tatbestandsmerkmal „laufend” ist hier anders zu verstehen als bei den Betriebskosten. Es dient vor allem der Abgrenzung von den Bau– und den Kapitalkosten. Die Einbeziehung der Instandhaltungskosten zeigt hier deutlich, dass es durchaus auch einmalige Kosten sein können. § 24 Bewirtschaftungskosten (1) Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten sind im einzelnen Abschreibung, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis (2) Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen. […]

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Die Betriebskosten

„Umsonst ist nicht einmal der Tod“. Diese alte Weisheit des Volksmundes gilt auch für den Bereich der Betriebskosten. Bei 40 Millionen Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 92,1 m² und einem Betrag in Höhe von 2,17 € pro m² (laut Betriebskostenspiegel des DMB) kommt man mittlerweile auf mehr als 90 Mrd. € p.a. Allein in Berlin mit seinen knapp 140 Millionen m² geht es um  über 3,6 Mrd. € p.a. Auf so viel Geld werden wir ein besonderes Augenmerk legen. Der Vermieter schuldet dem Mieter nämlich mehr als nur die Überlassung der Wohnung. Er schuldet die Gewährleistung ihres Gebrauchs. Und dazu gehören all die Annehmlichkeiten, […]

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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB legt den Anteil der Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten fest. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Dies trifft auf die Kosten für Heizung, Wassererwärmung und Wasser zu. Nach den §§ 7 – 9 der HeizkostenV sind mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind auch hier nach der Wohnfläche zu verteilen. Nach § 6 Absatz 4 Satz 1 […]

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