Die Wirtschaftseinheit

Die mietrechtlichen Schutzvorschriften im 2. Untertitel des Mietrechts in den §§ 549 ff BGB beziehen sich auf „Mietverhältnisse über Wohnraum”. Damit ist auch schon die kleinste räumliche Einheit im Mietrecht benannt: Der Raum. Mehrere Räume bilden eine Wohnung. Und mehrere Wohnungen sind durch gemeinsame äußere Begrenzungen (Außenmauern, Dach) zu einem Gebäude zusammengefasst (Bei Zeilenbauten könnte man noch den Aufgang als Einheit zwischen der Wohnung und dem Gebäude einfügen). Das Gebäude ist in der Regel auch die Bezugseinheit für die Bestimmung und Verteilung der Betriebskosten. Die Reinigungsfirma putzt einmal in der Woche Flure und Treppenhaus. Die daraus resultierenden Kosten werden auf […]

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Die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung

Um es gleich vorweg zu sagen: Für die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung gibt es keine besonderen Regelungen. Denn es ist dem Mietrecht gleich, wer und in welcher Form Vermieter der Wohnung ist. Für alle gelten die gleichen Vorschriften. Es gibt daher eigentlich keinen Grund, diesem Thema einen besonderen Beitrag zu widmen. Gäbe es nicht in der Praxis immer wieder Fehlvorstellungen über die Möglichkeiten, sich die Sache einfach zu machen. Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dem […]

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Die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand und Mieterwechsel

Mieterwechsel (Fluktuation) gehören zum wohnungswirtschaftlichen Alltag. Zumeist erfolgen sie freiwillig, weil der Mieter umzieht. Manchmal erfolgen sie unfreiwillig, weil der Mieter umziehen muss. Jeder Mieterwechsel zieht auch immer die Frage nach sich, was er für die Abrechnung der Betriebskosten im entsprechenden Jahr bedeutet. Am einfachsten ist der Fall, wenn der Mieterwechsel vom 31.12. auf den 01.01. erfolgt. Dann bekommt der ausgezogene Mieter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr, der eingezogene bekommt sie für das laufende Jahr. In den meisten Fällen erfolgt der Mieterwechsel jedoch während des Jahres, also zum Beispiel vom 31.05. auf den 01.06. Und manchmal gibt es gar […]

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Messdienstleister (Submetering)

Zu den Heizkosten gehören nach § 2 Nummer 4 der BetrKV auch die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Mit diesen Tätigkeiten beauftragen die Vermieter in der Regel einen der großen Messdienstleister. Messdienstleister sind Unternehmen, die die Vermieter dabei unterstützen, ihren Abrechnungspflichten bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Heizung, Wassererwärmung, Wasser) nachzukommen. Dazu bieten sie die erforderlichen Messgeräte an, lesen sie ab und erstellen die verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung. Die bekanntesten Firmen sind ista Techem Brunata Minol Die […]

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Der Inhalt der Betriebskostenabrechnung

In diesem Beitrag geht es vornehmlich um den notwendigen Inhalt einer Betriebskostenabrechnung. Aus dem Gesetz ergibt sich zu dieser Frage nicht viel. Die Anforderungen hat im wesentlichen der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in vielen Entscheidungen formuliert. Dabei hat er es den Vermietern mal schwerer, aber auch mal leichter gemacht. Manchmal hat er auch seine Meinung im Laufe der Zeit geändert (Etwa zur Angabe der Gesamtkosten). Da es jedoch das Ziel eines professionellen Vermieters oder Verwalters sein sollte, über die gesetzlichen Anforderungen hinaus eine Abrechnung zu erstellen, die die Mieter auch ohne Hilfe eines Rechtsanwalts oder Mietervereins verstehen können, gehen wir […]

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Wirtschaftseinheit

Die Wirtschaftseinheit ist ein wichtiger wohnungswirtschaftlicher Begriff. Sie spielt vor allem im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und bei den Betriebskosten eine Rolle. Ausgangspunkt ist die Legaldefinition in § 2 Absatz 2 der II. Berechnungsverordnung. Dort heißt es: Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für das Gebäude, das den Wohnraum enthält, aufzustellen. Sie ist für eine Mehrheit solcher Gebäude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.  Ausgangspunkt der Betrachtung ist der Wohnraum (=die Wohnung). Sie […]

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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB legt den Anteil der Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten fest. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Dies trifft auf die Kosten für Heizung, Wassererwärmung und Wasser zu. Nach den §§ 7 – 9 der HeizkostenV sind mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind auch hier nach der Wohnfläche zu verteilen. Nach § 6 Absatz 4 Satz 1 […]

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Die Änderung eines Mietvertrages von Ehegatten ist kein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs nach § 1357 BGB (BGH, Urteil vom 16.03.2016 – VIII ZR 326/14)

Die Änderung eines Mietvertrages (hier: der Vereinbarung über die Abrechnung von Betriebskosten) von Ehegatten ist kein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs nach § 1357 BGB, so dass beide Ehegatten zustimmen müssen.  Tatbestand: Die Klägerin (Vermieterin) hatte den Beklagten (Mieter) im Zeitraum von Mai 1996 bis April 2010 eine Wohnung in Berlin vermietet, für die ausweislich des Mietvertrages vom 17. Mai 1996 eine Nettokaltmiete von 3.546 DM (1.812,54 €) zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 656,65 DM (345,44 €) zu zahlen waren. Zunächst wurden den Beklagten (Mietern) auch Nebenkostenabrechnungen erteilt, zuletzt für das Jahr 2003 durch den für den Zeitraum vom […]

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Der Abrechnungsmaßstab

Inhaltsverzeichnis: Einleitung Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche Kosten nach Verbrauch oder Verursachung Veränderung des Abrechnungsmaßstabes Gewerbe   1. Einleitung Da die meisten vermieteten Gebäude mehr als eine Wohnung haben, die Betriebskosten aber nicht wohnungsweise anfallen, müssen sie auf die verschiedenen Wohnungen verteilt werden. Dies erfolgt in der Betriebskostenabrechnung. Die Verteilung der Kosten muss nach einem Maßstab erfolgen, dem sogenannten „Abrechnungsmaßstab”. Die grundlegende Regelung dazu ist § 556a BGB. § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer […]

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Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11)

Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1993 Mieter einer 85,68 qm großen Wohnung. Der Kläger ist durch Erwerb des Anwesens in den Mietvertrag eingetreten. Seit 2005 beträgt die Grundmiete 192,93 €. Daneben haben die Parteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, die bis Juli 2005 monatlich 40 € betrugen. Jeweils im Anschluss an die Abrechnung von Betriebskosten erhöhte der Vermieter die Vorauszahlungen ab August 2005 auf 70 €, ab Januar 2008 auf 80 € sowie ab Juni 2008 auf 90 €; mit der Abrechnung für 2008 passte er sie ab 1. Januar 2010 auf wiederum 70 € monatlich an. Der Mieter entrichtete durchgehend nur die […]

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