Wirtschaftseinheit

Die Wirtschaftseinheit ist ein wichtiger wohnungswirtschaftlicher Begriff. Sie spielt vor allem im Bereich des sozialen Wohnungsbaus und bei den Betriebskosten eine Rolle. Ausgangspunkt ist die Legaldefinition in § 2 Absatz 2 der II. Berechnungsverordnung. Dort heißt es: Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für das Gebäude, das den Wohnraum enthält, aufzustellen. Sie ist für eine Mehrheit solcher Gebäude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.  Ausgangspunkt der Betrachtung ist der Wohnraum (=die Wohnung). Sie […]

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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB legt den Anteil der Wohnfläche als Abrechnungsmaßstab für die Betriebskosten fest. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Dies trifft auf die Kosten für Heizung, Wassererwärmung und Wasser zu. Nach den §§ 7 – 9 der HeizkostenV sind mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heiz- und Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind auch hier nach der Wohnfläche zu verteilen. Nach § 6 Absatz 4 Satz 1 […]

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Die Änderung eines Mietvertrages von Ehegatten ist kein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs nach § 1357 BGB (BGH, Urteil vom 16.03.2016 – VIII ZR 326/14)

Die Änderung eines Mietvertrages (hier: der Vereinbarung über die Abrechnung von Betriebskosten) von Ehegatten ist kein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs nach § 1357 BGB, so dass beide Ehegatten zustimmen müssen.  Tatbestand: Die Klägerin (Vermieterin) hatte den Beklagten (Mieter) im Zeitraum von Mai 1996 bis April 2010 eine Wohnung in Berlin vermietet, für die ausweislich des Mietvertrages vom 17. Mai 1996 eine Nettokaltmiete von 3.546 DM (1.812,54 €) zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 656,65 DM (345,44 €) zu zahlen waren. Zunächst wurden den Beklagten (Mietern) auch Nebenkostenabrechnungen erteilt, zuletzt für das Jahr 2003 durch den für den Zeitraum vom […]

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Der Abrechnungsmaßstab

Inhaltsverzeichnis: Einleitung Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche Kosten nach Verbrauch oder Verursachung Veränderung des Abrechnungsmaßstabes Gewerbe   1. Einleitung Da die meisten vermieteten Gebäude mehr als eine Wohnung haben, die Betriebskosten aber nicht wohnungsweise anfallen, müssen sie auf die verschiedenen Wohnungen verteilt werden. Dies erfolgt in der Betriebskostenabrechnung. Die Verteilung der Kosten muss nach einem Maßstab erfolgen, dem sogenannten „Abrechnungsmaßstab”. Die grundlegende Regelung dazu ist § 556a BGB. § 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer […]

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Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 – VIII ZR 246/11)

Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1993 Mieter einer 85,68 qm großen Wohnung. Der Kläger ist durch Erwerb des Anwesens in den Mietvertrag eingetreten. Seit 2005 beträgt die Grundmiete 192,93 €. Daneben haben die Parteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, die bis Juli 2005 monatlich 40 € betrugen. Jeweils im Anschluss an die Abrechnung von Betriebskosten erhöhte der Vermieter die Vorauszahlungen ab August 2005 auf 70 €, ab Januar 2008 auf 80 € sowie ab Juni 2008 auf 90 €; mit der Abrechnung für 2008 passte er sie ab 1. Januar 2010 auf wiederum 70 € monatlich an. Der Mieter entrichtete durchgehend nur die […]

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Die Direktabrechnung

In der Regel werden die für ein zeitgemäßes Wohnen erforderlichen Sach- und Dienstleistungen vom Vermieter eingekauft und den Mietern zur Verfügung gestellt. Eine Ausnahme bilden der in der Wohnung vom Mieter verbrauchte Strom und das Gas bei Gasetagen- oder Gaseinzelheizungen. Hier schließt der Mieter mit dem jeweiligen Versorger einen Vertrag ab, in den der Vermieter nicht einbezogen ist. Verfügt also eine Wohnung in Berlin über eine Gasetgenheizung und einen Gasherd, so schließt der Mieter zumeist einen Vertrag mit Vattenfall über die Lieferung des Stroms und mit der GASAG über die Lieferung des Gases zum Heizen und/oder Kochen. In diese Vertragsbeziehung […]

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Versicherungskosten

Inhalt: Die Sachversicherung Die Haftpflichtversicherung Nicht umlagefähige Versicherungen Zusammenfassung in einer Position Der Abrechnungsmaßstab Die Höhe der Versicherungskosten Die Versicherungskosten in der Geislinger Konvention Die dreizehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Näheres zu diesen Versicherungen finden Sie in unserem Bereich „Versicherungen”. Die Vorschrift lautet: § 2 Aufstellung der Betriebskosten  Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:  13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,  hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;  1. Die […]

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Kabel und Antenne

Die fünfzehnte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. des Breitbandkabelnetzes. Die Vorschrift lautet: § 2 Aufstellung der Betriebskosten  Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:  15.  Kosten  a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,  hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,   oder  b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,  hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, […]

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Heizkosten

Inhaltsverzeichnis: Einleitung Heizungsarten Kosten der Wärmelieferung Einrohrheizungen Die einzelnen Kostenpositionen Die Höhe der Heizkosten Die Heizkosten in der Geislinger Konvention 1. Einleitung Die vierte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Heizkosten. Zu den Heizkosten gehören die Kosten für die Raumwärme und für die Wassererwärmung. Die Vorschrift lautet: § 2 Aufstellung der Betriebskosten  Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:  4. die Kosten  a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,  hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,  die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer […]

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Die Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist Betriebskostenabrechnungen für Wohnraum müssen innerhalb eines Jahres erstellt und dem Mieter mitgeteilt werden (Nach Ablauf der Abrechnungsfrist tritt die sogenannte „Abrechnungsreife” ein). Dies ergibt sich aus § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB. Die Abrechnungsfrist soll sicherstellen, dass der Mieter in angemessener Zeit erfährt, welche finanzielle Belastung aus der Übernahme der Betriebskosten für ihn folgt. Ist wie in den meisten Fällen der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, endet die Frist daher am 31.12. des Folgejahres. Die Betriebskostenabrechnung für 2016 muss dem Mieter daher spätestens am 31.12.2017 mitgeteilt werden. Fällt allerdings der letzte Tag der Frist auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, tritt nach § 193 […]

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